裁判字號：臺灣花蓮地方法院98年訴字第261號民事判決
裁判日期：民國98年11月30日
裁判案由：給付價金
臺灣花蓮地方法院民事判決98年度訴字第261號原告丙○○訴訟代理人乙○○被告甲○○訴訟代理人 張秉正 律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國98年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國92年5月28日簽訂房地產買賣契約書，原告將其
所有坐落花蓮市○○段○○○○○號土地面積346平方公尺及同段1801之1地號土地面積120平方公尺出售予被告，並依約將產權移轉登記予被告。惟被告迄今尚餘價款新台幣（下同）780,450元未償，屢經催討均未置理。
㈡原告對於買賣契約書記載之權利、義務，無論價金的給付方
式，或是每坪土地單價均不爭執，唯獨對花蓮市○○里○○街○○巷○○號之標的土地即1801地號土地如鈞院卷75頁劃紅線部分、面積43平方公尺之土地（下稱系爭43平方公尺土地），被告尚保留未給付給原告之土地款，原告只好提起本件訴訟請求。系爭43平方公尺之土地不是道路使用的用途，在契約第10條特約事項約定：「⒈本約買賣範圍詳如略圖，1801地號賸餘土地，倘甲方（即被告）欲購買每坪依五萬元計價。」由上約定可證明：⑴系爭43平方公尺土地是賸餘土地，被告取得土地所有權移轉登記後又移轉出售予花蓮市○○街○○巷○○號之現屋主所有權人，系爭43平方公尺土地是屬於該棟建築改良物之空地使用。⑵系爭43平方公尺土地依據分區使用證明是用於住宅區使用。⑶系爭43平方公尺土地整合其他土地及建物向花蓮一信及萬泰銀行借貸分別最高限額594萬元及192萬元，由上述3點歸納可知花蓮市○○段1801地號土地並不是用於公用之道路使用，而是屬於賸餘之土地，既然移轉登記給被告，被告即應依約給付價款。
㈢爰依兩造間不動產買賣契約第10條之約定請求。並聲明：被
告應給付原告780,450元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：㈠原告與被告於92年5月28日訂定土地買賣契約，約定以原告
所有、坐落花蓮市○○段1801、1801之1地號土地二筆出賣並過戶移轉予被告，至於買賣價金，依系爭契約第2條所示，係依實際分割後面積計算價金（另參系爭契約第1條備註欄所載：依扣除道路後面積計價；系爭契約附圖所載：圍牆起實七米退縮）。「土地每坪買賣單價」依系爭契約附圖所示，黃色部分（即林森段1801之1）每坪為5萬元，紅色部分（即林森段1801）每坪為6萬元。買賣價金付款方式，依契約第3條約定，分為頭期款50萬元；第2期款：補足總金額三分之一（面積確認建照核同時）（註：即以扣除道路面積，經測量後之總面積為計，乘上每坪單價金額計算出總價金後，除以三分之一，該三分之一總價金扣除頭期款50萬元後之金額為第2期款）；第3期款：增值稅單核發同時給付總價金三分之一；尾款：產權辦妥給付總價款三分之一。依系爭契約92年6月19日補註所載：1、訂金50萬正由代理人處轉交賣方。2、第2期款俟鑑界完成面積確認同時補足總金額三分之一。（鑑界日期92.6.30）。
㈡系爭契約第12條旁空白處所書立之雙方特約事項：道路部分
不計價，若要辦理產權移轉，增值稅由甲方（即被告）負擔。若不移轉乙方（即原告）同意無條件供甲方無條件永久使用，雙方無異議。換言之，有關系爭2筆土地原道路使用部分，即系爭契約第1條備註欄所載：道路部分；系爭契約附圖所載：圍牆起實七米退縮部分，該部分兩造同意，被告可同時移轉該部分之土地所有權予被告所有，然該部分土地（即圍牆起實七米退縮部分）被告無需支付買賣價金，然被告負責繳納該部分土地移轉所需之增值稅。有關上開所指道路部分不計價之土地面積，經由花蓮縣花蓮地政事務所之測量，該道路部分位於林森段1801地號，面積為43平方公尺。
㈢由上開所述計算本件土地買賣總價金為7,314,600元【計算
式：林森段1801〈原為346平方公尺扣除道路面積43平方公尺，剩餘303平方公尺，換算坪數為91.66坪〉之買賣價金為5,499,600元（60000元×91.66＝0000000）；林森段1801-1（120平方公尺，換算坪數為36.3坪）之價金為1,815,000元（50000元×36.3＝0000000），買賣總價金則為7,314,600元（0000000＋0000000＝0000000）】有關上開契約內容，經雙方詳讀後並簽名於上，另有仲介公司東耀房屋職員王俊雄、 吳淳毓 同為見證人並簽名於該契約上。
㈣本件土地買賣總價金為7,314,600元，其1／3為2,438,200元
。爾後被告即依約分四期給付價金，分別交付付款人均為中國國際商業銀行花蓮分行、帳號00000000之支票，訂金支票：發票日92年6月18日、號碼HL0000000、金額50萬元之支票；第2期款支票：發票日92年7月7日、號碼HL0000000、金額1,938,200元之支票（註：0000000－000000＝0000000）；至於第3期款，因需繳納增值稅，被告將買賣價金分成2部分，一為交予原告之買賣價金第3期款；一為交給代書作為繳納增值稅之用。是被告分別交付92年7月30日、HL0000000號、金額1,742,421元之支票予原告，及92年7月30日、HL0000000號、金額695,779元之支票予代書。至於尾款，則由被告交付原告92年8月18日、號碼HL0000000、金額2,438,200元之支票，所有支票並均已兌現，是被告已依約將上開土地之買賣價金如數清償完畢。
㈤依約被告應就原供作道路使用之林森段1801地號、面積43平
方公尺之土地所需之增值稅負繳稅義務（金額為166,857元），其餘土地之增值稅，依法應由原告繳納（此部分金額為671,665元），有關土地過戶所需繳納之土地增值稅，被告亦委由代書於92年8月1日繳納完畢。詎原告於買賣契約簽訂且已過戶數年後提起本件爭訟，惟原告僅空泛指陳被告需支付尚餘買賣價金780,450元。然被告實係早已依約如數支付所有價款及土地增值稅稅金，毫無違約之情事存在，且有關系爭買賣契約之買賣總價金，亦為兩造所不爭執（否則原告為何不在受領第1、2期合計共三分之一之價款2,438,200元時，對被告給付之金額數目表示異議？）原告並未舉證證明何以被告仍積欠其土地買賣價金，是其所為主張，實乏法律上之依據，應予駁回。
㈥原告稱系爭43平方公尺土地為契約約定賸餘土地云云，並無
證據證明，且與被告所提系爭買賣契約雙方約定之內容大相逕庭，蓋有關買賣契約就原屬道路使用之系爭43平方公尺土地，雙方既已就增值稅負擔方式、過戶與否、計價與否等分別於契約中明定，則原告突稱有關原做道路使用之系爭43平方公尺土地應計價，與買賣契約約定不符。若原告認被告尚有給付之義務，自應由其舉證證明。
㈦原告顯就被告買受系爭43平方公尺土地後之利用、規劃狀況
，誤解為買賣契約簽訂時之狀況。被告買受後之土地利用狀況，原土地出賣人之原告無權干涉，不得作為被告違約之依據，蓋契約並未約定系爭43平方公尺土地之使用方式，何來違約之情？被告於當時已依約給付所有價金及稅金，並已完成花蓮市○○段1801、1801之1地號土地（含系爭43平方公尺土地）所有權移轉登記，則被告基於所有權人之地位，依民法第765條規定，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，被告自得將該地做任何之用途或轉讓給他人。故原告主張系爭43平方公尺土地目前使用分區為住宅用地、為花蓮市○○街○○巷○○號建物之改良物空地使用、於其上設有二筆最高限額抵押權等事實，不知究竟與系爭買賣契約有何關聯？㈧從系爭買賣契約第10條特約事項第1項：「本約買賣範圍詳
如略圖，1801地號賸餘土地，倘甲方欲購買，每坪伍萬元正計價」及買賣契約第6頁，兩造約定「道路部分（指系爭43平方公尺土地）不計價，若要辦理產權移轉，增值稅由甲方負擔。」兩相比較之結果，明顯可知道路部分之土地根本並非1801地號之賸餘土地，否則為何需於契約書上作不同之約定？又若該道路土地即系爭43平方公尺土地係賸餘土地，原告豈可能僅約定被告若要辦理產權移轉時，僅需負擔土地增值稅而已？豈會對被告書狀所提之價金給付方式無意見？又豈可能當時會依據扣除道路面積後之土地面積推算之價金而依序收受而無意見？至6年後之今日方提出異議？等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告所提不動產買賣契約（本院卷10至16頁）為真正。
㈡買賣契約書記載之權利、義務，無論價金的給付方式，或是每坪土地單價均不爭執。
四、本件兩造所爭執之處，應在於：原告主張系爭43平方公尺土地為系爭買賣契約第10條特約事項所定「1801地號賸餘土地」，認被告應依該條約定給付原告價款780,450元，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：㈠原告主張其於92年5月28日將其所有、坐落花蓮市○○段
1801、1801之1地號土地二筆出賣並過戶移轉予被告，約定價金給付方式如不動產買賣契約所載等情，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約為憑，應堪信為真實。
㈡原告另主張系爭43平方公尺土地為系爭買賣契約第10條特約
事項所定「1801地號賸餘土地」云云，惟為被告所否認。經查：
⒈按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項定有明文。本件原告於本院98年11月18日言詞辯論時自承：「我本來是把道路留下來要供大家使用，但後來我看到被告與對方的合約書卻把原證一系爭43平方公尺的土地賣給別人，該買受人即現在的地主告訴我，這塊土地是我的，稅金由我在繳，我告訴他不是這樣的，這是我貢獻出來要供道路使用的，要給大家通行的。我和被告簽約時，系爭43平方公尺的土地是做道路使用，要給大家通行的。但現在的建商卻要把土地蓋滿，沒有依契約約定要作為道路使用，我認為違反契約約定，所以提起本訴要請求賠償。」、「系爭43平方公尺的土地是我獻出來要做道路使用的，但被告卻將之賣給他人，我一直要找被告出來談，他都不願意。我與被告間的買賣契約有約定道路部分不計價，被告可以付增值稅辦理產權移轉，但被告移轉為其所有後，又把原做道路使用部分賣給別人而取得價金，就應該把這部分的錢還給我。」等語，顯見被告辯稱系爭43平方公尺土地為兩造契約約定之道路部分土地，為原告自認在卷，此部分事實被告無庸舉證，得為本院採信。
⒉依兩造契約第12條約定（參本院卷15頁手寫文字）「道路部
分不計價，若要辦理產權移轉，增值稅由甲方（即被告）負擔。若不移轉乙方（即原告）同意無條件供甲方永久使用」。系爭43平方公尺土地乃兩造訂約時之道路部分土地，即非原告所稱契約第10條之「1801地號賸餘土地」，兩造既於契約中約定道路部分不計價金，則被告自無須支付該部分之價金予原告。而被告依兩造契約約定，於繳納增值稅後辦理系爭43平方公尺土地之產權移轉後，即為系爭43平方公尺土地之所有權人，得自由使用、處分其所有物，則其將所購得之1801地號土地（連同系爭43平方公尺土地）轉售他人，買受人將系爭43平方公尺土地做道路以外之其他使用，已非原告所得置喙，亦不得因此即指被告違約，就原契約約定不計價之部分要求被告再計價付費。
六、從而，原告依兩造間不動產買賣契約第10條之約定請求被告給付780,450元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年11月30日
臺灣花蓮地方法院花蓮民事庭
法官楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國98年11月30日
法院書記官羅仕健