臺灣基隆地方法院102年度訴字第204號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院102年訴字第204號民事判決

裁判日期：民國103年04月03日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣基隆地方法院民事判決102年度訴字第204號原告 陳木德 訴訟代理人 陳明暉 律師複代理人 郭令立 律師被告 袁以明 訴訟代理人 蔡慧綺
王美玲 被告錢 王月英
王 許梅玉 王譯賢 王美珠 王素霞 王素森 上列五人共 郭百祿 律師同訴訟代理人被告 王雙旗
陳𥛢霖陳𥛢禧 陳天佐 陳天佑 陳添順 陳雙琴 王建憲 林碧霞 兼上列一人 林祺展 （原姓名 林維銘 ）訴訟代理人被告 王彩綺 兼上列一人 王承緯 訴訟代理人被告 王秋欣
王鄀瑜 王玉如 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國103年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告錢王月英、王雙旗、陳𥛢禧、陳添順、陳雙琴、王鄀瑜、王秋欣經合法通知均未於言詞辯論期日到場，被告陳天佐、陳天佑、王玉如經合法通知均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告前於民國88年1月17日向被告或其被繼承人購買如附表
所示土地（下稱系爭土地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告業已交付以第一商業銀行松山分行為付款人之支票，用以給付全部買賣價金，然被告迄未將系爭土地所有權移轉登記予原告，經原告委請律師發函催告，被告亦不置理，且被告 王許梅玉 、王譯賢、王美珠、王素霞、王素森（被繼承人為 王文通 ）、王雙旗、陳𥛢霖、陳𥛢禧、陳天佐、陳天佑、陳添順、陳雙琴（被繼承人為 王女 ）、王承緯、王彩綺、王秋欣（被繼承人為 王振榮 ）、王鄀瑜、王玉如（被繼承人為 王勝利 、王 李鸞 ）已因繼承取得土地所有權，惟尚未辦理繼承登記，為此依買賣及繼承法律關係提起本件訴訟，並聲明：⒈被告袁以明、王承緯、錢王月英、王建憲、林碧霞、林祺展應各將其所有附表編號1、3、5、6、7、8所示土地所有權移轉登記予原告；⒉被告王許梅玉、王譯賢、王美珠、王素霞、王素森應就附表編號9所示土地辦理繼承登記後將所有權移轉登記予原告；⒊被告王雙旗、陳𥛢霖、陳𥛢禧、陳天佐、陳天佑、陳添順、陳雙琴應就附表編號10所示土地辦理繼承登記後將所有權移轉登記予原告；⒋被告王彩綺、王承緯、王秋欣應就附表編號2所示土地辦理繼承登記後將所有權移轉登記予原告；⒌被告王鄀瑜、王玉如應就附表編號4、11所示土地辦理繼承登記後將所有權移轉登記予原告；⒍願供擔保聲請宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭土地之買賣已有部分出賣人如 王媽顧 、王彩綺完成過戶
手續，被告王建憲亦坦承有將文件交付代書處理，只是當時未完成辦理，再者，被告王承緯亦稱確有系爭買賣契約及買賣契約為真正，以上足證系爭買賣契約之真正，且原告之所有權移轉登記請求權尚在民法第125條規定之15年時效期間內，被告為時效抗辯，自不足採。
⒉系爭買賣契約就買賣價金之約定僅一期，尚無分期價金之約
定，故買賣價金一次性給付並無錯誤，另原告係以第三人 陳振豐 名義簽發支票交付各出賣人作為價金之給付，且以出賣人為受款人，並禁止背書轉讓，故陳振豐所簽發支票必須經由受款人存入其在金融業者之帳戶，委託金融業者代為取款，否則無法兌現，如起訴狀附表2之支票業經全部兌現，有第一商業銀行松山分行支票存款交易往來明細對帳單足稽，復據證人 陳慶賢 證稱：到場出賣人皆已收受買賣價金後，方簽約蓋章及提出過戶資料等語，足見原告確已履行給付價金之義務。
⒊系爭買賣契約出賣人名冊附表所示出賣金額為3,971,630元
，與契約總價3,715,760元雖有不符，係因眾多出賣人共同訂立一份不動產買賣契約書，出賣人簽章處均有記載個別價金，故個別出賣人與買方間之買賣價金數額仍以系爭買賣契約出賣人名冊附表之記載為準，至於契約總價少於附表金額加總，可能係誤寫，並無礙買賣關係之成立與履行。另已有部分出賣人履約完成買賣，原告僅對尚未履約之出賣人起訴，故起訴狀附表2只列出本件被告受領價金之情形，該給付價金明細少於契約附表之總金額自屬正常，被告以此質疑買賣之真正，並無足採。
⒋原告85年間有校正紀錄之戶籍謄本其中「行業職業」欄仍記
載原告為「農」、「自耕農」，而戶籍謄本為公文書，其上所記載之內容應推定為真正，且原告於81年間已有買賣農地並辦理所有權登記，足證原告有自耕能力。雖證人陳慶賢證稱原告無法提出自耕能力證明書，以致無法辦理移轉登記，然此僅能證明證人陳慶賢在受託過戶期間，原告尚未交付自耕能力證明書予代書，至於原告是否有自耕能力及日後是否已取得自耕能力證明書，則非證人陳慶賢所得證明。又系爭契約第3條第2項約定：「辦理移轉登記時，登記權利人名義由買方自由指定」，縱使認為原告無自耕能力，但只要辦理所有權移轉登記時，由原告指定登記予有自耕能力人亦可，自不會發生系爭買賣契約依法無法履行而無效之情況。
三、被告方面：㈠被告錢王月英、王雙旗、陳𥛢禧、陳添順、陳雙琴、王鄀瑜
、王秋欣均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告袁以明、王彩綺、王承緯、王許梅玉、王譯賢、王美珠
、王素霞、王素森、陳𥛢霖、陳天佑、林碧霞、林祺展、王建憲、王玉如、陳天佐均聲明原告之訴駁回，抗辯如下：
⒈被告袁以明部分：被告為訴外人 王喜林 之被繼承人，訴外人
王喜林生前未曾提起系爭買賣契約，亦未收受原告關於系爭買賣契約之買賣價金，故無法對系爭買賣契約之真正表示意見；又系爭買賣契約如為訴外人王喜林與原告於88年1月17日所簽立，已逾14年，應有消滅時效之適用；系爭買賣契約約定如果賣方無法在一個月內完成移轉登記，賣方應按收款金額加一倍退還買方，為何原告沒有依約定請求賣方退款，是原告違約在先，此契約應屬無效，被告無履行之義務；原告所提第一商業銀行松山分行支票存款交易往來明細對帳單僅足以證明支票兌現情形，不足以證明係由被告被繼承人王喜林之帳戶提示，另原告之戶籍謄本不足以證明其於88年買受系爭土地時為自耕農。
⒉被告王彩綺、王承緯部分：系爭買賣契約固屬真正，惟已將
所有文件交付代書，是原告沒有辦理過戶，事隔多年後再起訴請求移轉應不合法，被告現已不願出售系爭土地，爰解除系爭買賣契約。
⒊被告王許梅玉、王譯賢、王美珠、王素霞、王素森部分：
⑴系爭買賣契約為私文書，被告否認其為真正，應由原告舉證證明系爭買賣契約為真正。
⑵一般不動產交易慣例，為交易雙方於簽立不動產買賣契約時
，由買方支付第一期買賣價金即簽約金予賣方，待賣方交付相關資料予代書辦理過戶與土地增值稅、契稅稅單核發後，買方再支付第二期買賣價金予賣方，嗣土地或房屋所有權狀核發後，買方再支付第三期買賣價金即尾款予賣方。惟原告主張於88年1月17日簽訂系爭買賣契約，並於翌日即88年1月18日付清買賣價款，此與一般不動產交易慣例有違。又原告稱交付由第一商業銀行松山分行為付款人之支票以代支付買賣價金，然原告所提支票中，並無任何指名被告被繼承人王文通之支票，原告主張全部價金已支付完畢，顯不足採。再者，系爭買賣契約出賣人名冊附表所示出賣金額3,971,630元，核與契約總價3,715,760元或印刷體字明細表應付金額4,814,120元明顯不符，系爭買賣契約之買賣總價多少，自有予以釐清之必要，況依原告起訴狀附表2給付價金明細，原告所謂已給付金額僅2,727,170元，原告主張已給付全部價金，自不足採，原告既未給付全部價金，自不得請求被告為所有權移轉登記。
⑶系爭363地號土地地目為「林」、系爭364地號土地地目為「
田」、系爭365地號土地地目為「旱」、系爭380地號土地地目為「原」，均屬農牧用地，依89年1月26日刪除前土地法第30條規定，原告須具有自耕農身分始能購買，原告所提除戶戶籍謄本上「行業職業」固記載其為自耕農，但戶籍法已於86年4月29日刪除行業及職業登記之規定，係因戶政機關難以查證民眾實際從事之行業及職業為何，規定民眾應為行業及職業登記，並無實質意義，該86年4月29日戶籍法刪除行業及職業登記規定前之除戶戶籍謄本，不足以證明原告於88年1月17日簽立系爭買賣契約時為自耕農，原告應不具有自耕能力。至於原告固登記為坐落新北市○○區○○段○○○○段000地號及下中股段田心子小段47-2、51地號土地所有人，但原告取得上開農地之登記日期分別為83年6月16日、81年8月14日，僅能證明原告於81年、83年間具有自耕農身分，不足為有利原告之認定。又系爭買賣契約第3條第2項雖約定「辦理移轉登記時，登記權利人名義由買方自由指定」，惟原告於簽立系爭買賣契約時屬無自耕能力者，而系爭買賣契約中復未有「得指定登記於任何有自耕能力之第三人」或「登記於有自耕能力之特定第三人」之約定，依當時有效之土地法第30條第1項前段及民法第246條之規定，兩造間係以不能之給付為買賣標的，所訂立之土地買賣契約應屬自始無效。
⒋被告陳𥛢霖部分：以往家族土地買賣均交由被告陳𥛢霖處理
，惟訴外人王女未曾告訴被告陳𥛢霖系爭買賣契約，無法判斷系爭買賣契約之真正；又原告之自耕農身分可能隨失喪失，原告曾登記為農地所有人不足以證明系爭買賣契約成立時具有自耕能力。
⒌被告陳天佑部分：不了解被告王雙旗、陳𥛢霖、陳𥛢禧、陳
天佐、陳天佑、陳添順、陳雙琴買賣系爭土地之細節，原告應找被告陳𥛢禧處理，不應該對被告起訴。
⒍被告林碧霞、林祺展部分：原告之戶籍謄本不足以證明其於
88年買受系爭土地時為自耕農，假設原告簽訂系爭買賣契約時有自耕農身分，依系爭買賣契約第3條出賣人應已將移轉登記文件交付代書辦理移轉登記，原告未能證明其於簽立系爭買賣契約時已具有自耕農身分，契約既有部分無效之情形，則全部契約應屬無效；原告所持給付買賣價金之支票金額為651,840元，與系爭買賣契約上之買賣價金407,400元不符，原告應提出有效之證據證明已給付買賣價金後，被告才有履行系爭買賣契約之義務；又兩造如有訂定買賣契約，當初應全權交由代書辦理所有權移轉登記手續等事宜，原告因不明原因於訂約十多年後拖延所有權移轉登記手續，責任應歸於原告。
⒎被告王建憲部分：訴外人 王文良 於簽立系爭買賣契約時年齡
已逾85歲，記憶力與判斷力均已退化，且長年臥病在床，被告亦不知是否有此買賣契約，故原告需舉證證明已給付系爭買賣價金後，被告才有履行系爭買賣契約之義務，但原告所提支票對帳單無從得知支票由何人收受，自非得以證明原告已給付價金之證據；另自承辦系爭買賣契約之陳慶賢代書得知當初賣方將所有移轉登記文件交付代書，係原告因不明原因一直拖延辦理，並向代書取走所有文件，則未能辦理所有權移轉登記之責任不應歸責於被告。
四、原告主張原告於88年1月17日就系爭土地與被告王承緯、錢王月英、林碧霞、林祺展及訴外人王喜林、王振榮、王勝利、 王李鸞 、王文良、王文通、王女簽訂土地買賣契約書，嗣訴外人王喜林、王振榮、王勝利、王李鸞、王文良、王文通、王女均已去世，被告袁以明為訴外人王喜林之繼承人，被告王彩綺、王承緯、王秋欣為訴外人王振榮之繼承人，被告王鄀瑜、王玉如為訴外人王勝利、王李鸞之繼承人，被告王建憲為訴外人王文良之繼承人，被告王許梅玉、王譯賢、王美珠、王素霞、王素森為訴外人王文通之繼承人，被告王雙旗、陳𥛢霖、陳𥛢禧、陳天佐、陳天佑、陳添順、陳雙琴為訴外人王女之繼承人，被告袁以明、王承緯、錢王月英、王建憲、林碧霞、林祺展應將所有權移轉登記予原告，被告王彩綺、王承緯、王秋欣、王鄀瑜、王玉如、王許梅玉、王譯賢、王美珠、王素霞、王素森、王雙旗、陳𥛢霖、陳𥛢禧、陳天佐、陳天佑、陳添順、陳雙琴應於辦理繼承登記後將所有權移轉登記予原告，則為被告所否認，並以前開內容抗辯，因此本件應審究的是：㈠系爭買賣契約是否真正？㈡系爭買賣契約是否有效？㈠系爭買賣契約為真正：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
次按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第277條前段、第357條前段分別定有明文。
⒉被告袁以明、王許梅玉、王譯賢、王美珠、王素霞、王素森
、陳𥛢霖、王建憲雖質疑系爭買賣契約並非真正云云，惟原告已提出系爭買賣契約、付款支票等件影本附卷可憑，及出賣人王文良之土地所有權狀原本，並經證人陳慶賢到庭證稱：因出賣人之一 劉王花 與 伊熟稔 ，故推薦伊承辦系爭買賣契約，系爭買賣契約為伊所訂，簽約當時有的出賣人沒有到場，惟雙方當事人有說有來的先訂立契約，沒有來的人先記載在出賣人名單上，待付錢再蓋章，其中部分出賣人係委託代理，出具印鑑證明及土地所有權狀，而出賣人蓋章時，伊在現場…，出賣人出賣土地面積係經核對土地所有權狀與土地登記謄本，並依照各出賣人之持分所據以算出…，系爭買賣契約之付款方式為簽發支票予出賣人，一次付清價款…，出賣人王秋欣、 王振煇 未提出過戶資料，其餘出賣人均有提出過戶資料…，復因等待公司申請農用證明，伊遂未將出賣人交付之資料提出以辦理過戶等語明確（見本院102年9月26日言詞辯論筆錄），被告王彩綺、王承緯、林碧霞、林祺展亦陳稱有將系爭土地出售予原告，系爭買賣契約為真正等情，原告主張與被告王承緯、錢王月英、林碧霞、林祺展及訴外人王喜林、王振榮、王勝利、王李鸞、王文良、王文通、王女簽訂系爭買賣契約之事實，堪信為真正。
㈡系爭買賣契約，依締約時法律應為無效：
⒈按64年7月24日修正之土地法第30條第1項、第2項規定：「
私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」、「違反前項規定者，其所有權之移轉無效」，嗣上開條文於89年1月26日修正刪除。系爭買賣契約係成立於88年2月17日，而系爭363地號土地為林地、364地號土地為田地、365地號土地為旱地、380地號土地為原地，使用地類別均為農牧用地，使用分區均為山坡地保育區，有原告提出之土地登記謄本可憑，為修正前土地法第30條所稱之農地，其承受人以能自耕者為限，則系爭買賣契約成立時，土地法第30條第1項、第2項尚未刪除，其契約之效力自應受修正刪除前土地法第30條第1項、第2項規定之限制。
⒉復按修正前土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其
承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約為無效，最高法院64年台上第1352號判例足資參照。又修正前土地法第30條第1項前段所定私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，係指承受人本人而言，亦有最高法院71年台上第2841號判例可參。再按前述修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效（最高法院95年度台上字第1682號判決要旨參照；最高法院65年度第9次民庭庭推總會議決議㈡亦採相同見解，嗣因土地法第30條刪除，該決議不再供參考）。
⒊系爭買賣契約部分買賣標的為農地，原告主張其有自耕能力
，為被告所否認，依民事訴訟法第277條前段規定，應由原告證明此一有利於己事實存在。原告所提85年間校正之戶籍謄本行業職業欄雖記載「農、自耕農」，惟戶籍法已於86年
5月21日修正刪除行業及職業登記，上開戶籍謄本不足以證明原告於88年1月17日向被告王承緯、錢王月英、林碧霞、林祺展及訴外人王喜林、王振榮、王勝利、王李鸞、王文良、王文通、王女購買系爭土地時仍具自耕農身分，且證人陳慶賢於本院證稱：「因為買方（即原告）無法提出自耕能力證明書，當時我才沒有辦法辦理過戶」等情，本院審酌除王秋欣、王振煇以外之出賣人於簽約時均已提出移轉登記證件，原告如具有自耕農身分，理應得以辦理所有權移轉登記，證人陳慶賢上開證述堪以採信，難認原告於簽立系爭買賣契約時具有自耕能力。至於原告固曾登記為其他農地之所有人，惟依原告所提土地登記簿，登記日期分別為83年6月16日、81年8月14日，尚不足以證明原告於88年1月17日簽立系爭買賣契約時具有自耕能力，被告抗辯原告於簽約當時係無自耕能力之人，洵堪採信。
⒋另系爭買賣契約第3條第2項約定：「辦理移轉登記時，登記
權利人名義由買方自由指定，賣方不得異議，…」等語，原告並據以主張其得依上開約定指定登記予具有自耕能力之人，故系爭買賣契約並非無效等等。然依上開最高法院判例及決議意旨，倘若買受人自己未具有自耕能力者，必須有約定得以除去該項限制之具體約定，方能使該農地買賣契約為有效，亦即須有「買受人自己日後取得自耕能力再行移轉」、「具體指定當時已有自耕能力之特定第三人」，或約定「移轉登記予具有自耕能力之不特定第三人」，始可謂已符合民法第246條但書關於「不能的情形可以除去」或「預期於不能之情形除去後為給付」之規定。系爭買賣契約第3條第2項僅約定「登記權利人名義由買方自由指定」，此約定亦常見於一般非農地之買賣，並非針對系爭363、364、365、380地號土地為私有農地、自耕能力問題為約定，難認系爭買賣契約給付不能之情形已經除去，依簽約當時土地法第30條規定及上開最高法院判例及決議意旨，原告與被告王承緯、錢王月英、林碧霞、林祺展及訴外人王喜林、王振榮、王勝利、王李鸞、王文良、王文通、王女就系爭363、364、365、380地號土地所訂定之買賣契約自為無效。
⒌末按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部
分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明文。系爭398地號土地為建地，固無修正刪除前土地法第3
0條規定之適用，惟原告是與系爭土地所有共有人訂立系爭買賣契約，系爭買賣契約之標的包括系爭363、364、365、3
80、398地號土地，且是以各個出賣人所有土地應有部分計算出賣之總面積，買賣價金亦是合併計算，並未區分各筆土地之面積及價金，足見原告簽訂系爭買賣契約之目的，在取得系爭土地全部之用，而非取得個別共有人之應有部分，原告若未能取得系爭土地之全部，顯然無法達到其整體使用之目的，依民法第111條前段之規定，系爭買賣契約即因其中3
63、364、365、380地號農牧用地之部分無效，而全部皆為無效。
㈢系爭買賣契約既為無效，原告即不得依該無效之買賣契約，
請求被告移轉登記系爭土地之所有權，關於原告是否已給付全部買賣價金之爭點，即無審究之必要。
五、綜上所述，系爭363、364、365、380地號土地為農地，依當時有效之土地法第30條規定，承受人應具有自耕能力，而原告並無自耕能力，復未就此另為特別約定，依民法第246條第1項前段、第111條前段規定，系爭買賣契約為無效，原告依買賣及繼承之法律關係求為判決如聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年4月3日
民事庭法官陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月3日
書記官修丕龍附表（土地坐落新北市○○區○○段）：
┌──┬─────┬────┬────┬────┬────┬────┐│編號│登記名義人│363地號│364地號│365地號│380地號│398地號│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│1│袁以明│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││││1/5│1/9│1/9│1/9│1/9│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│2│王振榮│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││││3/225│3/270│3/270│3/270│3/270│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│3│王承緯│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││││3/225│3/270│3/270│3/270│3/270│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│4│王勝利│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││││2/105│2/126│2/126│2/126│2/126│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│5│錢王月英│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││││1/15│1/18│1/18│1/18│1/18│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│6│王建憲│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││││1/15│1/18│1/18│1/18│1/18│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│7│林碧霞││應有部分│應有部分│應有部分││││││1/9│1/9│1/9││├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│8│林祺展│││││應有部分││││││││1/9│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│9│王文通│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││││1/5│1/6│1/6│1/6│1/6│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│10│王女│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││││1/45│1/54│1/54│1/54│1/54│├──┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┤│11│王李鸞│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分│應有部分││││2/105│2/126│2/126│2/126│2/126│└──┴─────┴────┴────┴────┴────┴────┘