臺灣臺中地方法院100年度重訴字第320號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院100年重訴字第320號民事判決

裁判日期：民國101年02月03日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣臺中地方法院民事判決100年度重訴字第320號原告 顏仁賢
林汝南 共同訴訟代理人 張豐守 律師複代理人 吳莉鴦 律師被告 蔡慧燕 訴訟代理人 林永勝 律師當事人間所有權移轉登記事件，本院於中華民國101年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告代償其以坐落臺中市○○區○○段四二三、四二三之一、四二四、四二五、五一九、五二○、五二○之一地號土地向全國農業金庫股份有限公司設定第一順位最高限額抵押權擔保債權總金額新台幣叁億元之同時，將上開土地之所有權移轉登記予原告，由原告顏仁賢取得應有部分一二八分之七三、原告林汝南取得應有部分一二八分之五五，並將上開土地交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形， 爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）坐落臺中市○○區○○段423、423之1、424、425、519、
520、520之1地號7筆土地（下稱系爭土地）為被告所有，被告及訴外人 施佩君 於民國99年10月15日因週轉需要，向原告2人借貸新台幣（下同）1億6280萬元，清償期為100年7月15日，並約定如清償期屆至，仍無法清償債務時，原告如有承買系爭土地，雙方同意以本件借貸金額1億6280萬元及銀行貸款本金3億元（即被告向全國農業金庫股份有限公司設定最高限額抵押權擔保債權總金額3億6千萬元，實際借貸3億元）總額4億6280萬元為買賣價金，將系爭土地出售予原告，惟如於清償期內，系爭土地有出售、合建分屋之處分行為時，原告有優先權利，並簽訂約定書為據。嗣原告分別將借款匯予被告，並依原告2人匯款金額依比例設定第二順位最高限額抵押權，即原告顏仁賢之權利範圍為128分之73、原告林汝南之權利範圍為128分之55。於清償期屆至前，系爭土地不但無出售或合建行為，被告並於100年6月7日再向訴外人旭耀資產管理有限公司設定最高限額抵押權2億元。且被告於兩造約定之清償期屆至後，雖有表示要清償借款，然迄今仍未清償。原告爰依上開約定書之約定，以4億6280萬元向原告買受系爭土地，並以起訴狀繕本之送達為通知承買之意思表示，請求被告於原告代償系爭土地之全國農業金庫股份有限公司之本金3億元之同時，被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，由原告各依債權比例取得系爭土地所有權，被告並須將系爭土地交付原告。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、於兩造約定之被告清償借款期日即100年7月15日前，原告曾委託訴外人 賴光輝 向被告催討借款，並告知還款帳號及還款金額，被告亦表示會於100年7月15日清償借款，兩造並約定於100年7月15日當日協同至大肚區農會辦理借款清償事宜，原告為求慎重，特別委託訴外人 徐祐偉 律師至臺中市大肚區農會等待，以便兩造清償借款事宜辦理見證，惟被告未依約前往還款，亦未將匯款返還予原告2人。事後更拒絕接聽電話，僅一再透過第三人表示要還錢，然迄今仍未清償，可見被告僅口頭說要還款，但無還款誠意，原告亦無阻止或拒絕被告還款情事，自無民法第101條第2項規定之適用。
２、因被告違約未於期限內清償借款，於原告行使承買權後，又拒絕辦理系爭土地移轉所有權登記，即屬違約，與實際借款金額之差額，屬於違約金，自應以1億6280萬元加上3億元為價金。縱認違約金過高，只能另依法訴請法院酌減，與被告再設定第三順位抵押權應如何解決，均與本件無關。又依兩造於簽署系爭約定書時，即已談妥被告向銀行借貸本金3億元，並設定第一順位抵押權，如原告行使購買權，則由原告代償被告向銀行借貸款項本金3億元，至被告向原告借款金額則抵充為價金之一部分，兩造無庸再互為給付。且依一般經驗法則，買受人買受之不動產如有設定抵押權，價金之給付方式，一般係約定買受人實際給付之金額應扣除抵押借款金額，或由買受人承受抵押借款，不會約定由出賣人收取全部買賣價金後，再自行清償抵押借款，被告辯稱3億元應交付予被告云云，與常理有違，亦與兩造之約定不符等語。並聲明：如主文所示。
二、被告未於言詞辯論期日到庭，惟據其前到庭之陳述及所提出之答辯書狀則以：被告及訴外人施佩君於99年10月15日因需求資金，向原告借款1億多元，並將被告所有坐落臺中市○○區○○段423、423之1、424、425、519、520、520之1地號7筆土地設定第二順位抵押權予原告，兩造並簽訂約定書。依該約定書之約定必須基於被告「無法依約清償債務時」，始須移轉上開土地。惟被告原準備於100年7月15日償還積欠原告之債務，因兩造中間聯繫者出國，待其回國後方致電予原告2人，原告復傳真予被告須返還原告2人各別之本金金額及匯還原告之銀行帳戶，並告知被告不急著處理。嗣被告準備好還款金額欲返還原告2人時，遭原告拒絕被告還款，並向法院聲請拍賣系爭土地，實令被告不解。原告故意不讓被告還款，造成被告未於約定期日還款之事實，依民法第101條第2項之規定，應視為條件不成就，被告即無移轉上開土地予原告2人之義務等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）坐落臺中市○○區○○段423、423之1、424、425、519、
520、520之1地號等系爭7筆土地為被告所有，被告及施佩君於99年10月15日與原告書立約定書，約定向原告2人借貸新台幣1億6280萬元，清償期為100年7月15日，並約定如清償期屆至，仍無法清償債務時，原告如有承買系爭土地，雙方同意以本件借貸金額1億6280萬元及銀行貸款本金3億元（即被告向全國農業金庫股份有限公司設定最高限額抵押權擔保債權總金額3億6千萬元，實際借貸3億元）之總額（即4億6280萬元）為買賣價金，將系爭土地出售予原告。惟如於清償期內，系爭土地有出售、合建分屋之處分行為時，原告依同等條件有優先權利。嗣被告於99年11月29日辦妥設定第二順位抵押權予原告2人，擔保債權總金額1億6280萬元，債權額比例分別為：原告顏仁賢128分之73，原告林汝南128分之55等情，業據原告提出約定書1紙及系爭土地登記簿謄本在卷足憑，復為被告所不爭執，堪信真實。
（二）原告主張被告於100年7月15日清償期屆至時並未依約返還借款，且原告並無阻止或拒絕被告還款等情，業據證人賴光輝到庭結證稱：「（債務清償期限內，被告有說要清償債務，並約見面？）有來說要清償債務，但是沒有帶錢來，說要回去籌錢」、「原告2人在7月12、13日左右就有告訴被告要還錢。7月15日當天施佩君及 蔡文傑 有來大肚農會，在大肚農會我就有催告他們還錢，我有拿帳號給他們，他們說他回去會匯錢來給我，回去之後電話就都不接，只有透過第三人說要還錢而已」等語（參100年11月5日言詞辯論筆錄），及證人徐祐偉到庭結證稱：「100年7月15日我有去大肚農會做見證，是關於兩造間的債權債務關係，債務人有要做清償的動作」、「我差不多10時30分到達農會，當時有看到2位婦人，還有其他的1、2位男的，但是發言的只有這2位婦人。我聽這兩位婦人與原告林汝南及原告顏仁賢的代理人的對話，是有談到要清償債務，有聽到林汝南跟2位婦人說把金額匯過來，這2位婦人希望能夠緩期清償，但是原告表示清償期已經到了，2位婦人表示要籌錢，原告也同意他們去籌錢，所以到下午我才又過去農會但空無一人，經過農會職員告知，才又到 林汝洲 議員服務處去」等語（參101年1月5日言詞辯論筆錄）。此外被告並未舉證證明原告有拒絕被告還款之情，是以被告辯稱原告故意不讓被告還款，造成被告未於約定期日還款之事實，應視為條件不成就，被告無移轉系爭土地予原告2人之義務云云，洵無可採。
（三）被告既未於清償日履行返還借款之義務，則依兩造約定書，原告可行使承買權，向被告買受系爭7筆土地，並以借貸金額加上銀行貸款本金3億之總額為買賣價金，原告並已以起訴狀繕本之送達為通知承買之意思表示，則依兩造之約定，原告於買受系爭土地時，應再給付被告3億元。至於3億元之支付方式，雖未於系爭約定書載明，惟係由原告直接向貸款之大肚農會（由全國農業金庫股份有限公司辦理）清償，並非先交給被告再由被告向大肚農會清償等情，業據證人賴光輝到庭結證屬實（參100年11月5日言詞辯論筆錄第2頁），此與買受人買受之不動產如有設定抵押權，價金之給付方式，一般係約定買受人實際給付之金額應扣除抵押借款金額，或由買受人承受抵押借款，鮮少約定由出賣人收取全部買賣價金後，再由出賣人自行清償抵押借款之常情相符，故證人賴光輝之證詞，應可採信。被告辯稱3億元應交付被告云云，尚非可取。再者，系爭土地由原告行使承買權時，被告有點交系爭土地之義務，此為被告所自承（參100年10月27日言詞辯論筆錄第2頁），故原告於為被告代償3億元予全國農業金庫股份有限公司之同時，被告應負移轉系爭土地所有權並交付原告之義務。
（四）綜上所述，原告依兩造間之契約關係，請求被告應於原告代償其以系爭7筆土地向全國農業金庫股份有限公司設定第一順位最高限額抵押權擔保債權總金額3億元之同時，將上開土地之所有權移轉登記給原告，由原告顏仁賢取得應有部分128分之73、原告林汝南取得應有部分128分之55，並將上開土地交付原告，為有理由，應予准許。
四、兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述必要，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年2月3日
民事第三庭法官陳宗賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月3日
書記官