裁判字號：臺灣新北地方法院104年重訴字第217號民事判決
裁判日期：民國105年02月03日
裁判案由：分割共有物
臺灣新北地方法院民事判決104年度重訴字第217號原告 陳榮豊
陳榮章 陳榮彬 陳榮貴 陳榮鑫 陳俊良 陳炳煌 陳炳讓 陳俐婷 陳鍾玉霞 陳建華 陳建國 陳建春 陳財明 陳財福 陳志文 陳亞蔓 共同訴訟代理人 李金澤 律師共同複代理人 葉建浩 被告 蘇炳燦
蘇安旗 蘇三雄 上三人共同訴訟代理人 蔡清福 律師
陳奕君 律師被告 蘇炳賢
張淑惠 林憲德 上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國105年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有新北市○○區○○段○○○○段00地號土地分割如附圖（即新北市樹林地政事務所104年5月26日新北樹地測字第1043847230號函檢附之土地複丈成果圖）方案二所示：使用地號27部分面積658平方公尺歸原告等17人及被告 蘇炳憲 、張淑惠共同取得（分割後應有部分比例如附表所示）；使用地號27（1）部分面積402平方公尺歸被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄共同取得（分割後應有部分比例如附表所示）。原告等17人及被告蘇炳憲、張淑惠應依附表分割後之應有比例補償被告林憲德新臺幣肆佰捌拾玖萬壹仟肆佰捌拾肆元。
訴訟費用由兩造依附表所示分割前之應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）新北市○○區○○段○○○○段00地號（下稱系爭土地）目前現狀為兩造共有狀態，有系爭土地之地籍圖與土地登記謄本可稽。
（二）民法第823條第1項本文之規定，各共有人得隨時請求分割共有物，合先陳明。
（三）依民法第824條第2項第1款、第2款之規定，分割共有物原則雖以原物分配為主，若以原物分配顯有困難時，得以變賣共有物或兩者併用，惟查：
1、查被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄、蘇炳賢等四人之應有部分合計為二分之一，且系爭土地上目前有三棟房屋，原告曾對被告提起拆屋還地之訴訟，惟業經鈞院一審判決原告敗訴（103年度訴字第364號）。該判決認為原告與被告間就門牌號碼131及133號、如起訴狀附圖之a及b部分有「明示分管契約」存在，附圖之c部分兩造間有「默示分管契約」存在。
2、次查，按最高法院51年台上字第1659號判例謂：「定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。本件兩造共有之土地，上訴人請求按其在第一審所提出之圖樣分割，被上訴人亦非絕對不願分割。衹求按各人占有形勢以為分割而已，是將原物分配於各共有人之原則，兩造已有同意，惟應如何按其成分，劃分地區分配於各共有人，或對不能按其應有部分受分配者，如何酌以金錢補償之，在審理事實之法院，非不能定一適當之方法以為分割，若遽將土地予以變賣，則兩造在系爭地上建築居住之房屋，勢非拆遷不可，其方法自非適當。」如分割方式可按目前地上物既存之形式而為分割，且地上物得免於拆遷。
3、又查，系爭土地面積為1,060平方公尺，約320.65坪，屬一般農業區，按農業發展條例第16條第1項第4款之規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」，系爭土地於89年1月4日前即為共有耕地，依上開條文，得為原物分割。
4、最高法院85年台上字第53號民事判決要旨謂：「分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是系爭土地之分管契約，已因被上訴人提起本件分割共有物訴訟，而當然終止。」（亦可參最高法院96年台上字第977號民事判決）由該判決可知，原告暨提起本件分割共有物之訴訟，明示及默示分管契約應解為有終止分管契約之意思。故如為變價分割，亦屬可行，能使之產生經濟上最大之利用價值。
（四）原告分割後願意和被告蘇炳賢、張淑惠原告維持共有關係，也願意補償被告林憲德部分。
二、被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄則以：
（一）按法院裁判分割共有物，定其分配，應兼顧全體共有人之利益，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之，最高法院84年度台上字第1538號裁判要旨參照。是被告前述主張，實符此一要旨，爰再說明如次。次按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束，最高法院88年度台上字第600號裁判要旨參照。分割共有物，究以原物分割或變價分配其 價金 ，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途，最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照。
（二）系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○○○○○○○○○號建物分別為被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄所有，被告蘇炳燦、被告蘇安旗、被告蘇三雄分割後願意維持共有關係，也願意補償被告林憲德部分。
（三）不動產估價報告之價格評估有所違誤，致方案一、二之補貼金額2,235,334元、4,891,484元計算錯誤：
1、系爭土地不動產估價報告第10頁記載土地利用情況：「現況土地臨中園街133、135、135-1、137號等四棟房屋，（另中園街131號建物有無占用勘估土地，應以地政機關指界為準。），又中園街133號屋後空地有雜草樹木及雜物堆置」。
2、系爭土地不動產估價報告第17頁記載：「分割○○○區○○段溪墘寮小段27(1)地號土地(寬約8米、深約24米，深寬比約2.9、形狀屬稍微不整形)」
3、惟中園街135-1號、中園街137號建物占用新北市○○區○○段○○○○段000000000地號之土地，另於臺灣新北地方法院104年訴字第2814號拆屋還地民事訴訟繫屬中【被證1】。實際土地臨路使用狀況如【被證2】照片所示，分割方案的新北市○○區○○段○○○○段00地號臨路寬度為8.7公尺；新北市○○區○○段○○○○段00000地號臨路寬度僅7.3公尺。故系爭土地不動產估價報告第17頁記載寬度錯誤，應為「寬度6m以上，8m未滿」。故27(1)地號寬度狹小補正率應以0.97計算，而非報告中「寬度8m以上，10m未滿」之1.00。
（四）因中園街135-1號、中園街137號建物占用新北市○○區○○○○段○○○○○○○○○○號之土地。新北市○○區○○段○○○○段00000地號臨路寬度僅7.3公尺，後約48%並未正對馬路，故不動產估價報告並未與實際土地價值相符【被證3】。故應由第三方公正單位製作。請鈞院另請第三方公正單位依據土地臨路情形及土地使用狀況製作正確之不動產估價報告。
三、被告蘇炳賢、張淑惠則以：我們分割後願意和原告維持共有關係，我們也願意補償被告林憲德部分。
四、被告林憲德則以：這塊地我又沒用，我願意由其他共有人承購。
五、本件應審酌系爭土地可否裁判分割？若可，應以何方式分割為適當？
（一）按共有物如無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，各共有人，得隨時請求分割共有物，民法第82
3條第1項定有明文。查系爭土地為兩造所共有，渠等應有部分之比例詳如附表所示，兩造間並就系爭土地未約定不為分割，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法尚未達成協議之事實，是原告依首揭規定請求裁判合併分割系爭土地，尚無不合。
（二）經查：
1、系爭土地為不規則狀，且系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○○○○○○○○○號建物分別為被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄所有，門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○○○號建物現為第三人占有中等情，業經本院於104年
5月15日履勘現場，並囑託新北市樹林地政事務所派員測量明確，製有勘驗筆錄及附圖所示之複丈成果圖附卷可考。本院參考上述事實，並斟酌：（一）依兩造除被告林憲德所提之方案分割，分割後各部分土地尚屬完整、方正。
（二）被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄所分得之土地亦為其所有之門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○○○○○○○○○號建物坐落之土地，除能增進土地之利用外，亦可提高土地之經濟價值。（三）依據被告蘇炳賢、張淑惠陳稱希望能與原告維持共有。故本院認依附圖所示方案二分割確屬公平、妥適，爰定分割方法如主文第1項所示。
2、另分割共有物應考慮公平原則、利益原則、經濟原則，本院審酌被告林憲德自陳其旅居美國多年等語，且就系爭土地之權利範圍僅有12分之1，如分割取得系爭土地之經濟效益不大，被告林憲德之持分面積得不受分配。原告與被告蘇炳憲及張淑惠於本院104年4月29日言詞辯論期日時陳稱願意補償被告林憲德等語，故本院認應將系爭土地如附圖所示方案分割後，則被告林憲德未能依其應有部分受分配，爰依據民法第824條第3項「不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」之規定，參酌卷附崇德不動產估價師事務所之不動產估價報告書摘要，被告林憲德所有系爭土地之持分價值共計新臺幣（下同）4,891,484元（計算式：58,697,800元×1/12＝4,891,4847元），及原告及被告蘇炳憲及張淑惠願按持分比例補償等情，本院認原告及被告蘇炳憲及張淑惠應按應有部分比例補償被告林憲德4,891,484元，應屬公允。
3、被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄另主張不動產估價報告並未與實際土地價值相符，應另請第三方公正單位估價等語，然查，本件係由本院自行挑選鑑價單位即崇德不動產估價師事務所進行鑑價，崇德不動產估價師事務所以土地視為素地及臨路現況為準，崇德不動產估價師事務所於104年6月16日現場勘察實際系爭土地臨路使用狀況而為估價，被告林憲德持有部分為4,891,484元，應屬公允，本院於105年1月25日審理時詢問本件是由法院自行挑選鑑價單位，有何意見？是否放棄購買，由其他共有人購買？被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄陳稱對鑑價單位沒有意見，我們還是要買等情，依前開說明，崇德不動產估價師事務所現場勘察實際系爭土地臨路使用狀況而為估價，應屬公允，且被告蘇炳燦、蘇安旗、蘇三雄對鑑價單位沒有意見，還是要買等情狀，本院認為並無再行鑑價之必要，併此敍明。
六、綜上所述，原告依據民法第824條規定，請求分割兩造共有之系爭土地，本院審酌系爭土地之使用現狀、整體利用之效益、各共有人之利益、兩造所提分割方案之優劣及兩造之意願等情，認如主文所示之方割方案為最佳之分割方法，原告之主張洵屬有據，應予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經審酌後，認均與前開結論不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、末按分割共有物訴訟為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自無敗訴之問題，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院認於裁判分割共有物訴訟，而法院准予分割，原告之訴為有理由時，仍應由兩造分別依系爭土地應有部分比例分擔訴訟費用較符公平原則，爰酌命各應負擔訴訟費用如主文。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國105年2月3日
民事第一庭法官張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月3日
書記官林惠敏附表：
┌──┬────┬────┬──┬─────┐│編號│共有人│分割前│分割│分割後應有││││應有部分│方案│部分│├──┼────┼────┼──┼─────┤│１│陳榮豊│1/84││750/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│２│陳榮章│1/84││750/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│３│陳榮彬│1/84││750/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│４│陳榮貴│1/84││750/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│５│陳榮鑫│1/84││750/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│６│陳俊良│1/84││750/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│７│陳炳煌│1/24││125/1613│├──┼────┼────┤├─────┤│８│陳炳讓│1/24││125/1613│├──┼────┼────┤共├─────┤│９│陳俐婷│1/168│同│375/33873│├──┼────┼────┤取├─────┤│１０│陳鍾玉霞│1/168│得│375/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│１１│陳建華│1/36││250/4839│├──┼────┼────┤├─────┤│１２│陳建國│1/36││250/4839│├──┼────┼────┤├─────┤│１３│陳建春│1/36││250/4839│├──┼────┼────┤├─────┤│１４│陳財明│2/84││1500/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│１５│陳財福│2/84││1500/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│１６│陳志文│2/84││1500/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│１７│陳亞蔓│1/84││750/33873│├──┼────┼────┤├─────┤│１８│蘇炳賢│121/1000││363/1613│├──┼────┼────┤├─────┤│１９│張淑惠│1/12││250/1613│├──┼────┼────┼──┼─────┤│２０│蘇炳燦│137/1000│共│137/379│├──┼────┼────┤同├─────┤│２１│蘇安旗│121/1000│取│121/379│├──┼────┼────┤得├─────┤│２２│蘇三雄│121/1000││121/379│├──┼────┼────┼──┴─────┤│２３│林憲德│1/12│價金補償│└──┴────┴────┴────────┘