臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度桃簡字第483號
原 告 林志鈞
被 告 信陽大樓聯合管理委員會
法定代理人 鄭少銓
訴訟代理人 張瓊文 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年10月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬柒仟貳佰元，及自民國一百零九
年三月二十日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾伍萬柒仟貳佰元為原告
預供擔保，則得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼桃園市○○區○○○○○道路門
牌均為同市○區○○○路387之11號12樓及389之11號12樓
（下稱系爭房屋）之所有權人，被告則為系爭房屋所屬「信
陽大樓」社區（下稱系爭社區）之管理委員會。因○○○區
於○○路387、389號部分之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台
）公共管線滲漏、防水層失效，而長期漏水，滲漏至位在該
棟大樓頂樓之系爭房屋，使系爭房屋天花板因而產生壁癌、
油漆脫落、鋼筋生鏽外露之情形；而被告為系爭社區之管理
委員會，依公寓大廈管理條例第10條第2項，就屬於共用部
分之屋頂平台本有修繕、管理、維護之義務，卻疏未為之，
致系爭房屋因而受損，且經原告通知修繕亦無回應，原告遂
自行雇工修復系爭房屋之屋內壁癌，並施作系爭屋頂平台之
防水工程，而分別支出新臺幣（下同）26,000元、131,200
元之工程款。因而依侵權行為、無因管理之法律關係提起本
件訴訟，請求被告賠償所受損害及返還管理事務之必要費用
。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
㈠本件系爭社區是由門牌號碼「復興路454、456號」、「復
興路460、462號」、「復興路373、375、377號」、「
中山路379、381號」、「中山路387、389號」之5棟建
物所組成，各該建物構造上雖相互連接，然各有獨立之出入
口、電梯，各棟之屋頂平台亦有圍籬加以區隔，僅有地下2
樓互相連通，而合於主管機關所定得分別成立管理委員會之
情形；因而自民國75年起，系爭社區即由各棟分別推選其管
理委員，由各棟管理委員各自向該棟住戶收取管理費，各自
管理該棟之事務，各棟財務亦各自獨立，若有修繕該棟共用
部分之必要，亦由該棟之管理委員以其收取之該棟公共基金
支應。至於被告則係於93年間，系爭社區為便於申請桃園縣
政府之公共設施維護修繕補助款，始召開區分所有權人會議
而決議成立；然被告成立後，系爭社區仍沿襲既有方式，由
各棟管理委員獨立管理該棟事務，被告則僅收取社區地下2
樓停車場之車位使用費、1樓商家使用社區中庭空間之使用
費，並負責地下2樓停車場、中庭花園之管理維護，以及其
他與全區有關之事項。且系爭社區其餘4棟大樓之屋頂平台
先前均已陸續修繕完成，亦係由各棟大樓管理委員自行安排
廠商施作並支付費用，被告並無介入，是系爭社區各棟分別
管理之模式已經區分所有權人長期同意，被告並未負責系爭
房屋所屬該棟大樓之管理維護事務，亦未收取該棟住戶之管
理費，自不負有原告所主張之修繕義務。
㈡又系爭房屋係於73年間建造，已有30年以上之屋齡，縱有壁
癌產生，其原因為何仍有疑義。是原告主張系爭房屋受損一
節，尚無法認定與系爭屋頂平台之漏水有相當因果關係，原
告就此請求損害賠償，應無理由。
㈢況且公寓大廈管理委員會雖在訴訟程序上有當事人能力，然
並無實體法上之權利能力，亦無侵權能力；法院自無從判命
被告負擔給付義務，被告亦無故意或過失不法侵害原告權利
之情形可言。是原告主張被告應負侵權行為之損害賠償責任
，自無理由。
㈣綜上，被告聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供
擔保，請求准予宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告為系爭房屋所有權人之事實，已據原告提出系爭房屋之
建物所有權狀為憑（見桃簡卷第155、156頁），足認屬實
；又原告主張系爭房屋為中山路387、389號大樓之頂樓樓
層一節，亦為被告所不爭執，是系爭房屋之上方即鄰接系爭
屋頂平台之事實，亦可認定。
㈡系爭房屋受有上述損害，且與系爭屋頂平台漏水有相當因果
關係：
1.原告主張系爭房屋天花板有壁癌，且有油漆剝落、鋼筋外露
情形之事實，已據證人即本件壁癌修復、頂樓防水工程之施
工廠商 陸中翰 於本院審理時證稱：本件是被告先打電話給我
，說有室內漏水的情形，請我處理抓漏、防水事宜，我就去
現場勘查，看見室內有幾處天花板有水漬、鋼筋外露、油漆
脫皮，隨後就回去估價，並在109年農曆年後實際施工；原
告所提出原證2（見桃簡卷第10至12頁）、原證16（見桃簡
卷第182至187頁）、原證17（見桃簡卷第210至219頁）
照片，都是我僱用的師傅在施作時，我所拍攝的修繕前、中
、後照片，對上述照片我都有印象等語（見桃簡卷第223頁
反面至第224頁正面、第225頁正面）。又觀諸上開照片，
就屋內及陽台所拍攝之部分，確有多處顯現天花板有油漆剝
落，露出灰色水泥，以及水泥處露出暗紅色條狀物，似為鏽
蝕裸露鋼筋之情形，而與證人上開證述其勘查時所見之情形
相符，是系爭房屋之天花板有壁癌產生，並有油漆剝落、鋼
筋裸露、鏽蝕之情形，應足認屬實。
2.上述情形與系爭屋頂平台漏水有相當因果關係：
就原告主張系爭屋頂平台漏水，導致系爭房屋有上述損害等
情，證人陸中翰於本院審理時證稱：因為一般頂樓住戶漏水
，多是頂樓的地坪龜裂所致，所以我勘查系爭房屋室內情形
後，就到頂樓看，看到頂樓地坪裂縫蠻多的；依我施作頂樓
防水工程的經驗研判，認為是因頂樓地坪龜裂導致室內漏水
；我施作頂樓防水工程的執業時間有十多年，實際施作件數
有超過上百件等語（見桃簡卷第223頁反面至第224頁反面
）。又觀諸卷附系爭屋頂平台照片（見桃簡卷第210、217
頁），可見系爭屋頂平台之地坪於重新塗刷鋪設前，確實有
斑駁、裂縫之情形，而與證人所述相符，足認此情屬實。且
系爭房屋為該棟大樓之頂樓，其上方係直接鄰接屋頂平台，
再無其他專有部分，則系爭房屋受損之位置既為上方之天花
板，證人證稱依其執業經驗研判系爭房屋之漏水與系爭屋頂
平台有關等語，即與一般知識經驗並無違背，而可採信。故
系爭頂樓平台有漏水之情形，因此導致系爭房屋之壁癌、油
漆剝落、鋼筋外露、鏽蝕，其間具有相當因果關係，應可認
定。
3.被告雖以卷附照片所示拍攝日期部分為108年4月、108年
6月間（見桃簡卷第210至214頁），遠早於證人陸中翰受
託估價之日期，而認證人證稱該等照片均為其拍攝等語不實
；並以原告所提照片原未顯示日期，經被告答辯後始提出有
標示拍攝日期之照片，而爭執照片之真正。然證人之證述本
會受其主觀認知、記憶、作證時之情境等因素影響，而未必
與客觀事實完全相符，故其證述可否採信，仍應綜合整體情
節而定，不宜僅因其所述部分與客觀事實相歧，即認其證述
全不可採。本件證人陸中翰證稱上述拍攝日期為108年4月
及6月間之照片亦為其拍攝一節，雖與其受託估價之時間不
符，而有疑義，然觀諸該部分之照片，拍攝之場景及顯現之
內容各為修繕前之系爭房屋及屋頂平台，而與拍攝日期顯示
為109年2月間之部分照片具有近似之場景、內容，是證人
經當庭一併提示上述相似照片，因而誤認全部照片均為其同
時拍攝，尚非違背常情。且參酌本件工程施作時間為109年
農曆年後，證人陸中翰到庭證述之時間則為109年10月14日
，間隔尚非久遠，若卷附照片所示並非其所見系爭房屋及屋
頂平台之場景，其應尚能分辨，或至少有所遲疑；然其於證
述時，卻能篤定證稱對所提示照片有印象等語。故本院綜合
證人作證之情境、態度、證述內容，認上述照片所示狀況應
與證人前往系爭房屋及屋頂平台勘查、施工時之情形相符，
二者均屬可信，被告此節所辯，尚非可採。
㈢被告就系爭屋頂平台有維護、修繕之責：
1.系爭社區之整體屋頂平台，應為全體區分所有權人之共用部
分：
按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第4
條第4款定有明文。而大樓之屋頂平台，乃維護建築安全與
外觀之必要構造，依同條例第7條第3款規定，不得為專有
或約定專用部分，自係公寓大廈之共用部分。而本件系爭社
區5棟大樓之屋頂平台，係以中間該棟為中心直接相連，且
材質、高度均相同之一個整體平台構造，有系爭社區屋頂平
面圖、側面俯視照片附卷可參（見桃簡卷第94至95頁）；另
屋頂平台上設置有全社區之公共水塔，以及自該公共水塔轉
輸自來水至各棟水塔之公共管線，亦據證人即中山路373、
375、377號該棟之管理委員 鄭麗卿 於本院審理時證述明確
（見桃簡卷第147頁反面、第148頁反面）；是依系爭社區
屋頂平台之建築構造及使用狀況，足認系爭社區之整體屋頂
平台，應為系爭社區全部區分所有權人之共用部分，系爭房
屋上方之系爭屋頂平台部分，自亦屬之。至被告雖辯稱系爭
社區各棟大樓之屋頂平台均以圍籬加以區隔等語，然觀諸被
告所提照片（見桃簡卷第103至104頁），各棟屋頂平台間
僅係架設簡易之鐵製圍籬，且該等圍籬均僅於基部以磚塊、
水泥等物簡單固定，其上復均有可供人通過之開口；是各棟
上方之屋頂平台，並未因該等圍籬之架設而使彼此間各自獨
立，仍應認為一整體構造；且亦無證據足認系爭社區之區分
所有權人就屋頂平台有議定何等分棟使用之限制，是系爭社
區之整體屋頂平台，應為全體區分所有人可得依法共同使用
，被告此節所辯並非可採。
2.被告對屬於系爭社區整體屋頂平台一部之系爭屋頂平台，有
修繕義務：又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維
護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支
付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修
繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該
區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規
約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項
定有明文。系爭屋頂平台為系爭社區整體屋頂平台之一部，
而為全體區分所有權人之共用部分，已經說明如前，則原告
主張經系爭社區區分所有權人會議決議成立、由全體區分所
有權人所推選之管理委員組成之被告應對系爭屋頂平台負修
繕、維護之責，即與上述規定相符。
3.被告雖辯稱系爭社區各棟大樓已各自成立管理委員會或推舉
管理負責人，並實際分棟管理，各自負擔該棟之管理、維護
、修繕費用，且其餘各棟大樓先前施作屋頂平台修繕工程，
亦均係各自負擔屋頂平台修繕費用，而認原告應向系爭房屋
所屬該棟之管理委員請求等語。然按上述公寓大廈管理條例
第10條第2項之規定已就共用部分維護修繕費用之負擔定有
原則規定，並明定以「區分所有權人會議」、「規約」為另
行規定費用分擔之方式；管理委員會既係受委任而以區分所
有權人之費用，為區分所有權人從事共用區域之管理、維護
、修繕，其職務範圍之劃分自亦應以相同方式為之。被告所
提內政部營建署102年1月14日營署建管字第1020001233號
函釋所指同一社區分別成立管理委員會而為報備時須檢附「
經該『同一宗基地區分所有權人會議』決議『以規約』明定
劃分共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之範圍及
管理維護費用之分擔方式文件（見桃簡卷第50頁）」，亦同
於本院上開見解。本件系爭社區即使就各棟分別設有管理委
員會或推選管理負責人，並同時設有被告即聯合管理委員會
，然各該分棟管理委員會／管理負責人與被告之職務範圍，
未見經區分所有權人會議或以規約為何規定，故就共用部分
修繕義務及費用之負擔，即應回歸上述規定加以認定。系爭
屋頂平台為系爭社區全體區分所有權人之共用部分，已說明
如前，即應由各棟區分所有權人共同分擔費用，並由受任於
全體區分所有權人之被告負修繕之責。又公寓大廈管理條例
第10條規定既已明定以「區分所有權人會議」、「規約」為
改定修繕費用分擔之方式，則系爭社區其餘各棟大樓先前各
自負擔屋頂平台修繕費用之事實，尚無從發生系爭房屋所屬
該棟大樓亦應自行負擔該等費用之法律效果，是被告此節所
辯並非有理。
4.至被告辯稱其未收取系爭房屋該棟住戶之管理費，無從負擔
修繕義務等語，然管理委員會之修繕與管理費之繳納本不具
對待給付關係，且依前述規定，修繕費用亦非僅得以既有之
公共基金加以支出，故被告尚無從以未收取管理費，而主張
免除其就共用部分之修繕義務，是被告此部辯解亦非有理。
㈣原告就系爭房屋之毀損所受損害，得以被告為對象訴請損害
賠償：
1.本件實體法上應負損害賠償責任者，應為共有系爭屋頂平台
之全部區分所有權人：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工
作物之所有人負賠償責任；但其對於設置或保管並無欠缺，
或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡
相當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段、第19
1條第1項分別定有明文。又按民法第191條第1項所謂之
土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示
。而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線等，
屬建築物之成分者，為建築物之一部，應包括在內（最高法
院95年度台上字第310號判決見解可資參照）；是屋頂平台
縱為區分所有建物之一部，而非獨立之建築物，仍應有民法
第191條第1項推定過失責任之適用。本件原告所有之系爭
房屋因系爭屋頂平台之地坪龜裂漏水，因而毀損，已認定如
上，且系爭屋頂平台既有龜裂漏水之情事，自難認已盡保管
或防止損害之注意，依前述說明，共有系爭屋頂平台之全體
區分所有權人就系爭屋頂平台所致原告損害，即應負損害賠
償之責。
2.原告得以本件被告為對象，起訴請求損害賠償：
被告雖辯稱管理委員會並無實體法上權利能力及侵權能力，
故無侵害原告權利之可言，亦無從判命被告負擔給付義務等
語。然按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員
會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組
織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈
管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體
，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管
理委員會之名義為交易者比比皆是。除民事訴訟法已有第40
條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當
事人能力。」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1
項明文規定：「管理委員會有當事人能力。」明文承認管理
委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被
訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於
同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20
條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款
但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務
之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權
。故管理委員會倘因職務之執行致他人受損，而應由區分所
有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務
歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依同條例第
38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而
以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實
現私權。否則，公寓大廈管理條例規定管理委員會有當事人
能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字
第790號判決見解可資參照）。本件系爭屋頂平台為系爭社
區之區分所有權人所共有，而應由被告負維護、修繕之責，
已認定如前；則依上述說明，原告就其因系爭屋頂平台保管
缺失所致之損害，自得以被告為對象起訴請求，被告此節所
辯，並非有理。
3.又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請
求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213
條第1項、第3項定有明文。本件原告為修復系爭房屋天花
板之壁癌、油漆剝落、鋼筋外露等情形，而委由翰誼防水企
業社施作室內壁癌處理工程，共計支出26,000元之事實，已
據原告提出估價單、保固書、免用統一發票收據為憑（見桃
簡卷第8至9頁）；且觀諸上述估價單備註欄之記載，壁癌
處理項目之工序包括「油漆脫皮處刮除、見鋼筋位置補強除
鏽含壁癌處理含油漆」，並無違背一般經驗之處；另證人陸
中翰亦於本院審理中證稱：上述估價單備註欄所載工序，均
有按原定施作等語（見桃簡卷第224頁正面）。是原告就此
支出之26,000元，均足認係回復系爭房屋漏水損壞前原狀之
必要費用，依上述說明，其請求被告給付，即屬有據，應予
准許。
㈤原告就修繕系爭屋頂平台所支出費用，得以被告為對象訴請
返還：
1.按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依
本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管
理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，
管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損
害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償
其所負擔之債務，或賠償其損害；第174條第2項規定之情
形（即其管理係為本人盡公益上之義務，或為其履行法定扶
養義務，或本人之意思違反公共秩序善良風俗者），管理人
管理事務雖違反本人之意思，仍有前項之請求權，民法第17
2條、第176條第1項、第2項規定甚明。另無因管理固須
有為他人管理之意思，惟為他人之意思與為自己之意思不妨
併存，故為圖自己之利益，若同時具有為他人利益之意思，
仍不妨成立無因管理（最高法院86年度台上字第1820號判決
見解可資參照）。
2.系爭屋頂平台，應依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，
以全體區分所有權人之費用，由被告負維護、修繕義務，已
如上述；而此一義務之課予，具有消除社會生活上之外部成
本、維持整體區分所有建物之效用與價值、防止鄰損等意義
，而具有公益之目的。是原告修繕系爭屋頂平台，雖有防範
系爭房屋再發生損壞之利己目的，但仍同時寓有為被告盡其
公益上之義務，而為其管理事務之情形，依前述規定，應屬
適法之無因管理，而得就為此支出之必要費用，請求被告償
還。
3.又原告因修繕系爭屋頂平台，支出防水工程費用131,200元
之事實，已據被告提出估價單、保固書、免用統一發票收據
為憑（見桃簡卷第8至9頁）；而觀諸上述估價單備註欄之
記載，防水工程之工序包括「1.全面高壓清洗地面與女兒牆
2.舊有防水鼓起處挖除補平含地面積水處補平3.底塗防水1
道中塗防水2道隔熱面塗防水2道共5道完成含女兒牆塗佈
」，觀其項目包括清理、填補及新防水層之鋪設，並無明顯
不合理之處；另證人陸中翰亦於本院審理中證稱：上述工序
均有按原定施作，這是使用正常的工法，一般都是這樣施作
等語（見桃簡卷第224頁正面）；且本件防水工程之金額與
系爭社區他棟大樓先前施作之屋頂平台防水工程亦屬相當（
見本院卷第73至75頁），是原告就此支出之131,200元，均
足認係替被告處理系爭屋頂平台防水之維護、修繕必要費用
，依上述說明，其請求被告償還，即屬有據，應予准許。
㈥又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第
229條第1、2項、第233條第1項前段、第203條分別明
定。本件原告對被告之損害賠償請求權屬無確定給付期限之
金錢債權，無因管理費用則得依民法第176條第1項，請求
償還自支出時起之利息，故原告就該2項給付，均請求自起
訴狀繕本送達翌日即109年3月20日（見本院卷第17頁）起
至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依無因管理及侵權行為之法律關係，請求被
告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果尚不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依
同法第436條第2項、第392條第2項規定，依被告之聲請
宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。至原告 陳明
願供擔保，請求准予宣告假執行一節，僅生促請本院行使上
述職權之效果，無庸另為准駁之諭知，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年11月20日
桃園簡易庭法官陳逸倫
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月23日
書記官洪惠娟