臺灣南投地方法院98年度訴字第264號民事判決

裁判字號：臺灣南投地方法院98年訴字第264號民事判決

裁判日期：民國100年03月03日

裁判案由：履行契約

臺灣南投地方法院民事判決98年度訴字第264號原告 張元釋 被告 黃瑞煌
李國龍 上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國100年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣貳萬肆仟陸佰伍拾元，及自民國98年9月9日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬陸仟叁佰捌拾元，其中新臺幣貳仟元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳萬肆仟陸佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告主張：
(一)原告於民國97年4月14日經由南投縣草屯鎮「今日房屋仲介公司」介紹以新臺幣（下同）700萬元向被告購買坐落南投縣○○鎮○○段1253之4地號土地及同段598建號（門牌號碼為南投縣○○鎮○○里○○○街○○○號）建物（下稱系爭土地、房屋），原告於同年5月8日付清尾款後，將系爭土地及房屋登記於原告之子即訴外人 張躍薰 名下。
(二)原告於買賣過程中即發現系爭房屋有諸多瑕疵，故兩造遂另於系爭不動產買賣契約書第12條約定：「其他特約事項：⒈賣方（即被告）同意於交屋前，頂樓至水塔之樓梯須完成，且內部之部分瑕疵、缺失等須改善完成。⒉賣方須保固漏水、水電、結構等，須於交屋後附保固書一年。」嗣原告遷入系爭房屋居住後，詎料被告竟拒絕履行修繕之約定，經原告於98年3月20日、同年4月11日分別以存證信函促請被告履行系爭房屋之整修工程，更於同年9月23日及30日向南投縣草屯鎮調解委員會聲請調解，嗣被告雖曾派員檢修，但僅粉刷了事，並無徹底整修之意願，原告雖一再促請被告依約整修，被告均置之不理，並未依保固書所記載：「㈠內部方便孔牆壁裂縫部分採貼不織布及批土油漆施工。㈡內部較明顯裂縫部分一樣採用貼不織布或打薄矽尼康及批土油漆施工。㈢內部其他裂縫部分則採批土油漆施工。㈣天花板天井裂縫部分採磨除並重新加強水泥粉刷及批土油漆施工。」系爭房屋目前尚有如下之瑕疵：㈠1、2、3樓天花板天井部分分別有長4.3公尺、寬1.2公尺剝離隆起。㈡2、3樓方便孔分別有長
1.8公尺、寬1公尺長二道、寬一道龜裂痕跡，亦有剝離隆起。㈢3樓後面房間右側牆壁有二道龜裂裂痕分別為長1.2公尺、1.5公尺及寬0.3公分;另右側橫樑有三道斷裂裂痕呈現環繞狀態，寬0.3公分;又左側橫樑有二道斷裂裂痕呈現環繞狀態，寬0.3公分。㈣樓頂樓板有長15公分、寬5公分之漏水滲水。
(三)當初原告與被告二人簽訂系爭不動產買賣契約時，被告二人均親自到場簽署，且被告二人均表示為系爭不動產之所有權人，被告黃瑞煌並未以營造廠商之名義與原告接洽。原告因被告不履行系爭不動產買賣契約書修繕之約定，遂於98年5月11日自行找訴外人力禾水電工程行先行評估整修之費用，力禾水電工程行評估修復費用為677,250元，原告爰依法對被告提起本件訴訟，並為聲明：一、被告應連帶給付原告677,250元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
１、兩造於99年4月15日言詞辯論時當庭同意於同年8月10日前由被告先行修復系爭房屋，然被告直至同年8月5日始派員前來修繕，但原告發現該修繕工人未攜帶整修器械，僅欲以漆刷壁面方式整修瑕疵，企圖掩蓋樑柱、結構之缺損。被告拒絕依鑑定報告所示之方式修補瑕疵，令原告難以苟同。
２、兩造簽訂系爭不動產買賣契約書雖約定以現狀交屋，但於系爭不動產買賣契約書第12條另約定被告須保固，並由訴外人翔瑞營造有限公司出具保固書。
二、被告方面：
(一)兩造當初簽訂系爭不動產買賣契約書時，即於該契約書第7條清楚約定係以現狀交屋，原告後來表示系爭房屋有部分龜裂，被告於97年7、8月時派員前往系爭房屋修繕，並經原告確認。被告當初同意保固系爭房屋1年，但被告並非營造單位，無法出具保固書，故由訴外人翔瑞營造有限公司出具保固書，但保固範圍僅及於漏水、水電及結構，原告所主張之瑕疵項目均非上述保固之範圍，被告係基於服務客戶之理念才進行修繕。
(二)原告主張橫樑斷裂是屬於結構瑕疵，但橫樑是否斷裂並非肉眼可以辨識，臺灣的天氣容易造成牆壁的一些小裂縫，有時是買方小題大作。
(三)被告於98年8月5日派工人前去修繕，但工人抵達現場時，原告辱罵維修工人，故維修工人不願進入系爭房屋修繕。故為聲明：一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、如受不利判決，願供擔保，請准予免為假執行。
貳、法院得心證之理由：
一、原告主張其於97年4月14日與被告二人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買方即原告以總價700萬元向賣方即被告二人共同購買坐落南投縣○○鎮○○段1253之4地號土地及同段598建號（門牌號碼為南投縣○○鎮○○里○○○街○○○號）建物（下稱系爭房屋），原告已於同年5月8日付清尾款，將系爭土地及房屋登記於原告之子即訴外人張躍薰名下，買賣雙方於系爭買賣契約書第12條約定：「其他特約事項：⒈賣方（即被告二人）同意於交屋前，頂樓至水塔之樓梯須完成，且內部之部分瑕疵、缺失等須改善完成。⒉賣方須保固漏水、水電、結構等，須於交屋後附保固書壹年。」等語之事實，業經原告提出系爭買賣契約、土地及建物所有權狀、保固書均影本等件為證，復為被告所不爭執，原告上開主張自堪信為真實。
二、又原告主張系爭房屋交屋後，原告發現有若干瑕疵，雖經被告派員檢修，然僅粉刷了事，系爭房屋目前尚有如下之瑕疵：㈠1、2、3樓天花板天井部分分別有長4.3公尺、寬1.2公尺剝離隆起。㈡2、3樓方便孔分別有長1.8公尺、寬1公尺長二道、寬一道龜裂痕跡，亦有剝離隆起。㈢3樓後面房間右側牆壁有二道龜裂裂痕分別為長1.2公尺、1.5公尺及寬0.3公分;另右側橫樑有三道斷裂裂痕呈現環繞狀態，寬0.3公分;又左側橫樑有二道斷裂裂痕呈現環繞狀態，寬0.3公分。㈣樓頂樓板有長15公分、寬5公分之漏水滲水等語。被告則以系爭房屋之瑕疵已經修補，臺灣的天氣容易造成牆壁的一些小裂縫，有時是買方小題大作等語置辯。經查：
(一)系爭房屋經本院囑託臺灣省建築師公會鑑定，本院會同兩造及鑑定機關鑑定人勘驗系爭房屋，由原告指出系爭房屋瑕疵位置，經鑑定機關依據混凝土鑽心取樣試體抗壓試驗結果，鑑定結果略以：鑑定標的物（即系爭房屋）之損壞情形及其瑕疵原因如下表(一)，系爭房屋之混凝土抗壓強度經取樣試驗後其混凝土強度仍屬合乎規範規定，鑑定標的物結構仍屬安全，標的物所產生的裂縫為施工瑕疵所產生的裂縫，並不影響標的物結構安全，但建築物已產生之裂縫滲水仍須作好修補及粉刷的處理等語，此有臺灣省建築師公會99年3月18日台建師鑑(98061)字第3428-2號函送鑑定報告書1份在卷可稽。
【表(一)】
┌───┬──────┬─────────┬────────┐│樓層│位置│損壞情形│瑕疵原因說明│├───┼──────┼─────────┼────────┤│一樓│天花板天井│長4.3公尺寬1.2公尺│標的物二次施工，││││剝離隆起│混凝土澆置所產生│││││之施工縫│├───┼──────┼─────────┼────────┤│二樓│天花板天井│長4.3公尺寬1.2公尺│標的物二次施工，││││剝離隆起│混凝土澆置所產生│││││之施工縫│├───┼──────┼─────────┼────────┤│三樓│天花板天井│長4.3公尺寬1.2公尺│標的物二次施工，││││剝離隆起│混凝土澆置所產生│││││之施工縫│├───┼──────┼─────────┼────────┤│二樓│方便孔│長1.8公尺寬1公尺長│標的物封閉方便孔││││兩道、寬一道龜裂裂│，未妥善處理所產││││痕亦有剝離隆起│生之施工縫│├───┼──────┼─────────┼────────┤│三樓│方便孔│長1.8公尺寬1公尺長│標的物封閉方便孔││││兩道、寬一道龜裂裂│，未妥善處理所產││││痕亦有剝離隆起│生之施工縫│├───┼──────┼─────────┼────────┤│三樓│後面房間右側│兩道龜裂裂痕長1.2│表面裂縫寬度│││牆面│公尺、1.5公尺、寬│0.3mm以下，尚不││││0.3公分│影響結構安全│├───┼──────┼─────────┼────────┤│三樓│後面房間右側│三道斷裂裂痕呈現環│表面裂縫寬度│││橫樑│繞狀態、寬0.3公分│0.3mm以下，尚不│││││影響結構安全│├───┼──────┼─────────┼────────┤│三樓│後面房間左側│兩道斷裂裂痕呈現環│表面裂縫寬度│││橫樑│繞狀態、寬0.3公分│0.3mm以下，尚不│││││影響結構安全│├───┼──────┼─────────┼────────┤│四樓│樓頂樓板漏水│長15公分寬5公分│屋頂排水管施作不│││滲水││良導致滲水│└───┴──────┴─────────┴────────┘
(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，此觀民法第354條第1項前段規定甚明。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。依上開鑑定結果，系爭房屋確有因房屋建造施工不良所生如上表(一)所示之缺點，足見系爭房屋確實有滲漏水及裂縫問題，足以減損系爭房屋之利用，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，揆諸首揭說明，系爭房屋於交付時確有瑕疵甚明。
三、被告辯稱系爭買賣契約書第7條約定係以現狀交屋，原告嗣後表示系爭房屋有部分龜裂，被告已於97年7、8月時派員前往系爭房屋修繕，故否認應就系爭房屋之上開瑕疵負瑕疵擔保責任等語。經查，系爭買賣契約書第7條第1項約定「買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準。包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依照現狀連同本建物移交與甲方所有，且為本契約買賣標的之一部分…」等語，核其內容乃買賣當事人雙方就標的物及其附屬建物等之範圍所為約定，實屬交易標的物之特定而為之約定，尚非以此約定而排除出賣人方之標的物瑕疵擔保責任，此觀之兩造於系爭買賣契約第12條其他特約事項復以手書文字約定「其他特約事項：⒈賣方（即被告二人）同意於交屋前，頂樓至水塔之樓梯須完成，且內部之部分瑕疵、缺失等須改善完成。
⒉賣方須保固漏水、水電、結構等，須於交屋後附保固書壹年。」等語，更足徵出賣人即被告二人於系爭買賣契約訂立時已知系爭房屋之瑕疵，並合意應由賣方（即被告）負修繕之責任，是被告上開辯解即無可採。被告應負系爭買賣標的物即系爭房屋之瑕疵擔保責任，應堪認定。
四、再按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文。查被告就其交付之系爭房屋有應負擔保責任之瑕疵，已如前述；原告主張其於98年5月11日自行覓訴外人力禾水電工程行先行評估修復之費用為677,250元，惟經本院囑託臺灣省建築師公會鑑定，系爭房屋上開瑕疵之修繕概算總工程費用為24,650元，有該補充鑑定報告即臺灣省建築師公會100年1月19日台建師鑑(98061)字第3966號函送修繕費用概算表1份在卷可稽，皆為修繕系爭房屋上開瑕疵之必要費用，且各該項目之單價亦與市價相當，自堪認原告受有上開修繕費用之損害。準此，原告請求被告給付修繕費用在24,650元之範圍，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告以被告交付之系爭房屋有裂縫、滲水等情形為由，依系爭買賣契約及買賣契約瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付24,650元及自起訴狀繕本送達翌日即98年9月9日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則為無理由，應駁回之。
六、本件原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核本判決原告勝訴部分所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，本院並依職權酌定金額如被告預供擔保免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
叁、訴訟費用之負擔：本件原告之訴為一部分有理由，一部分無
理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項規定命原告與被告分擔訴訟費用。
中華民國100年3月3日
民事第二庭法官蔡岱霖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月13日
書記官曾家祥