臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡更字第2號
原 告 石春紅
被 告 董德志
訴訟代理人 邱奕澄 律師
陳育廷 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年7月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾叁萬叁仟伍佰伍拾叁元。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣貳拾叁萬叁仟伍佰伍拾叁元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、或不
甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；原告於判決確
定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案言詞辯論者
，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言
詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255條第1項第2
款、第3款、第7款、第262條第1項、第2項分別定有明
文。查原告原起訴請求被告應將門牌號碼桃園縣桃園市（現
改制為桃園市○○區○○○路○號之房屋（下稱系爭房屋）
遷讓返還予原告；被告應給付原告新臺幣（下同）20萬元，
及自民國101年6月16日起至返還系爭房屋日止，按月給付
原告48,000元，復於103年6月23日言詞辯論程序中，當庭
撤回遷讓房屋之請求，末於104年4月21日言詞辯論程序中
當庭撤回相當於租金之不當得利之請求，並擴張訴之聲明為
如主文第1項所示，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告主張：被告於100年3月31日與原告簽立租賃契約書（
下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租期自同年4
月11日起至102年4月10日止，每月租金4萬8,000元，應
於每月11日前給付，押租金為9萬6,000元。詎被告自101
年2月11日起即未繳納租金，經原告於同年5月25日以桃園
府前郵局第752號存證信函催告於函到7日內付清房租，被
告於同年5月28日收受後仍未繳交。原告乃於同年6月13日
再以桃園府前21支郵局第882號存證信函，對被告為終止系
爭契約之意思表示，被告於同年6月15日收受該存證信函。
縱認原告前開終止系爭租約不合法，系爭租約亦於102年4
月10日因期間屆滿而終止。爰依系爭租約之法律關係，請求
被告給付其所積欠自101年2月11日起至102年1月8日止
之租金523,200元，扣除押租金96,000元及更審前因假執行
取得之127,221元，共計為299,979元等語。
（一）被告應給付原告299,979元。（二）願供擔保，請准
宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋自100年12月起，即開始出現房屋天花
板變形、傾斜龜裂、屋頂漏水及1樓後端地層下陷等瑕疵（
下稱系爭瑕疵），被告於101年1月3日口頭請原告盡速修
復，原告不予回應，被告遂於同年2月15日以存證信函催告
原告收繕，原告仍置之不理，被告再於同年4月20日止以存
證信函通知原告於101年4月30日終止系爭租約。又因兩造
租賃契約存續中，有系爭瑕疵存在，原告未善盡民法第423
條之出租人主給付義務，是被告得主張同時履行抗辯拒絕給
付租金等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如
受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
四、兩造不爭執事項
（一）兩造於100年3月31日簽立系爭租約，向原告承租系爭房
屋，約定租期自100年4月11日起至102年4月10日止，
每月租金48,000元，押租金為96,000元。被告自101年2
月11日起即未繳納租金。（見桃簡卷第5頁、本院卷第35
頁反面、第71頁）
（二）系爭房屋自100年11月間起，即陸續發生房屋天花板變形
、傾斜龜裂、屋頂漏水及1樓後端地層下陷等瑕疵，原告
於102年1月8日將系爭房屋上開瑕疵全部修復完畢。（
見本院卷第71頁反面、第113頁反面、第114頁）
五、原告另主張被告應給付租金29萬元等情，為被告所否認，故
本件爭點厥為：（一）系爭租約何時終止？（二）被告得否
主張同時履行抗辯而拒絕給付租金？
（一）系爭租約何時終止？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止
契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因承租人積欠
租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房
屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440
條第1項、第2項前段、土地法第100條第3款及民法第45
5條分別定有明文。又按出租人應以合於所約定使用、收益
之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於
約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。經查，原
告雖曾以被告積欠租金已達2期以上，於101年5月25日以
存證信函催告於函到7日內付清房租，被告拒不給付，再於
同年6月13日以寄發存證信函之方式，對被告為終止系爭租
約。惟在原告未就系爭房屋為修復完畢前，系爭房屋並未合
於所約定使用、收益之狀態，被告本得依民法第423條行使
同時履行抗變而拒絕租金之給付。本件原告迄102年1月8
日前，尚未將系爭瑕疵修繕完成，被告仍處於可行使同時履
行抗辯權利而拒絕給付租金，則原告以被告遲付租金達2期
以上為由，於101年6月13日終止系爭租約，於法自有未合
。
⒉次按租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，尚能修
繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，在
修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義
務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係依民法第
430條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔
修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，
承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，
其租賃關係始歸消滅（最高法院30年上字第345號判例意旨
參照）。查系爭瑕疵於102年1月8日修復完畢，業如前述
，堪認系爭瑕疵即屬可修繕者。又被告雖曾於101年2月15
日以存證信函催告被告修繕系爭瑕疵，並於101年4月20日
再以存證信函終止系爭租約，有存證信函2紙在卷可證（見
本院卷第27-28頁及第58頁），然原告否認有收受前開被告
催告修繕系爭瑕疵之存證信函，且觀諸被告所提出之回執可
知，前開催告修繕之存證信函係因候投逾期未領而退回被告
，是難認被告「定期」催告原告修繕之意思表示已到達原告
而發生效力，難以遽認被告業已合法終止系爭契約。
⒊復按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民
法第450條第1項定有明文。經查，系爭租約於102年4月
10日屆滿，且被告復無繼續為系爭房屋之使用、收益，揆諸
前開規定，可認兩造之租賃關係於102年4月10日消滅，堪
以認定。
（二）被告得否主張同時履行抗辯而拒絕給付租金？
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使
用、收益租賃物之消極義務，且須積極的在租賃關係存續中
，保持其合於約定使用收益之狀態，故租賃物在租賃關係存
續中，承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞，致
無法為圓滿之使用、收益者，不問其妨害係因可歸責於出租
人之事由或由於第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵
害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義
務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於
履行此項義務，致承租人受有損害，尚應負債務不履行之損
害賠償責任（最高法院86年度台上字第3490號、77年度台上
字第2369號判決意旨參照）。又按所謂合於約定之使用、收
益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主
觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發
生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收
益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態
，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高
法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。據此，出租人
應以合於所約定使用之租賃物交付承租人，此乃出租人之主
要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人
如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權。
⒉經查，系爭房屋固曾自100年11月起發生系爭瑕疵，然原告
自100年11月3日起即陸續修復之，並於102年1月8日系
爭瑕疵全部修復完畢，此有原告提出之修繕收據8紙在卷可
憑（見本院卷第118-124頁），且為兩造所不爭執。又被告
於系爭瑕疵修復期間，仍有繼續使用系爭房屋，且系爭房屋
1樓店面仍有營業，亦有原告提出之照片在卷可證（見本院
卷第77-78頁），堪認被告於系爭瑕疵修復期間及修復完畢
後，系爭房屋均處於可使用收益之狀態。又被告縱得於系爭
房屋存在系爭瑕疵時，以原告提供之租賃物不合約定使用狀
態為同時履行抗辯，拒絕租金給付，惟此僅是其得待原告將
系爭房屋修復再為給付，並非即得免除租金給付義務，原告
自仍得依系爭租約請求被告給付自101年2月11日起至102
年1月8日止之租金524,903元【計算式：48,000×（10+2
9/31），元以下四捨五入】，扣除押租金96,000元及更審
前假執行取得之127,221元，共計301,682元，原告僅請求
其中299,979元。
⒊復依前開最高法院30年上字第345號判例意旨，可認在瑕疵
修繕完畢前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務
，承租人亦免其支付租金之義務，是出租人在瑕疵修繕完畢
前，承租人如以搬離該租賃物，其自搬出租賃物時至瑕疵修
繕完畢之期間，並未使用系爭房屋，應依民法第225條第1
項、第266條第1項之規定，免除該期間之租金，以為公允
。經查，兩造於更審前，業經法院於101年11月27日強制點
交系爭房屋，原告如前所述於102年1月8日修復系爭瑕疵
完畢，為兩造所不爭執是此期間，被告就系爭房屋並無使用
收益，依前開判例意旨及說明，被告於101年11月27日至
102年1月8日之租金68,129元【計算式：48,000×（1
+13/31），元以下四捨五入】，應予免除。是原告得請求租
金為233,553元（計算式：301,682-68,129），為有理由，
應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告
233,553元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無
理由，應予駁回。
七、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權
宣告假執行。至原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促
使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。又被告聲明願供擔
保請准宣告免為假執行，經合不核，爰另依同法第436條第
2項準用同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保後得
免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國104年7月31日
桃園簡易庭法官程欣儀
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年8月5日
書記官沈佳螢