臺灣桃園地方法院小額民事判決 98年度壢小字第480號
原 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
27號3
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於98年4月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國九十八年二月十四日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用確定為新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣貳佰參拾元，
餘新臺幣柒佰柒拾元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹萬元為原告
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件
原告原起訴聲明：「㈠被告應將坐落於桃園縣平鎮市○○街
福壽7巷5之1號房屋（下稱系爭房屋）之所有權及使用權予
原告；㈡被告應給付原告遲延賠償金新臺幣（下同）65,600
元；㈢被告應交付原告大眾商業銀行開立之清償證明正本及
系爭房屋他項權利證明書正本」，嗣於本院審理中撤回聲明
第1、3項部分，並變更其餘聲明為：「被告應給付原告43,
200元，及自起訴狀繕本送達送達翌日起至清償日止，按年
利率百分之5計算之利息」，就此變更聲明本金、利息部分
，係基於同一基礎事實，而減縮、擴張應受判決事項聲明，
揆諸前揭法條規定，自應准許。
二、原告起訴主張：原告於民國97年9月8日向被告買受系爭房屋
而簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣價金
160萬元，原告於簽約當日給付被告定金5萬元，並依約於同
年26日代被告清償大眾商業銀行房屋貸款1,325,164元，尚
餘尾款222,484元，經多次催請被告，並於97年10月21日寄
發存證信函，通知被告應於函到3日內領取尾款，被告均未
前往收取，嗣原告於97年11月4日在臺灣桃園地方法院辦理
清償提存而完成價金給付，被告未依約交付系爭房屋予原告
。因期間原告另將系爭房屋出賣予 宋龍清 ，被告遲至97年11
月21日始將系爭房屋點交給訴外人宋龍清，因被告遲不交屋
，使原告對宋龍清因負遲延之責而支出違約金38,556元，爰
依系爭買賣契約書第11條約定，請求被告應給付自97年10
月26日起至97年11月21日止（計27日），以每日按買賣價金
總價千分之一（即1,600元）計付之遲延賠償金，並聲明：
被告應給付原告43,200元（計算式：1600×27＝43200），
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5
計算之利息。
三、被告則以：被告於97年8月18日委託首品不動產仲介經紀股
份有限公司（下稱首品公司）出售系爭房屋，委託售價220
萬元，嗣首品公司業務員謊稱原告欲以160萬元購買，要求
被告在內容變更同意書及系爭買賣契約書上簽名，被告不疑
有他，於97年9月8日以160萬元出售系爭房屋，惟原告旋於
97年9月11日以1,836,000元將系爭房屋售予宋龍清，首品公
司故意隱匿宋龍清為真買主以賺取價差，故由服務費中退給
被告10萬元作為賠償。又伊於收到存證信函後，兩造與宋龍
清三方約定於97年11月8日交屋，惟因宋龍清主張原告尚有
尾款未付，代書也沒有到場，是宋龍清堅持不肯草率交屋，
被告已依約於該日交屋，無遲延可言，另原告是否給付宋龍
清遲延賠償金亦與被告無涉。嗣被告於97年11月21日業依首
品公司指示，將系爭房屋點交予宋龍清，並簽立點交切結書
，亦辦妥所有權移轉登記，伊於依約履行交付買標的物義務
，始於97年11月28日受領提存尾款，原告之後未再請求點交
行為，況原告業於97年9月11日將系爭房屋出售，故被告並
無遲延情事，且被告早已於97年9月8日將所有權狀等移轉需
備文件交付首品公司辦理過戶，如有點交遲延，是首品公司
延誤，不可歸責於被告等語置辯，並聲明：駁回原告之訴，
如受不利益判決，請准宣告供擔保後免假執行。
四、原告主張兩造於97年9月8日締立系爭買賣契約，由其向被告
購買系爭房屋，已依約代償該屋所餘房屋貸款，其期間曾向
被告發存證信函通知取款事宜，並於97年11月4日將買賣價
金尾款222,484元提存於臺灣桃園地方法院，惟被告於97年
11月21日始完成交付系爭房屋予訴外人宋龍清等事實，有原
告提出之不動產買賣契約書、匯款副通知書、存證信函暨回
執聯、提存書等為證，亦經本院調閱97年度存字第2759號卷
宗資料核對無誤，又原告於系爭買賣契約締立後，復將系爭
房屋出售予訴外人宋龍清，嗣已完成所有權移轉登記，另被
告係於97年11月28日受領上開提存尾款等節，亦為兩造不爭
執，並有被告提出不動產買賣契約書、點交切結書、台灣銀
行回條聯等為佐，均堪認為真實。惟被告仍以前開情詞置辯
，經查：
（一）原告請求被告應給付自97年10月26日起至97年11月21日止
（計27日），以每日按買賣價金總價千分之一（即1,600
元）計付之遲延賠償金，係依兩造間契約約定為據。依系
爭買賣契約書第11條約定：「本契約所訂定之交屋日（即
甲方【原告】付清尾款之同時）乙方（被告）應確實依約
履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有遲延乙
方應賠償自交屋日起，以每一日按買賣價金總價千分之一
計付甲方以為賠償金」，故系爭買賣契約買受人即被告依
約須於出賣人即原告付清尾款同時，行使受領未付訖價金
權利及履行交付系爭房屋之債務，如有受領價金遲延，或
遲延給付交屋情形，被告即應支付原告按日計付之賠償金
。
（二）按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自
提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給
付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，
或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情
，通知債權人，以代提出，民法第234條、第235條已分別
定有明文。故債務之履行，如須債權人之協力，於債務人
已依債之本旨提出給付時，而債務人拒絕受領或不為協力
受領者，債權人自債務人提出時起即負遲延責任。又債權
人受領遲延時，清償人得依提存方法以免除債務（最高法
院20年上字第670號判例參照），是以債權人受領遲延時
，債務人之債務尚未因此消滅，仍應為履行債務之義務，
俟債務人為清償提存，使其不待債權人協力而得免除債務
，斯時始生消滅債務之效力。
（三）查系爭買賣契約買受人即原告於97年10月21日以寄發存證
信函通知出賣人即被告於3日內至第三人首品公司處領取
系爭房屋價金尾款222,484元，該意思表示於翌日（97年
10月22日）送達被告代理人 葉俞君 ，有存證信函及回執聯
各1份在卷可稽，而原告履行買受人支付買賣價金債務，
須經出賣人協力受領始得完成，原告既以書面通知上情，
並已特定價金金額及給付處所，應認符合債務本旨之提出
，而使被告處於得受領適狀，被告未於3日內往取，期間
原告乃於97年11月4日向本院提存買賣價金尾款222,484元
，被告遲至97年11月28日受領提存款，揆諸上開說明，債
權人即被告固自原告提出通知給付屆期之翌日即97年10月
26日起，即負受領遲延之責，惟原告於97年11月4日依法
提存上開價金餘額，於該提存時點始能認其已付清價金尾
款，而生消滅支付價金債務之效力，故原告依首開約款，
得自該提存時點起請求按日計付損害金。
（四）再者，原告既於97年11月4日提存上開價金尾款，依首揭
契約約定，被告應負有同時履行交付系爭房屋之義務。雖
被告抗辯兩造及訴外人宋龍清已約定於97年11月8日到場
當面交付系爭房屋，是因第三人宋龍清拒絕點交，伊既已
同意點交，並無遲延給付情事等語；原告則就當日三方有
到場交涉點交房屋乙節並不爭執，惟主張當日係因被告以
「人未到」為由，拒不交屋，嗣宋龍清之姐於97年11月20
日晚間始徵得原告同意，由被告直接交付系爭房屋予宋龍
清，而於翌日完成交屋等語，兩造均以當日錄影光碟電磁
紀錄內容為據。惟按因不可歸責於債務人之事由，致未為
給付者，債務人不負遲延責任，民法第230條定有明文，
故債務人主張不負遲延責任，自應就不可歸責於己事由負
舉證責任，惟查兩造既就97年11月8日交涉當日被告並未
完成交付系爭房屋之真正原因，既互有爭執，被告負有履
行出賣人交付買賣標的物之義務，自應就當日未能完成現
實點交系爭房屋係不可歸責於己情狀舉證之，惟其除上開
光碟資料外，並未再行舉證以實其說，其抗辯不能交屋出
於不可歸責於己事由乙節，尚難遽認。且系爭買賣契約既
係存在於兩造間，依債之相對性，被告履行交付系爭房屋
義務之受領人仍為原告，原告本人於97年11月8日亦有到
場，為兩造所不爭執，而處於得受領系爭房屋交付之狀態
，被告復未能舉證證明原告於當日已將受領房屋之權利讓
與訴外人宋龍清乙節，被告仍執詞認當日不能交屋均屬歸
責宋龍清乙節，自無從資以對抗原告。至於被告稱原告於
兩造買賣契約成立後，另將系爭房屋出賣予訴外人宋龍清
，賺取價差，又謂其締立系爭買賣契約過程有受仲介首品
公司業務員詐欺等節，惟此均與兩造買賣契約無涉，另被
告就系爭買賣契約經兩造合意締立之真正性亦不爭執（如
97年12月30日筆錄第1頁），伊所稱此開情事自不影響系
爭買賣契約之成立生效，依上開說明，被告仍須依兩造買
賣契約債之關係，履行出賣人交付買賣標的物義務，又被
告稱已交付權狀、移轉過戶等節，係伊履行物權移轉登記
之義務，不能替代交付系爭房屋之移轉現實占有義務，故
所辯均不足阻卻其遲延交付系爭房屋之責任。
（五）綜上，被告依約定交屋日本應於原告付清尾款之97年11月
4日同時履行交屋並收受尾款，而兩造對於被告係於97年
11月21日將系爭房屋交付宋龍清實際完成點交乙節並不爭
執，並有房屋點交切結書可佐，則原告主張被告有價金受
領遲延及遲延給付點交系爭房屋情事，堪可認定，其請求
按日計付賠償金之起訖期間應自97年11月4日至97年11月
21日間（計18日），即於28,800元範圍內（計算式：18×
1600＝28800），應屬有據。
五、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。又違
約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人
所受損害情形，以為衡量之標準。本件兩造以上開約款約定
於債務不履行時應按日計付損害金，性質上應屬預定損害賠
償額之違約金約款。查本件不動產買賣契約總價款計160萬
元，按日計付價款千分之一違約金金額為1,600元，被告遲
延交付房屋繼續占用期間為18日，另原告因被告遲延交屋同
支付訴外人宋龍清賠償金38,556元，惟原告另以總價1,836,
000元轉售系爭房屋予宋龍清，已賺取價金差額20餘萬元等
情，分別有賠償金收據、原告與宋龍清間不動產買賣契約書
可證，本院斟酌上開兩造價金之約定、違約金約定標準，原
告遲未履行期間，被告違約致被告之損失，被告在系爭房屋
之交易所獲經濟上損益，被告因此可享之利益等一切情事，
認本件原告所得請求違約金28,800元，仍屬過高，應酌減至
10,000元始為相當。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條前段、第203
條分別定有明文。從而，原告依兩造間契約關係，請求被告
給付10,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2月14日起
至清償日止，按年息百分之5之利息，為有理由，應予准許
。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後
與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、本件為民事訴訟法第436條之8之小額訴訟程序，依同法第
436條之19、第79條等規定，確定本件之訴訟費用，並諭知
兩造應分別負擔如主文第2項所示。又依同法第436條之20規
定，本件應依職權宣告假執行，另被告陳明願供擔保，以代
釋明，聲請宣告免為假執行，經核無不合，爰依同法第392
條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。
中 華 民 國 98 年 5 月 7 日
中壢簡易庭法官林瑋桓
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 5 月 7 日
書記官劉飛龍