裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第2866號民事判決
裁判日期：民國103年02月25日
裁判案由：給付違約金等
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第2866號原告聯富不動產仲經紀有限公司法定代理人 程誌華 原告 武鶚 被告 藍志宏 訴訟代理人 劉德壽 律師
李致詠 律師複代理人 李佩茹 上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國103年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告聯富不動產經紀有限公司新臺幣參拾肆萬肆仟元，及自民國一０二年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告武鶚新臺幣壹拾萬元，及自民國一０二年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告聯富不動產經紀有限公司負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告委託原告聯富不動產經紀有限公司（下稱聯富公司）代為銷售新北市○○區○○路○○○號6樓之12房屋（下稱系稱房屋），於專任委託銷售期間，因原告武鶚所出價購買已達委託底價，則依委託銷售契約書第8條之規定，原告聯富公司即授權得代理收取定金新臺幣（下同）10萬元，並以line通知被告已收定金，待買賣雙方協商出有空時間再予以正式簽約。民國102年7月25日，原告聯富公司欲與被告聯絡簽約時間，被告即不願出面回應及協商，僅要求原告聯富公司將系爭房屋鑰匙交還予管理員。為此爰依系爭委託銷售契約第8條第5項規定，請求被告給付原告聯富公司以買賣總價百分之6，共計571,800元之服務費、及律師費30,000元，及支付買方即原告武鶚先生訂金違約金10萬元整。
（二）併為聲明：①被告應給付原告武鶚10萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②被告應給付原告聯富公司601,800元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。③訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告聯富公司與被告於102年7月19日簽訂專任委託契約時，未告知被告有3天以上契約審閱期，且契約上並無勾選放棄3日契約審期之處，被告係收到原告聯富公司所寄存證信函後，始發現專任委託契約左上角有記載審閱期至少3日以上之文字，被告顯未盡告知義務，有隱匿之嫌，故系爭委託銷售契約未成立，亦不生買賣契約效力。縱認上開委託銷售契約成立，原告聯富公司於簽約隔日即102年7月20日，使用通訊軟體line告知被告有買家出價超過被告開價的價位，然被告向原告聯富公司詢問有關成交價一事，原告聯富公司均未回應，是以兩造對買賣價金並未合致，系爭買賣契約即未成立。另被告雖回以『好，感謝』、『沒問題』，卻是指原告要向被告購買一個水壺及兩瓶瓜茶之事，並非承諾原告同意簽約之事。況依系爭委託銷售契約書之規定，應於24小時之內將要約書交付被告，是以原告聯富公司以line通知被告系爭買賣等情，即已不生效力，故原告聯富公司居間之買賣契約並未成立。
（二）按兩造簽訂專任委託契約書，性質上即屬居間與委任之混合契約，依民法第353條、第540條之規定，原告聯富公司對於被告詢問成交價既未回應，原告聯富公司顯未盡告知義務，即違反專任契約第7條第1款及第6款之規定。
又觀諸原告聯富公司與訴外人所簽立買賣斡旋契約書中，有關斡旋金支付方式，即係按承購總價款之百分之三來給付，然本件原告聯富公司僅收取10萬之斡旋金，少收近三分之二的斡旋金，原告聯富公司明顯給予買方優待，違反善良管理人注意義務。又依系爭委託銷售契約書第4條第
1款之反面解釋，倘買方支付方式不利被告時，原告聯富公司不得代理被告收受買方定金，而買方僅約定斡旋金之數額為總價三分之一，顯不利於被告之支付，故原告聯富公司僅以line通知被告斡旋金十萬元轉定金，並不生代理被告收受定金之效力，故買賣契約仍未成立。又買方之出價僅為940萬元，被告委託出售之底價為953萬元，出價並未達底價，買賣契約並未成立，故原告聯富公司請求給付服務報酬，即無理由，應予駁回。
（三）並為答辯聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告聯富公司與被告於102年7月19日簽訂委託銷售契約書、契約內容變更合意書，委託原告聯富公司以953萬價格（含4%服務費）銷售系爭房屋。
（二）原告聯富公司於102年7月20日以通訊軟體line通知被告已有買方出價超過被告委託銷售之底價，嗣被告於102年
7月26日以原告聯富公司未出具書面斡旋，且以過專任期限為由，要求原告聯富公司將系爭房屋鑰匙交由保全保管。
四、兩造爭執事項：
（一）系爭委託銷售契約是否因原告聯富公司未依規定給予被告審閱期限，致系爭不動產買賣契約無效？
（二）原告武鶚主張依不動產買賣斡旋契約書請求被告給付訂金10萬元，及原告聯富公司主張依系爭委託銷售契約書請求被告給付571,800元服務費及律師費用30,000元是否有理由？
五、系爭委託銷售契約是否因原告聯富公司未依規定給予被告審閱期限，致系爭不動產買賣契約無效？
（一）被告抗辯：其與原告聯富公司於102年7月19日簽訂之委託銷售契約時（見102年度司促字第33515號卷第4頁），因原告聯富公司未告知被告有三天以上契約審閱期，且契約上並無勾選放棄三日契約審閱期之處，被告係在收到原告聯富公司所寄存證信函後，方才發現系爭委託銷售契約左上角有明顯偏小字體載有契約審閱期至少三日以上之文字，原告聯富公司顯未盡告知義務，有故意隱匿之嫌，因此被告仍有審閱契約之權，兩造間系爭委託銷售契約未成立，則原告聯富公司於審閱期內通知已尋獲買家，不生買賣契約成立之效力云云。
（二）惟查觀諸被告與原告聯富公司於102年7月19日簽訂之系爭委託銷售契約（見102年度司促字第33515號卷第4頁）聲明一欄之內容，載明：「★立委託書人您在簽訂本契約書前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱三日以上。（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署本契約，契約審閱期至少三日）★若您已行使前條契約審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約，立委託書人簽章」等語之文字。而被告為智識程度正常之成年人，其於合約審閱期之聲明欄內，已充分了解本契約內容，無須另行攜回審閱處親自簽名，顯見被告對系爭委託銷售契書之內容應已知悉，且同意直接進入簽屬委託銷售契約書，至堪明確。被告上開抗辯，應無可採。
六、原告武鶚主張依不動產買賣斡旋契約書請求被告給付訂金10萬元，及原告聯富公司主張依系爭委託銷售契約書請求被告給付571,800元服務費及律師費用30,000元是否有理由？
（一）被告與原告武鶚間就系爭不動產之買賣契約是否成立？⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
」，為民事訴訟法第277條前段所明定，本件原告聯富公司主張系爭不動產之買賣契約業已成立，原告聯富公司自得依系爭委託銷售契約第5條之約定，向被告請求給付服務報酬。被告則否認系爭不動產買賣契約已成立，則依上開規定，自應由原告聯富公司先就原告武鶚與被告間有買賣關係存在之事實為舉證證明。
⒉本件被告雖抗辯上述變更合意書內容被告之底價為953萬
元，然查依被告與原告聯富公司簽立之契約內容變更合意書所載「價額變更為953萬元（含4%服務費）」等語觀之，以價額953萬元扣除仲介費4﹪後，被告實拿確為915萬元，此為被告所不爭執（見本院卷第82頁）。且依民法第98條，解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。本件依原告所提出行動電話Line的往來紀錄（詳如附表），在原告方稱正確成交價還不知道，但確定的是915你實拿，而被告回以謝謝你的努力等語對照觀之，足見被告與原告聯富公司就系爭不動產之出賣底價應係約定為915萬，較為可採。
⒊次按民法第345條第2項規定，當事人就標的物及其價金
互相同意時，買賣契約即為成立。同法第346條第1項並規定，價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。當事人就價金雖未具體約定，如依情形可得而定者，亦應認就價金已互相同意，買賣契約即為成立。第按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對契約必要之點意思表示必須一致。買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思表示能一致，其契約即已成立。
⒋被告另抗辯：在Line的紀錄，原告聯富公司對於被告詢問
成交價一事，並無回應，本件買方當時出價仍未確定，是雙方對於買賣價金如何意思表示並不合致，買賣契約仍未成立生效，另被告雖回以『好，感謝』、『沒問題』，卻是指原告要向被告購買一個水壺及兩瓶瓜茶之事，並非承諾原告同意簽約之事云云。然查在102年7月20日Line的紀錄內容，在原告聯富公司談及「買方現在出的價錢已經超過你要的價位，但我們還要在幫公司爭取服務費」，被告回以「好，感謝」、「沒問題」，又原告方提出「收斡10萬已轉定金。恭喜」，被告雖問「成交價是？」，原告聯富公司回以「我們 阿龍 還沒回來所以正確成交價還不知道，但確定的是915你實拿」等語，被告並回以「謝謝你的努力！」，又當原告聯富公司稱「簽約時間我再通知你」、「恭喜」，被告又回稱「OK！」等語（詳如附表）。
並對照原告武鶚確實在102年7月20日提出10萬元之支票，並簽立不動產買賣斡旋契約書，出價940萬元欲承購系爭不動產，此有不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書，原告武鶚身分證正反影本，支票影本各乙份附卷足憑（見102年度司促字第33515號卷第6至8頁），則依兩造之上述102年7月20日Line對話內容，並對照原告武鶚同日確實出價940萬元並提出10萬元定金等情觀之，系爭買賣價金雖未具體約定，對卻可得確定，即被告可實拿價金為915萬元，至於買方所出價格僅影響原告服務費之比例，原告倘欲自行減少仲介費折佣以促成買賣交易成立，亦屬合理，是依民法第346條第1項規定，即應視為定有價金，而應認兩造就價金已互相同意，買賣契約應已成立。至依Line的往來紀錄，雖參雜了購買水壺及瓜茶之事，但依紀錄之前後文相互以觀，在原告聯富公司表明斡旋金10萬元轉為定金，簽約時間再行通知，被告已清楚表示「OK」（見上述支付命令卷附Line對話內容），是被告抗辯雙方對於買賣價金意思表示並不合致，及被告雖回以『好，感謝』、『沒問題』，卻是指原告要向被告購買一個水壺及兩瓶瓜茶之事，並非承諾原告同意簽約之事云云，揆之前開說明，並不足採信。
⒌被告另稱：原告聯富公司斡旋金僅收取10萬元，少收了近
三分之二的斡旋金，原告聯富公司明顯給予買方優待，顯然違反對被告所負之善良管理人注意義務甚明，而買方僅支付約定斡旋金數額三分之ㄧ，顯為不利於被告之支付方式，並不生代理被告收受定金之效力云云。然依系爭委託銷售契約書第8條所載，買方所提之條件已達屋主之委託條件時，乙方（原告聯富公司）依合約全權代理收受並保管定金，且依原告聯富公司與武鶚簽訂之不動產買賣斡旋契約書，關於斡旋金之交付雖載明：「..簽立本契約書同時支付受託人斡旋金（約承購總價款之百分之三，不另立收據）..」等語，惟查斡旋金之金額是否足夠，乃由買賣雙方認定，本件從如附表之Line的紀錄觀之，被告在知曉斡旋金10萬元轉為定金時，不僅沒有表示不同意，反而表示「OK」，因認被告已接受此一斡旋定金金額之條件甚明。
⒍又一般買方議價有兩種選擇方式，一種是採用要約書的方
式進行要約議價，另一種是採斡旋金的方式進行議價。本件買方即原告武鶚先生係採取斡旋金之方式進行議價，並非被告所提之要約書，有買方給付服務報酬承諾書1份附卷可稽，故本件應沒有24小時內要將要約書交付被告之行為發生。是被告抗辯：依系爭委託銷售契約書之規定於24小時內將該要約書交付於被告為雙方約定之要式行為，原告聯富公司卻用LINE通知被告已有買方要約之意思表示，該要約對被告不生效力云云，即不足採信。
（二）原告武鶚得依不動產買賣斡旋契約書請求被告給付訂金10萬元部分：
依系爭委託銷售契約第8條「授權代理與定金效力」之約定第5款載明：「買賣契約因本條第二項而成立後，甲方（即被告）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約者，應加倍返還定金予買方或對買方負損害賠償責任，並給付乙方本契約第5條第1項之服務報酬及賠償乙方之損害。」等語，又依不動產買賣斡旋契約書第6條買方同意受託人得為買賣雙方之代理人中之第3款載明：「賣方於買賣契約因本條第二項而成立後反悔不賣或因可歸責於賣方之事由致無法完成簽約者，應加倍返還定金予買方」等語，查本件原告武鶚與被告就系爭不動產買賣契約既已成立，業如前述，則依上開約定，而賣方即被告於買賣契約成立後反悔不賣，則原告武鶚請求被告應給付原告武鶚訂金10萬元，即無不合，應予准許。
（三）原告聯富公司主張依銷售專任契約書請求被告給付571,80
0元服務費及律師費用30,000元是否有理由？⒈按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬。民法第568條第1項定有明文。且系爭委託銷售契約第5條之約定「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方（即原告聯富公司）成交總價款百分之四之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除之情形時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。」、及依系爭委託銷售契約第8條「授權代理與定金效力」之約定第5款載明：「買賣契約因本條第二項而成立後，甲方（即被告）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約者，應加倍返還定金予買方或對買方負損害賠償責任，並給付乙方本契約第5條第1項之服務報酬及賠償乙方之損害。」等文義可知，被告於「買賣契約成立」時，有給付服務報酬之義務，系爭不動產之買賣契約既已成立，業如前述，即符合系爭委託銷售契約第8條第5款被告應給付服務報酬之約定。原告聯富公司主張依據系爭委託銷售契約書第8條第5款約定，請求被告給付仲介服務報酬，即屬有據，應予准許。
⒉原告聯富公司雖主張：依不動產經紀業管理條例所規範，
向買賣雙方收取服務報酬，以不動產成交價金百分之六為上限。本件依合約向賣方（即被告）收取百分之四的服務報酬，雖然買方承諾書的服務費更改為百分之一，但在正式簽約之前，原告聯富公司仍有機會收取到管理條例所規範之上限，即買賣雙方價金百分之六的總服務報酬等語。然查，依原告武鶚於102年7月20日係出價940萬元承購，而原告聯富公司既已同意讓被告實拿價金為915萬元，則原告聯富公司僅能向被告請求服務報酬為25萬元（計算式為：940萬元－915萬元＝25萬元）。而買方部分依上述原告武鶚所簽立之買方給付服務報酬承諾書既已更改服務費為給付委託承買價款百分之一，則原告聯富公司可向被告請求之買方部分之所失利益應為94,000元（計算式為：940萬元×1%＝94,000元），故總計原告聯富公司可向被告請求之金額為344,000元（計算式為：25萬元＋94,000元＝344,000元）。至原告聯富公司請求律師費用30,000元部分，因原告聯富公司未據提出單據證明，此部分之請求即乏所據，不應准許。
七、從而，原告武鶚、聯富公司依據不動產買賣斡旋契約書及委託銷售契約書等，請求被告應給付原告武鶚10萬元，及被告應給付聯富公司344,000元，及均自支付命令狀繕本送達翌日即被告均自102年9月3日（見本院支付命令卷第27頁）起均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國103年2月25日
民事第三庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年2月26日
書記官陳怡眞附表：
┌──────────────────┬───────┐│原告聯富公司│被告│├──────────────────┼───────┤│買方現在出的價錢已經超過你要的價位。│好，感謝││但我們還要在幫公司爭取服務費。但原則│沒問題││上是沒問題，簽約時間我再通知你。還有│││你再拿一本目錄給我、阿我跟你買一個水│││壺和兩瓶瓜茶簽約那天帶過來好嗎？錢我│││要先給你嗎？││├──────────────────┼───────┤│順便問你，你的機車位是幾號│成交價是？││錢要先給你嗎│││收斡10萬已轉定金。恭喜││├──────────────────┼───────┤│我們阿龍還沒回來所以正確成交價還不知│謝謝你的努力！││道，但確定的是915你實拿。│下午參加台灣賀│││ 寶芙 18周年慶健│││走，晚上演唱會│├──────────────────┼───────┤│簽約時間我再通知你│OK！││恭喜││└──────────────────┴───────┘