裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第161號民事判決
裁判日期：民國105年08月26日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第161號原告 沈志成 被告 趙世鉏 訴訟代理人 陳睿智 律師複代理人 鍾李駿 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2定有明文：
（一）查原告於起訴時，其訴之聲明原為：1.請求被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上面積103.2平方公尺（㎡）之地上違建物拆除後，將系爭土地交還予全體共有人。2.被告應給付原告新臺幣（下同）9,288元之不當得利及自起訴日起至清償日止按年息5%計算之利息。3.被告應自起訴日起至地上違建物拆除日止，給付原告每月租金166元之不當得利。4.訴訟費用由被告負擔。5.原告願供擔保，請宣告准假執行（見補字卷第4頁）。
（二）原告於民國104年3月18日具狀變更上開第2、3項聲明，合併為：2.被告應給付原告及系爭土地全體共有人830,
388元之不當得利及自起訴日起至清償日止按年息5%計算之利息，自起訴日起至地上違建物拆除日止，給付原告每月租金14,887元之不當得利（見本院卷一第81頁）。
（三）嗣於104年4月22日，原告具狀變更聲明為：1.請求被告應將坐落系爭土地上面積約103.2㎡之地上違建物拆除後，將系爭土地返還予全體共有人。2.被告應給付原告9,49
2元之不當得利即自起訴日起至清償日止按年息5%計算之利息，自起訴日起至地上違建物拆除日止，給付原告每月租金170元之不當得利（見本院卷一第120頁）。
（四）原告復於105年1月21日原告具狀變更上開第1、2項聲明為：1.請求被告應將系爭土地內如附圖所示A1、A2部分（面積共計122.97㎡）土地上之地上違建物拆除後，將系爭土地返還予全體共有人。2.被告應給付原告11,304元之不當得利及自起訴日起至清償日止按年息5%計算之利息，及自起訴日起至地上違建物拆除日止，給付原告每月租金
203元之不當得利（見本院卷二第46頁）。
（五）原告末於105年7月12日言詞辯論期日原告當庭追加上開第1項聲明為：1.請求被告應將系爭土地內如附圖所示A1、A2部分（面積共計122.97㎡）土地上之地上違建物（含
1樓板上增建20公分厚度之混凝土地板）拆除後，將系爭土地返還予全體共有人（見本院卷二第118頁）。
（六）經核原告所為上開訴之變更追加，係基於相同之基礎事實，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）被告於系爭土地內如附圖所示A1、A2部分（面積共計122.97㎡）土地（即系爭庭院範圍）搭建違章建物（下稱系爭違建），且經臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）103年度偵字第14363號案認定上開違建為被告所建。
系爭違建占用系爭土地，顯阻礙原告及其他共有人使用土地權益，並曾經其他住戶於88年及原告於93年分別提出檢舉。
（二）被告所辯稱其與國泰建設股份有限公司（下稱國泰建設公司）訂立不動產買賣契約書，有分管約定「一樓後院隔牆內之空地由一樓管理使用」云云，惟上開約定應僅為買賣契約條文，不具分管契約性質。再者，空地部分乃指平臺，亦即被告所有權狀中之陽台，即國泰建設公司將平臺不計銷售面積而將之贈送被告。又系爭庭院無用以封閉社區外人士出入之與外界區隔之圍牆，亦無大門管制，住戶均可自由出入之法定空地及花圃，故系爭庭院範圍實屬不得私自占用之公共管理空地。
（三）原告於84年3月25日與國泰建設公司訂立房地買賣契約時尚未實施公寓大廈管理條例，然原告所購買之不動產為預售屋，工地尚未動工興建。該社區部分原始住戶購於84年
6月28日，完工日期為85年6月19日，管理委員會成立於86年3月19日，均於上開條例實施之後，且系爭契約未標示1樓後院隔牆內之空地之位置、範圍，系爭土地有進出通道，亦未如被告所稱有形成封閉狀態，1樓房屋後院隔牆面積均未超過其室內面積（含陽臺、騎樓），亦即後院面積與室內面積比例小於1，僅有被告比例是大於1，明顯不合比例。又富貴世家社區H區（下稱系爭H區）於85年12月7日舉行第1次區分所有權人第1次會議，於該會議記錄中可知，未見被告表達反對之意，且其態度和諧，無被多數暴力壓迫跡象。縱使被告主張分管契約有效，惟
H區於上開會議所議決之富貴世家社區H區公寓大廈規約（下稱系爭H區規約）已符合公寓大廈管理條例第33條第
3款，被告主張分管契約「一樓後院隔牆內之空地由該一樓管理使用」業已失效。是約定專用部分仍應受系爭H區規約拘束，而該規約並未針對系爭土地約定為專用部分，被告當無權使用系爭土地。
（四）縱被告主張之分管契約為有效，惟系爭土地非全屬後院隔牆內之空地，既被告亦自承前後院無明顯區隔，故可證系爭土地尚包含前院、側院，且非屬封閉之隔牆內，故系爭違建除含「前院」、「側院」、「後院」之空地外，尚包含「陰井」、「花圃」，實已超出其約定專用範圍，並且被告亦未依合法用途使用系爭土地。再者，後院鐵皮屋頂除使2樓住戶飽受高溫及噪音所擾，亦妨害2樓以上住戶後方逃生用緩降機，違反消防法規，阻礙2樓以上住戶火災逃生。被告於系爭違建內1樓板鋪設厚度20公分之混凝土，使1樓樓板增加每平方公尺460公斤之負荷，危及建物結構安全，故系爭違建妨害住戶生命安全及安寧，依民法第148條規定，分管契約應認無效。
（五）如參照都市計畫法新北市施行細則第2條規定，前院、側院、後院得標示為如本院卷一第197頁所示之區隔。
（六）系爭土地自98年9月1日起至同年12月31日期間之申報地價為每平方公尺14,127元、自99年1月1日起至101年12月31日期間之申報地價為每平方公尺15,830元、自102年
1月1日起至103年8月31日期間之申報地價為每平方公尺17,506元，故依系爭土地申報地價之10％計算，被告應給付原告11,304，以及起訴日起至系爭違建拆除日止，按月給付原告203元之不當得利。
（七）綜上，爰依民法規定，請求被告拆除系爭違建，將系爭土地返還予全體共有人，及給付原告相當於租金之不當得利等語。
（八）聲明：
1.請求被告應將系爭土地內如附圖所示A1、A2部分（面積共計122.97㎡）土地之系爭違建（含1樓板上增建之約20公分厚度之混凝土地板）拆除後，將該部分土地交還予原告及其他全體共有人。
2.被告應給付原告11,304元之不當得利及自起訴日起至清償日止按年息5%計算之利息，以及自起訴日起至地上違建物拆除日止，給付原告每月租金203元之不當得利。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.第1至3項請求，原告願供擔保，請宣告准假執行。
二、被告則以：
（一）被告於83年向國泰建設公司簽訂房地買賣契約，就系爭土地有分管協議，約定1樓後院隔牆內空地由該1樓房屋所有權人管理使用，被告亦因此支付高於其他住戶之價金。且富貴世家社區於建成時，系爭土地內如附圖所示A1、A2部分（面積共計122.97㎡）土地即以圍牆封閉，他人無法出入，故被告係依系爭契約使用系爭土地。又原告亦為富貴世家社區第1手買受人，其與國泰建設公司之買賣契約亦有此一分管協議之記載，原告自應受其拘束。再對照H棟1樓平面圖，被告所有房屋編號為H13戶，圍繞H13戶之系爭土地，係在隔牆內，且不分前後院，本於該分管協議真意，系爭土地與「一樓後院隔牆內之空地」相符，應歸於1樓住戶即被告管理使用，並非原告所主張「空地」僅指平臺或陽臺。縱原告不承認上述分管約定，原告於84年間購屋起至提起訴訟之日止，已達20年之久均未有人提出異議，是系爭土地共有人間亦成立默示分管。
（二）富貴世家社區取得使用執照時為85年6月19日，適用84年
6月30日甫施行之公寓大廈管理條例，惟當時該條例第23條第2項尚未增訂，故本件仍應適用84年6月30日施行之公寓大廈管理條例第23條。而本件當時公寓大廈管理條例並未規定約定專用部分「應」以規約定之始生效力，則全體共有人以分管契約約定系爭土地由被告管理使用之，仍屬適法且為有效之約定。又本件分管契約成立至今已19年，系爭土地歸於被告管理使用之狀態亦未曾改變，則分管契約未經全體住戶合意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後，區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，縱依區分所有權人會議經多數決所訂定之規約，規約仍不得以多數決方式剝奪被告以全體決分管契約為據之約定專用權，且迄今區分所有權人會議未就約定專用部分即系爭土地變更為其他用途，被告亦未曾同意之，即被告就該約定專用部分即系爭土地之原始約定專用權仍未改變，況該規約亦未正面排除被告對於系爭土地之管理使用權。縱依原告所述，系爭土地原為公共空間，然共用部分尚非一律不得為約定專用之標的。是本件既有分管契約作為約定專用之依據，1樓後院隔牆內之空地由該1樓管理使用，則被告確有系爭土地之管理使用權。
（三）原告主張1樓後院隔牆內之空地係佔用公寓大廈本身所占之地面及樓地板云云，應屬對建築法規及公寓大廈管理條例之誤解，蓋公寓大廈本身所占之地面及樓地板應指主建物本身坐落之基地而言，法定空地並非包含於上開定義之內，故本件實與公寓大廈管理條例第7條無涉。
（四）原告主張85年12月7日第1次區分所有權人會議決議通過規約草約關於委員會組成等部分，即為被告同意變更系爭約定專用部分，而系爭分管契約已失效云云，惟當日會議並未就排除系爭約定專用1事為討論，被告自始至終亦未就1樓後院隔牆內空地之約定專用權變更為任何同意。
（五）原告主張被告使用面積已逾約定專用範圍，應屬無效云云，惟陰井係為集水用，縱其位置納於約定專用範圍內，被告亦未改變陰井功能，亦未影響社區排水，況本件H區外，E、F、G區之陰井鐵蓋均位於1樓約定專用部分，足證陰井鐵蓋經過之範圍並非不得納為約定專用部分。
（六）原告稱被告於系爭違建範圍內鋪設約20公分後之混凝土危及結構安全云云，惟該1樓地面於被告點交時，即由國泰建設鋪設花圃設施，整體結構安全業經國泰建設檢查無安全疑慮，被告僅再鋪設磁磚，況系爭土地範圍為1樓，其下絕大部分並無地下室，無增加負重問題。
（七）系爭違建經工務局與消防局共同會勘認定無妨礙公共安全危險，且早已列入排拆，故無立即危害，原告引用司法智識庫文章結論與本件事實並不相符。縱論系爭違建是否有妨礙緩降梯降下之虞，惟被告早已開設緩降梯落下之出口，且系爭房地2樓以上住戶亦已加裝鐵窗多年，已無使用緩降梯可能。況違建拆除係行政機關權責，非屬民事法院處理範圍。
（八）原告以都市計畫法新北市施行細則第2條規定據以指稱被告所有房屋範圍後方之虛擬不存在界線作為前後院之區隔云云，惟本件既無涉及徵收都市計畫區域內之土地情事，亦無重新規畫都市計劃區域之情形，本件實與都市計畫法規範無關，且系爭庭院範圍空地之使用管領權限業經分管契約約定，被告自有使用權源。況觀諸本件建築執照與使用執照所含之平面圖或照片，均無上開虛擬線存在。
（九）原告對於被告所提刑事竊占及公共危險罪告訴，業經新北地檢署103年度偵字第14363號不起訴處分在案，縱原告不承認上述分管約定，然原告於84年間購屋起至提起訴訟之日止，達20年之久均未有人提出異議，是系爭土地共有人間亦已成立默示分管，故就該系爭土地有使用權，何來不當得利等語，以資抗辯。
（十）答辯聲明
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，願供擔保免為宣告假執行。
三、不爭執事項
（一）兩造均為系爭土地之共有人，渠等就系爭土地之應有部分比例分別為113/10000、112/10000。
（二）系爭土地內如附圖所示A1、A2部分（面積共計122.97㎡）土地現為被告占有中，被告於該部分搭蓋系爭違建。
（三）系爭買賣契約書所附房屋銷售面積之標示說明中產權與貸款(3)使用範圍之第1款記載「本社區之空地為公共管理，不得私自占用。惟一樓後院隔牆內之空地由該一樓管理使用」。
（四）土城富貴世家H區公寓大廈於85年12月7日舉行區分所有權人第1次會議，決議通過土城富貴世家H區公寓大廈規約。
（五）系爭土地自96年1月1日起至98年12月31日期間之申報地價為每平方公尺14,127.2元、自99年1月1日起至101年12月31日期間之申報地價為每平方公尺15,830元、自102年1月1日起至103年12月31日期間之申報地價為每平方公尺17,506.4元、自105年1月1日起之申報地價為每平方公尺24,688元。
四、爭執事項
（一）系爭契約之所附房屋銷售面積之標示說明中產權與貸款(3)使用範圍之第1款記載「…惟一樓後院隔牆內之空地由該一樓管理使用」所指為何？是否為分管約定？系爭H區規約有否排除上開約定之效力？
（二）被告占有系爭土地內如附圖所示A1、A2部分（面積共計
122.97㎡）土地是否為無權占有？
（三）被告是否因占有系爭土地內如附圖所示A1、A2部分（面積共計122.97㎡）土地而有相當於租金之不當得利？如有，金額若干？
五、得心證之理由
（一）前揭不爭執事項，除為兩造不爭執外，並有系爭土地原告應有部分之所有權狀、被告應有部分之土地登記謄本、新北市板橋地政事務所105年5月6日複丈之板土複字第57
2號土地複丈成果圖、兩造分別與國泰建設公司簽訂之房地買賣契約、房屋銷售面積之標示說明、系爭H區規約、本院於105年5月6日履勘時所拍攝之照片、新北市板橋地政事務所105年6月16日新北板地價字第1053760077號函可稽【見本院103年度補字第3353號卷第16頁、本院卷一第17頁、第25至35頁、第104至118頁、第216至219頁、本院卷二第84至106頁、第116頁】，並經本院於10
4年6月16日、105年5月6日勘驗明確（見本院卷一第
198至200、本院卷二第79至82頁勘驗筆錄），自堪信為真實。
（二）按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，自非法所不許（最高法院86年度台上字第1382號判決參照）。再按，所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨參照）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號判決、98年度台上字第633號判決參照）。
（三）原告係直接向國泰建設公司購買房屋之第一手屋主，有原告與國泰建設公司於84年3月25日簽訂之房屋買賣契約書可稽（見本院卷一第104至117頁），又依兩造分別與國泰建設公司所簽訂房屋買賣契約書附件之「房屋銷售面積之標示說明」中「產權與貸款」部分記載：「(3)使用範圍：1.本社區之空地為公共管理，不得私自占用。惟一樓後院隔牆內之空地由該一樓管理使用。…4.本使用範圍之約定於買賣標的物所有權移轉後承買人對其繼受人，受讓人、承租人或其他使用人等均有告知本分管約定之義務。」（見本院卷一第34頁背面、第115頁），堪認富貴世家社區之第一手區分所有權人向國泰建設公司購買位於該社區內之房地時，已就1樓後院隔牆內之空地由該1樓管理使用一事達成共識。是以，系爭土地共有人間，就1樓後院隔牆內之空地約定由該1樓住戶使用、管理一事有分管協議之事實，堪以認定。又原告係直接向國泰建設公司購買其所位於富貴世家社區之房地，故原告自應受上開分管契約之拘束。
（四）按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決參照）。查系爭H區規約第2條第2項雖規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」（見本院卷一第216頁），然查富貴世家社區
H區公寓大廈第1次區分所有權人會議，係於85年12月7日召開，該次會議討論住戶規約草約案，並通過該規約草約，有該次會議紀錄可稽（見本院卷一第213頁）。國泰建設公司與富貴世家社區承購戶，既於公寓大廈管理條例施行前，就1樓後院隔牆內之空地約定由該1樓住戶使用、管理，訂有分管協議，又上開規約係於公寓大廈管理條例施行後始決議通過，且原告並未提出其他足資證明該分管協議業經全體共有人同意終止之證據，自難僅憑上開規約，即認「1樓後院隔牆內之空地由該1樓管理使用」之約定已失效。
（五）依「H棟一樓平面圖」所繪，系爭房屋內之廚房位於系爭房屋後側，該廚房有前、後2門，其中後門係通往屋後之平台，平台外即為系爭庭院，庭院環繞系爭房屋前方、旁側、後方，有該平面圖可稽（見本院卷一第24頁），故系爭庭院全區均與系爭房屋後側廚房之後門相通。再對照H棟1樓平面圖與H棟7樓平面圖（見本院卷一第24、114頁），H13戶1樓之大門並非位於該戶與電梯間之間，而H13戶7樓之大門則開啟於電梯間處，二者迥然有別。又被告住處大門與平面圖之門廳同側，本件加蓋係沿社區圍牆往上安裝窗戶後加蓋，此為本院105年5月6日勘驗現場明確（見本院卷二第80頁），且依H棟一樓平面圖及原告所提出系爭房屋竣工時之照片（見本院卷一第24、91、91-1、92頁），系爭房屋外之系爭庭院本有隔牆圍繞，系爭房屋正面花圃上方並有圍籬，屬封閉之範圍，除正面之花圃及圍籬與系爭房屋間由社區中庭直接通往空地之系爭大門外，他人無法任意進出此庭院，堪認該庭院與社區中庭間之大門，以及該庭院隔牆、圍籬均係防衛系爭房屋居住安全所設。系爭庭院全區既均與系爭房屋後側廚房之後門相通，尚屬前揭「房屋銷售面積之標示說明」中「產權與貸款」部分所載之「後院」範圍。是以，依系爭土地共有人間之分管契約，系爭後院係由位於富貴世家社區H區
1樓住戶即被告管理使用。故被告占有系爭庭院，自非無權。
（六）按都市計畫法新北市施行細則第2條第11至13款雖規定：本細則用詞，除建築法及建築技術規則另有規定外，其定義如下：「前院：沿前面基地線留設之庭院」、「後院：沿後面基地線留設之庭院」、「側院：沿側面基地線留設而不屬前院或後院之庭院」，上開前院、後院、側院之定義僅係該等用詞於前揭「都市計畫法新北市施行細則」之定義，得否用於定義本件兩造與國泰建設公司買賣契約書附件之「房屋銷售面積之標示說明」內之用詞，已非無疑。況且該細則係於103年4月29日經新北市政府訂定發布，此為本院職務上所知，其訂定之時間亦顯晚於兩造與國泰建設公司所定之買賣契約，是難憑上開細則就前院、後院、側院之定義，認定本件系爭庭院之屬性。原告援引上開細則並主張系爭庭院非全屬後院云云，難認可採。
（七）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。原告雖主張被告無權占有系爭庭院之土地，在其上鋪設混凝土地板、搭建地上物，而有相當於租金之不當得利云云。被告辯稱其占有系爭庭院係依分管契約，無不當得利等語。經查，被告係依分管契約占有系爭庭院，非無權占有一事，業經本院認定如前，自難認被告因占有系爭庭院之土地而有何不當得利。原告此部分之請求亦無理由，應予駁回。
（八）至原告主張系爭違建之鐵皮屋頂使2樓住戶飽受高溫及噪音所擾，妨害2樓以上住戶後方逃生用緩降機，違反消防法規，阻礙2樓以上住戶火災逃生。被告於系爭建物內1樓板鋪設厚度20cm之混凝土，使1樓樓板增加每平方公尺460kg之負荷，危及建物結構安全，妨害住戶生命安全及安寧云云。然查，原告此項主張僅係指摘被告就搭蓋違建之行政上違法，自應循行政管道救濟，附此敘明。
六、綜上所述，被告乃依系爭土地共有人間之分管協議，占有系爭土地內如附圖所示A1、A2部分（面積共計122.97㎡）土地，其占有非屬無權。原告依民法第767條第1項前段、第82
1條規定，請求被告拆除系爭庭院範圍內之系爭違建及混凝土地面，並依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年8月26日
民事第四庭法官毛彥程以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官王元佑中華民國105年9月5日