最高法院106年度台上字第147號民事判決

裁判字號：最高法院106年台上字第147號民事判決

裁判日期：民國106年05月11日

裁判案由：請求土地所有權移轉登記

最高法院民事判決一○六年度台上字第一四七號上訴人 陳木德 訴訟代理人 李永然 律師
彭郁欣 律師 陳明暉 律師 郭令立 律師被上訴人 袁以明
錢 王月英 王 許梅玉 王譯賢 王美珠 王素霞 王素森 王雙旗 陳𥛢霖陳𥛢禧 陳天佐 陳天佑 陳添順 陳雙琴 林碧霞 林祺展 （原名 林維銘 ） 王建憲 王彩綺 王承緯 王鄀瑜 王玉如 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國一○四年六月二十三日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第九六五號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊前於民國八十八年一月十七日向被上訴人或其被繼承人購買原判決附表一（下稱附表一）所示土地（下稱系爭土地，分別則以地號稱之），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。伊已付訖買賣價金，然被上訴人迄未將系爭土地所有權移轉登記予伊，且部分被上訴人未辦理繼承登記，爰依買賣及繼承法律關係，訴請被上訴人辦理系爭土地之繼承登記及所有權移轉登記。並於原審主張附表一編號二 王振榮 名下土地，由被上訴人巳○○繼承，附表一編號四 王勝利 名下土地，由被上訴人未○○繼承；附表一編號十 王女 名下土地，由庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、寅○○繼承為分別共有，惟庚○○將其應有部分移轉予他人，子○○應有部分則經法院查封登記，渠二人應依系爭契約第七條第一款約定及民法第二百二十六條第一項規定，加倍退還已收之買賣價金，而就前開部分為聲明之變更。爰求為㈠命被上訴人乙○○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○就原判決附表二（下稱附表二）編號九所示土地應有部分，被上訴人午○○、未○○就附表二編號十一所示土地應有部分辦理繼承登記，及被上訴人應按附表二所示土地應有部分將系爭土地所有權移轉登記予伊；㈡庚○○、子○○應各給付上訴人新台幣二萬六千九百三十四元本息之判決。
被上訴人則以：系爭契約非屬真正，且系爭土地為四筆農地，一筆建地，上訴人不具自耕能力，依訂約當時土地法第三十條規定，系爭契約應全部無效等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴及變更之訴，係以：上訴人與被上訴人酉○○、甲○○○、辰○○、申○○及其餘被上訴人之被繼承人即訴外人 王喜林 、王振榮、王勝利、 王李鸞 、 王文良 、 王文通 、王女簽訂系爭契約，業經提出系爭契約、部分付款支票、出賣人印鑑證明、戶籍謄本及所有權狀影本為證，並經證人即代書 陳慶賢 證述無訛，被上訴人巳○○、酉○○、辰○○、申○○、卯○○亦不否認確有締約之事實，堪認系爭契約為真正。系爭契約成立於八十八年一月（原判決誤載為二月）十七日，斯時土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，系爭土地除三九八地號為建地外，其餘三六三、三六四、三六五、三八○地號土地地目依序為林、田、旱、原，使用地類別均為農牧用地，使用分區為山坡地保育區，是該四筆土地承買人須具有自耕能力始得依法買受。證人陳慶賢證稱系爭土地係因上訴人無法提出自耕能力證明書，致無法辦理過戶等語明確，且上訴人自八十四年六月二十日起即自行設立穩廉工程有限公司（下稱穩廉公司），並擔任該公司負責人迄今，而該公司營業項目均與農耕無涉，足證上訴人於締約時並無自耕能力。證人 鄧琬齡 雖證稱擬待向全部地主買齊土地後始一起辦理過戶手續云云，然其餘地主是否同意出售，實未可預期，前開證述顯與常情有悖，不足採信。上訴人之戶籍謄本行業職業欄雖記載「農、自耕農」，惟戶籍法已於八十六年五月二十一日修正刪除行業及職業登記；上訴人固於八十一年八月十四日、八十三年六月十六日登記為新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號○○區○○段下六股小段二○五地號農地之所有權人；並經金山農會於七十二年三月十八日審核通過取得會員資格，再於八十九年七月十日因遷籍重新入會，惟此均不足證明上訴人於簽訂系爭契約時有自耕能力。至司法院大法官釋字第五八一號解釋於九十三年七月十六日始作成，且係針對實質上具有自任耕作能力者欲承受農地或收回耕地之情形所為之解釋，尚難據為上訴人有利之認定。系爭契約第三條第二項僅約定「登記權利人名義由買方自由指定」，核非針對系爭三六三、三六四、三六五、三八○地號農地之承受人自耕能力問題為約定，難認已符合民法二百四十六條但書規定，是系爭買賣契約就系爭三六三、三六四、三六五、三八○地號農地部分應屬無效。系爭契約之出售標的雖尚有系爭三九八地號建地乙筆，惟系爭契約係以各別出賣人所有土地應有部分計算出賣之總面積，買賣價金亦係合併計算，並未逐一區分各筆土地之面積及價金，足見系爭土地所有權人出售系爭土地時，其意係將系爭五筆土地之應有部分合併全部出售，依民法第一百十一條前段規定，系爭契約即因系爭三六三、三六四、三六五、三八○地號農地部分無效而全部無效。上訴人自無從依系爭契約或民法第二百二十六條第一項規定請求被上訴人辦理繼承登記、所有權移轉登記及加倍返還已收買賣價金等詞，為其判斷之基礎。
按土地法所稱自耕，係指自任耕作者而言，其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論。土地法第六條定有明文。又農民自行以人力、畜力或農用機械操作、經營農業生產或實施共同經營、合作農場經營者，為自耕。其實施委託代耕者，以自耕論。此觀八十九年一月二十六日修正前農業發展條例第四條規定甚明。而「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」（下稱注意事項）係六十五年一月二十六日內政部為執行土地法第三十條之規定（八十九年一月二十六日刪除）所訂定。七十九年六月二十二日修正之注意事項第四點規定，公私法人、未滿十六歲或年逾七十歲之自然人、專任農耕以外之職業者及在學之學生（夜間部學生不在此限），皆不得申請自耕能力證明書，致影響實質上具有自任耕作能力者收回耕地之權利，對出租人財產權增加法律所無之限制，與憲法第二十三條法律保留原則以及第十五條保障人民財產權之意旨不符，上開注意事項之規定，應不予適用。司法官大法官會議著有釋字第五八一號解釋可資參照。是自耕能力不以專任農耕為必要。上訴人主張其於系爭契約簽訂時為現耕農民，有現耕農地位於新北市金山區，故具自耕能力等語（見原審卷三第一九二頁），而上訴人為新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號○○區○○段下六股小段二○五地號農地之所有權人，乃原審合法確定之事實，則上訴人於系爭契約簽訂時有無於前開土地為土地法第六條及八十九年一月二十六日修正前農業發展條例第四條規定之自耕行為，攸關其是否具自耕能力之認定，自有詳加調查之必要，原審未予究明，逕以上訴人擔任穩廉公司負責人，且未提出自耕能力證明書，而認系爭契約關於農地部分無效，未免速斷。次按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第一百十一條定有明文。該立法意旨係在尊重當事人之意思。故在單一而具可分性之法律行為，倘綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，應有民法第一百十一條但書規定之適用。系爭買賣契約固將五筆土地一併列入而以單一總價出售，然由所附出賣人名冊記載，各出賣人係按其出賣之應有部分換算面積按每坪一萬元計算可得價金，而被上訴人辰○○並無出售系爭三九八地號土地應有部分，被上訴人 林棋展 則僅出售系爭三九八地號土地應有部分等情以觀，系爭契約是否因各筆土地價格相互貼補致無法切割，即有疑問。況上訴人主張其非買受系爭土地所有權全部，如系爭三六三地號土地共有人 王志剛 、 王志育 、 陳志誠 、 陳志威 之應有部分均不在其買受範圍，證人鄧琬齡復於原審證稱伊前任職之公司在系爭土地附近要開發一塊地，需要植栽花草樹木故購買系爭土地，惟尚有很多地主未買齊等語（見原審卷三第三、四頁），被上訴人酉○○另稱上訴人買受系爭土地係用來倒廢土等語（見原審卷三第四頁），依上開陳述，系爭五筆土地似無定須合併使用之必要。則上訴人主張伊並無取得系爭土地全部始願交易之意思，系爭三九八地號土地為丙種建築用地，其所有權移轉不受修正前土地法第三十條規定之限制，該部分買賣應屬有效等語，即非全然無據。原審未遑詳加調查系爭契約買賣標的是否為系爭土地所有權全部，締約時買賣雙方有無約定須一併出售或購買，其買賣價格如何議定，系爭五筆土地是否相互毗連而具有使用或處分之不可分性，上訴人買受系爭土地之目的或用途，系爭三九八地號建地何以不能與其他農地分別利用等相關一切情狀，遽認系爭契約全部無效，而為上訴人不利之論斷，亦有可議。上訴意旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○六年五月十一日
最高法院民事第一庭
審判長法官劉福來
法官梁玉芬法官詹文馨法官周玫芳法官盧彥如本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○六年五月二十二日