裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第1526號民事判決
裁判日期：民國92年06月09日
裁判案由：回復原狀
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第一五二六號
原告甲○○
丁○○丙○○乙○○共同訴訟代理人 廖湖中 律師被告東華開發股份有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人 陳政峰 律師右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告丁○○、丙○○、乙○○各負擔六分之一，餘由原告甲○○負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應分別給付原告甲○○新台幣（下同）一百五十一萬三千一百元、原告丁○○三十萬五千四百元、原告丙○○三十萬四千八百元、原告乙○○四十一萬八千二百元，及各自民國（下同）八十七年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告甲○○於八十六年七月十二日向被告購買座落台北縣新店市○○段○○路
小段一八０之七一地號土地上Ａ棟七號一樓、二樓，八十七年四月二十七日購買同地號土地上Ａ棟八號一樓，並已分別支付買賣價款六十五萬九千八百元，五十三萬四千元、三十一萬九千三百元，合計共一百五十一萬三千一百元、丁○○於八十六年九月二十八日購買同地號土地上Ａ棟六號三樓，已支付買賣價款三十萬五千四百元、丙○○於八十六年八月一日購買同地號土地上Ａ棟六號二樓，已支付買賣價款三十萬四千八百元、乙○○於八十七年七月六日受讓 劉漢志 於八十六年七月十九日購買同地號土地上Ａ棟六號一樓，已支付買賣價款四十一萬八千二百元，茲由於新店斷層於前揭建築基地通過，被告並未告知原告等，另據行政院國家科學委員會防災科技報告八三─十一號結論：新店斷層通過台北近郊，由於山坡地的迅速開發及重大工程建設紛紛開展，與斷層有關之地質災害經常發生，被告出售房地時，未據實說明有關新店斷層通過情形，原告等為維護其本人及家屬生命財產安全，雖迭經委請代理人發函被告解除契約，並請被告依規定同時履行回復原狀之義務，將原告等已繳價款，依法定利率返還之，詎被告竟無視於原告等購買時，未據實說明有關新店斷層從建築基地通過情形，無法擔保於危險移轉於原告等時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，逕將原告等所繳價款，充作其所謂懲罰性違約金。
㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條規定危險移轉於
買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約。民法第三百五十四條、第三百五十九條定有明文。又所謂物之瑕疵指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為有物之瑕疵（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例參照）。查被告刻意隱瞞新店斷層於前揭建築基地附近通過之情形，致使前揭房地應具備之價值、效用、品質並不具備，而內政部營建署搜集資料，美國加州斷層帶兩側各十五公尺為禁建區，不得有住宅建築，十五到三十八公尺為限建區，只能建立獨戶、單層木屋或相似的防震結構物，中央氣象局建議建管單位嚴格禁止建商在活動斷層上，施建任何工程與建築，被告竟於新店斷層上興建數十棟每棟高達十六、十七層之高樓住宅群，查新店斷層於系爭建築基地通過，有刊載於地質雜誌，實地拍攝之照片為證，參照行政院國家科學委員會防災科技報告八三─十一號結論：新店斷層通過台北近郊，由於山坡地的迅速被開發及重大工程建設紛紛展開，與斷層有關之地質災害經常發生，希望政府及工程單位特別注意此斷層之特性，防患災害於未然；而斷層帶附近地層較為破碎，本不宜建構房屋。被告以系爭基地達觀鎮社區在被告細心改善其缺失後，已達可以核發使用執照之地步，茍本社區有如原告所稱之重大瑕疵，職司主管機關之台北縣政府工務局斷無核發使用執照之理；惟查政府主管機關核發使用執照，僅係建築行政管理上之措施，並非表示擔保於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；民國八十八年震憾全台之九二一大地震，凡斷層線所過之處無堅不催，被震垮之建築物，有核發使用執照者所在多有，因此，被告以系爭房地已經核發使用執照，並無原告所稱之重大瑕疵，顯不足採信。且被告所提證物證實系爭建築基地，確實有原告所擔心之重大瑕疵，被告僅提出被告公司函件及不具公信力非公文書之富國公司之所謂地質證明書，對於主管機關勘查瑕疵之文件，則並未提出，即便依被證六台灣省土木技師公會、被證八行政院公共工程委員會之建議，應長期觀測基地相鄰地區之地層變位、地下水變化、建物傾斜變化及定期檢查邊坡及水土保持措施；但依系爭買賣契約第十三條約定，被告之保固責任僅自通知交屋期限屆滿之次日起一年內，並非長期觀測，且觀測基地相鄰地區之地層變位等，並非原告等能力所及；因此，被告無法擔保於危險移轉於原告等時，無減失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。被告在與原告等簽約時卻隱瞞新店斷層通過前揭建築基地之情形，其產品顯然具備前揭瑕疵，爰依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定，解除契約，被告應依民法第二百五十九條規定將受領之買賣價款，附加自受領時起之利息，分別償還原告等，至利息起算日自最後一筆付款日次日起算。
㈢系爭房地買賣契約屬定型化契約，第八條約定本合約土地移轉所生之土地增值
稅，依八十七年六月三十日為準，依當期土地公告現值核算之土地增值稅額由乙方（被告即賣方）負擔。違反內政部八十五年八月十二日（八十五）台內地字第八五八０五三一號函公布修正頒行之「預售屋買賣契約書範本」第二十條第二款「土地增值稅應於使用執照核發後申報，並以使用執照核發日之當年度公告現值計算增值稅，由賣方負擔」，本件房地於八十八年三月一日始核發使用執照，被告卻提前自八十七年七月一日起轉嫁原告等負擔土地增稅，違反前揭內政部本公平誠實原則所規定頒行之「預售屋買賣契約書範本」，對原告顯失公平。系爭買賣契約第十五條契約解除第一項僅單方課以原告等逾期付款違反契約約定經被告催告未為履行者，原告等已繳價款悉數作為懲罰性違約金。第二項並未對規範被告逾期完工交屋，或違反約定經原告催告未為履行之責任。第三項又單方課以原告等必須無條件同意撤銷現值申報、產權移轉登記及配合辦理為回復原狀之必要行為，排除民法有關同時履行抗辯之規定，當事人間之給付與對待給付顯不相當，消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任。又查被告取得原告等於簽約前不知情之新店斷層通過不宜建構房屋之系爭基地成本極低，因此，系爭契約第二條價款被告出售給原告甲○○Ａ棟七號一樓價格為七百五十二萬元、Ａ棟七號二樓價格為五百九十六萬元、Ａ棟八號一樓價格為三百五十萬元，分別以六百十七萬元、四百九十五萬元、三百二十五萬元，即可出售給 王世毅 等人；被告出售給原告丁○○Ａ棟六號三樓價格為三百四十五萬元，以二百七十五萬元即可出售給 蔡麗瓊 ；被告出售給原告丙○○Ａ棟六號二樓價格為三百四十一萬元，以二百二十九萬元即可出售給吳 陳美智 ；被告出售給乙○○Ａ棟六號一樓價格為四百六十四萬元，以三百十萬元即可出售給 廖志誠 ；被告利用其優越之經濟地位，制定有利於己之條款，原告無討價還價之餘地，只能在接受與拒絕間加以選擇，不利於消費者。前述對原告等顯失公平之系爭買賣契約，依消費者保護法第十二條、第十六條，消費者保護法施行細則第十四條規定無效，避免為經濟上強者之被告假藉契約自由之名，壓榨原告，俾實現契約正義。
三、對被告抗辯後之陳述：㈠被告主張於八十八年七月二十六日以新店檳榔路郵局第二五三號存證信函致原
告甲○○，於函中函催：「台端於八十八年七月三十一日前完辦貸款及產權等手續，逾期未辦理，本公司即以本函解除雙方之買賣契約，且已繳價金，充作懲罰性違約金」，俟原告於八十八年七月二十八日接獲該存證信函，亦有雙掛號回執可稽，故原告所購買之「Ａ棟七號一樓及地下第二層編號四十八號車位之買賣契約，業經被告於八十八年七月二十八日合法解除云云。惟查：
⒈若按被告主張原告甲○○應於八十八年七月二十八日接獲存證信函後，即須
於三日內（八十八年七月三十一日）完辦貸款及產權等手續。但完辦貸款手續須與銀行訂立定型化契約，完辦產權手續亦須再與被告訂立定型化契約（公契），參照消費者保護法第十一條規定應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。且眾所周知完辦產權手續須一個月左右之期間，被告所定之履行期限僅三天，揆諸實際，勢所難能，顯不相當，違反民法第二百五十四條規定，自不能藉此而謂契約業已合法解除（三十一年上字第二八四０號、三十八年台上字第三五號、最高法院八十六年台上字第二九九八號、第三二三一號判例參照）。
⒉按民法第二百五十八條第一項規定解除權之行使，應向他方當事人以意思表
示為之。被告提出原告業於八十八年七月二十八日收受新店檳榔路郵局第二五三號存證信函，惟被告提出經變造之雙掛號回執之房地編號Ｂ７Ａ０７０２塗改為Ｂ７Ａ０７０１；顯然被告對原告所購買房地，除該雙掛號回執所示履行期限，顯不相當，未合法解除契約外，其餘均未為合法送達解除契約之意思表示，並未合法解除契約；被告自承以九十年五月八日答辯狀之送達為解除契約之意思表示，足見被告在九十年五月八日前，並未合法解除契約；由於編號Ｂ７Ａ０７０１房地所已繳之買賣價款為六五九八００元，較之編號Ｂ７Ａ０７０２房地所已繳之買賣價款為五三四０００元為高，被告企圖以原告所收受之雙掛號回執變造矇混（如前所述該回執所示履行期限，顯不相當，仍未合法解除契約），少負擔受領之價款返還原告。
⒊被告並未電話通知原告依被告指定之期限配合辦妥對保及產權用印手續，被告應依民事訴訟法第二百七十七條規定舉證證明之。
㈡被告主張有於八十八年七月二十六日以新店檳榔路郵局第二五四號存證信函就
Ａ棟七號二樓房地致原告甲○○、八十八年八月二十四日以新店檳榔路郵局第三六九號存證信函就Ａ棟八號二樓房地致原告甲○○、八十八年七月二十六日以新店檳榔路郵局第二五一號存證信函就Ａ棟六號二樓房地致原告丙○○、八十八年七月二十六日以新店檳榔路郵局第二五二號存證信函就Ａ棟六號三樓房地致原告丁○○、八十八年七月二十六日以新店檳榔路郵局第二五０號存證信函就Ａ棟六號一樓房地致原告乙○○，於函中函催：「台端於八十八年七月三十一日（甲○○所購之Ａ棟八號二樓房地於八十八年八月三十一日）前完辦貸款及產權等手續，逾期未辦理，本公司即以本函解除雙方之買賣契約，且已繳價金，充作懲罰性違約金」，但原告收受存證信函之雙掛號回執保管遺失，然原告起訴狀中自陳：「‧‧‧被告逕將原告等所繳價款，充作其所謂懲罰性違約金」，否則原告於起訴狀中，何以會引錄被告於存證信函中所稱：「逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金」之意旨，論斷原告有收到前揭存證信函，若鈞院認該等解除契約不合法，被告亦曾於九十年五月八日答辯狀中聲明以該答辯狀之送達，為解除契約之意思表示云云。惟查：
⒈前揭存證信函被告均未依民法第二百五十八條規定合法送達解除契約之意思
表示，並未合法解除契約；被告主張有合法送達原告等，自應依民事訴訟法第二百七十七條規定負舉證責任。
⒉原告於起訴狀中所陳：「‧‧‧逕將原告所繳價款，充作其所謂懲罰性違約
金」，並非引錄被告於存證信函中所稱：「逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金」，乃原告等委請代理人發存證信函給被告代為解除契約，並請求被告同時履行回復原狀之義務，返還受領原告之買賣價款，但被告均置之不理，拒不退還，顯然被告係未合法解除契約，逕將原告所繳價款，充作其所謂懲罰性違約金，但原告等並未接獲被告前揭解除契約意思表示之存證信函。
⒊縱原告甲○○有接獲被告所示履行期限，顯不相當，未合法解除契約之新店
檳榔路郵局第二五四號存證信函（被告變造雙掛號回執主張係新店檳榔路郵局第二五三號存證信函），並不能就此推斷原告等有收受其餘前揭五份存證信函，被告應依民事訴訟法第二百七十七條規定負舉證責任。
⒋被告並未電話通知原告等依被告指定之期限配合辦妥貸款及產權用印手續，被告應依民事訴訟法第二百七十七條規定舉證證明之。
⒌另被告主張原告丙○○有收受其九十年七月三日答辯續狀證十二、丁○○有
收受證十四之存證信函，被告應依民事訴訟法第二百七十七條規定負舉證責任。
⒍被告自承以九十年五月八日答辯狀之送達為解除契約之意思表示，足證被告
在九十年五月八日以前，並未合法解除契約，否則也不須要以九十年五月八日答辯狀之送達為解除契約之意思表示。
㈢按契約之一方違約時，他方得解除或終止契約者，此項解除權及終止權之行使
固屬於他方，惟在他方解除或終止契約前，契約仍屬存在，契約當事人自應同受契約之拘束，他方仍應依債務之本旨履行其債務，如他方亦因違約而發生解除或終止之原因者，契約之一方亦得據以解除或終止契約，不因契約之一方曾經違約，即謂其不得行使此契約解除權或終止權（最高法院八十五年台上字第一四一六號判例參照）。查被告於九十年五月八日以答辯狀之送達為解除契約之意思表示，但被告於八十八年十二月二十七日將原告甲○○所購Ａ棟七號一樓出售予王世毅、八十九年七月十七日將原告甲○○所購Ａ棟七號二樓出售予 李鳳妮 、八十九年四月一日將原告甲○○所購Ａ棟八號一樓出售予 賴勝源 、八十九年六月五日將原告丁○○所購Ａ棟六號三樓出售給蔡麗瓊、八十九年一月二十二日將原告丙○○所購Ａ棟六號二樓出售給 吳陳美智 、八十九年三月十一日將原告乙○○所購Ａ棟六號一樓出售給廖志誠，縱被告認為原告等違約，被告得解除契約，但被告在解除契約前，一屋二賣，致其給付不能，參照前揭判例意旨，依民法第二百五十六條、第二百二十六條規定，原告等自得解除契約，已依準備書狀之送達為解除契約之意思表示，被告應依民法第二百五十九條規定負回復原狀之義務，將受領之買賣價款，附加受領時起之利息，分別返還原告等，如訴之聲明第一項所載。
㈣退步言之，按約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債
權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列，其契約解除後之房地產銷售價格及銷售難易等情，自屬不在斟酌之列（最高法院八十五年台上字第二五三二號判例參照）。被告主張出售系爭房地予第三人，銷售價格損失，自不在斟酌之列。又如前所述，被告取得原告等於簽約前不知情之新店斷層通過不宜建築房屋之系爭基地成本極低，與原告等簽訂顯失公平之系爭買賣契約，故被告能以較低價格出售給王世毅等人，且被告既已將系爭房地出售予王世毅等人，即已取得如依財政部核定之不動產買賣業之利潤，自不得再依與原告等簽訂之顯失公平之買賣契約計算其利潤，取得不當得利。況自備款之部分共分二十期原告等已履行十五期，交付履行之自備款已近九成，參酌本件房地基地有不宜建築之可怕的新店斷層經過，系爭房地契約對原告等顯失公平，被告將原告所繳之價款，全部充作其懲罰性違約金，顯然過高，而為不當得利。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告等共同負擔。如為不利於被告之判決，被告願供擔保，請求宣告免為假執行。
二、陳述：㈠本件原告起訴意旨略以：「原告於購買之初，被告刻意隱瞞新店斷層經過原告
所買受房屋建築基地附近之情事，另據行政院國家科學委員會防災科技報告八三─十一號結論：新店斷層通過台北近郊，由於山坡地的快速開發及重大工程建設紛紛開展與斷層有關之地質災害經常發生；為維護本人及家屬生命財產安全，無法擔保危險移轉於原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，致使前揭房地應具備之價值，效用品質並不具備，迭經委請代理人依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定發函被告解除契約，並依民法第二百五十九條返還受領之買賣價款並加附法定利息；另以兩造所簽訂（房地買賣契約書）第八條有關土地移轉所生土地增值稅如何負擔，係違反內政部八十五年八月十二日（八十五）台內地字第八五八○五三一號函公布修正頒行之（預售屋買賣契約書範本）第廿條第二款；另（房地買賣契約書）第十五條有關契約之解除，當事人間之給付與對待給付顯不相當，依「消費者保護法」第十二條、第十六條，該（房地買賣契約書）為全部無效，應可依民法第一百十三條回復原狀，即被告應將受領之買賣價金，附加自受領時起之利息，分別償還原告等」云云。惟查：
⒈緣原告甲○○於八十六年七月十二日向被告購買座落台北縣新店市○○段○
○路小段一八○之七一地號土地上Ａ棟七號一樓、二樓、八十七年四月廿七日購買同地號土地上Ａ棟八號一樓，並已分別支付買賣價款六五九、八○○元，五三四、○○○元三一九、三○○元合計共一、五一三、一○○元、丁○○於八十六年九月廿八日購買同地號土地上Ａ棟六號三樓，已支付買賣價款三○五、四○○元、丙○○於八十六年八月一日購買同地號土地Ａ棟六號二樓，已支付買賣價款三○四、八○○元、乙○○於八十七年七月六日受讓劉漢志於八十六年七月十九日購買同地號土地上Ａ棟六號一樓，已支付買賣價款四一八、二○○元，此為兩造所不爭之事實。
⒉大台北地區地狹人稠，土地成本昂貴，開發山坡地乃不得不之作法。而山坡
地建築之安全性，自然不能與平地建築相提並論，此種客觀存在之因素，本即為消費者於購屋時所需考量。茲本件所應審究者，應為「新店斷層有無經過達觀鎮建築基地」?次為「有無證據顯示第四紀以來新店斷層有無活動過」再為：該新店斷層是否為（活動斷層）抑為（第四紀斷層）?在工程地質的設計考量上，是否有生公共安全之危險」最後，則為「原告所指稱各節是否為重大之瑕疵，而構成足以解除契約之事由」?㮀⒊查，本件被告於民國八十年間擬於新店安坑車子路旁之山坡地開發為一現代
化大型集合住宅區─達觀鎮。故被告乃委由「富國技術工程股份有限公司」以下簡稱「富國公司」作基地之地質調查，分析及土地工程設計工作；而富國公司所作地質調查側重於新店斷層於基地附近通過，對「達觀鎮」開發案之影響；嗣經富國公司調查，並專案針對新店斷層之地質特性，依文獻資料搜集，現場地質踏勘，現場地質鑽探試驗及地球物理探勘（折射震測法）等方式，已掌握充分之證據，確認新店斷層之位置及走向；且依文獻資料及現場之調查結果，顯示新店斷層為非活動斷層，且該新店斷層線之位置位於基地北端，約是東西走向並未通過基地內任何建築；故「富國公司」乃於八十一年十一月出具「地質證明書」以茲證明；且依該公司所呈「基地環境地質圖」，亦可證明該新店斷層確實未通過達觀鎮基地內任何建築物。
⒋次查，富國公司曾就「達觀鎮」開發工程先前之地質開發，委請「經濟部中
央地質調查所」辦理「新店○○○區○○路段新店斷層通過位置及其工程地質性質調查」案，嗣經該「地質調查所」完成調查工作，並於八十二年八月十九日以（82）經地企字第一四五三號檢送調查報告予「富國公司，於該函文之「說明」欄中載明：「本案於現場槽溝探查確認新店斷層位置，其性質為一般斷層」；且於其所檢呈之「調查報告書」之「斷層之工程地質特性」章節中載稱：「 柏尼刺 （Bonilla,1977）與 徐鐵良 等（Hsu&Chang,1979）在臺灣活動斷層研究中，曾列舉臺灣已知數十條的活動斷層。由於在以往的地質調查中，並無證據顯示第四紀以來新店斷層有活動過，因此並未將新店斷層列入活動斷層或第四紀斷層之內。而近年來相關的地質及工程地質的調查報告或研究文獻中，亦未曾有證據顯示新店斷層切過第四紀的地層，因此至今地質界並未將新店斷層列入為活動斷層或第四紀斷層。在此達觀鎮坡地針對新店斷層的探溝開挖中，該斷層也未切過岩盤以上的覆蓋層。因此新店斷層不是活動斷層或第四紀斷層，在工程地質的設計考量上，以一般斷層視之。新店斷層為一斷面向南傾斜，而往北逆衝的斷層，斷層帶的寬度於探溝開挖地區約十四公尺寬。斷層面以高角度約六十至七十度向上坡傾斜，為一反向坡。因此對新店斷層而言，在此斷層帶附近的坡地工程上亦無順向坡之虞。斷層帶因受大地應力的作用，岩層擠壓破裂而使岩體破碎，因而造成斷層帶內岩石強度降低，同時亦使斷層帶成為地下水流出地表之通道，在斷層帶下方之山坡上常可見滲水。」，並於「結論與建議」章節中載稱：「⑴新店斷層於本基地通過之正確位置如圖一所示。⑵新店斷層走向為東北東接近木西向，向南傾斜約六十至七十度。於探溝中所見斷層帶寬約十四公尺。在地表所見斷層係以沿層面滑動的層間斷層為主。⑶從前人的研究以及此次的調查及探溝開剖面均顯示新店斷層非為（活動斷層）或（第四紀斷層），因此對於坡地工程及其結構物設計上，可以排除活動斷層上較嚴苛之考量，而以一般斷層視之。⑷新店斷層的斷面以高角度向南南東方向傾斜，即向基地的上坡方向傾斜，對斷層帶鄰近坡地而言非為一順向坡。因此在坡地工程上亦無順向坡之虞。⑸新店斷層之斷層帶，因受斷層作用使得斷層帶的岩體受到擠壓破碎，岩石強度減弱，凝聚力降低，此為設計規劃時應考量的斷層泥工程上的力學性質。再者，因斷層帶內岩體破碎，孔隙率增高，常為志水流動的通道，因此在斷曾帶的地表附近常可見滲水，結構物宜避開斷層帶，以免因局部孔隙水壓的增高而損及結構物，並且於施工中或完工後均應做好排水系統。⑹於斷層沿線的周圍宜加以植生綠化保護，避免斷層帶裸露地表而為雨水沖刷。」。
⒌揆諸上述，即可知新店斷層並未經過達觀建築基地，亦無證據顯示第四紀以
來，新店斷層有活動過，故新店斷層並非活動斷層，且非第四紀斷層，因而在工程地質的設計考量上，並無生公共安全之虞；故原告所稱各節，均非構成解除契約之重大瑕疵。而林肯大郡事件發生後，台灣各機關及消費者開始專心注意山坡地開發安全之問題，而台北縣政府建築課亦曾於八十六年十月十四日會同台灣省建築師公會、台灣省土木技師公會、台灣省水利技師公司、台灣省土地工程技師公會、台灣省水土保持技師公會及台灣省應用地質技師公會前往達觀鎮作聯合檢視會勘，被告乃根據該會勘小組之建議作必要之改善；復於八十七年五月十一日委請「台灣省土木技師公會」就達觀鎮Ｂ６、Ｂ７區之基地邊坡現況及安全作鑑定，最後認定「鑑定標的物依現有情況，邊坡應屬安全」。被告於落實達觀鎮坡地安全委外鑑定及全區觀測系統執行成效，乃於八十七年十月廿八日再以（87）東華字第○六三號呈報內政部營建署、行政公共工程委員會、行政消費者保護委員會及台北縣政府工務局，並請台北縣政府原聯合檢視初勘列名「二級立即改善區域」之名稱予以排除，以維達觀鎮社區形象。行政院公共安全工程委員會針對被告上開八十七年十月廿八日函，對被告為保障社區民眾生命財產安全，委請台灣省土木技師公會對達觀社區進行安全鑑定並裝設全區觀測系統，表示予以肯定及支持。嗣台北縣政府工務局以北工使字第二七七八八一號及三八○九九六號函致被告，要求被告就「縣府聯合坡地會勘」記錄內容及委外安全鑑定報告書之建議事項提報改善計劃，被告乃於八十八年一月十二日以（88）東華字第○○五號函提出詳細改善之報告，並要求台北縣政府工務局核發使用執照。台北縣政府工務局於經詳細審核後，認為達觀鎮社區在被告細心改善其缺失後，已達可以核發使用執照之地步，故乃於八十八年三月一日核發八十八店使字第二○四號使用執照，苟若本社區有如原告所稱之重大瑕疵，職司主管機關之台北縣政府工務局斷無核發使用執照之理！茲原告以系爭建物具有重大瑕疵，並主張解除契約回復原狀云云，於法自屬無據。
⒍原告以兩造所簽訂「不動產買賣契約書」第八條中約定「土地移轉所生之土
地增值稅，依八十七年六月卅日為準，依當期土地公告現值核算之土地增值稅額由賣方負擔。」與內政部修正頒行之「預售屋買賣契約書範本」相左，係違反平等互惠原則，對原告等不公，該契約無效云云。然上揭土地增值稅負，係因依建築慣例，均係由建方（賣方）於建物完成辦妥總登記之前，先行移轉土地於買方，藉資對買方之權利有所保障；而依約定之日期概為完成房屋交屋當年度，此乃因為「土地增值稅」之多寡取決於「公告地價」之多寡；而每年七月一日為土地公告地價調期之期日，故以未調整前之「六月卅」核算土地增值稅，就買方而言，並未有權利受損之處；另買賣合約中約定就逾期付款，經催告仍不繳納，以所收價款充作懲罰性違約金，此為民法所賦以違約金請求權，如買方嫌過高，仍可訴請酌減違約金；另依「買賣合約」第五條載明賣方就系爭房屋完工之期日，若有逾期完工，買方仍得依民法有關履行契約遲延等章節，訴請法院裁判；又買方於違約不願依期繳納買賣價金時，時有賣方已向稅捐機關、地政機關辦理土地現值申報或產權過戶之手續，為節省無謂之訟爭和訟源，故乃約定於買方違約時，須無條件同意撤銷現值申報、產權移轉登記及配合辦理為回復原狀之必要行為，均屬衡平，尚難遽指此為違反平等互惠之原則；故原告指此契約係屬全部無效，尚非的論。
㈡次查，本件原告等於訂約後，雖曾繳納部份買賣價金，其中原告甲○○就Ａ棟
七號一樓部份已繳買賣價款新台幣（下同）六五九、八○○元，就Ａ棟七號二樓部份，已繳買賣價款五三四、○○○元；就Ａ棟八號一樓部份，已繳買賣價金三一九、三○○元；另原告丁○○就Ａ棟六號三樓部份，已繳買賣價款三○
五、四○○元，原告丙○○就Ａ棟六號二樓，已繳買賣價款三○四、八○○元，原告乙○○就其所受讓之Ａ棟六號一樓則已繳納買賣價款四一八、二○○元，已詳如前述，惟查：
⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第二百五十條定
有明文。而依契約第三條、第四條、第八條及第九條經乙方（按即被告）通知繳付價款，滯納金或費用，逾期達十五日以上，經乙方催告，甲方（按即原告）逾期仍未給付，或依契約第四條、第七條及第十二條經乙方通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達十五日以上，經乙方催告，甲方（按即原告）逾期仍未配合辦理者，乙方得解除契約，甲方已繳價款悉數作為懲罰性違約金，概不退還，系爭房屋土地（車位）買賣契約書第十五條第一項第一、二款復約定甚明。本件原告自認因獲悉系爭社區坐落基地位於新店斷層區，而主張解除契約，其實原告等遽以「起訴」者，無非因經濟不景氣，不動產跌價之所致。有關本件原告等於買受系爭房屋後，僅繳納部份之買賣價款，而未配合辦妥貸款對保及產權用印手續，分別經被告以電話、存證信函催告等應於期限前辦妥貸款對保及產權用印手續，然均逾期未辦理，依兩造所簽訂之「房屋土地（車位）買賣契約書」之約定，自屬違約，茲謹詳述於后：
⑴原告甲○○於八十六年七月十二日購買「達觀‧萬象」Ａ棟七號一樓及地
下第二層編號四十八號之車位，依兩造所簽訂「房屋土地（車位）買賣契約書」第四條之約定，原告甲○○應依被告所指定之期限，配合辦妥貸款對保及產權用印手續。惟原告甲○○經被告電話通知後，並未配合辦理，故被告乃於八十八年七月三日以「新店十六支局」第九○八號存證信函函催原告甲○○應於八十八年七月八日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即為違約，此有該存證信函可稽，而原告甲○○於八十八年七月四日接獲該存證信函，有雙掛號回執可證；由於原告甲○○仍置之不理，故被告乃於八十八年七月廿六日再以「新店檳榔路郵局」第二五三號存證信函致原告甲○○，於函中函催：「原告甲○○應於八十八年七月卅一日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並收已繳價金，充作懲罰性違約金，不另通知」，嗣原告甲○○於八十八年七月廿八日接獲該存證信函，亦有雙掛號回執可稽，故原告甲○○所購買之「Ａ棟七號一樓及地下第二層編號四十八號車位」之買賣契約，業經被告於八十八年七月廿八日合法解除。
⑵原告甲○○於八十六年七月十二日購買「達觀‧萬象」Ａ棟七號二樓，依
兩造所簽訂「房屋土地（車位）買賣契約書」第四條，原告甲○○應依被告所指定之期限，配合辦妥貸款對保及產權用印手續。惟原告甲○○經被告電話通知後，並未配合辦理，故被告乃於八十八年七月三日以「新店十六支局」第九○三號存證信函函催原告甲○○應於八十八年七月八日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即為違約，此有該存證信函可稽，而原告甲○○係於八十八年七月四日接獲該存證信函，此有雙掛號回執可稽。嗣被告見原告甲○○置之不理，乃於八十八年七月廿六日再以：
新店檳榔路郵局」第二五四號存證信函致原告甲○○，於函中函催：「原告甲○○應於八十八年七月卅一日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金，不另通知。」；茲原告甲○○收受該存證信函之雙掛號回執雖因保管遺失，然原告等於「起訴」狀中自陳：「被告逕將原告等所繳價款，充作其所謂懲罰性違約金」，顯見被告於八十八年七月廿六日所寄送前揭之存證信函業已送達原告甲○○，否則原告於「起訴」狀中，何以會引錄被告於八十八年七月廿六日所寄達存證信函中所稱：「逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金」之意旨㮀況且，前揭八十八年七月廿六日第二五四號之存證信函係與前揭被告九十年七月廿六日第二五三號之存證信函同批同時間寄出且係連續，而該二五三號之存證信既經於八十八年七月廿八日合法送達原告周建隆，已詳如前述，並有雙掛號回執在卷可證，則被告九十年七月廿六日第二五四號所示之存證信函，亦當於八十八年七月廿八日已合法送達原告周建隆，故原告甲○○所購買之「Ａ棟七號二樓」之買賣契約，業經被告於八十八年七月廿八日合法解除。苟若鈞院認該等解除契約不合法，被告亦曾於九十年五月八日「答辯」狀中聲明以該「答辯」狀之送達，為解除契約之意思表示。
⑶原告甲○○於八十七年四月廿七日購買「達觀‧萬象」Ａ棟八號一樓，依
兩造所簽訂「房屋土地（車位）買賣契約書」第四條，原告甲○○應依被告所指定之期限，配合辦妥貸款對保及產權用印手續。惟原告甲○○經被告通知後，並未配合辦理，故被告乃於八十八年七月三日以「新店十六支局」第九○七號存證信函函催原告甲○○應於八十八年七月八日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即為違約，此有該存證信函可稽，而原告甲○○係於八十八年七月四日接獲該存證信函，此有雙掛號回執可稽。嗣被告見原告甲○○置之不理，乃於八十八年八月廿四日再以「新店檳榔路郵局」第三六九號存證信函致原告甲○○，於函中函催：「原告周建隆應於八十八年八月卅一日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金，不另通知。」，茲原告甲○○收受該存證信函之雙掛號回執雖因保管遺失，然原告等於「起訴」狀中自陳：「被告逕將原告等所繳價款，充作其所謂懲罰性違約金」，顯見被告八十八年八月廿四日以「新店檳榔路郵局」第三六九號之存證信函業已送達原告甲○○，否則原告於「起訴」狀中，何以會引錄該存證信函中所稱：「逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金」之意旨?茲原告甲○○既經函催而遲未辦理相關手續，則兩造間之買賣契約應已於八十八年八月廿六日解除（即該存證信函寄出之第二日為送達日）。苟若鈞院認該項契約之解除不合法，茲被告復於九十年五月八日之「答辯」中聲明以該「答辯」狀之送達，作為解除兩造買賣契約之意思表示，故系爭契約亦於該「答辯」狀之送達，已為解除。
⑷原告丙○○於八十六年八月一日購買「達觀‧萬象」Ａ棟六號二樓，依兩
造所簽訂「房屋土地（車位）買賣契約書」第四條，原告丙○○應依被告所指定之期限，配合辦妥貸款對保及產權用印手續。惟原告丙○○經被告通知後，並未配合辦理，故被告乃於八十八年七月三日以「新店十六支局」第八八七號存證信函函催原告丙○○應於八十八年七月八日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即為違約；復於八十八年七月廿六日以「新店檳榔路郵局」第二五一號存證信函通知原告丙○○應於八十八年七月卅一日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即以本函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金；上開二份存證信函之雙掛號回執因保管遺失，致無法呈送鈞院；惟原告丙○○於「起訴」狀中亦自陳：「被告逕將原告等所繳價款，充作懲罰性違約金」，故原告丙○○應已接獲被告於八十七年七月三日「新店十六支局」第八八七號存證信函及八十八年七月廿六日「新店檳榔路郵局」第二五一號存證信；否則原告丙○○於「起訴」狀中，何以會引錄該存證信函中所稱：逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金」之意旨?茲兩造間之買賣契約應已於八十八年七月廿八日為解除（以寄送存證信函第二日為送達日）；苟若鈞院認被告之解除契約於法不合，茲被告復於九十年五月八日之「答辯」狀中聲明以該「答辯」狀之送達，作為解除兩造買賣契約之意思表示，故系爭契約，亦於該「答辯」狀之送達，已為解除。
⑸原告丁○○於八十六年九月廿八日購買「達觀‧萬象」Ａ棟六號三樓，依
兩造所簽訂「房屋土地（車位）買賣契約書」第四條，原告丁○○應依被告所指定之期限，配合辦妥貸款對保及產權用印手續。惟原告丙○○經被告通知後，並未配合辦理，故被告乃於八十八年七月三日以「新店十六支局」第八九六號存證信函函催原告丁○○應於八十八年七月八日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即為違約；復於八十八年七月廿六日以「新店檳榔路郵局」第二五二號存證信函通知原告丁○○應於八十八年七月卅一日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即以本函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金；上開二份存證信函之雙掛號回執因保管遺失，致無法呈送；惟原告丁○○於「起訴」狀中亦自陳：「被告逕將原告等所繳價款，充作懲罰性違約金」，故原告周秋慧應已接獲被告八十八年七月三日「新店十六支局」第八九六號存證信函函及八十八年七月廿六日「新店檳榔路郵局」第二五二號存證信；否則原告丁○○於「起訴」狀中，何以會引錄該存證信函中所稱：「逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金」之意旨故原告丁○○應已於八十八年七月廿八日接獲該存證信函；茲兩造間之買賣契約應已於八十八年七月廿八日為解除；苟若鈞院認被告之解除契約於法不合，茲被告復於九十年五月八日之「答辯」狀中聲明以該「答辯」狀之送達，作為解除兩造買賣契約之意思表示，故系爭契約，亦於該「答辯」狀之送達，已為解除。
⑹訴外人劉漢志於八十六年七月十九日購買「達觀‧萬象」Ａ棟六號一樓，
嗣原告乙○○於八十六年七月六日受讓上揭買賣契約之權義。依兩造所簽訂「房屋土地（車位）買賣契約書」第四條，原告乙○○應依被告所指定之期限，配合辦妥貸款對保及產權用印手續。惟原告乙○○經被告通知後，並未配合辦理，故被告乃於八十八年七月三日以「新店十六支局」第八八六號存證信函函催原告乙○○應於八十八年七月八日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即為違約；而原告乙○○於八十八年七月五日接獲該存證信函，此有雙掛號回執在卷可證；嗣被告復於八十八年七月廿六日以「新店檳榔路郵局」第二五○號存證信函通知原告乙○○應於八十八年七月卅一日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即以本函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金，該存證信函之雙掛號回執因保管遺失，致無法呈送；惟原告乙○○於「起訴」狀中亦自陳：「被告逕將原告等所繳價款，充作懲罰性違約金」，原告乙○○應已接獲被告八十八年七月廿六日「新店檳榔路郵局」第二五○號存證信函，否則原告乙○○於「起訴」狀中，何以會引錄該存證信函中所稱：「逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金」之意旨?茲兩造間之買賣契約應已於八十八年七月廿八日為解除；苟若鈞院認被告之解除契約於法不合，茲被告復於九十年五月八日之「答辯」狀中聲明以該「答辯」狀之送達，作為解除兩造買賣契約之意思表示，故系爭契約，亦於該「答辯」狀之送達，已為解除。
⒉本件原告等於民國八十八年七月間已有未依期繳交買賣價金，亦未配合辦理
貸款及產權移轉手續，有系爭買賣契約第十五條第一、二款所列情事，既如前述，故被告早於八十八年七、八月即以存證信函函催原告等於期限前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦，即以該等存證信解除兩造間之買賣契約，故被告依上開約定解除買賣契約，並將原告等所繳納之買賣價款予以沒收，充作損害賠償總額之違約金，即屬有據。
⒊末查，本件原告等於「起訴」狀之末復請求將被告所沒收之違約金，減至定
金之數額云云。惟查，本件原告甲○○已繳買賣價金為一百五十一萬三千一百元、丁○○已繳卅萬五千四百元、丙○○已繳卅萬四千八百元、乙○○已繳四十一萬八千二百元，此為兩造所不爭執；茲原告竟於「起訴」狀之中，遽以請求被告「全數」退還前開業已繳納之款項並給付自八十七年十一月廿七日起至清償日按年息百分之五計算之利息，更屬無稽。蓋：
⑴本件原告甲○○所購Ａ棟七號一樓原總價為七百五十二萬元（房價為六百
六十七萬元、車位價為八十五萬元），嗣因甲○○違約，經被告合法解除契約後，被告乃於八十八年十二月廿七日將前開房屋以五百四十二萬元出售予訴外人王世毅，此有「不動產買賣契約書」可證；另價值八十五萬元之車位事後則以七十五萬元出售予訴外人丁○○，致使被告就該戶損失一百卅五萬元。
⑵本件原告甲○○所購Ａ棟七號二樓之房價為五百九十六萬元，嗣因甲○○
違約，經被告合法解除契約後，被告乃於八十九年七月十七日以四百九十五萬元出售予訴外人李鳳妮，此有「不動產買賣契約書」可證，致使被告就該戶損失一百零一萬元。
⑶本件原告甲○○所購Ａ棟八號一樓之房價為三百五十萬元，嗣因甲○○違
約，經被告合法解除契約後，被告乃於八十九年四月一日以三百廿五萬元出售予訴外人賴勝源，此有「不動產買賣契約書」可證，致使被告就該戶損失廿五萬元。
⑷本件原告丁○○所購Ａ棟六號三樓之房價為三百四十五萬元，嗣因丁○○
違約，經被告合法解除契約後，於八十九年六月五日以二百七十五萬元出售予訴外人蔡麗瓊，此有「不動產買賣契約書」可證，致使被告就該戶損失七十萬元。
⑸本件原告丙○○所購Ａ棟六號二樓之房價為三百四十一萬元，嗣因丙○○
違約，經被告合法解除契約後，被告乃於八十九年一月廿二日以二百廿九萬元出售予訴外人吳陳美智，此有「不動產買賣契約書」可證，致使被告就該戶損失一百十二萬元。
⑹本件原告乙○○所購Ａ棟六號一樓之總價為四百六十四萬元（房價三百七
十九萬元，車位價八十五萬元），嗣因丙○○違約，經被告合法解除契約後，被告乃於八十九年三月十一日以三百十萬元（房價為二百四十五萬元，車位價六十五萬元）出售予訴外人廖志誠，此有「不動產買賣契約書」可證，致使被告就該戶損失一百五十四萬元。
綜合上述，因原告等之分別違約，經被告以原告等所購置之房屋或車位再行出售予第三人，而分別蒙受損失，已詳如前述；其中甲○○部份，計損失二百六十一萬元、丁○○部份計損失七十萬元、丙○○部份計損失一百十二萬元、乙○○部份損失一百五十四萬元。該等損失部份均已遠逾本件原告起訴請求之金額。
⒋再查，兩造間所簽訂之買賣契約，係屬預售屋之買賣，且因卷附買賣契約內
中之「房地買賣期款表」所載之意旨，足以證明買受人即原告得以買受之房、地、車位為擔保，向出賣人即被告指定之金融機構辦理抵押貸款，並委託出賣人全權代辦且領取貸款為價金之給付方式給付之，復為系爭買賣契約第四條第一項所約明，足徵被告得以取得系爭買賣價金，實踐其興建上開房地之利益，應係在原告完成貸款手續，被告取得買賣價金之八十八年間，應為明確之論。故自應依財政部核定八十八年度不動產投資興建及租售業之同業利潤淨利率百分之十七計算該公司興建上開房地之利益。揆諸上述，如以百分之十七核計「不動產買賣業之利潤標準」，則可核算出被告分別出售房屋予原告等之可得利益：
⑴原告甲○○所購Ａ棟七號一樓（含車位）計七百五十二萬元，被告可得利潤為一百廿七萬八千四百元。
⑵原告甲○○所購Ａ棟七號二樓計五百九十六萬元，被告可得利潤為一百零一萬三千二百元。
⑶原告甲○○所購Ａ棟八號一樓計三百五十萬元，被告可得利潤為五十九萬五千元。
⑷原告丁○○所購Ａ棟六號三樓計三百四十五萬元，被告可得利潤為五十八萬六千五百元。
⑸原告丙○○所購Ａ棟六號二樓計三百四十一萬元，被告可得利潤為五十七萬九千七百元。
⑹原告乙○○所購Ａ棟六號一樓計四百六十四萬元，被告可得利潤為七十八萬八千八百元。
核計前開所述，被告就原告甲○○所購買之三戶房屋可得純利應為二百八十八萬六千六百元、就原告丁○○所購買之房屋可得純利為五十八萬六千五百元、就原告丙○○所購買之房屋可得純利為五十七萬九千七百元、就原告乙○○所購買之房屋可得純利為七十八萬八千八百元。此均遠逾原告請求返還之數額，故原告之訴自屬無理由。
理由
一、本件原告起訴主張原告甲○○於八十六年七月十二日向被告購買座落台北縣新店市○○段○○路小段一八０之七一地號土地上Ａ棟七號一樓、二樓，八十七年四月二十七日購買同地號土地上Ａ棟八號一樓（下稱系爭Ａ建物），並已分別支付買賣價款六十五萬九千八百元，五十三萬四千元、三十一萬九千三百元，合計共一百五十一萬三千一百元、原告丁○○於八十六年九月二十八日購買同地號土地上Ａ棟六號三樓（下稱系爭Ｂ建物），已支付買賣價款三十萬五千四百元、原告丙○○於八十六年八月一日購買同地號土地上Ａ棟六號二樓（下稱系爭Ｃ建物），已支付買賣價款三十萬四千八百元、原告乙○○於八十七年七月六日受讓劉漢志於八十六年七月十九日購買同地號土地上Ａ棟六號一樓（下稱系爭Ｄ建物），已支付買賣價款四十一萬八千二百元。由於新店斷層於前揭系爭Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之建物建築基地通過，被告於買賣當時故意隱瞞該等重大瑕疵未告知原告，原告已委請代理人依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定發函被告解除契約，另兩造間所簽訂之房地買賣契約書第八條有關土地移轉所生土地增值稅如何負擔，係違反內政部八十五年八月十二日（八十五）台內地字第八五八○五三一號函公布修正頒行之（預售屋買賣契約書範本）第廿條第二款；另第十五條有關契約之解除，當事人間之給付與對待給付顯不相當，依「消費者保護法」第十二條、第十六條，該（房地買賣契約書）為全部無效，應可依民法第一百十三條回復原狀，即被告應將受領之買賣價金，附加自受領時起之利息，分別償還原告。又被告之解除契約並不合法，但被告已於八十八年十二月二十七日將原告甲○○所購Ａ棟七號一樓以五百四十二萬元出售予王世毅、八十九年七月十七日將原告甲○○所購Ａ棟七號二樓出售予李鳳妮、八十九年四月一日將原告甲○○所購Ａ棟八號一樓出售予賴勝源、八十九年六月五日將原告丁○○所購Ａ棟六號三樓出售給蔡麗瓊、八十九年一月二十二日將原告丙○○所購Ａ棟六號二樓出售給吳陳美智、八十九年三月十一日將原告乙○○所購Ａ棟六號一樓出售給廖志誠，但被告在解除契約前，一屋二賣，致其給付不能，依民法第二百五十六條、第二百二十六條規定，原告等自得解除契約，並以準備書狀之送達為解除契約之意思表示，退言之，若認被告之解除契約為有理由，被告所沒收之違約金亦屬過高；爰依解除契約及契約無效之回復原狀法律關係，請求被告返還原告已給付之價款。
二、被告則以①新店斷層並未經過系爭Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之建物建築基地，亦無證據顯示第四紀以來，新店斷層有活動過，故新店斷層並非活動斷層，且非第四紀斷層，因而在工程地質的設計考量上，並無生公共安全之虞；故原告所稱各節，均非構成解除契約之重大瑕疵。②系爭條款並無違反消費者保護法，系爭契約自無無效可言③原告業已違約，經被告解除契約，被告依據兩造間之契約約定，沒收原告已繳款作為違約金，原告自無由請求返還。④被告因原告違約所受之損害顯較原告已繳納之金錢為多，兩造間約定之違約金並無過高等語置辯。
三、查兩造間對於原告甲○○於八十六年七月十二日向被告購買系爭Ａ建物，並已分別支付買賣價款六十五萬九千八百元，五十三萬四千元、三十一萬九千三百元，合計共一百五十一萬三千一百元、原告丁○○於八十六年九月二十八日購買系爭Ｂ建物，已支付買賣價款三十萬五千四百元、原告丙○○於八十六年八月一日購買系爭Ｃ建物，已支付買賣價款三十萬四千八百元、原告乙○○於八十七年七月六日受讓劉漢志於八十六年七月十九日購買系爭Ｄ建物，已支付買賣價款四十一萬八千二百元，以及被告嗣後於八十八年十二月二十七日將原告甲○○所購Ａ棟七號一樓出售予王世毅、八十九年七月十七日將原告甲○○所購Ａ棟七號二樓以四百九十五萬元出售予李鳳妮、八十九年四月一日將原告甲○○所購Ａ棟八號一樓以三百三十五萬元出售予賴勝源、八十九年六月五日將原告丁○○所購Ａ棟六號三樓以三百七十五萬元出售給蔡麗瓊、八十九年一月二十二日將原告丙○○所購Ａ棟六號二樓以二百二十九萬元出售給吳陳美智、八十九年三月十一日將原告乙○○所購Ａ棟六號一樓以三百十一萬元出售給廖志誠等情，業據兩造分別提出買賣契約書等件為證，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、又原告主張系爭Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物之基地經過新店斷層，顯有重大瑕疵，原告業已解除契約以及系爭買賣契約書之定型化契約條款有違反消費者保護法之無效事由，又被告抗辯其已於八十八年七月間催告原告並解除契約云云，然而為原告所否認，稱並未收受該等催告及解約函，且被告及原告復分別於本院審理時各以書狀繕本之送達作為解除契約意思表示之送達，是本件兩造間之重要爭點厥為①原告先前以系爭Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物基地經過新店斷層，有重大瑕疵為由，於八十八年七、八月間所為解除契約之行為是否合法？②兩造間之房地買賣定型化契約是否有因第八條有關土地移轉所生土地增值稅如何負擔，另第十五條有關契約之解除，當事人間之給付與對待給付顯不相當，而違反消費者保護法第十二條、第十六條導致契約全部無效之情形？③被告於八十八年七月間之指定期限催告原告辦理貸款並解除契約是否合法？④被告於九十年五月八日答辯狀之送達作為解除契約之意思表示，其解除是否合法？⑤原告於九十年八、九月間以準備書狀之過高？
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；又契約之解消事由，以及契約解除行為之行使，係屬於權利發生後獨立取得排除權利之權利排除事實，應由主張擁有解除權並解除契約之事實者，就該解除權享有之事實以及該解除契約之意思表示業已合法送達他方之事實負舉證之責。經查：原告雖主張系爭Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物之基地經過新店斷層云云，然而該等事實為被告否認，稱被告早已委由「富國公司」作基地之地質調查，分析及土地工程設計工作；而富國公司所作地質調查側重於新店斷層於基地附近通過，對「達觀鎮」開發案之影響；嗣經富國公司調查，並專案針對新店斷層之地質特性，依文獻資料搜集，現場地質踏勘，現場地質鑽探試驗及地球物理探勘（折射震測法）等方式，已掌握充分之證據，確認新店斷層之位置及走向；且依文獻資料及現場之調查結果，顯示新店斷層為非活動斷層，且該新店斷層線之位置位於基地北端，約是東西走向並未通過基地內任何建築，而原告所提出之報告資料亦僅粗淺記載「在新開發之達觀鎮社區中，亦因工程開挖而有良好之新店斷層露頭」，然而「達觀鎮」之範圍與規模極大，尚難以此報告即認為系爭建物之基地即位於新店斷層上所有重大瑕疵，此外原告復無法證明前揭所指之瑕疵事實，其以該系爭Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物之基地經過新店斷層為由，主張解除契約即無理由。
六、次按消費者保護法就定型化契約條款之規範，係著眼於各別之定型化契約約款如有違反平等互惠之情事，而得由司法介入當事人之契約自由，認定該契約內之個別約款無效，並就該個別約款所規範之事項，適用民法或其他法律，但是契約內之其他約款尚屬有效。易言之，在契約內之其他約款如無違反消費者保護法導致之情事，該等契約並非因部分約款之無效而當然全部無效，必須無效之約款，在質或量上已足使契約全部目的無法達成或導致契約無法履行時，始能認定該等契約無效。查本件原告所主張無效之契約約款縱使違反消費者保護法之規定，然而衡量該等約款之質與量並不足以導致契約全部無效，是原告以兩造間之定型化契約條款有一兩條違反消費者保護法之規定，而主張兩造間之契約全部無效云云，亦無理由。
七、另被告抗辯稱因原告違約，被告已分別於八十八年七月三日催告各原告，並於八十八年七月二十六日解除被告與各原告之契約等語，然而此等事實均為原告所否認，稱並未收到該的存證信函。經查：
㈠被告就原告甲○○所購買之「達觀‧萬象」Ａ棟七號一樓及地下第二層編號四
十八號之車位之契約，業已於八十八年七月三日以「新店十六支局」第九○八號存證信函函催原告甲○○應於八十八年七月八日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即為違約，此有該存證信函可稽，而原告甲○○於八十八年七月四日接獲該存證信函，有雙掛號回執可證；由於原告甲○○仍置之不理，故被告乃於八十八年七月廿六日再以「新店檳榔路郵局」第二五三號存證信函致原告甲○○，於函中函催：「原告甲○○應於八十八年七月卅一日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並收已繳價金，充作懲罰性違約金，不另通知」，嗣原告甲○○於八十八年七月廿八日接獲該存證信函，亦有雙掛號回執可稽，故原告甲○○所購買之「Ａ棟七號一樓及地下第二層編號四十八號車位」之買賣契約，業經被告於八十八年七月廿八日合法解除。
㈡被告就原告甲○○於八十六年七月十二日購買「達觀‧萬象」Ａ棟七號二樓部
分，於八十八年七月三日以「新店十六支局」第九○三號存證信函函催原告甲○○應於八十八年七月八日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即為違約，此有該存證信函可稽，而原告甲○○係於八十八年七月四日接獲該存證信函，此有雙掛號回執可稽。至於被告所稱其於八十八年七月廿六日再以：新店檳榔路郵局」第二五四號存證信函致原告甲○○，於函中函催：「原告甲○○應於八十八年七月卅一日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金，不另通知。」云云，並無法提出證據證明原告已收達該解除契約之意思表示函，是被告主張兩造之契約於此時業經解除云云並不可採。
㈢被告就原告甲○○於八十七年四月廿七日購買「達觀‧萬象」Ａ棟八號一樓，
於八十八年七月三日以「新店十六支局」第九○七號存證信函函催原告甲○○應於八十八年七月八日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即為違約，此有該存證信函可稽，而原告甲○○係於八十八年七月四日接獲該存證信函，此有雙掛號回執可稽。至於被告所稱其於八十八年八月廿四日再以「新店檳榔路郵局」第三六九號存證信函致原告甲○○，於函中函催：「原告甲○○應於八十八年八月卅一日前辦妥貸款對保及產權用印手續，逾期未辦理，即以該存證信函解除雙方之買賣契約，並沒收已繳價金，充作懲罰性違約金，不另通知。」云云，並無法提出證據證明原告已收達該解除契約之意思表示函，是被告主張兩造之契約於此時業經解除，並不可採。
㈣至於被告抗辯其就原告丙○○所購買「達觀‧萬象」Ａ棟六號二樓、原告丁○
○所購買「達觀‧萬象」Ａ棟六號三樓、原告乙○○所購買「達觀‧萬象」Ａ棟六號一樓，均已合法催告及解約云云，惟均無法提出證據證明該等催告及解除契約之信函已合法送達原告丙○○、丁○○及乙○○，自難認被告所稱其對原告丙○○、丁○○及乙○○於八十八年七月間之解除契約係屬合法。
八、再按依兩造間就系爭房屋土地（車位）買賣契約書第十五條第一項第一、二款之約定：依契約第三條、第四條、第八條及第九條經乙方（按即被告）通知繳付價款、滯納金或費用，逾期達十五日以上，經乙方催告，甲方（按即原告）逾期仍未給付，或依契約第四條、第七條及第十二條經乙方通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達十五日以上，經乙方催告，甲方（按即原告）逾期仍未配合辦理者，乙方得解除契約，甲方已繳價款悉數作為懲罰性違約金，概不退還，可知被告如欲主張解除契約並沒收原告已繳價款悉數作為懲罰性違約金，其前提必須「催告」，如被告無法證明其所為「催告」之行為，已到達對方，仍無法解除契約及沒收原告已繳價款充作違約金。查本件被告雖抗辯稱其已有對原告丙○○、丁○○、乙○○以存證信函為催告之意思通知，然而原告等既否認有收受該等意思通知之信函，被告復無法證明原告已收達該「催告」，自仍不得解除契約沒收已繳價款，是被告雖於九十年五月八日於「答辯」狀中聲明以該「答辯」狀之送達，為對原告丙○○、丁○○、乙○○解除契約之意思表示，依前所述，其既不符合應先經合法「催告」之前提，就原告丙○○、丁○○、乙○○部分其解除契約亦非適法。又被告就原告甲○○購買「達觀‧萬象」Ａ棟七號二樓以及Ａ棟八號一樓部分，被告雖因無法證明其於八十八年七月二十六日之解除契約意思表示有合法置於原告甲○○可得了解之狀況而致該次之解約行為不合法，惟其先前於七月三日之「催告」原告甲○○之事實，均有掛號回執可證其真實，其嗣後於九十年五月八日於「答辯」狀中聲明以該「答辯」狀之送達，為對原告甲○○解除契約之意思表示，即屬合法。
九、又買賣契約之締結係屬負擔行為，並非處分行為，出賣人就同一標的物締結二重買賣契約，並不當然對前一買受者構成債務不履行之事由，蓋此時債務人仍有可能選擇對前一買賣契約履行契約，而對後一買賣契約違約。查本件被告與原告丙○○、丁○○、乙○○就系爭Ｂ、Ｃ、Ｄ建物間，因原告及被告先前之解除契約不合法，致系爭契約尚未解消，而被告又將系爭Ｂ、Ｃ、Ｄ建物分別出售他人之事實固為被告所不爭執，然而該等系爭Ｂ、Ｃ、Ｄ建物房地是否業已移轉登記予其後之買受人而造成主觀給付不能等事實，均未見原告主張及舉證，原告僅以被告一屋二賣，顯已構成給付不能云云而主張解除契約，揆諸本院前揭說明，其以準備書狀之送達解除契約，亦屬於法不合。
十、末按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第二百五十條定有明文。而依契約第三條、第四條、第八條及第九條經乙方（按即被告）通知繳付價款、滯納金或費用，逾期達十五日以上，經乙方催告，甲方（按即原告）逾期仍未給付，或依契約第四條、第七條及第十二條經乙方通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達十五日以上，經乙方催告，甲方（按即原告）逾期仍未配合辦理者，乙方得解除契約，甲方已繳價款悉數作為懲罰性違約金，概不退還，系爭房屋土地（車位）買賣契約書第十五條第一項第一、二款復約定甚明。本件原告甲○○業已因被告合法催告解約之事實，業經本院認定如前所述，則被告依上開約定解除系爭買賣契約，並將原告甲○○前所繳納之價款共計一百五十一萬三千一百元予以沒收，充作損害賠償總額之違約金，即屬有據。至於原告稱違約金過高云云，惟按約定之違約金額過高者，法院固得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，而是否相當，法院仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受之損害情形以為酌定，最高法院四十九年度臺上字第八０七號判例明揭斯旨，茲本院審酌系爭房、地、車位買賣，其自備款為買賣總價金之百分之二十，原告繳納之價金約為買賣總價金之百分之十九，且倘原告依約履行，依財政部核定之八十八年度營利事業各業同業利潤標準表，被告原可得預期之利潤為買賣總價金之百分之十四等兩造間之利益損害，並衡以原告為消費者，乃經濟上之弱勢者，被告則為不動產投資興建業，乃經濟上之強勢者等客觀事實，再參酌被告嗣後於八十八年十二月二十七日將原告甲○○所購Ａ棟七號一樓出售予王世毅，車位事後則以七十五萬元出售予訴外人丁○○，八十九年七月十七日將原告甲○○所購Ａ棟七號二樓以四百九十五萬元出售予李鳳妮，八十九年四月一日將原告甲○○所購Ａ棟八號一樓以三百三十五萬元出售予賴勝源，其所受之價差損害約損失二百六十一萬元等情，認定被告沒收原告甲○○已繳之價款充作違約金，並無過高應予核減之情事，是原告甲○○稱違約金過高云云，亦不可採。
、總前所述，原告丙○○、丁○○、乙○○部分，由於兩造歷次解除契約之行為均無法認定為適法，是兩造間之契約尚屬存在，原告丙○○、丁○○、乙○○以契約解除後以及契約無效回復原狀之法律關係，主張被告應返還價金及附加自受領時之利息，為無理由，應予駁回。至於原告甲○○部分，則因被告業已合法對其解除契約並依兩造間之契約約定以沒收已繳之價款充作違約金，且該等違約金經本院認定並無過高之情事，是原告甲○○請求返還已繳價金，亦無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其等假執行之聲請即失所附麗，亦應一併駁回之。又本件之事實及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述及攻擊防禦方法，對判決之結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中華民國九十二年六月九日
民事第二庭法官朱漢寶右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年六月九日
法院書記官劉碧輝