裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第444號民事判決
裁判日期：民國99年04月16日
裁判案由：清償債務
臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第444號上訴人甲○○
戊○○共同訴訟代理人 陰正邦 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 王玉楚 律師
陳君沛 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國98年3月18日本院臺北簡易庭97年度北簡字第34211號第一審判決提起上訴，本院於民國99年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國96年2月16日向上訴人及訴外人 楊富雄 承租臺北縣○○鄉○○○段草地尾小段61-14、61-3、61-15、61-13、88-2、88-5地號土地（下合稱系爭租賃土地），約定租期自96年3月起至97年3月底止，如無書面表達終止租賃則順延本約，又96年3月份免收租金，自96年4月起之6個月，每月租金新臺幣（下同）4萬元，自96年10月起之6個月，每月租金5萬元。詎被上訴人自96年10月起即未依約繳付租金，於97年3月底租約到期後，上訴人並未以書面表達終止租賃，故租約應為順延，而迄至97年6月底止，被上訴人共積欠9個月租金45萬元未給付，屢次催討，被上訴人均置之不理，為此提起本件訴訟。
二、被上訴人之抗辯：因政光實業股份有限公司（下稱政光公司）與信義財貿中心園區管理委員會（下稱信義財貿管委會）間積欠管理費之爭執，系爭租賃土地遭信義財貿管委會堵住出入口，上訴人復未以適當方法除去信義財貿管委會此一事實上及法律上侵害，致令上訴人自始至終未能提供合於約定供停車場使用、收益之土地交付予被上訴人使用，被上訴人主張同時履行抗辯，拒絕租金之給付，另依民法第441條反面解釋，主張免除支付租金之義務。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人45萬元，及按原審判決附表所示各利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張：被上訴人於96年2月16日向上訴人及楊富雄承租系爭租賃土地，約定租期自96年3月起至97年3月底止，如無書面表達終止租賃則順延本約，又96年3月份免收租金，自96年4月起之6個月，每月租金4萬元，自96年10月起之6個月，每月租金5萬元，被上訴人自96年10月起未繳付租金等情，業據提出土地租賃契約書為證（見原審促字卷第3、4頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、本件應探究者為：⑴被上訴人承租系爭租賃土地是否係作為停車場之用？⑵上訴人是否有將合於停車場使用之系爭租賃土地交付被上訴人？茲析述如下：
㈠自地籍圖觀之（見二審卷第19頁），系爭租賃土地係呈彎曲
狹長型，再由現場照片以觀（見二審卷第48至57頁），系爭租賃土地上鋪有水泥，且劃有停車格，兩側一邊為建築物背面，一邊則以鐵皮圍籬或擋土牆與鄰地區隔，其上並有「私人土地停車場」之告示，再參諸證人即信義財貿管委會總幹事乙○○證述：「…後面土地是三方在處理，一個是政光，一個楊富雄，一個就是園區管委會的，以前我們代管的時候我們出租給他人收錢，然後再把錢交給政光跟楊富雄…」等語（見二審卷第42頁背面），足認系爭租賃土地平常係供作停車場使用，是被上訴人所稱：其向上訴人承租系爭租賃土地係作為停車場收費之用等語，堪予採信，而上訴人對此亦應知之甚明。
㈡證人乙○○到庭結證稱：系爭租賃土地上訴人之前都是用政
光公司的名義委託管委會出租，後來才知道土地所有權人是個人，政光公司後來跟委員會有糾葛，表示不跟管委會合作，但管委會的地在前面，那時委員會有開會決議，要把我們的路封起來，用圍籬和鐵管把路口封起來，所以上訴人及楊富雄的地就不容易出入，如果我們迴轉的地方有停車，他們就沒辦法出入，大約是從96年3月就開始了，直到97年1月才把圍籬拆掉，因為政光公司與楊富雄又同意讓我們出租，被上訴人曾來表示不希望我們圍，但這是委員會的決議，所以我們拒絕她，被上訴人也找警察來告我們妨礙自由等語（見原審北簡字卷第42頁、二審卷第42、43頁），另徵之信義財貿管委會96年2月27日會議記錄記載：「…案由：後山停車位因應對策。說明：因後山停車場清潔費之問題及政光將後山出租。決議：…為維護園區整體安全及便於管理，決議於委員會地界施作圍籬，並於2月28日立刻施工」（見原審北簡字卷第45頁），96年3月1日公告記載：「⒈本園區後山停車場因地主於96年3月1日起租與私人，自當日起委員會停止代管後山停車場清潔費收取事宜。⒉為維護園區整體安全及便於管理，經96年2月27日委員會決議，於本園區地界範圍內設置圍籬，並將於2月28日施工…」（見二審卷第46頁），97年1月11日公告記載：「⒈本園區後山停車場目前尚有許多空位，欲使用之廠戶請洽服務中心…」（見二審卷第47頁），再參以證人即楊富雄之配偶丁○○○到庭結證稱：前半年被上訴人有以支票給我半年的租金，後半年，被告跟我說地被封起來，沒辦法用，我有去看，是信義財貿的地被封起來，我的地在他們中間，因為被上訴人不能通過，所以後半年我就沒再向她收租金，圍籬拆掉後管委會需要再用我們的土地，再找我先生簽約等語（見原審北簡字卷第54頁、二審卷第90、91頁），可認於96年3月至97年1月間，因政光公司與信義財貿管委會間之債務糾紛，系爭租賃土地之出入口遭信義財貿管委會僱工以圍籬和鐵管封起來，被上訴人為此與信義財貿管委會溝通，甚至提出妨礙自由告訴，均無法排除，而於97年1月後，因政光公司與楊富雄又同意讓信義財貿管委會處理系爭租賃土地停車場收費事宜，信義財貿管委會始將圍籬和鐵管拆除，是於96年3月至97年1月間，系爭租賃土地出入口因遭信義財貿管委會以圍籬和鐵管封住，無法供為停車場收費之用，而於97年1月以後，系爭租賃土地實際上則由信義財貿管委會管理停車場收費事宜，被上訴人亦未能使用、收益，故被上訴人所辯：上訴人自始至終均未提供合於停車場使用、收益之系爭租賃土地予被上訴人等語，應堪採信。
六、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務，倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。又出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係，是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院86年台上字第3490號判決、96年台上字第1415號判決意旨參照）。本件上訴人於96年10月至97年3月之租賃期間，既未能提供合於停車場之用之系爭租賃土地予被上訴人使用、收益，被上訴人因之提出同時履行抗辯，拒絕租金之給付，揆諸前揭法條及最高法院判決意旨，自屬有據。上訴人雖另主張：土地租賃契約書第2條第3項約定「如無書面表達終止租賃則順延本約」，於97年3月底租約到期後，上訴人未以書面表達終止租賃，故租約應為順延，並請求97年4月至97年6月之租金15萬元等語，然參酌民法第451條規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之內涵，於解釋上「如無書面表達終止租賃則順延本約」應以「租賃期限屆滿後，被上訴人仍為系爭租賃土地之使用收益」為前提，又於97年1月以後，系爭租賃土地係由信義財貿管委會管理停車場收費事宜，業如前述，而上訴人就「97年3月底租賃期限屆滿後，被上訴人仍為系爭租賃土地之使用收益」乙節，未能舉證證明，是本件應無土地租賃契約書第2條第3項約定「如無書面表達終止租賃則順延本約」之適用，上訴人據此主張租約順延，並請求97年4月至97年6月之租金15萬元，亦無理由。
七、從而，上訴人依租賃之法律關係，請求被上訴人給付45萬元租金，及按原審判決附表所示各利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨，猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，洵屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國99年4月16日
民事第四庭審判長法官周祖民
法官鄧德倩法官張文毓以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國99年4月16日
書記官賴敏慧