裁判字號：臺灣士林地方法院102年訴字第1427號民事判決
裁判日期：民國103年08月11日
裁判案由：減少價金等
臺灣士林地方法院民事判決102年度訴字第1427號原告 葉承耀 訴訟代理人 溫啟仁 律師被告 林東和
林博文 林博諒 林坤地 林朝松 林龍波 上六人共同訴訟代理人 蔡婉婷 律師
謝進益 律師上一人複代理人 陳建霖 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國103年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林東和、林博文、林博諒、林坤地、林朝松、林龍波應各給付原告新臺幣伍拾玖萬肆仟肆佰 陸拾陸元 ，及均自民國一０二年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔六分之一。
本判決於原告各以新臺幣壹拾玖萬捌仟元為被告林東和、林博文、林博諒、林坤地、林朝松、林龍波供擔保後，得為假執行。但被告林東和、林博文、林博諒、林坤地、林朝松、林龍波如各以新臺幣伍拾玖萬肆仟肆佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）356萬6,800元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第7、123頁）。嗣於訴訟進行中減縮其利息之請求為自最後一位被告收受起訴狀繕本送達翌日起算之利息（見本院卷一第123頁）。
經核，原告所為係減縮其應受判決事項之聲明，揆之前揭規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告前經訴外人中信房屋明湖加盟店（下稱中信房屋公司）之仲介，與被告於民國102年3月29日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買受被告共有之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號4樓建物（下稱系爭房屋）及其坐落基地持分（與系爭房屋下合稱系爭不動產），買賣價金為1,850萬元，原告並於同年5月間取得系爭不動產所有權並完成交屋。詎原告於開拆天花板包覆以裝修系爭房屋之初，即發現有混凝土嚴重剝落、鋼筋鏽蝕暴露等情形，於同年6月22日甚而發生大片混凝土泥塊自4樓上方女兒牆崩落並掉落至3樓雨遮及1樓人行道之險狀。經原告委請訴外人即經TAF全國認證基金會（下稱TAF基金會）認證之台灣檢驗科技股份有限公司（SGS）（下稱台灣檢驗公司）及日笙檢測科技有限公司（下稱日笙檢測公司），就系爭房屋5個不同取樣點所得混凝土進行硬固混凝土氯離子含量試驗，參酌CNS3090所定鋼筋混凝土水溶性氯離子含量限制為每立方公尺0.3公斤之國家標準，在台灣檢驗公司所出具之報告（下稱檢驗報告一）中，氯離子含量分別有5.38~21.62倍不等之超標，在日笙檢測公司所出具之報告（下稱檢驗報告二）中，則分別有5.63~7.90倍不等之超標，故系爭房屋結構體即鋼筋混凝土部分因含有高濃度氯離子，亦即屬一般俗稱「海砂屋」之物件，致外觀上產生硬固混凝土脫落及鋼筋鏽蝕外露之狀態，不符合通常鋼筋混凝土建材之品質，而有減少通常效用或契約預定效用及價值之瑕疵，原告自得依民法第354條、第359條規定請求減少價金。又據原告委託訴外人標至不動產估價師事務所（下稱標至事務所）就系爭不動產減少之價值進行專業估價並出具不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書），認系爭房屋於正常屋況下之價值為1,859萬6,894元，於混凝土氯離子含量過高屋況下之價值為1,501萬1,413元，經以二者之差額占正常屋況應有價值之比例換算後，價格減損比例19.28％，則系爭買賣契約應減少價金356萬6,800元。為此，依民法第359條、第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告356萬6,800元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造係同意以現狀交屋，而被告為說明系爭房屋之現狀，即在「房地產標的現況說明書」中就系爭房屋是否曾進行海砂屋檢測一事勾選「否」，倘原告對系爭房屋是否經過氯離子檢測表示在意，應要求進行檢測，惟原告仍在系爭買賣契約第9條第5項第1款之「甲方（即原告）不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測。」項下勾選且簽名在後，可知原告知悉並同意系爭房屋無須經氯離子檢驗，故兩造係合意將混凝土中氯離子含量之高低排除於瑕疵範圍之外，原告自不得以契約外之內容，主張被告應負瑕疵擔保責任。次檢驗報告一、二皆非由法院囑託或兩造合意選任之鑑定機關所為，被告亦未參與取樣、送檢過程，原告復未證明取樣地點為系爭房屋之主要結構，且報告內容未載明試驗人員資格、實驗室有無經認證、測試者是否具一定學經歷等項，報告頁數及試驗方法之記載亦不完整，猶無鑑定人之資訊，又CNS3090標準係適用於新拌混凝土，然檢驗報告一、二所取樣本並非新拌混凝土，自無該標準之適用，況就海砂屋之判斷未有一國家標準存在，則檢驗報告一、二即不能證明系爭房屋存有混凝土氯離子含量過高之重大瑕疵；另水泥剝落、鋼筋外露並非判斷系爭房屋混凝土氯離子含量是否過高之標準，原告亦無法確定系爭房屋現況是否即為氯離子含量過高影響所致，故原告未舉證證明系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之情形。再縱使系爭房屋確有混凝土中氯離子含量較高情事，惟混凝土結構具有高氯離子含量非必出現損害現象，仍須綜合其他因素始能判斷，如混凝土之酸鹼值及緻密性、環境所含水氣量及成分、混凝土結構物之鋼筋保護層厚度等因素，及鋼筋混凝土抗壓強度、腐蝕程度、中性化程度、裂縫量測之數值，暨建築物主要結構是否有鋼筋外露、牆壁剝落有無達於不適居住等重大情事等，而原告並未說明通常鋼筋混凝土應具備之建材品質為何，復已將系爭房屋裝潢隔間後出租予他人使用，系爭房屋外觀猶屬良好，可知系爭房屋仍得繼續使用，無立即危險或不適居住之情形，實符合原告所主張之鋼筋混凝土約定品質，故系爭房屋自無影響建築物結構安全之重大瑕疵。又兩造於簽立系爭買賣契約時，即已合意不就系爭房屋進行氯離子含量檢測，而僅由被告依現況交屋，故原告明知、接近明知或因重大過失不知系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，被告依民法第355條規定或類推適用是項規定，無庸負瑕疵擔保責任。另標至事務所非由法院或兩造合意選任之估價機構，被告亦未參與系爭估價報告書之製作過程，且該估價報告書係依據檢驗報告二製作，而檢驗報告二無法證明系爭房屋有混凝土氯離子含量過高情形，即無從執以為減少價金之依據，況本件非屬政府公告之海砂屋，系爭估價報告書以經政府公告之海砂屋與非海砂屋情形為估價比較而獲致結論，容有疑義等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷一第261頁）：㈠原告於102年3月29日經中信房屋公司之仲介，與被告簽訂
系爭買賣契約，買受被告共有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號、應有部分1萬分之500之土地及其上同小段1682建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號4樓之建物（即系爭不動產），買賣價金約定為1,850萬元。原告業已給付買賣價金完訖，於同年5月6日登記為系爭不動產所有權人，並對系爭房屋進行裝修。
㈡系爭買賣契約第9條第5項第1款約定：「甲方（即原告）
不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測。」房地產標的現況說明書第10點亦於「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」一欄，勾選「否」。原告有在上開標的現況說明書之末簽名。
㈢依CNS3090於87年修訂之新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制，鋼筋混凝土應在每立方公尺0.3公斤以下。
㈣本院卷一第20頁原證三、卷一第149至154頁原證十一照片所示房屋為系爭房屋。
㈤系爭房屋未經政府公告為既存之海砂屋。
四、本院得心證之理由：原告主張系爭房屋結構體即鋼筋混凝土部分因含有高濃度氯離子，致外觀上產生硬固混凝土脫落及鋼筋鏽蝕外露之狀態，不符合通常鋼筋混凝土建材之品質，而有減少通常效用或契約預定效用及價值之瑕疵，其自得依民法第354條、第35
9條規定，請求減少價金356萬6,800元等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者，厥為：㈠兩造有無約定將混凝土氯離子含量之高低排除在買賣物之瑕疵外？㈡系爭房屋有無混凝土氯離子含量過高之情形？如是，是否構成物之瑕疵？㈢原告是否明知、接近明知或可得而知系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，依民法第355條規定或類推適用該項規定，不得主張瑕疵擔保責任？㈣原告得請求減少價金之數額為若干？茲析述本院之判斷如後：
㈠兩造並未約定將混凝土氯離子含量之高低排除在買賣物之瑕疵外：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明定。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉被告固執前詞辯稱：兩造係合意將混凝土中氯離子含量之高低排除於瑕疵範圍之外云云，惟為原告所否認。經查：
⑴細繹系爭買賣契約第9條第5項第1款標題明載「標的物檢
測約定－氯離子含量檢測：（本項若未勾選，視為甲方得進行檢測）」等詞，內文亦僅設有「甲方（即原告）不得於標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測」及「甲方得於支付第2期價金前，委請合格機構對買賣標的之建物進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板剪力牆等3處取樣）」等
2欄位供勾選，有系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷一第13頁），顯見上開條文僅旨在約定原告得否於標的物點交前對系爭房屋取樣進行混凝土氯離子含量檢測而已，洵無從推認有何嗣後不得再進行氯離子檢測甚或排除氯離子含量高低於瑕疵擔保責任外之意，更遑論以此逕謂原告明知系爭房屋已有混凝土氯離子含量過高之狀況，或有認知上情之可能。
⑵次被告於「房地產標的現況說明書」中，雖就系爭房屋是否
曾進行海砂屋檢測一事勾選「否」，而向原告說明系爭房屋前未曾進行海砂屋檢測乙情，然原告知悉及同意系爭房屋於點交前無庸再進行氯離子含量檢測，其原因多端，非無可能係被告不願於完成交易前房屋遭取樣破壞，或為儘速完成交易暨避免檢測曠日廢時，要無從徒憑此率謂原告即係同意於點交後不再進行氯離子含量檢測或混凝土氯離子含量高低不構成瑕疵。況衡諸不動產交易常情，房屋出賣人與買受人約定以現況交屋者，其意僅在於買受人係按點交時之房屋現況受領買賣標的物，出賣人不另做更動而已，殊無排除買受人於發現瑕疵後瑕疵擔保權利之行使，自猶不能以原告同意受領未據檢測氯離子含量之系爭房屋，逕認其與被告合意排除混凝土氯離子含量高低於瑕疵範圍外。
⑶是以，依系爭買賣契約文字所示之當事人真意，兩造並未約
定將混凝土氯離子含量之高低排除在買賣物之瑕疵外，已無須別事探求，且衡以兩造立約時之一切情形及交易常情而為解釋，亦同此旨。被告泛以前詞為辯，容非可取。
㈡系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高之情形，並構成物之瑕疵：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉原告主張系爭房屋因混凝土中氯離子含量過高，致外觀上產
生硬固混凝土脫落及鋼筋鏽蝕外露之狀態，構成物之瑕疵等語，為被告所否認。經查：
⑴依證人即台灣檢驗公司試驗人員暨檢驗報告一簽署人 鍾美鳳
到庭結證稱：據伊所知，如果氯含量過高，會使鋼筋產生鈍化，體積變成7、8倍大，混凝土沒有辦法裹覆，造成脫落，影響結構物體等語（見本院卷一第190頁），證人即標至事務所不動產估價師 周嶙 （原名 周福銓 ）亦到庭結證稱：氯離子過高的話，鋼筋混凝土附著會比較弱，時間久，容易剝落等語（見本院卷二第32頁背面），顯見房屋鋼筋混凝土內之氯離子含量過高時，將侵蝕鋼筋結構，致鋼筋氧化鏽蝕、膨脹及混凝土剝落，影響房屋外觀，並對於建物之堅固及安全性造成威脅，縱使無立即之危險且仍得供住居使用而對物之通常效用不生影響，亦可能隨時間經過增加其危險性，衡諸一般社會通念，已足使該房屋在不動產交易市場之競爭力薄弱，降低一般人之交易意願，致減少其經濟價值。再觀諸系爭買賣契約後附房地產標的現況說明書第10點之內容，可知該現況說明書明確將「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」一節列為出賣人於出賣前依約應告知之事項，「備註說明」欄則註記如經檢測，應附具檢測證明文件、書明檢測結果之數值，並援引CNS3090所定鋼筋混凝土氯離子含量限制為每立方公尺0.3公斤作為參考值，有上開現況說明書附卷可稽（見本院卷一第118頁）；而徵之系爭買賣契約第9條第5項「標的物檢測約定」部分，亦將「氯離子含量檢測」一項納入買受人於標的物點交前得要求檢測之項目，且苟出賣人與買受人約定得於標的物點交前進行檢測，該條項第1款第3小點猶明載：「檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的物建築完成日期在民國70年1月1日以後87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺
0.6公斤；如為民國87年6月26日以後，約定標準為每立方公尺0.3公斤】，買賣雙方同意無條件解除買賣契約……」等內容，有系爭買賣契約在卷可據（見本院卷一第13頁），益堪認房屋鋼筋混凝土內氯離子含量高低確屬交易上重要之事項，方須於締約前特別告知說明。準此，房屋內鋼筋混凝土之氯離子含量過高，自足減損其交易價值，而構成物之瑕疵，且依通常交易觀念，亦不能認該瑕疵所致價值減少之程度無關重要甚明。
⑵次CNS3090第19節對於新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量
規定，係限制新拌混凝土中水溶性氯離子之總含量；該標準適用於產製及運至工地卸交購方之新拌預拌混凝土，不適用於硬固混凝土；又國家標準並未規定「海砂屋」之定義等情，有經濟部標準檢驗局103年5月9日經標一字第00000000
000號函在卷可憑（見本院卷二第23頁），固可知經濟部標準檢驗局未曾就「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」或「海砂屋」之定義制訂國家標準。然參酌被告提出之臺灣省土木技師公會技師報明載：「對於『硬固混凝土之水溶性氯離子含量』標準之制訂，工程界需求已久，不解經濟部標準檢驗局為何遲不制訂。因此，工程實務上不得已均暫以國家標準
CNS3090A2042（預拌混凝土）第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定）中表10之規定作為參考依據」、「民國87年6月25日修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定）表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量……須小於0.3kg/m3」等語，有臺灣省土木技師公會100年3月12日技師報存卷可稽（見本院卷一第221頁），足見工程實務上均係援引CNS3090第19節關於新拌混凝土中水溶性氯離子含量之限制，作為硬固混凝土中水溶性氯離子含量是否過高之參考依據。再考以前述房地產標的現況說明書第10點及系爭買賣契約第9條第5項第1款第3小點之內容， 佐之 鍾美鳳復證稱：業界會拿CNS3090作標準；伊知道伊公司就是這樣等語（見本院卷一第190、191頁背面），猶可認CNS3090所定新拌混凝土中水溶性氯離子含量之限制，依通常交易觀念，應屬得採為判別硬固混凝土中氯離子含量是否過高之標準，復已經從事氯離子檢測實務之實驗單位援用。至鍾美鳳固另證稱：伊不清楚不同公司是用什麼標準等語（見本院卷一第191頁背面），惟核鍾美鳳所證前詞，不過僅係表明其主觀上無法確知其他檢測單位是否採取CNS3090為參考標準，不足以此逕推認CNS3090所定標準值實際上未為硬固混凝土氯離子檢測實務業界所用，尚難採為有利於被告認定之憑據。是被告辯稱：因檢驗報告一、二自系爭房屋中所取樣品非新拌混凝土，不得適用CNS3090標準云云，非可憑取。
又被告雖援引臺灣高等法院101年度上字第972號判決所持見解為佐，惟該案僅為法院基於個案事實所為認定，並非判例，本無拘束本院之效力，且所涉基礎原因事實與本件亦非全然相同，自難予以比附援引，併此敘明。
⑶再：
①原告於被告交屋後，曾自行委託台灣檢驗公司及日笙檢測公
司針對系爭房屋5個取樣點所得混凝土進行硬固混凝土氯離子含量試驗，據台灣檢驗公司材料及工程實驗室（中壢）、日笙檢測公司北區實驗室各出具檢驗報告一、二，並均在報告右上角註記「TAF」，及載明試驗方法為「AASHTOT260-97」，而檢驗報告一記載5個取樣點之硬固混凝土水溶性氯離子含量分別為每立方公尺6.486、2.632、1.614、2.73
6、2.262公斤，報告簽署人為鍾美鳳，檢驗報告二則書明
5個取樣點之硬固混凝土水溶性氯離子含量依序為每立方公尺2.369、1.979、1.979、2.216、1.689公斤，報告簽署人為訴外人 王迪立 。又檢驗報告一、二皆另附具TAF基金會之認證證書，分別撰述台灣檢驗公司材料及工程實驗室（中壢）及日笙檢測公司北區實驗室為經TAF基金會認證之實驗室，得以AASHTOT260-97之試驗方法，進行硬固混凝土氯離子含量試驗，且鍾美鳳、王迪立各得為報告簽署人乙節，有檢驗報告一及所附檢測說明、認證證書、集團介紹等資料（見本院卷一第129至133頁），檢驗報告二及所附取樣照片、認證證書等資料（見本院卷一第134至138頁）在卷可稽。
②而就檢驗報告一部分：
參諸證人即台灣檢驗公司現場取樣人員 張福全 到庭結證稱：
伊為德霖技術學院土木工程科系畢業，曾從事電子工程師。伊從事海砂屋氯離子檢驗現場取樣工作已有2年多，1年大約經手2、300件案件。伊有到系爭房屋取樣，經屋主告知檢測原因後，先核對資料確認為屋主本人，再確認房子取樣點為公正可以取樣之點。（問：何謂公正可以取樣之點？）要找樑、柱等主結構，去鑽水泥作取樣，因為樑柱為房子承載重量之主結構。屋主會跟伊說要測哪裡，伊會再確定是否為樑柱主結構，再去做取樣動作；如果不是樑柱，伊就不會取樣，但如果屋主要求追加檢測也是可以；（問：不是樑柱檢測的話，是否會在報告中另外註明？）會，會註明那是屬於什麼地方之採樣。伊在取樣時，會畫格局圖，並註明取樣點在哪裡。本件取樣之第1個點是房間的樑，第2個點是房間的柱，第3至5個點都是房間的樑；取樣的5個點可以確定都是房屋主結構。伊一開始鑽取時，會用大支鑽頭（直徑25mm）將表面層油漆去除，再換小支的鑽孔（直徑15mm）取出約100公克之混凝土，鑽孔深度包含大、小孔總共約6公分，取出之混凝土為粉末狀；取出每個點之混凝土樣品後，用夾鍊袋封存。伊係依公司選用之SOP流程取樣，伊知道公司是用AASHTO方式去做檢驗流程之方式。本院卷一第155至
157頁照片所示為伊本人取樣並做記號之點，本院卷一第15
7頁照片上之人亦係伊本人，所封存之夾鍊袋也如照片所示等語（見本院卷一第185至188頁），並當庭提出之委託試驗申請書及住戶硬固氯離子試驗、輻射偵檢暨顧客同意書存卷可憑（見本院卷一第200至201頁）。衡酌張福全具土木工程專業學識，且1年亦經手2、300件現場取樣案件，就取樣位置是否為承載房屋重量之樑柱等主結構，應有相當之判斷能力，並佐以依上揭取樣照片之內容，顯示張福全之取樣點確係在系爭房屋之樑、柱等位置，有前開照片在卷可參（見本院卷一第155至156頁），足見檢驗報告一所測試檢體之取樣地點，應為系爭房屋之樑、柱等主要結構無疑。被告雖辯稱：依前載委託試驗申請書之內容，僅可看出房屋配置之平面規劃；台灣檢驗公司103年4月17日函覆本院之說明文及上開住戶硬固氯離子試驗、輻射偵檢暨顧客同意書亦僅敘及取樣須為室內之樑、柱或牆，並未說明取樣須為房屋之主要結構；本院卷一第155至156頁照片猶為原告單方面製作，故均無法辨識檢驗報告一所取樣品是否為系爭房屋之主要結構云云，並援引台灣檢驗公司103年4月17日TW（ME
A）-Z000000000號函文為據（見本院卷一第249頁）。惟 張福全業 就其實際取樣之地點確屬系爭房屋之樑、柱等主要結構乙節詳證如上，自不因前揭文書或照片有無明載取樣地點為系爭房屋之「主要結構」等詞，即得逕謂檢驗報告一非自系爭房屋之主要結構處取樣。被告前揭陳詞，不足採為有利於其認定之憑據。
再徵之鍾美鳳到庭結證稱：伊為臺北工專2年制土木工程科
畢業，於79至89年間在中華工程公司擔任土木工程師，90至93年間在高鐵C215標擔任工程師，94年5月16日迄今都在台灣檢驗公司擔任組長做品質文件、氯離子含量檢測；伊之實驗室有經TAF認可得做硬固混凝土氯離子含量檢測，所以能夠出具TAF認可報告，就是報告右上角可以打上TAF標誌。
檢驗報告一係伊去測試，伊也是合格測試人員及報告簽署人，所以伊瞭解製作過程。送樣進來時，要先烘乾，烘至恆質量，通過50號篩，因為AASHTO有規定要通過50號篩，要混凝土顆粒大小一樣。然後取兩次樣，每次約3克，加65ML去離子水，煮沸5分鐘，在無氯環境下，靜置24小時後，過濾，再加甲基橙指示劑，加濃硝酸，使待測液變成粉紅色或紅色，再定量到150ML，再加上雙氧水，預加4ML的0.01NACL，用電位滴定儀去做滴定，滴定完後，由電位差最大的改變來判定是否完成滴定程序。然後把電位差最大改變值代入公式，就可以計算出氯含量。這樣的測試方法是根據AASHTOT260-97年版，選用該測試方法是因委託人在簽訂契約時勾選該方法；同時還存在ASTMC1218跟CNS14703等試驗方法，但一般業界會選用AASHTOT260-97年版；伊等實驗室經TAF認證可以以上開三種方式做檢驗方法，就讓客戶選擇。AASHTO可以假設混凝土單位重是每立方公尺2,323公斤，而伊等做出來的實驗結果是以混凝土裡面含多少重量百分比之氯含量方式呈現，則經換算後即可知每公斤有多少氯含量，就與業界採用之CNS3090標準之單位即水溶性氯離子含量每立方公尺多少公斤相同，可以做比較。伊公司可以做的氯離子含量測試，即如本院卷一第132頁所示之3種測試方法；公司針對取樣有SOP標準，也是引申上開3個規範所製作出來的。伊每月簽署約30份左右這樣的報告；檢驗報告一係伊簽署認可，報告就是1頁，伊就是簽1頁；本院卷一第130至133頁是伊公司節錄後發給客人的，給客人的就是這樣一份文件等語（見本院卷一第189至191頁），核與前述檢驗報告一及所附TAF基金會認證證書記載之內容相符，可知檢驗報告一係由經TAF基金會認證得進行硬固混凝土氯離子含量試驗之實驗室，採用AASHTOT260-97試驗方法，就取樣自系爭房屋主要結構之5處混凝土為測試，而試驗人員及報告簽署人鍾美鳳乃土木相關科系畢業，亦長期從事混凝土氯離子含量檢測並據TAF基金會認證得為硬固混凝土氯離子含量試驗之報告簽署人，復能詳實闡述實驗步驟及過程甚明。
③另就檢驗報告二部分：
依證人即日笙檢測公司現場取樣人員 周義惶 到庭結證稱：伊
現從事日笙檢測公司實驗室外務採樣工作，已做了快2年；伊經手的案子，都會親自到現場採樣；伊有到系爭房屋採樣過，報告上應該都會有採樣照片及位置標示。（問：公司量孔部分通常在哪一位置？）主建物內的樑或柱，取樣盡量不要有外在因素的影響，一般會建議避開那個地方，例如長期潮濕、漏水的部分，像是浴室、廚房、外牆等地方。（問：如果委託人選定地點不是樑柱，會怎樣？）如果委託人選的點比較有爭議，會請委託人簽名，代表是委託人堅持要在那裡取樣。委託單上會有註記「此採樣點為客戶指定」，並請委託人在旁邊簽名。（問：如果是你們公司所取樣主要樑柱的點，在委託單上會有什麼樣的記載？）不會有特別記載。有爭議的點，才會請客戶簽名，一般都不會標明。本院卷一第135至136頁照片上之取樣點係伊取樣的，就是客房的樑，那是主建物的樑柱。本院卷一第155至156頁取樣照片所示「日1至日4」為伊手寫，該等取樣點與檢驗報告二附件之每一個點均一致等語（見本院卷一第255至256頁），參以審繹檢驗報告二後附取樣照片之內容，及日笙檢測公司函覆之硬固氯離子試驗委託單內容僅書有取樣位置為「客房樑」，未據特別載明「此採樣點為客戶指定」等詞或經原告另簽名在後，有上開取樣照片（見本院卷一第135至136頁）、硬固氯離子試驗委託單（見本院卷二第7頁）附卷足憑，可見周義惶確係依一般取樣之慣例，在系爭房屋客房樑處進行取樣，且分別於取樣點標示「日1」至「日5」甚明。再考之張福全前開證詞，及其另結證稱：伊去的時候，就有看到取樣過的痕跡，屋主提及之前已經有請人檢測過了，所以伊就在之前取樣過的地方再取樣一次。屋主要伊再確認之前取樣的點是否為公正的點等語（見本院卷一第185頁背面），佐以依上揭本院卷一第155至156頁取樣照片，可知張福全係在標註為「日1」、「日3」、「日4」、「日5」之取樣點旁另為取樣，則由張福全取樣地點為系爭房屋之主要結構一節，益徵檢驗報告二之「日1」、「日3」、「日4」、「日5」等4處取樣點，確同屬系爭房屋之主要結構。
至周義惶固另證稱：本件取樣點是委託人選的，伊等只是建議；取樣點只要是主建物內樑柱就可以，不會去判斷是主要樑柱或是次要樑柱，伊亦不清楚樑柱有無區分主要或次要等語（見本院卷一第257頁）。惟綜核周義惶前開證述之情節，足認委託人雖得選擇取樣位置，然仍應符合主建物內之樑或柱此一標準，否則即屬爭議位置而應於委託書上特別標註，本件既未經在上揭硬固氯離子試驗委託單中別為註記，可信無論該取樣點為何人所擇取，均無礙於其客觀上係屬系爭房屋主要結構之判斷，且復不因周義惶主觀上是否明悉建物主要樑柱與次要樑柱間之區別而異。被告辯稱依周義惶前述證詞，無法判斷檢驗報告二之取樣點是否為系爭房屋之主要結構云云，為無可取。
考以證人即日笙檢測公司試驗人員 李塏婕 （原名 李佩璇 ）到
庭結證稱：伊在日笙檢測公司工作近5年，工作內容就是測驗氯離子檢測的樣品；伊有在公司裡受過從事氯離子測驗的訓練，相關知識是從日笙檢測公司習得。（問：日笙檢測公司有無受過認證？）有TAF的LOGO，就是每次認證一個項目時，TAF就會有老師來看伊等的流程，還有理論之類的，看可不可以，如果可以就會給伊等TAF證照，公司也會有TAF的證書，就是可以做檢測的項目。（問：公司針對氯離子檢測部分，有得到TAF什麼樣的認證？）報告上面就有TAF的LOGO。伊有看過檢驗報告二，實驗是誰做的要看當時的實驗表。公司有經過TAF認證，是依據AASHTOT260規範進行氯離子含量試驗。公司另外還會有一個工作說明書，內容為實驗流程，就是根據受認證的AASHTOT260擬出工作說明書流程。如果是伊做氯離子檢測實驗，每一樣品都會測兩次，然後公司有規定同一樣品差值不能超過0.0048；伊等做出來的都不會超過0.0048，因為伊等會再重複確定。（問：最後如何得出氯離子含量數值？）會有機器測試。測試完，就會有結果值出來。機器做出來數值單位是百分比。AASHTOT260規範內容有寫假設混凝土單位是2,323，但單位是什麼單位，伊現在不能確定，要看規範上面。伊做完實驗，會給驗算的人算，算完才會給報告簽署人審核資料有無錯誤，然後再算一次等語（見本院卷一第257頁背面至259頁），亦與前述檢驗報告二及所附TAF基金會認證證書記載之內容相合。
而檢驗報告二確經李塏婕依日笙檢測公司制訂之工作說明書進行測試，並由訴外人 陳雲貞 加以驗算一事，復有日笙檢測公司硬固混凝土氯離子含量試驗（電位滴定數值紀錄表）（見本院卷二第8至14頁）、工作說明書（見本院卷一第267頁、卷二第17至21頁）存卷可佐，且為被告所不否認。是足見檢驗報告二亦係由經TAF基金會認證得進行硬固混凝土氯離子含量試驗之日笙檢測公司北區實驗室，採用AASHTOT26
0試驗方法，就取樣自系爭房屋主要結構之混凝土為測試，而試驗人員李塏婕既曾就氯離子含量試驗接受訓練並長期從事檢測，自應具相當之智識經驗，且其猶係遵照日笙檢測公司依AASHTOT260制訂之工作說明書進行實驗，並據驗算人驗算後，始將報告交由據TAF基金會認證得為硬固混凝土氯離子含量試驗之報告簽署人王迪立簽署至灼。
④準諸上情，並佐之本件尚乏積極事證證明台灣檢驗公司及日
笙檢測公司之前開取樣、測試方式有何不合常規之情事，堪認檢驗報告一、二雖非由經法院囑託或兩造合意選任之鑑定機關所為，且未據被告參與取樣、送檢過程，惟該報告既均係經TAF基金會認證之實驗室按受核可之試驗方法作成，取樣、試驗過程亦無何瑕疵可指，供檢測之樣品復有多數而非僅單一，則所載內容應屬信實可採。被告泛謂因檢驗報告一、二皆非由法院囑託或兩造合意選任之鑑定機關所為，被告亦未參與取樣、送檢過程，故檢驗報告一、二不足證明系爭房屋之混凝土氯離子含量過高云云，然未具體指摘並舉證證明上開檢驗過程有何瑕疵之處，其空言抗辯，尚非可採。至被告援引臺灣高等法院86年度重上更一字第131號判決所持見解為佐，惟該判決所涉基礎原因事實與本件並不相同，無從攀援。是以，可信系爭房屋主要結構之硬固混凝土中氯離子含量，即如檢驗報告一、二前載內容所示，且核已高於CN
S3090所定標準值達5倍甚至20倍以上無疑。⑤被告雖辯稱：檢驗報告一、二未載明試驗人員資格、實驗室
有無經認證、測試者是否具一定學經歷，試驗報告頁數及試驗方法之記載亦不完整，復無鑑定人之資訊云云。惟檢驗報告一、二均已明載試驗方法為「AASHTOT260」及報告簽署人為何人，報告右上角亦皆註記有「TAF」之標記，檢驗報告本身復僅有1頁而無缺頁之可能，顯無被告所指前開情事，況上揭各項猶已據鍾美鳳、李塏婕結證綦詳，無可質疑之處。被告執此為由辯稱檢驗報告一、二為不可採，實屬無據。
⑷又：
①依周嶙到庭另結證稱：系爭估價報告書係伊製作。原告原本
有附檢驗報告二，後來伊也有去現場看，有看到海砂屋狀況，例如所附照片所示，屋頂及鋼筋外露，水泥塊掉下來，現場的確是海砂屋所顯示出來的狀況，所以依據伊看到的及資料，伊認為這是海砂屋；伊所謂的海砂屋是指混凝土水溶性氯離子含量超過CNS3090標準，因為氯離子含量過高造成混凝土凝固沒有那麼強，就是大家俗稱的海砂屋；氯離子含量過高是比較專業的陳述，海砂屋是比較通俗的說法，一般人民不見得會知道專業用語，所以才用海砂屋跟當事人溝通，並不是說房屋是用海砂來興建；以客觀第三人來看，海砂屋通常會有某些徵狀，例如鋼筋外露等；（問：為何不會認定現況是因為現場裝修所致？）因為伊去現場看時，是一塊一塊剝落，外牆部分，就是從窗戶往下看，可以看到3、4樓間雨遮部分也有水泥剝落、鋼筋外露情形，室內部分也有一塊一塊的剝落，也有鋼筋鏽蝕情形等語（見本院卷二第30頁背面至33頁），參以系爭房屋室內天花板確有水泥塊剝落、鋼筋鏽蝕外露情形，有現場照片附卷可佐（見本院卷一第20、149至154頁），亦核與房屋混凝土中氯離子含量過高時可能產生之跡象相符，堪認系爭房屋因受混凝土中氯離子含量影響，已生鋼筋外露、水泥剝落之情形無疑。
②綜觀上情，並酌以系爭房屋上述現象，顯然並非短期數月之
間或迅間立即之因素所可能形成，當為系爭房屋交付原告時即已存在，可見系爭房屋於危險移轉時，其主要結構之硬固混凝土氯離子含量已超逾CNS3090所定參考標準值甚鉅，更已伴隨有鋼筋鏽蝕外露、混凝土剝落之狀況，堪認系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高之情形，並足以減損其交易價值，且衡酌上開影響情形，猶不能認價值減少之程度無關重要，則原告主張系爭房屋於危險移轉時，因混凝土氯離子含量過高，致外觀上產生硬固混凝土脫落及鋼筋鏽蝕外露之狀態，而具有減損價值之瑕疵，應為可取，其依民法第359條規定，請求減少價金，即屬有據。
③被告就此固援引周嶙之證詞而辯以：水泥剝落、鋼筋外露並
非判斷系爭房屋是否氯離子含量過高之標準；前揭照片僅得證明系爭房屋進行整修工程時之混亂狀況，無法自外觀上確認確有瑕疵云云（見本院卷二第40頁）。惟查，周嶙雖曾證稱：如果純粹用目測方式，伊不敢全部認知是否為海砂屋，或是氯離子含量過高，所以需要由專業的來佐證等語（見本院卷二第33頁），惟核其證述之前後語義，可認周嶙所證前詞之真意，僅在表明房屋混凝土之氯離子含量實際上是否過高，僅經目測尚有不足，而須經進一步專業檢測，並未否定氯離子含量過高時將伴隨水泥剝落、鋼筋外露之狀況，或上開目視狀況不足佐為判斷氯離子含量是否過高之依據。被告任意擷取周嶙證詞之片段而曲意解釋，殊非可採。再 周嶙業 明確證稱現場鋼筋外露、水泥剝落情形應非因裝修所致，且審酌上開照片顯示之鋼筋鏽蝕外露、水泥剝落情形，誠非屬房屋於正常狀態下進行整修時所可能出現。被告前揭所云，猶顯與客觀事證不符，要屬強詞。
⑸至原告主張：系爭房屋因混凝土氯離子含量過高，致有通常
效用減損之瑕疵云云。惟系爭房屋經原告重新裝潢後，現出租予第三人住居使用一節，為兩造所不爭執，且有原告裝潢完畢後之系爭房屋外觀照片為憑（見本院卷一第165頁、卷二第44頁），可見系爭房屋得供住居使用之通常效用，尚未因混凝土氯離子含量過高而受影響，不能認存有通常效用減損之瑕疵。原告前開主張，固非可取，惟無礙於系爭房屋存有交易價值減損瑕疵之判斷。
⑹被告雖復辯稱：檢驗報告一、二內容並無檢測系爭房屋鋼筋
混凝土建材品質，或提及影響價格、安全等事；依原告自承「系爭房屋瑕疵情形，原告再補呈眾多系爭房屋受可能來自海砂之超高氯離子濃度影響之照片」等詞，可知原告亦無法確定系爭房屋現況是否即為氯離子含量過高影響所致云云。然檢驗報告一、二已詳載系爭房屋主要結構之混凝土氯離子含量數值，足供審認系爭房屋是否存有物之瑕疵，此與該報告有無同為檢測混凝土建材品質，或書明氯離子含量是否影響價格與安全，並無關連。又繹之原告前揭陳述之語意，顯見原告旨在說明「該等照片乃系爭房屋受超高氯離子含量影響之狀態」，而該氯離子含量過高之原因「可能來自海砂」，洵非指稱無法確定系爭房屋現況是否係受氯離子含量過高影響。是被告上開所辯，均非可取。
⒊被告固又辯以：混凝土結構具有高氯離子含量非必出現損害
現象，仍須綜合其他因素始能判斷，如混凝土之酸鹼值及緻密性、環境所含水氣量及成分、混凝土結構物之鋼筋保護層厚度等因素，及鋼筋混凝土抗壓強度、腐蝕程度、中性化程度、裂縫量測之數值，暨建築物主要結構是否有鋼筋外露、牆壁剝落有無達於不適居住等重大情事等。原告已將系爭房屋裝潢隔間後出租予他人使用，系爭房屋外觀亦屬良好，可知系爭房屋仍得繼續使用，無立即危險或不適居住之情形，實符合原告所主張之鋼筋混凝土約定品質，故系爭房屋自無影響建築物結構安全之重大瑕疵云云，並引據前揭臺灣省土木技師公會技師報、檢驗報告一後附之硬固混凝土氯離子含量檢測說明、鍾美鳳證詞及上載原告裝潢完畢後之系爭房屋外觀照片為憑。惟：
⑴系爭房屋是否因混凝土氯離子含量過高，致現實上已達於影
響建築物結構安全之程度或產生不堪居住之危險乙節，應屬通常效用有無減損之範疇，而系爭房屋因混凝土氯離子含量過高，致主要結構產生鋼筋外露、水泥剝落情形一事，已足致其交易價值貶損，即構成物之瑕疵，縱該房屋現實上尚未達於不堪居住之程度而不具減少通常效用之瑕疵，亦無不同，業悉敘如前。被告以系爭房屋仍得繼續使用，無立即危險或不適居住情事，故無影響建築物結構安全之重大瑕疵為由，遽謂無瑕疵云云，要乏所憑。況民法第354條規定並未以瑕疵須達「重大」程度為瑕疵擔保責任之成立要件，被告一再辯稱系爭房屋混凝土氯離子含量縱有過高情事，仍須達於影響結構安全之重大瑕疵程度，其始應負瑕疵擔保責任云云，於法誠屬無據。
⑵次審繹上揭臺灣省土木技師公會技師報之全文，可知該文旨
在闡釋混凝土氯離子含量過高時，是否將致建物受損而產生「危險不堪居住」之瑕疵，須考量混凝土之酸鹼值及緻密性、環境所含水氣量及成分、混凝土結構物之鋼筋保護層厚度等因素，並配合進行抗壓強度、中性化深度、鋼筋腐蝕速率、目視檢測及裂縫調查等檢測，核僅涉建物供住居使用之通常效用是否減損一事。而觀諸檢驗報告一後附之硬固混凝土氯離子含量檢測說明所載：「當硬固混凝土氯離子偏高時是否有居住之危險，或者屋齡之折減？此點尚需配合其他專業試驗與評估，方能做一總結判斷」等詞，及鍾美鳳另證稱：氯離子含量要高到多少才會造成結構體之影響，不是由伊實驗室要評估，要由專業結構師去判讀；伊無法判斷超過CNS標準是否必然造成結構上之影響，這不是伊等之權責等語（見本院卷一第190頁背面），仍係針對建物之通常效用有無減損而發，均不足執為系爭房屋不具有減損交易價值瑕疵之佐據。又前揭外觀照片僅可證明系爭房屋經原告修繕後尚得供通常之使用，猶無從憑此逕認為無瑕疵。
⑶至被告援引臺灣高等法院98年度重上字第192號判決所持見
解為佐。惟姑不論該判決所涉原因事實與本件要屬相異，且經詳視全文，猶見該判決洵認房屋混凝土氯離子含量超過CN
S3090所定數值時，依通常交易觀念，顯屬未具備一般建物應有之價值、效用及品質而為瑕疵，並無被告所指認定不構成瑕疵之情事。又該判決理由所載「足認系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，尚無結構安全之重大問題致系爭房屋不能為通常之使用」等詞，僅在敘明因瑕疵情形非屬重大，依民法第359條規定，倘買受人得解除契約，即對出賣人顯失公平，容非針對「是否構成瑕疵」一節所為。被告恣意摘取上開判決中無關乎瑕疵認定之內容，遽謂系爭房屋混凝土氯離子含量過高不構成瑕疵云云，殊非可取。
⒋被告復陳謂：國家標準對於海砂屋並未有規定，原告不得因
系爭房屋氯離子含量過高而認系爭房屋為海砂屋具有重大瑕疵云云。然準諸一般社會經驗，「海砂屋」僅為一般坊間之俗稱，其意係指建築物混凝土中氯離子含量過高而言，至於氯離子含量過高之成因是否出於使用海砂為建材，則非所問，且參以檢驗報告一後附硬固混凝土氯離子含量檢測說明，猶明示：「使用海砂製造混凝土可能造成氯離子偏高之情況，但是並非氯離子偏高之房屋皆一定使用海砂，混凝土摻劑、水泥、拌合水、甚至其他外界的污染亦可能是氯離子偏高之來源，只是因為使用海砂造成影響的案例較多，因此俗稱海砂屋。」等語。是以，無論經濟部標準檢驗局有無特就「海砂屋」之定義加以規範，均無礙房屋混凝土氯離子含量有無過高情形之認定。況原告並未主張系爭房屋混凝土氯離子含量過高之成因即為海砂，僅係以民間俗稱之「海砂屋」指述系爭房屋具有混凝土氯離子含量過高情形，猶應指明。是被告前開所辯，容非可採。
㈢原告並無明知或可得而知系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，無民法第355條規定之適用或類推適用：
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條固有明文。惟出賣人主張買受人明知或因重大過失不知瑕疵者，揆之前揭民事訴訟法第277條前段規定，自應就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉被告固辯稱：兩造於簽立系爭買賣契約時，即已合意不就系
爭房屋進行氯離子含量檢測，而僅由被告依現況交屋，故原告明知、接近明知或因重大過失不知系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，被告依民法第355條規定或類推適用是項規定，無庸負瑕疵擔保責任云云。惟：
⑴按依民法第355條之法文，顯見民法僅規定於買受人「明知
」或「因重大過失不知」瑕疵時，出賣人不負瑕疵擔保之責；且苟買受人主觀上非明知瑕疵之存在，即屬不知瑕疵，僅餘其就此是否有重大過失而得令出賣人解免瑕疵擔保責任之問題，並無再予細分買受人之不知是否係屬「接近明知」之必要，法律規定亦無漏洞可言，更無庸以類推適用方法為填補。被告辯稱因原告「接近明知」瑕疵存在，應類推適用民法第355條規定云云，顯屬曲解，首應指明。
⑵次查，原告同意於標的物點交前不另為混凝土氯離子含量檢
測一事，洵無從推認原告明知系爭房屋混凝土中氯離子含量過高，或有認知上情之可能，業悉述如前㈠所示；參以鋼筋外露、混凝土剝落之現象，通常為裝潢隔板所遮覆，非經拆除裝潢實難發現，而原告主張其係於系爭房屋交屋後，進行室內裝潢工程並拆除原有裝潢時，始發現上述狀況乙節，核與常情相符，復為被告所不爭執，亦難認原告有何明知或因重大過失不知瑕疵情事。況被告自始即迭陳謂系爭房屋並無混凝土氯離子含量過高情事，可認依被告自敘之事實，身為原所有權人之被告本人猶可能不知系爭房屋混凝土氯離子含量之高低，則原告豈有「明知」此情之理。被告所辯實與其自行陳述之內容相悖，已殊非可採。被告雖又辯以：兩造當時認知系爭房屋可能有混凝土氯離子含量過高情事，所以在契約裡勾選不檢測云云。然姑不論被告就兩造於簽約當時即有此認知一情，洵未舉證以實其說，及依被告陳述之事實，益見原告確非明知系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵；再即令所述屬實，衡諸原告並無就系爭房屋進行混凝土氯離子含量測試之義務，則以身為出賣人之被告尚且不能明確詳悉瑕疵之狀況，實難認原告得以預期系爭房屋存有此等瑕疵之高度可能性，故原告於訂定系爭買賣契約時未要求須先檢測、發現瑕疵乃具有重大過失。被告前開辯詞，顯然忽視應負瑕疵擔保責任者係出賣人，而非買受人之基礎前提，其執此陳謂不負瑕疵擔保之責，自屬無據。此外，被告復未能舉證證明原告於系爭買賣契約成立時，即明知系爭房屋存有上述瑕疵，或因重大過失而不知，其抗辯具有瑕疵擔保責任免除事由，即非可採。
㈣原告得請求減少價金之數額為356萬6,797元：
⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。
⒉原告主張系爭房屋因有前述瑕疵，經其自行委託標至事務所
就系爭不動產減少之價值進行專業估價並出具系爭估價報告書，認系爭房屋於正常屋況下之價值為1,859萬6,894元，於混凝土氯離子含量過高屋況下之價值為1,501萬1,413元等語，業據提出系爭估價報告書在卷可憑（見本院卷一第24至93頁）。觀諸系爭估價報告書之內容，足見該報告書係參照檢驗報告二之結果，以系爭房屋混凝土氯離子含量已超逾法定標準為估價條件，評估系爭不動產於系爭買賣契約簽訂日即102年3月29日之合理交易價格；就估價方法部分，則係先擇取系爭不動產近鄰及類似地區具正常屋況之比較標的，依比較法及收益法，推估系爭不動產於正常屋況下之合理交易價格為1,859萬6,894元，再自近鄰及類似地區同具混凝土氯離子含量過高瑕疵且經法院拍賣之比較標的中，依比較法求出不動產有此瑕疵時之價格減損比例為19.28％，末再自前開正常屋況下之合理交易價格中扣除價格減損額後，得出系爭不動產於混凝土氯離子含量過高屋況下之評估價格為1,501萬1,413元，堪認系爭估價報告書就估價條件、估價方法及過程等項之記載均甚為詳盡，核其內容亦無何明顯瑕疵可指，且就系爭不動產在正常屋況下、於系爭買賣契約簽訂當日之合理交易價格，所評估之結果復與系爭買賣契約約定之買賣價金相當，而合於客觀交易行情。再考之經不動產估價師考試及格者，始得向主管機關請領不動產估價師證書，而領有不動產估價師證書者，尚須具有實際從事估價業務達2年以上之估價經驗，方能申請發給開業證書，此觀不動產估價師法第1條、第3條、第5條、第6條第1項規定即明。系爭估價報告書之製作人周嶙乃領有經政府依不動產估價師法頒給之不動產估價師證書及開業證書，有系爭估價報告書所附不動產估價師證書及開業證書存卷可佐（見本院卷一第91至92頁），揆諸前揭規定，可信周嶙應具不動產估價之專業知識及實務經驗，況周嶙就其選定評估方法、理由，及價格減損評估過程等項，尚能到庭詳證歷歷（見本院卷二第31至32頁）。綜此，堪認系爭估價報告書固非由法院或兩造合意選任之估價機構，且未據被告參與系爭估價報告書之製作過程，惟其內容應屬信實可採。被告泛以前詞爭執系爭估價報告書之憑信性，尚無足取。是以，按諸上揭說明，系爭買賣契約應減少價金之數額為356萬6,797元【計算式：買賣價金18,500,000元×[1－（15,011,413元/18,596,89
4元）]＝3,566,797元（小數點下四捨五入，下均同）】。原告主張系爭買賣契約應減少之價金數額為356萬6,800元云云，就超逾前揭數額部分，於法即有未合，並非可採。⒊被告雖又辯稱：系爭估價報告書係依據檢驗報告二製作，而
檢驗報告二無法證明系爭房屋有混凝土氯離子含量過高情形；本件非屬政府公告之海砂屋，系爭估價報告書以經政府公告之海砂屋與非海砂屋情形為估價比較而獲致結論，容有疑義云云。然：
⑴檢驗報告二確足臻明系爭房屋有混凝土氯離子含量過高情事
，業詳述如前，被告以此指摘系爭估價報告書之前提有誤，已非可採；且系爭估價報告書之估價條件，乃「倘系爭房屋具有混凝土氯離子含量超逾法定標準之狀態，系爭不動產之合理交易價格為若干」，至檢驗報告二不過僅屬系爭房屋有無上開超標情事之佐據，而系爭房屋混凝土氯離子含量實際上確超過CNS3090所定標準值甚鉅， 周嶙復 曾親赴現場確認，則無論獨以檢驗報告二是否可資證明系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，均不足減損系爭估價報告書之證明力。
⑵又依周嶙前開證詞（見前㈡、⒉、⑷、①），及其另證稱：
伊選擇之瑕疵標的是因為是法院拍賣的海砂屋，買受人也知道是海砂屋，所以才會出這個價格去買，如此才會知道市場上價格會低到多少等語（見本院卷二第32頁背面），可知周嶙實係擇取具有混凝土氯離子含量過高性質而經政府公告及法院拍賣之不動產，作為瑕疵屋況時之比較標的。系爭房屋固非屬經政府公告列管之海砂屋，惟其確有混凝土氯離子含量過高情事，則系爭估價報告書以同具此一瑕疵之不動產作為比較標的，並無不當。況「海砂屋」僅為一般坊間之俗稱，其意仍係指建築物混凝土中氯離子含量過高，猶詳述如前
㈡、⒋所示。被告一再以系爭房屋是否為「海砂屋」為由，爭執系爭估價報告書之估價基礎有疑義，實屬以詞害意，殊無可採。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。第按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第
271條亦有明定。查系爭買賣契約乃由被告共同出賣予原告，足見被告係享有同一之買賣價金債權，依前揭規定，本應平均分受買賣價金；參以系爭買賣契約第3條亦約定：本條買賣價款均應存入保管銀行之「中信房屋房屋交易安全專戶」內等語，有系爭買賣契約存卷可憑（見本院卷一第12頁），可知原告係將全數買賣價金存入前開保管銀行專戶中，以供被告共同領取，並非僅給付予特定被告，則堪認被告應係按其人數平均受領原告給付之買賣價金，而已各取得308萬3,333元【計算式：18,500,000元÷6＝3,083,333元】。
又原告業依民法第359條規定，於本件起訴狀中為減少價金之意思表示，並均據被告收受起訴狀繕本，則系爭買賣契約之買賣價金即因原告合法行使其減少價金形成權，而減少為1,493萬3,203元【計算式：18,500,000元－3,566,797元＝14,933,203元】，各被告依法得請求之買賣價金債權數額亦隨之減為248萬8,667元【計算式：14,933,203元÷6＝2,488,867元】，則被告就各自已受領之買賣價金中超逾上揭數額之59萬4,466元部分【計算式：3,083,333元－2,488,867元＝594,466元】，其法律上原因已不存在，並分別致原告受有損害，揆之前揭規定，自應各按其利得數額對原告負返還之責。是原告依民法第179條規定，請求被告各給付59萬4,466元，即屬有據。
㈥至原告聲明求為命被告應共同給付云云，核其主張乃認因被
告共同受領前揭減少後之買賣價金，故應共同對原告負返還責任。惟被告係因各自受有超逾依法所得請求之利益，而分別對原告構成不當得利，並非數人共同對原告負擔同一不當得利債務，則原告請求被告共同給付，與其得為請求之內容不謀，於法即有未合，不應准許。
五、末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182條第2項前段定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第203條所明定。本件被告於收受起訴狀繕本時，即知悉原告為減少價金之意思表示，故其受領該部分買賣價金無法律上原因之事實。又原告於102年10月4日起訴，起訴狀繕本於同年月11日送達被告林坤地、林朝松，於同年月15日寄存送達被告林東和、林博文、林博諒、林龍波，此有本院送達證書可證（見本院卷一第97至10
2頁）。是原告就前開得請求之金額，併請求被告給付自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日即同年月26日起至清償日止，按法定利率即週年利率5％計算之利息，亦屬有據。
六、從而，原告本於前揭原因事實，依民法第179條規定，請求被告各給付59萬4,466元，及均自102年10月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
至其請求被告共同給付部分，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核於原告勝訴範圍內，依法洵無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第39
2條第2項，判決如主文。中華民國103年8月11日
民事第三庭審判長法官蕭錫証
法官施月燿法官李佳芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年8月11日
書記官詹淳涵