臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第218號
原 告 台灣省石門農田水利會
法定代理人 莊玉光
訴訟代理人 林翰榕 律師
複代理人 楊貴清
被 告 鄧亷風
周峰德
郭志強
上列當事人間給付租金事件，本院於民國100年5月31日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣捌拾玖萬柒仟參佰零貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟捌佰元由被告連帶負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、本件依兩造簽訂之不動產土地租賃契約書（下稱系爭租約）
第二十七條約定，合意由本院為第一審管轄法院，有原告提
出之系爭租約影本在卷可稽，且未據被告抗辯有民事訴訟法
第二十八條第二項顯失公平之情形，故本院依法應有管轄權
，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第二百五
十五條第一項第三款定有明文。查原告於起訴之初，其聲明
第一項係請求被告應連帶付原告新臺幣（下同）八十九萬七
千三百零二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息。嗣就上開聲明關於法定遲延利息
起算日之部分，減縮為自民國99年3月11日起算，因原告所
為訴之變更，核屬減縮訴之聲明，揆諸前揭規定，原告所為
上開訴之變更，自應予准許，合先敘明。
三、被告鄧亷風、郭志強均經合法通知，前者始終未於言詞辯論
期日到場，後者則未於最後於言詞辯論期日到場，且均核無
民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，依第三百八十五
條第一項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判
決。
乙、實體部分：
一、原告主張：
（一）被告鄧亷風於97年8月1日邀同被告周峰德、郭志強為連帶
保證人，與伊簽訂系爭租約，由被告鄧亷風向伊承租坐落
於桃園縣平鎮市○○段六十之十一地號土地（下稱系爭土
地）使用，約定租賃期間自97年8月1日起至100年7月31日
止，共計三年，租金每期均按年以四十一萬九千三百元計
算，並應於每年1月30日前給付，如逾期達六十日以上仍
未給付者，應依所欠租金之百分之七給付違約金。詎被告
鄧亷風承租系爭土地後，除給付97年度即97年8月1日起至
97年12月31日止之第一期租金外，98及99年度之租金各四
十一萬九千三百元皆拒不給付，雖 伊履次 發函催告，被告
亦置之不理，又因被告鄧亷風所欠98、99年度租金均逾期
達六十日以上，被告鄧亷風應給付之違約金為各期二萬九
千三百五十一元，連同所欠租金合計為八十九萬七千三百
零二元（計算式：419,300×2＋【419,300×0.07×2】＝
897,302）為此，爰依民法第四百二十一條、第四百三十
九條及系爭租約第五條第三之約定，請求被告鄧亷風給付
租金及違約金；復依民法第七百四十條、第二百七十二條
第一項等規定，請求被告周峰德、郭志強就被告鄧亷風所
欠租金、利息及違約金，各依連帶保證人負全部給付之責
等語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告八十九萬七千三百
零二元及自99年3月11日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
⒈系爭土地總面積為一萬七千四百七十七平方公尺，伊出租
予被告鄧亷風者，乃扣除如地籍圖編號①至③所示，面積
各一千零一十二、一千三百零八及八百三十七平方公尺後
之土地，即一萬四千三百二十平方公尺，且兩造於系爭租
約所附地籍圖已經約定使用範圍、位置及面積，並加蓋騎
縫章後，作為系爭租約之一部分，足見本件出租標的已經
確定。
⒉又系爭土地已自97年8月1日起由被告鄧亷風使用，且伊在
交付系爭土地予被告鄧亷風前，其曾親至現場會勘並了解
得使用之範圍，復於簽訂系爭租約時，另行書立切結書，
言明系爭土地未經地政單位測量，足見被告鄧亷風對承租
範圍已有所知悉，是伊並無被告所辯之應進行鑑界義務，
至被告鄧亷風是否因個人因素無法繼續使用系爭土地，與
本件訴訟無關。
⒊被告鄧亷風與伊訂立系爭租約前，先於96年2月14日向伊
提出申請，伊以96年2月26日石農財字第0960001264號函
表示將於同年3月5日至現場會勘後再議。嗣伊於97年3月
17日就系爭土地向桃園縣政府申請廢溜，獲得縣府以97年
6月9日府水區字第0970183006號函表示同意，伊即著手辦
理公開比價，最後由被告鄧亷風（民事準備㈡狀誤載為原
告）於97年7月承租，伊亦先後於97年9月1日及同年12月
31日發函通知被告鄧亷風，就其使用系爭土地而有開挖、
填土等需要者，應先依法向桃園縣政府申請許可，並同意
被告鄧亷風整地之申請，詎被告鄧亷風竟未經桃園縣政府
同意，即在與系爭土地相鄰之桃園縣平鎮市○○段二百之
十一與二百之十六地號土地，私自回填建築廢棄物而為警
及清潔隊查獲。
二、被告三人分別以下列情詞置辯：
（一）被告鄧亷風未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，惟曾
於本院調解程序時辯稱：在伊與原告簽訂系爭租約後，原
告未派員指界，將明確之土地範圍交付予伊使用，致伊在
整地填土過程中，遭鄰地即第二百之十一地號土地所有權
人告發，伊歷經一年餘的偵查，才獲得不起訴處分，伊願
在租期屆滿後繼續承租等語。
（二）被告周峰德則以：伊只是種花的廠商，因被告鄧亷風要伊
去整地，並說其跟原告承租系爭土地需要保證人，叫伊去
做人頭保證人，到目前為止伊沒有收到整地種樹的工資，
而且被告鄧亷風也說已與原告終止租約，叫伊不要再去整
地種樹，亦說此事與伊無關。伊有看到被告鄧亷風繳第一
期租金予原告，第二期之後水利會有通知伊關於被告鄧亷
風未繳租金，故要終止合約之函文，是伊以為原告現在並
未將系爭土地出租予被告鄧亷風，惟仍一直找伊收錢，伊
也不知道如何是好等語。並聲明：原告之訴駁回。
（三）被告郭志強未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，
惟曾於本院審理時辯稱：當初被告鄧亷風答應給伊一些利
潤，所以伊介紹被告周峰德與被告鄧亷風認識，伊也有在
系爭契約上簽名當連帶保證人，可是伊沒有拿到利潤，因
為被告鄧亷風表示其向原告承租系爭土地時，只有一張地
籍圖，原告並未鑑界，以至於在施工時侵占別人的土地，
經他方報警而停工，所以被告鄧亷風才不願意給付租金及
伊之介紹費。被告鄧亷風跟原告簽約時，有要伊跟被告周
峰德當保證人，並表示不會有風險，所以伊與被告周峰德
就簽名，被告鄧亷風說他會付租金等語。並聲明：原告之
訴駁回。
三、原告主張之上開事實業據提出系爭租約及其附件之切結書、
會有地出租議價（決標）紀錄表、會有土地出租比價單、土
地出租議價（比價）須知、桃園縣政府97年6月9日府水區字
第0970183006號函、被告鄧亷風96年2月14日申請書與系爭
土地地籍圖謄本、原告催繳98年度租金函文、系爭土地登記
謄本、空拍圖與地籍圖套繪、原告96年2月26日石農財字第
0960001264號函、桃園縣政府97年6月9日府水區字第097018
3006號函、原告公文簽註單、原告97年12月31日石農財字第
0970010975號函、原告97年9月1日石農財字第0970007120號
函、桃園縣平鎮市清潔隊公害處理稽查工作紀錄表及稽查照
片、被告鄧亷風97年12月26日申請函暨原告97年1月17日公
告、現場界樁、被告鄧亷風雇工回填暨同段第二百之十一地
號、第二百之十六地號土地現況之照片等資料為證，並有本
院依職權調取臺灣桃園地方法院檢察署九十七年度偵字第一
九四三八號被告鄧亷風、周峰德等人違反廢棄物清理法案件
卷宗，且被告周峰德於歷次言詞辯論期日到場、被告郭志強
於100年4月21日言詞辯論期日到場時，對此均未爭執，又
被告鄧亷風於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到
場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第四百三十六條第二
項、第二百八十條第一項、第三項之規定，均視同自認，故
原告就此所為之主張堪信為真。
四、雖被告鄧亷風、郭志強均以原告出租系爭土地並未先行鑑界
云云置辯，然系爭租約已將系爭土地之地籍圖引為附件，且
觀諸被告鄧亷風於96年2月14日即其與原告訂立系爭租約前
所書立之申請書說明欄，係記載被告鄧亷風欲向原告承租系
爭土地作為停車場之用等語，佐以被告鄧亷風於97年8月13
日所書立之切結書，亦表示其因未經地政單位測量，所施設
之地上物不慎使用原告所有之系爭土地等語綜合觀之，足見
在原告與被告鄧亷風訂立系爭租約前，被告鄧亷風已先行無
權占有使用系爭土地，故被告鄧亷風對其所承租之系爭土地
位置與範圍，應有相當之認識。另本院遍查系爭租約並無課
予原告應負鑑界義務之約定，而法令復未規定土地租賃之出
租人負有鑑界之給付義務，且衡諸常情，承租人在訂立租約
前，應會事先對所承租之標的物有所認識，故租賃關係非必
然有鑑界之必要，是以，鑑界與否實與原告已否交付系爭土
地供承租人即被告鄧亷風使用無關，因此，被告鄧亷風、郭
志強此部分所辯，自不足採。
五、至被告周峰德、郭志強同意被告鄧亷風擔任系爭租約之連帶
保證人之動機，及其等有無領取被告鄧亷風同意給付之工資
或報酬等情，均與本件原告請求渠等分別履行承租人及連帶
保證人之義務無涉，是被告周峰德、郭志強此部分辯解，亦
不能作為拒絕給付之理由。另被告周峰德所辯原告曾經預告
將終止系爭租約等語，然終止系爭租約非但需要具備一定之
要件，且是否行使終止權，乃屬原告之權利而非義務，故在
原告依法行使終止權之前，縱然曾經預告將來可能會因被告
鄧亷風欠繳租金而終止系爭租約，亦不影響被告等人履行已
經發生之租金與違約金給付義務，是被告周峰德所辯，亦無
理由。
六、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付
者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收
益季節終了時支付之，民法第四百三十九條定有明文。又系
爭租約第三條約定：「租金：按年給付新台（幣）肆拾壹萬
玖仟參佰元整作為一期。計算方式自租約成立日起至當年12
月底為第一期，其餘每年為一期；次期起，於每年1月30日
前，乙方（即被告鄧亷風）應自動向甲方（即原告）一次繳
清該年之租金」。查被告鄧亷風尚欠原告97、98年度之租金
各四十一萬三千九百元未付，為被告所不爭執，故原告爰依
上開規定及系爭租約之約定，請求被告鄧亷風給付租金共八
十二萬七千八百元，自屬有據。
七、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
同法第二百五十條第一項亦有明文。又系爭租約第五條約定
：「遲延給付租金處罰：乙方逾期給付租金時，應依下列標
準加付違約金。１、逾期給付未滿三十日者，依欠繳額百分
之二計算加付違約金。２、逾期給付滿三十日以上者，依欠
繳額百分之五計算加付違約金。３、逾期給付滿六十日以上
者，依欠繳額百分之七計算加付違約金。」查被告鄧亷風原
應依系爭租約第三條約定，就98、99年度租金，於每年1月
30日前主動繳清，惟其迄未給付前述二期之租金，且遲延日
期均已逾六十日以上，故被告鄧亷風即有依民法第二百五十
條第一項及系爭租約第五條第三款之約定，依欠繳金額百分
之七計算違約金。是以，原告請求被告鄧亷風給付違約金五
萬八千七百零二元（計算式：419,300×7%×2＝58,702），
亦屬有據。第按民法第二百五十二條雖明定約定之違約金額
過高者，法院得減至相當之數額，然此規定乃係賦與法院得
依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利
益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調
查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排
除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主
張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法
自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願
、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因
素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並
舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規
定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相
當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定
之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，有最高
法院九十三年度台上字第九○九號、九十二年度台上字第二
七四七號判決要旨可資參照，加以被告三人迄本件言詞辯論
終結前，均未曾抗辯系爭租約第五條所約定之違約金有應酌
減之情形並提出證據釋明，揆諸前開說明，本院即應尊重系
爭租約關於違約金之約定，不予酌減。
八、再按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行
債務時，由其代負履行責任之契約，同法第七百三十九條亦
有明文。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負
同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民
法第二百七十二條第一項規定連帶債務之文義參照觀之甚明
。故連帶保證與普通保證不同，縱使無民法第七百四十六條
所揭之情形，亦不得主張同法第七百四十五條關於檢索抗辯
之權利（最高法院四十五年台上字第一四二六號判例要旨參
照）。查原告主張被告周峰德、郭志強為系爭租約之連帶保
證人，有系爭租約在卷足佐，亦為被告周峰德、郭志強所不
爭執，自堪信實。基此，原告請求被告周峰德、郭志強應就
被告鄧亷風未履行給付租金及違約金之義務，代負履行責任
，為有理由，而應准許。
九、復按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法
履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務
外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所
生損害之賠償總額，民法第二百五十條第二項規定參照。又
「違約全在當事人意思不明時應推定為損害賠償數額之預約
遲延利息亦所以填補債權人之損失者性質上不容同時並存」
，司法院統字第一七八八號解釋文參照。再「違約金，有屬
於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約
金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求
違約金外，固得依民法第二百三十三條規定，請求給付遲延
利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視
為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請
求遲延利息賠償損害」，亦有最高法院六十二年台上字第一
三九四號之判例要旨可稽。查系爭租約第五條固有違約金之
約定，然觀諸該條約定雖係「遲延給付租金處罰」，然其內
容並無債務人即被告不於適當時期或不依適當方法履行債務
時，除須支付違約金外，尚應賠償債權人即原告損害之明文
，是依上開民法規定，系爭租約第五條所指之違約金，核其
性質應視為乃被告遲延給付租金而生損害之賠償總額，則揆
諸上開解釋及判例要旨，原告仍請求被告三人連帶給付自99
年3月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息云云
，即無理由。
十、從而，原告依系爭租約及租賃、連帶保證之法律關係，請求
被告三人連帶給付如主文第一項所示之金額為有理由，應予
准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立
證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，而無調查之必
要，毋庸再予論述，併此敘明。
十二、本件係民事訴訟法第四百二十七條第二項第八款所定之財
產權訴訟，本院為被告三人均敗訴之判決，應依同法第三百
八十九條第一項第三款之規定，職權宣告假執行。至原告聲
請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸
另予准駁之表示，併此敘明。
十三、訴訟費用九千八百元由被告連帶負擔。
中華民國100年6月14日
桃園簡易庭法官李文娟
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月14日
書記官郭美儀