裁判字號：臺灣高等法院103年上字第1268號民事判決
裁判日期：民國105年02月23日
裁判案由：減少價金等
臺灣高等法院民事判決103年度上字第1268號上訴人 林東 和
林博文 林博諒 林坤地 林朝松 林龍波 共同訴訟代理人 謝進益 律師複代理人 陳建霖 律師被上訴人 葉承耀 訴訟代理人 溫啟仁 律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國103年8月11日臺灣士林地方法院102年度訴字第1427號第一審判決提起上訴，本院於105年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人各給付逾新臺幣肆拾陸萬貳仟伍佰元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔百分之二十二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊前經訴外人中信房屋明湖加盟店（下稱中信房屋公司）仲介，與上訴人於民國102年3月29日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買受上訴人共有之坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分500/10000及其上同小段1682建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號4樓房屋全部（下稱系爭房屋，與前述基地以下合稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）1,850萬元，伊並於102年5月6日取得系爭房地所有權，及102年5月7日完成交屋。詎伊為裝修系爭房屋，僱工開拆天花板，即發現有混凝土嚴重剝落、鋼筋鏽蝕暴露等情形，於同年6月22日甚而發生大片混凝土泥塊自4樓上方女兒牆崩落掉落至3樓雨遮及1樓人行道。經伊委請訴外人臺灣檢驗科技股份有限公司（下稱臺灣檢驗公司）及 日笙 檢測科技有限公司（下稱日笙檢測公司），就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，參酌CNS3090所定鋼筋混凝土水溶性氯離子含量限制為每立方公尺0.3公斤之國家標準，在臺灣檢驗公司所出具之報告（下稱SGS檢驗報告）中，氯離子含量分別有5.38～21.62倍不等之超標，在日笙檢測公司所出具之報告（下稱日笙檢驗報告）中，則分別有5.63～7.90倍不等之超標，系爭房屋結構體即鋼筋混凝土部分因含有高濃度氯離子，致外觀上產生硬固混凝土脫落及鋼筋鏽蝕外露之狀態，不符合通常鋼筋混凝土建材之品質，而有減少通常效用及價值之瑕疵，伊爰依民法第354條、第359條規定請求減少價金。又據伊委託訴外人標至不動產估價師事務所（下稱標至事務所）就系爭房地減少之價值進行專業估價並出具不動產估價報告書（下稱系爭估價報告），認系爭房地於正常屋況下之價值為18,596,894元，於混凝土氯離子含量過高屋況下之價值為15,011,413元，經以二者之差額占正常屋況應有價值之比例換算後，價格減損比例19.28%，則系爭買賣契約應減少價金3,566,800元等情，爰依民法第179條規定，求為命上訴人應給付被上訴人3,566,796元及自起訴狀繕本送達最後一位上訴人翌日即102年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（被上訴人於原審係請求被上訴人給付3,566,800元本息，原審為被上訴人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命上訴人應各給付被上訴人594,466元本息，亦即判命上訴人應給付3,566,796元本息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人對其敗訴部分即4元本息部分，則未聲明不服，業已確定）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人於簽立系爭買賣契約時，勾選不得於系爭房屋點交前要求進行氯離子含量檢測，故兩造顯有合意排除系爭房屋氯離子含量過高此種瑕疵態樣，依現況交屋。又臺灣檢驗公司及日笙檢測公司非臺北市政府認可之「臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定機關（構）」，SGS檢驗報告及日笙檢驗報告皆非由法院囑託或兩造合意選任之鑑定機關所為，上訴人亦未參與取樣、送檢過程，被上訴人復未證明取樣地點為系爭房屋之主要結構，程序上有重大瑕疵，不可憑採。且前開檢驗報告與臺北市建築師公會之鑑定報告所憑之CNS3090標準係適用於新拌混凝土，無得適用於硬固混凝土之檢測，海砂屋之判斷未有國家標準存在，則前開檢驗報告及鑑定報告即不能證明系爭房屋存有混凝土氯離子含量過高之重大瑕疵。退步言之，縱認系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，被上訴人同意不於系爭房屋點交前進行檢測，實屬重大過失不知瑕疵，不得再行主張瑕疵擔保減少價金。再退步言，縱認被上訴人得請求減少價金，應以臺北市建築師公會鑑定報告所鑑定之修復費用作為減少價金之數額，因減少價金之本質為不完全給付之損害賠償，倘氯離子含量過高之房屋得修復以回復通常效用，被上訴人復已將系爭房屋裝潢隔間後出租予他人而正常使用，即無影響交易價值之情形。另標至事務所非由法院或兩造合意選任之估價機構，上訴人亦未參與系爭估價報告之製作過程，且系爭房屋並無混凝土氯離子含量過高情形，亦非屬政府公告之海砂屋，且非政府公告應拆除重建之海砂屋，系爭估價報告以經政府公告之應拆除重建之海砂屋與非海砂屋情形為估價比較而獲致結論，容有疑義等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回（漏載假執行部分，且因原審判決已宣告准許上訴人供擔保免為假執行，故上訴人關於願供擔保免為假執行之聲明，亦屬贅載）。
三、兩造不爭執事項為：㈠被上訴人於102年3月29日經中信房屋公司之仲介，與上訴人
簽訂系爭買賣契約，買受上訴人共有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分500/10000及其上同小段1682建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號4樓房屋全部（即系爭房地），買賣價金約定為1,850萬元。被上訴人業已給付買賣價金完訖，於同年5月6日登記為系爭房屋所有權人，翌日完成系爭房地之點交，並對系爭房屋進行裝修（見原審卷一第11至19頁）。
㈡系爭買賣契約第9條第5項第1款約定：「甲方（即被上訴人
）不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測。」，房地產標的現況說明書第10點亦於「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」一欄，勾選「否」，被上訴人有在系爭買賣契約第9條第5項第1款處簽名（見原審卷一第1
3、14、118頁）。㈢依87年修訂之CNS3090第19節係限制新拌混凝土中水溶性氯
離子之總含量，鋼筋混凝土之氯離子含量應在每立方公尺0.3公斤以下（見原審卷一第22頁，卷二第23頁）。
㈣原審卷一第20頁原證三、卷一第149至154頁原證十一照片所示房屋為系爭房屋。
㈤系爭房屋未經政府公告為既存之海砂屋。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠系爭房屋有無混凝土氯離子含量過高之情形？如是，是否構
成物之瑕疵？被上訴人主張系爭房屋因混凝土中氯離子含量過高，致外觀上產生硬固混凝土脫落及鋼筋鏽蝕外露之狀態，構成物之瑕疵等語，為上訴人所否認，並辯稱SGS檢驗報告、日笙檢驗報告與臺北市建築師公會之鑑定報告所憑之CNS3090標準係適用於新拌混凝土，無得適用於硬固混凝土之檢測，海砂屋之判斷未有國家標準存在，前開檢驗報告及鑑定報告即不能證明系爭房屋存有混凝土氯離子含量過高之重大瑕疵等語。
經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉經本院委請臺北市建築師公會鑑定結果為：系爭房屋之柱，
均未發現有垂直裂縫、鋼筋保護層有鼓起及鋼筋銹蝕現象；梁部分，未發現有水平裂縫，但部分梁鋼筋保護層有鼓起現象；版部分，大部分頂版底部皆有局部鋼筋保護層鼓起、剝落及鋼筋銹蝕外露現象。材料檢測結果，混凝土抗壓強度檢測，取樣3個試體中，有2個抗壓強度不符合規定，並且同組試體平均強度低於規定強度，亦不符合規定；又混凝土材料除提供抗壓強度外，同時包裹鋼筋提供防銹蝕機能，此種防鏽功能是因為水泥之水化反應產生強鹼性之氫氧化鈣所致，但是空氣、土壤及水中含有酸性物質，例如二氧化碳、鹽酸鹽、硫酸鹽等，一旦侵入混凝土內便即和混凝土的鹼性物質反應、中和結果會使鹼性物質喪失，而失去對鋼筋的防銹蝕機能，這個反應過程稱為中性化，是進行混凝土中性化（即混凝土對鋼筋的防銹蝕機能）深度試驗，檢測成果係以是否超過保護層厚度為判定之標準，取樣3個試體，有一處中性化深度為6.1公分，超過法規梁保護層厚度為4公分之規定；再於現場鑽取混凝土試體試驗結果，其氯離子含量分別為每立方公尺2.1046、2.5181、3.0106公斤，均高於83年7月22日修訂之國家標準CNS3090A2042第19節所規定一般鋼筋混凝土需小於每立方公尺0.6公斤及87年6月25日修訂之國家標準CNS3090A2042第19節所規定一般鋼筋混凝土需小於每立方公尺0.3公斤。鋼筋腐蝕速率檢測部分，從樓板取樣3點，經現場檢測顯示，受測處鋼筋有嚴重腐蝕現象產生等，此有該公會104年9月2日（104）鑑字第0754號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第2至6頁可稽。且實際製作系爭鑑定報告之鑑定人 連耀東 於本院具結稱：伊是抽三個樣品，但蓋房屋混凝土是分層灌漿，同一層就會同一時間灌漿，所以系爭房屋即第4層有氯離子過高，那整層應該全部都有，伊取樣是隨機取樣，檢測結果三個都是超過標準，所以可以確定系爭房屋是氯離子含量過高的建築物，即為一般通念中之海砂屋，系爭房屋平頂版的鋼筋銹蝕，體積膨脹，所以混凝土會鼓起、剝落，平頂版會容易剝落是因為只有二公分保護層，梁跟柱有四公分，又如不進行修補，系爭房屋之使用年限一定會縮短等語（見本院卷第158、159頁），而鑑定機構臺北市建築師公會，為兩造同意之鑑定單位，且為臺北市政府認可之「臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定機關（構）」（見本院卷第116、117頁），並經由本院委託鑑定，且鑑定人連耀東於本院之陳述係經具結、於刑事偽證罪處罰擔保下所為之陳述，則系爭鑑定報告及鑑定人連耀東之前開陳述洵堪採信。是據系爭鑑定報告及鑑定人連耀東之前開陳述，以及被上訴人所提系爭房屋點交後裝修前之照片（見原審卷一第20、21頁、第149至154頁），足認系爭房屋有氯離子含量過高之現象，且已造成平頂版鋼筋嚴重銹蝕，致混凝土抗壓性不足、混凝土剝落、鋼筋裸露，如不進行修補，系爭房屋之使用年限一定會縮短，且房屋鋼筋混凝土內之氯離子含量過高時，將使混凝土產生中性化反應，失去對鋼筋的防銹蝕功能，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹及混凝土剝落，影響房屋外觀，並對於建物之堅固及安全性造成威脅，影響房屋之通常效用，再衡諸一般社會通念，混凝土氯離子含量過高已足使該房屋在不動產交易市場之競爭力薄弱，降低一般人之交易意願，致減少其經濟價值，此觀諸系爭買賣契約後附房地產標的現況說明書第10點明確將「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」一節列為出賣人於出賣前依約應告知之事項即明。因此，綜上所陳，堪認系爭房屋確實有減少其價值及通常效用之物之瑕疵存在。
⒊再參諸被上訴人於上訴人交屋後，曾自行委託臺灣檢驗公司
及日笙檢測公司針對系爭房屋5個取樣點所得混凝土進行硬固混凝土氯離子含量試驗，臺灣檢驗公司材料及工程實驗室（中壢）、日笙檢測公司北區實驗室各出具SGS檢驗報告、日笙檢驗報告，並均在報告右上角註記「TAF」，及載明試驗方法為「AASHTOT260-97」，而SGS檢驗報告記載5個取樣點之硬固混凝土水溶性氯離子含量分別為每立方公尺6.486、2.632、1.614、2.736、2.262公斤，報告簽署人為訴外人 鍾美鳳 ，日笙檢驗報告則書明5個取樣點之硬固混凝土水溶性氯離子含量依序為每立方公尺2.369、1.979、1.979、2.2
16、1.689公斤，報告簽署人為訴外人 王迪立 。而以上檢驗結果均超過每立方公尺0.6公斤之前述CNS3090標準。又前開二份檢驗報告皆另附具TAF基金會之認證證書，分別撰述臺灣檢驗公司材料及工程實驗室（中壢）及日笙檢測公司北區實驗室為經TAF基金會認證之實驗室，得以AASHTOT260-97之試驗方法，進行硬固混凝土氯離子含量試驗，且鍾美鳳、王迪立各得為報告簽署人乙節，有SGS檢驗報告及所附檢測說明、認證證書、集團介紹等資料（見原審卷一第129至133頁），日笙檢驗報告及所附取樣照片、認證證書等資料（見原審卷一第134至138頁）在卷可稽，益徵系爭房屋確屬氯離子含量過高之建物。
⒋上訴人辯稱：SGS檢驗報告、日笙檢驗報告與系爭鑑定報告
所憑之CNS3090標準係適用於新拌混凝土，無得適用於硬固混凝土之檢測，海砂屋之判斷未有國家標準存在，前揭檢驗報告及鑑定報告以不得適用之CNS3090標準為判斷標準，自不得採用等語。查，CNS3090第19節對於新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定，係限制新拌混凝土中水溶性氯離子之總含量；該標準適用於產製及運至工地卸交購方之新拌預拌混凝土，不適用於硬固混凝土；又國家標準並未規定「海砂屋」之定義等情，雖有經濟部標準檢驗局103年5月9日經標一字第00000000000號函在卷可憑（見院原審二第23頁），是經濟部標準檢驗局固未曾就「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」或「海砂屋」之定義制訂國家標準。然系爭房屋確實有平頂版鋼筋嚴重銹蝕，混凝土剝落、鋼筋裸露之瑕疵，且經檢測結果，系爭房屋混凝土抗壓強度不足，已產生中性化現象，有系爭鑑定報告及被上訴人所提系爭房屋點交後裝修前之照片可證（見原審卷一第20、21頁、第149至154頁），詳如前述，且參酌上訴人所提之臺灣省土木技師公會發行之「技師報」記載：「對於『硬固混凝土之水溶性氯離子含量』標準之制訂，工程界需求已久，不解經濟部標準檢驗局為何遲不制訂。因此，工程實務上不得已均暫以國家標準CN
S3090A2042（預拌混凝土）第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定）中表10之規定作為參考依據」、「經濟部標準檢驗局83年7月22日修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定）表10規定鋼筋混凝土（一般）須小於0.6kg/m3（依水溶法）」，該表之備註欄註明：「超過0.3kg/m3至0.6kg/m3時，鋼筋需作防蝕處理」等語，有臺灣省土木技師公會100年3月12日技師報存卷可稽（見本院卷一第221頁），足見工程實務上均係援引CNS3090第19節關於新拌混凝土中水溶性氯離子含量之限制，作為硬固混凝土中水溶性氯離子含量是否過高之參考依據。再觀諸系爭買賣契約後附房地產標的現況說明書第10點「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」欄位，其內記載「檢測結果…（參考值：依CNS3090規定…鋼筋混凝土為0.3公斤/立方米）」，有上開現況說明書附卷可稽（見原審卷一第118頁），以及系爭買賣契約第9條第5項「標的物檢測約定」，其第1款約定氯離子含量檢測部分，有「不得」及「得」於點交前進行氯離子含量檢測等2欄位供勾選，被上訴人雖勾選「不得」檢測部分之欄位，而關於「得」檢測部分之欄位則有：「3.檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準〔如標的物建築完成日期在民國70年1月1日以後87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤…〕，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分攤…」之記載（見原審卷一第13、14頁），可見其關於氯離子檢測之參考值均係採用前述CNS3090國家標準，而系爭買賣契約及現況說明書，均係使用中信房屋公司已印製之定型化契約條款，足徵不動產交易市場亦係引用CNS3090國家標準作為硬固混凝土氯離子含量是否過高之認定參考標準。因此，SGS檢驗報告、日笙檢驗報告與系爭鑑定報告參考CNS3090標準，以判斷系爭房屋是否氯離子含量過高，符合目前工程實務及不動產交易市場實務，並無不當或錯誤之處，何況系爭鑑定報告尚有進行混凝土抗壓強度測試及混凝土中性化深度試驗，以綜合判斷系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，詳如前述。因此，上訴人前揭所辯，洵無可採。
⒌綜上，系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高之情形，並造成
混凝土有抗壓性不符規定、有中性化深度超過保護層厚度、鋼筋嚴重腐蝕及混凝土剝落、鋼筋外露之狀況，足以減損其通常效用及交易價值，則被上訴人主張系爭房屋於危險移轉時，因混凝土氯離子含量過高，而具有減損價值及通常效用之瑕疵乙情，洵堪採信。
㈡兩造有無約定將混凝土氯離子含量之高低排除在買賣物之瑕
疵外？上訴人辯稱：被上訴人於簽立系爭買賣契約時，勾選不得於系爭房屋點交前要求進行進行氯離子含量檢測，故兩造顯有合意排除系爭房屋氯離子含量過高此種瑕疵態樣等情，為被上訴人所否認，並稱因其於簽約前前往看屋時，系爭房屋有裝潢及包覆，且系爭房屋非政府公告之海砂屋，因便宜措施而同意於交屋前毋庸進行氯離子含量檢測，殊無排除其於點交後進行氯離子含量檢測及瑕疵擔保權利之行使等語。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明定。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉查系爭買賣契約第9條第5項「標的物檢測約定」，其第1款
約定「（一）氯離子含量檢測：（本項若未勾選，視為甲方（指被上訴人）得進行檢測）」，內文亦僅設有「甲方《不得》於標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測」及「1.甲方《得》於支付第二期價金前，委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣），乙（指上訴人）方不得拒絕…3.檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準〔如標的物建築完成日期在民國70年1月1日以後87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤…〕，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分攤…」等2欄位供勾選，被上訴人勾選「甲方《不得》於標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測」欄位，並簽名確認之情，有系爭買賣契約在卷可稽（見原審卷一第13、14頁），則從上開條文文義觀之，僅旨在約定被上訴人是否得在系爭房屋點交前進行氯離子含量檢測而已，因系爭房屋點交前，仍屬上訴人占有中，被上訴人若欲在點交前先進行檢測確定系爭房屋是否為俗稱之海砂屋，需經上訴人之同意及配合，是從上開條文之文義觀之，僅是在約定被上訴人可否於點交前要求上訴人配合其進行氯離子含量之檢測，並無從推認兩造有將氯離子含量過高之瑕疵排除於上訴人應負之物之瑕疵擔保範圍，更無從逕認被上訴人於取得系爭房屋之占有後，亦不得進行氯離子含量檢測。又兩造於簽立系爭買賣契約之際，上訴人於「房地產標的現況說明書」中，就系爭房屋是否曾進行海砂屋檢測即氯離子檢測一事勾選「否」（見原審卷一第118頁），而向被上訴人說明系爭房屋前未曾進行海砂屋檢測乙情，故被上訴人於當時雖知悉系爭房屋前未曾進行海砂屋檢測，惟被上訴人主張系爭房屋非政府公告之氯離子過高建物，及於點交前系爭房屋有裝潢及包覆之情，為上訴人所不爭執，因此，從系爭房屋之外觀尚無從知悉為氯離子含量過高之建物，且進行氯離子含量檢測，需對系爭房屋之梁柱等處鑽取試體，並需支付費用，是被上訴人在系爭房屋外觀上良好，且非政府公告之海砂屋之情形下，避免系爭房屋遭取樣破壞及支付檢測費用，決定採取便宜措施，而同意於系爭房屋點交前不進行氯離子含量檢測，符合一般交易常情，要無從徒憑此率謂被上訴人即係同意於點交後不再進行氯離子含量檢測及同意不論混凝土氯離子含量高低均不構成瑕疵。遑論，上訴人自承系爭房地係以一般市價出售予被上訴人（見本院卷第44頁背面），則被上訴人在未取得價格特別優惠之情形下，衡諸常情，實無可能放棄其依法應有之出賣人應對其負瑕疵擔保責任之權利。另房屋出賣人與買受人約定以現況交屋者，依民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」，對於不能即知之瑕疵，出賣人仍應負瑕疵擔保之責任，而系爭房屋是否有氯離子含量過高，從當時有裝潢之外觀無法得知，且需經專業單位檢測始得知悉確認，故縱使兩造約定以現況交屋，亦殊無排除被上訴人於發現氯離子含量過高之瑕疵後關於瑕疵擔保權利之行使，更不能逕認其與上訴人有合意排除混凝土氯離子含量高低於瑕疵範圍外。
⒊據上所陳，依系爭買賣契約文字所示之當事人真意，兩造並
未約定將混凝土氯離子含量之高低排除在買賣標的物之瑕疵外，且衡以兩造立約時之一切情形及交易常情而為解釋，亦同此旨，上訴人辯稱兩造有合意排除系爭房屋氯離子含量過高此種瑕疵態樣云云，復未舉他證以實其說，容非可取。
㈢被上訴人是否因重大過失不知系爭房屋有混凝土氯離子含量
過高之瑕疵，依民法第355條規定不得主張瑕疵擔保責任？上訴人辯稱被上訴人同意不於系爭房屋點交前進行檢測，實屬重大過失不知瑕疵，不得再行主張瑕疵擔保減少價金等語，為被上訴人所否認。經查：
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條固有明文。惟出賣人主張買受人因重大過失不知瑕疵者，揆之前揭民事訴訟法第277條前段規定，自應就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉被上訴人主張系爭房屋非政府公告之氯離子含量過高建物，
及於點交前系爭房屋有裝潢及包覆，其係於系爭房屋交屋後，進行室內裝潢工程並拆除原有裝潢時，始發現有混凝土剝落及鋼筋裸露之狀況等情，為上訴人所不爭執，堪信為真實，則鋼筋外露、混凝土剝落之現象，既為裝潢隔板所遮覆，非經拆除裝潢實難發現，故從系爭房屋之外觀尚無從知悉為氯離子含量過高之建物，且因系爭房屋非政府公告之氯離子含量過高建物，被上訴人主張其為免系爭房屋因檢驗遭取樣破壞，而採便宜措施，同意不於點交前進行氯離子含量檢驗等語，亦屬符合社會常情，難謂以此逕認被上訴人不知系爭房屋有氯離子含量過高之情形，即屬有重大過失，何況法律並無規定及系爭契約亦無約定，被上訴人就系爭房屋於點交前有進行混凝土氯離子含量測試之義務。甚者，上訴人原為系爭房屋之所有權人，於點交前為系爭房屋之占有人，猶不知系爭房屋為氯離子含量過高之建物，更未於出賣前詳細檢驗系爭房屋，亦未於出賣前進行氯離子含量檢驗，則以身為出賣人並占有系爭房屋之上訴人尚且不能明確詳悉瑕疵之狀況，如何能苛責被上訴人得以預期系爭房屋存有此等瑕疵之高度可能性而要求於點交前檢測系爭房屋之氯離子含量，故被上訴人於訂定系爭買賣契約時未要求須先檢測、發現瑕疵，並不具有重大過失。上訴人抗辯其具有前述瑕疵擔保責任免除事由，即非可採。
㈣被上訴人依民法第359條規定請求減少價金，再依民法第179
條規定，請求返還溢付之價金3,566,796元本息，是否有理由？被上訴人主張系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，其已依民法第359條規定，請求減少價金，系爭房地於正常屋況下之價值為18,596,894元，於混凝土氯離子含量過高屋況下之價值為15,011,413元，經以二者之差額占正常屋況應有價值之比例換算後，價格減損比例19.28%，則系爭買賣契約應減少價金3,566,796元等語，上訴人則辯稱依系爭鑑定報告，系爭房屋得修復以回復通常效用，被上訴人復已將系爭房屋裝潢隔間後出租予他人而正常使用，即無影響交易價值之情形，減少價金之金額應以修復費用1,187,937元為準，標至事務所非由法院或兩造合意選任之估價機構，上訴人亦未參與系爭估價報告之製作過程，且系爭房屋非政府公告應拆除重建之海砂屋，系爭估價報告以經政府公告之應拆除重建之海砂屋與非海砂屋情形為估價比較而獲致結論，自不可採用等語。
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條分別定有明文。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。查，被上訴人主張其於102年5月7日受領系爭房屋後，僱工進行裝修，發現有混凝土剝落、鋼筋裸露之氯離子含量過高之情形，乃委託臺灣檢驗公司及日笙檢驗公司進行檢驗結果，發現系爭房屋確實氯離子含量過高，被上訴人乃邀上訴人分別於102年7月17日及同年8月1日在其訴訟代理人溫啟仁律師辦公室討論「海砂屋」鑑價事宜，並於102年9月11日向臺北市南港區公所申請調解，然上訴人均未於調解期日102年9月26日到場，而調解不成立，遂於102年10月4日提起本件訴訟，以起訴狀繕本之送達，向上訴人請求減少價金3,566,800元等情，業據提出與其所述相符之有臺北市南港區調解委員會調解筆錄、本件起訴書、錄影光碟擷取畫面為證（分別見原審卷第94、6、8頁，本院卷第121頁），堪認為真實。又系爭房屋確實有氯離子含量過高，致影響其通常效用及價值之瑕疵，業詳如前述。因此，被上訴人主張依民法第359條規定，請求減少系爭買賣契約之價金，並依民法第179條規定，請求返還溢付之價金，洵屬有據。
⒉按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。
⒊查系爭房屋雖為氯離子含量過高之建物，然依據系爭鑑定報
告鑑定結果認為：於系爭房屋新建當時，頂版、梁、柱之混凝土應是同一時期灌注，視為同一批混凝土材料，系爭房屋梁、柱現況尚稱完好，僅大部分頂版底部有局部鋼筋保護層鼓起、剝落及鋼筋銹蝕外露現象，研判系爭房屋混凝土經檢測有氯離子含量較高之情形，是有修復之可能，且修復完成後仍可供正常居住使用，修復費用為1,187,937元等（見系爭鑑定報告第6、7頁），以及鑑定人連耀東於本院具結稱：
系爭房屋依照伊建議方式修復之後，最少還可再使用20幾年，鋼筋混凝土的房屋使用年限是50到60年，系爭房屋的使用執照是73年核發，迄今已經31年，以伊建議的修復方式可以再使用20幾年，所以使用年限沒有影響，氯離子只要隔絕水氣跟氧氣就可以與正常建物相同使用，但因為系爭房屋之高氯離子含量是無法拿掉的，修復只是不讓系爭房屋產生海砂屋的現象，蓋房子混凝土是分層灌漿，同一層就會同一時間灌漿，有氯離子的話，同一層應該全部都有，海砂屋的病症就是柱會有垂直裂縫，樑會有水平裂縫，平頂版會剝落，系爭房屋柱子未發現有垂直裂縫，樑也沒有水平裂縫，只有平頂版，地磚也沒有伏起，所以下面也沒有，所以本件只有平頂版有裂縫，平頂版會容易剝落是因為它只有2公分保護層，樑跟柱有4公分保護層，伊建議修復方式就是把有剝落的2公分保護層打掉，再重新修復整個屋子的平頂版，這是階段性的問題，海砂屋如果沒有好好使用就會有問題，不要讓海砂屋漏水，不要讓氧氣跑進去，要油漆，如果這樣保護住就不會有問題，高氯離子含量之房屋是否需要拆除需要整棟鑑定，而不是只就某一戶鑑定，而且需要作耐震詳評等語（見本院卷第157至159頁），據上堪認系爭房屋之梁、柱及平頂版之混凝土均有氯離子含量過高之情形，僅因梁及柱之保護層為4公分屬足夠，平頂版之保護層為2公分屬不足，故平頂版出現混凝土剝落及鋼筋裸露之現象，而系爭房屋之高氯離子含量，可經修復以維持系爭房屋之正常使用及使用年限，但因系爭混凝土仍屬高氯離子含量之本質無法改變，需時時保養維護系爭房屋，避免水分及氧氣進入保護層及混凝土中，而發生混凝土中性化反應、鋼筋銹蝕之情形。
⒋被上訴人主張系爭房屋因有前述瑕疵，經其自行委託標至事
務所就系爭房地減少之價值進行專業估價並出具系爭估價報告，認系爭房屋於正常屋況下之價值為1,859萬6,894元，於混凝土氯離子含量過高屋況下之價值為1,501萬1,413元，價格減損比率為19.28%等語，業據提出系爭估價報告在卷為憑（見原審卷一第24至93頁）。觀諸系爭估價報告書之內容，係先不考慮系爭房屋之氯離子含量過高之瑕疵，評估系爭房地於系爭買賣契約簽訂日即102年3月29日之合理交易價格；就估價方法部分，則係先擇取系爭房地近鄰及類似地區具正常屋況之比較標的，依比較法及收益法，推估系爭房地於正常屋況下之合理交易價格為1,859萬6,894元，再蒐集自近鄰及類似地區同具混凝土氯離子含量過高瑕疵且經法院拍賣之比較標的，以及司法機關近年於大臺北地區因建物混凝土氯離子含量過高所衍生之減少價金之9個爭訟案例判決，分別依比較法求出不動產有此瑕疵時之價格減損比例分別為20.33%及18.23%，考量市場現況、各估價方法之適用性及估價目的等情況，分別賦予上述兩試算比例50%、50%加權指數，求出系爭房地混凝土氯離子含量過高價格減損比率為19.28%，末再自前開正常屋況下之合理交易價格中扣除價格減損額後，得出系爭不動產於混凝土氯離子含量過高屋況下之評估價格為1,501萬1,413元（見原審卷一第24至63頁）。而按經不動產估價師考試及格者，始得向主管機關請領不動產估價師證書，而領有不動產估價師證書者，尚須具有實際從事估價業務達2年以上之估價經驗，方能申請發給開業證書，此觀不動產估價師法第1條、第3條、第5條、第6條第1項規定即明。系爭估價報告之製作人 周嶙 乃領有經政府依不動產估價師法頒給之不動產估價師證書及開業證書，有系爭估價報告所附不動產估價師證書及開業證書存卷可佐（見原審卷一第91至92頁），揆諸前揭規定，堪認周嶙應具不動產估價之專業知識及實務經驗。
⒌被上訴人主張依系爭估價報告之價格減損比例19.28%，則系
爭買賣契約應減少價金3,566,796元等語，惟系爭估價報告所蒐集自近鄰及類似地區同具混凝土氯離子含量過高瑕疵且經法院拍賣之比較標的，即系爭估價報告第19頁比較標的編號7、8、9部分，均經臺北市政府於89年間通知住戶辦理拆除重建之房屋（見原審卷一第48頁），而依臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例第7條、第8條規定，經臺北市政府都發局認可公告之鑑定機關（構）鑑定屬高氯離子混凝土建築物者，該鑑定機關（構）同時鑑定其處理方式是須拆除重建之建築物，或可加勁補強或防蝕處理之建築物。由此可見，須拆除重建之建築物與可加勁補強或防蝕處理之建築物，其瑕疵之嚴重程度是不相同的，依前揭條例之處理方式亦不相同，而系爭房屋所在之公寓並未經臺北市政府通知須拆除重建，被上訴人復未舉證證明系爭房屋所在公寓已達須拆除重建之程度，依系爭鑑定報告又係可修復之房屋，已詳如前述，是可認系爭房屋所在公寓應係屬可加勁補強或防蝕處理之建築物，而系爭估價報告比較標的編號7、8、9部分，均是經臺北市政府通知須拆除重建者，兩者瑕疵程度及處理方式顯然不同，價格減損比例自不相同，然系爭估價報告依據比較標的編號7、8、9建物所求出之價格減損比例，僅就「情況因素修正」以90%調整，顯然不足，卻賦予鑑定本件系爭房屋價格減損比例時，高達50%加權指數（見原審卷一第54、56頁），另鑑定人周嶙亦於本院具結稱：系爭估價報告第19頁比較標的7至9海砂屋的氯離子含量標準都已達到經市政府通知拆除之標準，選擇比較標的7至9是確認承買當事人知道買的標的是氯離子海砂屋，伊不確定市政府有無發函要系爭房屋拆除重建，但伊知道系爭房屋已經符合氯離子含量過高的標準，當時已經拿到日笙檢驗報告等語（見本院第176頁），是鑑定人周嶙於未確定臺北市政府有無發函通知系爭房屋須拆除重建，即以比較標的7至9作為鑑價之依據，因此，系爭估價報告以與系爭房屋瑕疵程度不同及處理方式不同之比較標的7至9房屋為依據，使用比較法求得系爭房屋價格減損比例，有失真確，故直接以系爭估價報告所鑑定之價格減損比例19.28%，認定被上訴人得請求減少價金之數額，並不適當。又上訴人固辯稱依系爭鑑定報告，系爭房屋得修復以回復通常效用，即無影響交易價值之情形，減少價金之金額應以修復費用1,187,937元為準云云，惟查，鑑定人連耀東於本院具結稱：系爭房屋是高氯離子含量是無法拿掉的，修復只是不讓系爭房屋產生海砂屋的現象，這是階段性的問題，海砂屋如果沒有好好使用就會有問題，不要讓海砂屋漏水，不要讓氧氣跑進去，要油漆，如果這樣保護住就不會有問題等語（見本院卷第157、159頁），是系爭鑑定報告之所謂修復，僅是讓系爭房屋不要產生海砂屋之現象，並無法除去高氯離子含量之混凝土之本質，且需時時保養維護系爭房屋，不能有漏水情形，不能讓水分及氧氣進入混凝土中，始能讓系爭房屋維持於正常使用狀態，故高氯離子含量之房屋，仍不能與一般正常房屋相提並論。再徵諸鑑定人周嶙於本院具結稱：氯離子含量過高的房屋，經過修復後之市價，要看修復到何狀況，以估價市場來看，只要曾經是海砂屋市價就會受影響，影響程度應該是20%到市價中間等語（見本院第175頁），及衡情所謂「事故車」或「泡水車」，即使經修復，仍無法消除消費者對安全性之疑慮，其在市場之價格仍較相同條件下之一般車輛低，而混凝土氯離子過高之房屋，尚且無法除去高氯離子含量之本質，縱經「修復」，仍是「海砂屋」，因此鋼筋即仍有機會腐蝕，其安全性疑慮仍無法消除，及於系爭買賣契約之現況說明書上列為出賣人應告知事項，且發現為海砂屋時，買受人得解除契約，足見屬不動產交易上之重要事項，會影響消費者購買之意願，是鑑定人 周嶙前開 關於海砂屋縱經「修復」，於不動產交易市場上，其交易價值仍會受到影響之證述，洵堪採信，因此，僅以系爭鑑定報告所認定之修復費用1,187,937元為因氯離子含量過高之減少價金金額，亦非妥當。
⒍查系爭估價報告係蒐集自近鄰及類似地區同具混凝土氯離子
含量過高瑕疵且經法院拍賣之比較標的7至9，以及司法機關近年於大臺北地區因建物混凝土氯離子含量過高所衍生之減少價金之9個爭訟案例判決，依比較法求出不動產有此瑕疵時之價格減損比例分別為20.33%及18.23%，考量市場現況、各估價方法之適用性及估價目的等情況，分別賦予上述兩試算比例50%、50%加權指數，求出系爭房地混凝土氯離子含量過高價格減損比率為19.28%，詳如前述，然前述比較標的7至9與系爭房屋瑕疵差異較大，不適合作為系爭房屋價格減損比例之依據，亦詳如前述，而系爭估價報告第26頁所列9件法院判決，價格減損比例為12.60%至27.51%之間，平均價格減損比例為20.92%，其中編號1至3號是透天厝類型，編號4至6是公寓類型，編號7至9是大樓類型，系爭估價報告認為因系爭房屋屬於公寓類型，故賦予公寓類型最高60%之權重，賦予透天厝及大樓各20%權重，可求得系爭房屋混凝土氯離子含量過重價格減損比率為18.23%（以上見原審卷一第55、56頁），及鑑定人周嶙於本院具結稱：伊有參考系爭估價報告第26頁中間表格編號1到9件法院判決，作為鑑價之依據，其中編號4到6都是公寓，與系爭爭房屋相似之標的所以權重較重，為60%，編號1到3及編號7到9分別為透天厝及大樓性質較不同，所以權重較低，各為20%，權重比例部分是伊個人專業判斷，這9件判決所設標的物位置，包括新北市與臺北市部分，針對整個大臺北地區，海砂屋算是一個比較全面性的部分等語（見本院第175至177頁），本院審酌系爭估價報告及鑑定人周嶙之陳述，認為透天厝及大樓類型，與系爭房屋屬公寓類型較不相同，應以系爭估價報告編號4至6之公寓類型為系爭房屋價格減損之參考，最為接近系爭房屋應有之真實價格，而前述編號4至6之氯離子含量分別為每立方公尺0.784、1.46～1.52、0.636～2.198公斤，價格減損比例分別為14.47%、20.66%、15.00%（見原審卷一第55頁），符合不動產市場海砂屋之價格較正常房屋之價格減少1成至2成之行情，而系爭房屋氯離子含量為每立方公尺2.1046～3.0106公斤（參系爭鑑定報告第5頁），惟因梁及柱有足夠厚度之保護層，現況尚稱完好，僅大部分頂版底部有局部鋼筋保護層鼓起、剝落及鋼筋銹蝕外露現象，可透過修復維持正常使用狀態（參系爭鑑定報告第6頁），價格減損比率應不至於高達2成左右，衡酌上情，綜合氯離子含量與瑕疵嚴重程度等考量，堪認以前述編號6部分與系爭房屋情形最為接近，是本件系爭房屋因混凝土氯離子含量過高減損價格之比例應為15%為妥適。是以，按諸上揭說明，系爭買賣契約應減少價金之數額為277萬5,000元（計算式：買賣價金18,500,000元×15%＝2,775,000）。被上訴人主張系爭買賣契約應減少之價金數額為356萬6,796元，就超逾前揭數額部分，於法即有未合，並非可採。
⒎按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律
另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。查系爭買賣契約乃由上訴人共同出賣予被上訴人，足見上訴人係享有同一之買賣價金債權，系爭買賣契約復未約定上訴人間分受價金之比例為何，依前揭規定，應平均分受買賣價金。又被上訴人已給付上訴人價金1,850萬元，且業依民法第359條規定，於本件起訴狀中為減少價金之意思表示，並均據上訴人收受起訴狀繕本，則系爭買賣契約之買賣價金即因被上訴人合法行使其減少價金形成權，而減少為1,572萬5,000元（計算式：18,500,000元－2,775,000元＝15,725,000元），亦即應減少價金之數額為277萬5,000元，則被上訴人共六人就各自已受領之買賣價金中超逾之數額為46萬2,500元部分（計算式：2,775,000元÷6＝462,500元】，其法律上原因已不存在，並分別致被上訴人受有前述損害，揆之前揭規定，自應各按其利得數額對被上訴人負返還之責。是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人各給付46萬2,500元，即屬有據，逾此部分之請求，則非有理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人各應給付被上訴人462,500元及自起訴狀繕本送達最後一位上訴人翌日即102年10月26日（見原審卷一第96至102頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分即命上訴人各應給付被上訴人131,966元（594,466元－462,500元）本息部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中華民國105年2月23日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官洪文慧法官賴秀蘭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月25日
書記官林淑貞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。