臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事簡易判決
原 告 乙○○○
訴訟代理人 張家榮
被 告 甲○○
六號十
訴訟代理人 陳國文
一樓
上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國93年6月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落台南縣新營市○○路八六三、八六五號鋼骨造三層
樓房屋如附圖所示（不含圖示斜線部分即一層Ａ區、ａ部分、二
層Ｂ區、三層Ｃ區）部分遷讓，將房屋交還原告。並自民國九十
四年一月一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新台
幣參拾萬元。
被告應給付原告新台幣壹佰捌拾肆萬壹仟捌佰肆拾壹元，及自民
國九十四年三月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如於第一項之房屋交付前、第二項之執
行標的物拍定、變賣前，分別以新台幣柒佰陸拾萬元、新台幣壹
佰捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視
為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項
定有明文。本件原告起訴原請求被告依兩造民國92年12月1
日訂立之租賃契約，給付租金及應分期給付之押金計新台幣
（下同）1,600,000元，並於起訴狀中主張於93年12月14日
以被告負欠二期以上租金，及依約應負擔之租賃標的物地價
稅未付為由，對之為終止租約之意思表示，經合法送達。然
被告迄未自租賃標的物內遷離，爰本於同一租賃關係，追加
請求被告應自門牌號碼台南縣新營市○○路863、865號鋼骨
造三層樓房屋內如附圖所示斜線以外區域（下稱系爭房屋）
內遷離，將房屋交還原告。經查原告於94年4月6日準備書狀
追加請求被告自系爭房屋遷讓，並當庭送達書狀予被告訴訟
代理人收受，而被告訴訟代理人就該追加並無異議而為言詞
辯論，有本院94年4月6日筆錄可參（本院卷46頁），是視為
被告同意追加，核先敘明。
㈡被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、本件原告主張：
㈠兩造於民國92年12月1日就系爭門牌號碼為台南縣新營市○
○路863及865號3層樓房屋各一棟，包含建物內部一切裝璜
約日起至九十三年二月底止參個月內依上述支付條件，自九
十三年三月一日起至九十三年六月三十日止，乙方保障甲方
所得租金，最低每月不得少於新台幣壹拾萬元，自九十三年
七月一日起至九十三年十一月三十日止，乙方保障甲方所得
租金，最低每月不得少於新台幣貳拾萬元整，自九十三年十
二月一日起，保障甲方所得租金，最低每月不得少於新台幣
參拾萬元整…」，第5條約明：「乙方支付新台幣柒拾萬元
整（自租賃日起算第七個月開始乙方每月提撥新台幣拾萬元
整）予甲方作為押租保證金…甲乙雙方若不繼續承租時，甲
方應於乙方遷出交還房屋後，無息退還押租金保證金，但因
可歸責乙方事由所致契約終止，該押租保證金不退還並轉以
違約金論」。是依前開約定，被告自93年3月1日起至5月31
日止，每月應給付原告租金100,000元，同年6月份則應給付
原告租金100,000元及押租金100,000元，自同年7月1日起至
同年11月30日止每月應給付原告租金200,000元及押租金100
,000元，合計300,000元。又於同年12月份應給付原告租金
300,000元及押租金100,000元，合計400,000元。以上租金
及押租金分期給付之期日約定為每月5日。
㈡被告於契約成立生效後本皆依約履行，直至93年8月初被告
以接獲鈞院93年執全字第1381號執行命令為由，於執行命令
所定之900,000元範圍內，拒絕給付原告八、九、十月份之
租金暨押租金，合計900,000元。被告依執行命令拒絕支付
租金、押租金本無可厚非，惟逾假扣押金額外之租金、押租
金被告仍有給付義務，並不因前開假扣押執行命令而對原告
免責，是被告仍應給付93年11月份租金及押租金共300,000
元，同年12月份租金及押租金共400,000元。詎被告卻自93
年11月1日起至同年12月底止，未再依約給付租金，任憑原
告發函催告均置之未理，直至同年12月14日原告不得已始以
被告負欠二期以上租金未給，及未依約負擔租賃標的物地價
稅之由終止系爭租賃契約。
㈢嗣上開假扣押程序，經債權人撤回假扣押裁定與假扣押強制
執行，原假扣押執行命令已失其效力，被告自應給付原告93
年8月至12月份租金、及分期給付押租金分別為1,100,000元
及押租金500,000元，合計1,600,000元。另依系爭契約第10
條約定，被告尚須負擔租賃期間租賃標的物之房屋稅、地價
稅等稅捐，而租賃物座落基地93年度地價稅合計241,841元
，亦應由被告支付。
㈣原告因被告違約，已為終止租賃關係之意思表示，並以存證
信函於93年12月15日合法送達，被告卻未依催告於94年1月1
6日前自行遷離系爭房屋，則原告自得依民法第455條規定，
請求被告返還租賃之房屋。又租賃契約之承租人有給付租金
之義務，民法第421條第1項定有明文，且於租賃契約終止後
，仍占用租賃物者，即屬無權占有他人之房屋，可能得到相
當於租金之利益，為社會通常之觀念，是無權占有他人房屋
所得之利益，依租金之數額為計算之基準，應屬可採。如前
所述，兩造之租賃契約業於93年12月15日終止，在契約終止
前，被告有依契約給付租金之義務，而於契約終止後，原告
請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額至遷讓房屋為
止，亦依法有據，原告前僅請求租金至93年12月份，是被告
應自94年1月1日起至遷讓房屋為止按月給付原告300,000元
之不當得利。
㈤聲明：
⑴被告應自坐落台南縣新營市四四六、四四七之二、四四四
、四四六之二、四四七之二、四四八地號土地上之建物，
即同段建號三八五、三八六之一，門牌號碼台南縣新營市
○○路八六三、八六五號鋼骨造三層樓房屋如附圖斜線所
示以外部分遷讓，將房屋交還原告，及自94年1月1日起
至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告300,000元。
⑵被告應給付原告1,841,841元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⑶第一、二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
㈠依據系爭租約第一條記載：「又乙方（即被告）有意組織公
司，待乙方公司名稱確定後，本件承租人權利與義務即由公
司行使並承擔。」查：夏綠地公司為甲○○與 左適佑 等人合
意組織之公司，今正式以本件聲請狀繕本通知原告，本件承
租人權利與義務之行使與負擔，由夏綠地公司繼受之。
㈡系爭租賃標的物之「全部」自始欲作為「欣營社區『醫院』
暨附設養護中心」之用。在甲○○與夏綠地公司合意由夏綠
地公司繼受本件承租人之權利與義務之前，事實上，系爭租
賃標的物之工程承攬與設備租賃事宜，甲○○已完全委由夏
綠地公司處理，有93年3月1日工程承包及設備租賃合約書乙
份足稽。且甲○○曾交付發票人為夏綠地公司之數張支票予
原告，用以支付租金，足證夏綠地公司實質上早已在負擔本
件承租人之義務。
㈢又系爭租賃標的物，被告為承租人，本於租賃之法律關係，
該租賃標的物皆應由被告使用收益。惟原告自民國92年12月
租賃合約生效日起，即擅自將系爭房屋前空地出租給第三人
逸華汽車商行使用收益，有實地照片及存證信函為憑，至今
逸華汽車商行仍佔用該地，並稱是向房東所租用，不願將汽
車遷離。原告此行為已違反本件租約，同時亦屬侵害被告就
系爭房屋之使用收益，經被告發函通知，原告卻置之不理。
按出租人有保持租賃物合於約定使用收益之狀態，與承租人
支付租金，係本於同一之雙務契約，而立於互為對待給付之
關係，故被告可行使同時履行抗辯權，即在原告排除上開侵
害行為並交付系爭房屋使用收益之義務前，被告得暫時擱置
租金之給付。
㈣被告因原告無法提供該租賃物之完整文件，故未能設立公司
，其中原告之代理人即其夫 張瑞天 更簽具切結書，應出具房
屋相關資料以辦理文件，如未能如期繳交，則任憑承租人（
即被告）處置，房東（即原告）不得異議，有切結書足稽。
但原告刻意隱瞞系爭租賃標的物之違建問題，使被告無法申
請醫院暨養護中心合格使用之開業執照，竟宣稱該建物可經
營醫院及護理之家、養護業務等，致被告誤信並以高額租金
向原告承租建坪面積高達1,200坪之房屋，並花鉅額資金建
造裝修符合醫院之規格及採購醫療設備（該租賃物原來只是
鐵皮屋），用以經營醫院、養護中心，而原告則按月享受高
額租金。嗣被告向行政機關申請醫院、養護中心業務合格使
用之際，始知受騙，遂通知原告出面處理相關違建問題，且
希望拆除違建之費用應從支付租金中扣除，卻遭原告拒絕，
辯稱合約已簽訂，不得反悔，否則被告須賠償違約金並返還
房子且沒收所有裝潢設備云云，足見原告施以詐術意圖侵占
不法所有之技倆。
㈤依醫療法第14條規定：「醫院設立或擴充，應經衛生主管機
關許可後，始得依建築法有關規定申請建築執照。」又於醫
療法施行細則第七條規定：「提供現有建物作為醫院用途者
，亦同。」顯見診所與醫院之設置標準有天壤之別，與原告
所稱系爭房屋前已設立診所，即可申請合格醫院開業執照之
說，實乃推諉不實。且如被告只是要設立診所，僅需承租新
營市區一個月租金20,000元左右之三、四十坪店面即可，何
須花費一個月高達300,000元租金佔地一仟二佰坪的面積？
且如果只是經營診所，亦無需再花費上千萬元裝修以符合醫
院暨養護中心之設置標準。又原告早已在93年2月4日發給被
告存證信函中明白指出該租賃標的物係作為籌設醫院之用途
，如今原告卻說雙方所簽訂租賃合約中所提該租賃物僅供「
醫療業務」之用，而所謂「醫療業務」即是僅供「診所」設
立使用，前後說詞不一，可見其不法意圖甚明。又原告雖曾
出示台南縣政府公函，表示之前台南縣政府曾同意系爭租租
賃物籌設「上愛養護中心」，惟該公文只是縣政府同意籌設
，如要申請開業執照，仍須依函中說明事項逐一辨理檢查通
過才可核發執照。且被告如只要設立診所，亦不須向台電變
更增加使用200碼之高壓營業用電，還須聘請電氣技師維護
。試問以經營醫院附設養護中心之龐大成本、開銷，卻只能
坐收一個小診所之收益，誰敢投資經營？況原告否認系爭租
賃物可供「養護業務」之使用，但原告之子張家榮還於租賃
期間工程施工時（約93年5、6月），還主動介紹養護中心業
者與被告認識，亦提供施工圖及廠商估價明細予被告參考，
致使被告陷於錯誤，以為附設養護中心或護理之家沒有問題
，嗣後才發現因建築法規問題，該系爭租賃物無法申請養護
業務之開業執照，此時被告始知受騙。原告竟辯稱說從未答
應過被告可設立養護業務，雙方所簽訂租賃合約中之「租賃
物使用限制僅供醫療業務之用」，而所謂「醫療業務」，難
道說只能限制「設立診所」？原告實難自圓其說。
㈥聲明：
⑴駁回原告之訴。
⑵如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於92年12月1日簽訂房屋租賃契約書（卷79－83頁）。
㈡被告自93年8月起未付租金（卷94頁筆錄）。
五、本件兩造爭執者，在於㈠本件租賃契約之承租人為被告或其
他第三人？㈡系爭租賃物是否有由原告或其代理人出租其他
第三人致被告不能使用情事？㈢依系爭租賃契約，原告有無
提供系爭建物得作為醫院及養護中心合格使用之義務？
㈠原告主張被告未依租賃契約約定，自93年8月起均未按月給
付租金、押租金之事實，為被告所不爭執，然被告抗辯其租
賃契約之權利義務，依約已由夏綠地健康事業股份有限公司
（下稱夏綠地公司）繼受，並以租約第1條之約定為據。
⑴按兩造租約第一條記載：「租賃標的物．．．。又乙方有
意組織公司，待乙方公司名稱確立後，本件承租人權利與
義務即由公司行使並承擔。」（卷79－1頁）。被告主張
該租賃契約已由夏綠地公司承擔，惟為原告所否認，並表
示締約當時雖被告有說要組公司，但被告從未通知原告要
更改承租人，且被告表示是要組新公司，不是夏綠地公司
，因夏綠地公司簽約當時已存在，並提出夏綠地公司登記
資料為證。查夏綠地公司於92年9月3日已核准設立登記，
本件租約係92年12月1日簽訂，是依租約記載，係由承租
人籌組新公司來繼受租約，可認當時締約兩造之意顯非由
夏綠地公司繼受擔任承租人。
⑵又按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人
承認，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。本
件被告訴訟代理人當庭表示因新公司沒辦法成立，只好由
夏綠地公司來承受，但之前已與原告發生糾紛，所以沒有
告訴原告方面要由夏綠地公司承擔（卷48、49頁），是有
關承租人是否更改、或承租人之債務由何人承擔，既經被
告自認未曾告知原告，對原告自不生效力。被告抗辯租約
當事人已變更為夏綠地公司，顯不可採。
㈡被告另抗辯系爭租賃物前之空地，由原告出租其他第三人停
放車輛，無非係以系爭租賃物之照片，惟為原告否認。經查
被告訴訟代理人自承其所提出之照片（卷84－85頁），係94
年3月21日拍攝，且自照片明顯可見系爭建物之醫院已門窗
緊閉，並無營運。惟系爭租賃物於93年7月開設欣營社區聯
合診所，有原告提出之93年7月29日照片二張、中華日報93
年7月30日報紙一份在卷可參（卷108－109），足認系爭租
賃物確實已交付被告管理使用。又因被告承租系爭建物所欲
經營之醫院並無營業，第三人使用醫院前空地放置車輛之原
因可能有許多，被告抗辯係原告另將系爭租賃物前空地出租
第三人使用，並未提出任何證據以實其說，且被告提出之照
片係94年3月份之情形，本件原告請求者為93年8月至12月份
之租金、押租金，被告以94年3月份遭第三人車輛占用之理
由，拒付租金，顯不可採。
㈢被告另抗辯因原告未交付相關資料，且系爭房屋有違建，無
法申請醫院暨養護中心合格使用之開業執照，原告施用詐術
騙取租金等情。經查：新營社區聯合診所使用系爭建物於93
年7月開幕，已如前述。又兩造之租賃契約第9條約定：「租
賃物使用限制僅供醫療業務之用，非經甲方書面同意，不得
變更用途．．．」第3條：「租金：㈠乙方（即被告）依本
契約第九條規定，於甲方（即原告）書面同意下將租賃物之
全部或一部分實行醫療委外業務於第三人，．．．」第7條
：「乙方經甲方同意於不影響房屋結構安全，及不違反建築
相關法令下得視營運需要時，可改變租賃物現有之隔間及裝
潢或租賃物現有之水電、空調、消防等增設．．．」。是依
租賃合約書，兩造並未明確約定系爭建物係供開設醫院暨養
護中心使用，僅約定供醫療業務之用，且依建築法令亦得改
變租賃物之隔間、裝潢等。又被告抗辯其未能申請合法開業
執照，惟均未提出任何資料證明何故未取得執照，且系爭建
物於出租本件被告前，曾設立台南縣私立上愛養護中心，並
得台南縣政府同意籌設，有原告提出之台南縣政府、台南縣
衛生局函三份可稽（卷111－113），是被告抗辯因其無法籌
六、按兩造租約第3條約明：「自簽約日起至九十三年二月底止
參個月內依上述支付條件，自九十三年三月一日起至九十三
年六月三十日止，乙方（即被告）保障甲方（即原告）所得
租金，最低每月不得少於新台幣壹拾萬元，自九十三年七月
一日起至九十三年十一月三十日止，乙方保障甲方所得租金
，最低每月不得少於新台幣貳拾萬元整，自九十三年十二月
一日起，保障甲方所得租金，最低每月不得少於新台幣參拾
萬元整…」，第5條約明：「乙方支付新台幣柒拾萬元整（
自租賃日起算第七個月開始乙方每月提撥新台幣拾萬元整）
予甲方作為押租保證金…」。是依前開約定，被告自93年8
月1日起至同年11月30日止每月應給付原告租金200,000元及
押租金100,000元，合計每月300,000元。又於同年12月份應
給付原告租金300,000元及押租金100,000元，合計400,000
元，再依契約第10條：「租賃期間內，房屋稅、地價稅及租
賃所得稅概由乙方負擔，．．．」，查本件系爭房屋所坐落
之土地九十三年地價稅共計241,841元，有原告提出之課稅
明細、土地及建物謄本可證（卷34頁、64－78頁），是原告
請求被告給付93年8月起至12月止之租金共1,600,000元、地
價稅24,181元，合計1,841,841元，及自起訴狀繕本送達翌
日即94年3月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
，自屬有據，應予准許。
七、又被告自93年8月起均未繳交租金，經原告於93年11月19日
催告後，仍未繳交，原告再於93年12月14日通知終止本件租
約，並請被告於一個月內遷出，有存證信函二件為證（卷14
－18頁），則原告自得依民法第455條規定，請求被告返還
租賃之房屋。又依系爭租約所示附圖斜線以外部分被告並未
承租，是被告應遷讓部分如附圖所示。另租賃契約之承租人
有給付租金之義務，民法第421條第1項定有明文，且於租賃
契約終止後，仍占用租賃物者，即屬無權占有他人之房屋，
可能得到相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是無權占
有他人房屋所得之利益，應依租金之數額為計算之基準。如
前所述，兩造之租賃契約業於93年12月15日終止，在契約終
止前，被告有依契約給付租金之義務，而於契約終止後，原
告請求被告按月給付相當於租金之不當得利至遷讓房屋為止
，自屬有據，是原告請求被告自94年1月1日起至遷讓房屋止
，按月給付原告300,000元之不當得利，亦應准許。
八、從而，原告本於租賃之法律關係，請求被告被告遷讓交還系
爭房屋，並請求給付93年8月至12月之租金、押金、地價稅
共1,841,841元，及自94年3月5日起之法定遲延利息、自94
年1月1日起至遷讓房屋之日止，每月按租金300,000元計算
之損害金，洵屬相當，均應准許。
九、本判決係因定期租賃所生之爭執涉訟，而為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行。被告亦陳明願供擔保，請求免為假
執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
十、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第38
5條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2
項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 22 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官蔡孟珊
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 6 月 24 日
書記官謝育錚