臺灣臺北地方法院民事判決 104年度北簡字第11057號
原 告 李偉銘
被 告 邱繼寬
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年1月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號十九樓房屋
遷讓返還原告，並自民國一百零四年十二月十三日起至遷讓返還
上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟元。
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬陸仟捌佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣叁佰貳拾肆萬元為原告
預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告以新臺幣貳拾貳萬陸仟捌佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論
而為判決，合先敘明。
二、原告主張：兩造於民國102年12月18日簽訂房屋租賃契約（
下稱系爭租約），由被告向原告承租坐落臺北市○○區○○
路0段000號19樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自
102年12月19日起至103年12月18日止，每月租金新臺幣（下
同）27,000元，應於每月18日前繳納，被告並給付押租金
27,000元。嗣租期屆至，兩造乃以口頭約定由被告繼續承租
，詎被告自104年3月起即未依約繳納租金，經原告以起訴狀
繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示。是系爭租約既已
終止，被告未依約將系爭房屋遷讓返還原告，為此請求被告
遷讓返還系爭房屋，並於扣除前付押租金後，給付終止租約
前積欠之租金226,800元及終止租約後每月相當於租金之不
當得利27,000元，爰依系爭租約及不當得利法律關係，提起
本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告
，及自104年12月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告27,000元。㈡被告應給付原告226,800元。㈢願供
擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作
何聲明陳述。
四、得心證之理由：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條
前段分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收
回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個
月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。又租賃契約成立
後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第100條第3款
抵償租金之擔保金係契約成立時支付者，亦應依同一比例增
加之，業經司法院院解字第3489號釋在案，至土地法第100
條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租
賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類
推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨可供參照）
。
㈡經查，原告主張兩造簽訂系爭租約，租賃期間自102年12月
19日起至103年12月18日止，每月租金27,000元，並約定於
每月18日前繳納，被告已給付押租金27,000元；租期屆至，
兩造乃以口頭約定由被告繼續承租；被告自104年3月起即未
依約繳納租金，經原告於104年7月30日以電子郵件催告被告
限其於同年8月15日給付，被告逾期仍未給付等情，業據其
提出與所述相符之系爭租約、電子郵件為證（見本院卷第5
頁至第9頁、第13頁至第14頁）。又被告自104年3月起即未
依約繳納租金，扣除前付押租金27,000元後，被告遲付租金
總額已達2月以上，經原告以起訴狀繕本之送達作為終止租
約之意思表示，揆諸前揭規定，其終止系爭租約應屬合法。
另該起訴狀繕本已於104年12月12日送達被告（見本院卷第
32頁）。準此，系爭租約既經合法終止，則原告請求被告遷
讓返還系爭房屋，並給付自104年3月起至同年12月12日止積
欠之租金，共226,800元【計算式：（27,000元×9）+（
27,000元×12/30）＝253,800元；253,800元-27,000元＝
226,800元】，乃屬有據。
㈢另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占
有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於
租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決可資參照
）。經查，系爭租約業於104年12月12日終止，業如前述，
是被告自斯時起已無占有使用系爭房屋之正當權源，屬無權
占有而應返還相當租金之不當得利。再參酌系爭房屋每月租
金為27,000元一節，有系爭租約在卷足憑，是原告請求被告
給付自終止租約後之104年12月13日起至遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付相當於租金之不當得利27,000元，亦屬有
據。
五、綜上所述，被告積欠租金總額已達2期以上，系爭租約復經
原告合法終止，從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係
，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告226,800
元，及自104年12月13日起至上開房屋遷讓返還之日止，按
月給付原告27,000元，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年2月16日
臺北簡易庭
法官葉詩佳
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月16日
書記官林錫欽