裁判字號：臺灣桃園地方法院109年原訴字第78號民事判決
裁判日期：民國110年09月08日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣桃園地方法院民事判決109年度原訴字第78號原告 黃繹謙 訴訟代理人 羅瑞洋 律師被告 彭美淑
李東榮 上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國110年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告彭美淑應自門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋遷出，並將上開房屋返還予原告。
被告彭美淑應自民國一百零九年六月一日起至返還上開房屋止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
被告彭美淑應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖編號B所示之廁所（面積一平方公尺)及編號C所示之鐵皮建物（面積十平方公尺）拆除，並將該部分土地返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告彭美淑負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時聲明第三項為：被告彭美淑應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○號土地上如附圖所示面積約12㎡（以實測為準）之鐵皮建物拆除，將土地返還原告（詳本院卷第3頁）。嗣經本院履勘現場並囑託桃園市大溪地政事務所（下稱大溪地政）測量後，原告即於民國110年7月21日具狀更正前開訴之聲明為：被告彭美淑應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號B所示廁所（1㎡）及編號C所示鐵皮建物（10㎡)拆除，將土地返還原告（見本院卷第21
8頁）。核其依據測量後複丈成果圖所為之地號、面積之更正，僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述者，揆之前揭規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）原告前向原住民族委員會承租桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），並將坐落其上由原告興建門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號之路邊店面（即附圖編號
A所示建物，下稱系爭租賃物）出租予被告彭美淑，被告李東榮為該租約之連帶保證人，租賃期間自102年6月1日起至104年5月31日止，每月租金4000元（下稱系爭租約），其後逐年續約，最後一次續約之租期為108年6月
1日起至109年5月30日止。原告於上開租期屆滿前即向被告彭美淑告知本次租期屆滿後不再續約。詎被告彭美淑不僅未遵期返還系爭租賃物，並於109年6月18日以網路轉帳將4萬8000元1年租金匯入原告帳戶，試圖製造原告於租期屆滿後，無異議且繼續收取租金之假象。原告不得已除於109年6月29日以存證信函通知被告彭美淑及李東榮，表示不再續租，並說明已準備退還溢匯之6個月租金面額2萬4000元之本票供其隨時取回，且親自登門表達上開意思。詎被告彭美淑竟表示不確定何時可返還系爭租賃物，亦不願收回溢匯之金額。原告遂再委請律師於109年
7月20日寄發存證信函催告若未於109年8月底返還系爭租賃物，將依系爭租約第4條第5款主張權利。
（二）依系爭租約第4條第5款約定「除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日起將房（店）屋誠意照原狀遷讓甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力向甲方請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金」。據此，原告自得前開約定請求被告返還租賃約，並得請求自109年6月1日起至返還系爭租賃物止，被告應按月連帶給付原告2萬元。
（三）另原告日前發現被告彭美淑未經原告之同意，在系爭土地上擅自搭建如附圖編號B所示廁所（1㎡）及編號C所示鐵皮建物（10㎡)。被告彭美淑為無權占有，應有拆除上開建物返還土地予原告之義務。為此， 爰依 系爭租約第4條第5款、民法第962條之規定提起本訴等語，並聲明：
㈠被告彭美淑應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋遷出，並應與被告李東榮連帶將該建物返還予原告。㈡被告應自109年6月1日起至返還系爭租賃物止，按月連帶給付原告2萬元。㈢被告彭美淑應將坐落於系爭土地上如附圖編號B所示廁所（1㎡）及編號C所示鐵皮建物（10㎡)拆除，並將該部分土地遷讓返還予原告。
二、被告方面：
（一）被告彭美淑抗辯：系爭租約從107年5月30日以後延長租期之相關約定，均為原告自行書寫蓋印，未經被告同意，是系爭租約自107年8月14日起即為不定期租賃，本件租期尚未屆至，原告沒有理由要求返還系爭租賃物；且被告彭美淑已將109年全年租金匯給原告，原告沒有理由要求違約金；至如附圖編號B所示廁所（1㎡）及編號C所示鐵皮建物（10㎡)，是經過原告同意之後才興建，故原告亦無理由要求拆除等語。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告李東榮則以:系爭租約伊是連帶保證人，但續約部分，伊都沒有簽名蓋章等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第237、238頁）：
（一）原告前向原住民族委員會承租系爭土地，並將坐落其上由原告興建之系爭租賃物，出租予被告彭美淑，被告李東榮則為該租約之連帶保證人，租期自102年6月1日起至10
4年5月31日止，每月租金4000元。其後原告與被告彭美淑同意續租至107年5月30日止（詳本院卷第97頁）。
（二）如附圖編號B所示廁所（1㎡）及編號C所示鐵皮建物（10㎡)均為被告彭美淑所建。
（三）原告於109年6月29日及同年7月17日寄發之存證信函，被告各於109年6月29日及同年7月20日收受。
四、得心證之理由原告主張系爭租約租期業已屆至，被告應返還系爭租賃物，並應按月給付原告2萬元違約金，且須拆除如附圖編號B所示廁所（1㎡）及編號C所示鐵皮建物（10㎡)，並返還該部分土地予原告等情，為被告否認，並以前情置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭租約是否業已終止？㈡原告得否請求被告按月連帶給付違約金2萬元？㈢原告得否請求被告 彭淑美 拆除如附圖所示編號B、C建物？茲分述如下：
（一）系爭租約業已終止，被告彭美淑應返還系爭租賃物予原告:
1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第451條、第455條前段分別定有明文。又依據系爭租約第4條第
5款前段約定：「除甲方（即原告）同意繼續出租外，乙方（即被告彭美淑）於租賃期滿即日起將房（店）屋誠意照原狀遷讓甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力向甲方請求遷移費或任何費用」（見本院卷第19頁）。
2、查系爭租約原約定租期為102年6月1日起至104年5月31日止，其後逐年續約至109年5月30日止。上開租約租期屆至後，原告於109年6月29日及同年7月17日寄發存證信函，表示不再續租等節，業據原告提出系爭租約及增訂續約條文1紙、109年6月29日交通大學郵局存證號碼000000號存證信函及109年7月17日台北古亭郵局存證號碼000781號存證信函各1份為證（詳本院卷第18、22、25-33頁）。又上開存證信函，被告各於109年6月29日及
109年7月20日收受，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項三），堪認系爭租約已於109年5月30日租期屆滿而終止。
3、被告彭美淑雖以前情置辯，並提出其自行留存無增訂續約條文之系爭租約為憑（見本院卷第99-111頁）。惟被告彭美淑亦自認系爭租約增訂續約條文之騎縫章確為其本人所有，且增訂續約條文前四行之記載無誤等語（即租期至10
7年5月30日止，為其同意）（見本院卷第22、97、98頁），是其提出無增訂續約條文之系爭租約，即無可採。又本院當庭勘驗原告提出之系爭租約原本，與當庭影印之影本相互數次對折比對，結果顯示該增訂續約條文第七、八行（即約定租期由108年6月1日延至109年5月30日止）記載上「彭美淑」之印文，與上開彭美淑自承為其所有之騎縫章之印文大小、筆劃均相符，應為相同印章乙情，有卷附本院言詞辯論筆錄1份可資佐證（詳本院卷第238頁）。抑有進者，被告彭美淑於本院審理時初辯稱：伊僅同意系爭租約延長至107年5月30日止，前述增訂續約條文第五行以下（即系爭租約各延長至108年5月30日及10
9年5月30日止）之記載，為原告自行書寫，與伊無涉云云（詳本院卷第97頁），惟經本院比對系爭租約立契約人欄及增訂續約條文第五、六行（即系爭租約延長至108年
5月30日）記載下方「彭美淑」之簽名差異不大後，被告彭美淑復自承增訂續約條文第五、六行下方「彭美淑」確為其本人所簽等語（詳本院卷第238頁），其前後陳述情節迥異，足見被告彭美淑上開所辯，洵不足採。應認系爭租約及其附頁增訂續約條文確係經原告及被告彭美淑同意，且續約至109年5月30日止，至為明確。
4、按稱保證者，謂當事人約定一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。連帶保證為保證契約之一種，係由雙方當事人就保證人願與主債務人負同一清償責任有意思之合致而成立。保證債務之存在以主債務之存在為前提，即從屬於主債務而存在，主債務消滅時，保證債務亦隨同消滅（最高法院109年度台上字第886號判決意旨參照）。查本件被告李東榮雖有於系爭租約連帶保證人欄簽名，惟系爭租約於104年5月31日租期屆滿後，原告與被告彭美淑歷次續約中俱未見被告李東榮之簽名，可見被告李東榮之連帶保證責任僅限於102年6月1日起至
104年5月31日間之租賃債務，嗣後原告與被告彭美淑歷次續約，被告李東榮均不負連帶保證責任。故原告請求被告李東榮連帶將爭租賃物返還予原告，即屬無據。
5、從而，系爭租約至109年5月30日後，未經兩造續約，原告並已表達不願續租之意思，堪認系爭租約已於109年5月30日終止。又系爭租約既已合法終止，被告彭美淑占有系爭租賃物即屬無權占有。準此，原告依系爭租約第4條第5款前段約定請求被告彭美淑遷讓返還系爭租賃物予原告，核屬有據。至原告請求被告李東榮連帶遷讓返還系爭租賃物，則無足取。
（二）原告請求被告彭美淑按月給付違約金2萬元過高，應酌減為每月8000元：
1、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金是否相當或過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並衡量債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準，法院並得依職權核減違約金（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號、79年台上字第1612號判決意旨參照）。
2、查系爭租約第4條第5款後段約定：「如不即時遷讓交還房（店）屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金或申請停水停電至遷讓完了之日止，乙、丙方決不異議」（見本院卷第19頁）。系爭租賃契約於109年5月30日租期屆滿而終止，已如上述，是被告彭美淑於系爭租約終止後仍占有使用系爭租賃物，原告固得依前揭約定請求被告彭美淑給付違約金。惟被告彭美淑未如期遷讓返還系爭租賃物，致原告無法使用收益系爭租賃物，其所受損害依社會通念應為相當於租金之數額，另審酌被告彭美淑承租系爭租賃物係為經營隔壁即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號麵攤，假日客人多時會將客人引導至系爭租賃物用餐，有卷附勘驗筆錄可佐（見本院卷第139頁）。復參以系爭租賃物位於角板山形象商圈內，附近店面以販售物品給觀光客居多，距離北橫公路起點約1公里，暨原告所受損害程度、被告所得利益及社會經濟狀況等一切情事，認系爭租約所定相當租金5倍計算之違約金實屬過高，應予酌減為每月8000元，較為允當。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
3、至被告李東榮之連帶保證責任至104年5月31日止，故原告請求被告李東榮應自109年6月1日起至返還系爭租賃物止，按月連帶給付原告違約金，即屬無據。
（三）被告彭淑美應拆除如附圖編號B、C所示之建物：
1、按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第962條定有明文。次按以占有被侵奪為原因請求返還占有物，惟占有人始得為之；所謂占有人，係指對於物有事實上管領之力者而言；租賃物交付後，承租人於租賃關係存續中，有繼續占有其物而為使用收益之權利，故其占有被侵奪時，承租人自得對於無權占有之他人，行使其占有物返還請求權（最高法院42年台上第922號、43年台上字第176號判決意旨參照）。
2、查系爭土地係原告向原住民族委員會承租，被告彭美淑在其上建有如附圖編號B、C所示建物之事實，為兩造所不爭執，並經本院履勘現場，囑託大溪地政測量屬實，有勘驗筆錄、大溪地政實測複丈成果圖及現場照片附卷可稽（見本院卷第139-141、153、223、231頁)，此部分事實，應堪認定。
3、被告彭美淑雖辯稱：上開鐵皮屋是經過原告同意才興建，且租約未到期，原告沒有理由要求返還系爭土地云云。惟系爭租約已於109年5月30日租期屆滿而終止，已如上述且被告彭美淑亦未舉證證明原告確實有同意其興建如附圖編號B、C所示之建物，自難認被告彭美淑占用系爭土地興建如附圖編號B、C所示建物具有合法占有權源。是原告訴請被告彭美淑拆除如附圖編號B所示廁所（1㎡）及編號C所示鐵皮建物（10㎡），並將上開土地返還原告，即屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第4條第5款，請求被告彭美淑將系爭租賃物遷讓返還予原告，並自109年6月1日（系爭租約固至109年5月30日屆至，然原告僅請求自109年6月
1日起之違約金，自屬有據）起至遷讓返還系爭租賃物止，按月給付原告8000元；另依民法第962條之規定，請求被告彭美淑應拆除坐落系爭土地上，如附圖編號B所示廁所（1㎡）及編號C所示鐵皮建物（10㎡），並將該部分土地返還予原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔依據:民事訴訟法第79條。中華民國110年9月8日
民事第三庭法官吳為平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官邱淑利中華民國110年9月9日