臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
103年度新簡字第427號
原 告 南協電業工程股份有限公司
法定代理人 蔡侑達
訴訟代理人 潘建良
馬蕙玟
莊美貴 律師
上一人之
複代理人 劉展光 律師
郭佰浚 律師
被 告 張 清軒
訴訟代理人 林祈福 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104年5月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告 張清軒 應自門牌號碼為「台南市○○市○○街○○巷○○弄○號
」房屋遷出，並騰空返還予原告。
被告張清軒應自民國一百零三年十月一日起至返還前項所示之房
屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行；但被告以新臺幣參拾肆萬壹仟玖佰
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國(下同)103年7月1日與被告簽訂房屋租貸契約
（下稱「系爭租貸契約」），約定由原告將所有之門牌號
碼為：台南市○○區○○街○○巷○○弄○號（下稱「系爭房
屋」）出租與被告張清軒，租貸期間自103年7月1日起至
103年9月30日止，每月租金為新台幣(下同)5000元，租金
應於每月30日以前繳納。
（二）詎料自被告承租後，並未按期繳納租金，並在103年9月30
日租期屆至，被告既未遷出系爭房屋，亦未給付租金；原
告曾於103年9月18日以台南永康鹽行郵局第000176號存證
信函催告被告租約到期，並請求遷出系爭房屋，惟被告置
之不理；103年9月27日原告再以屏東民生路郵局第000233
號存證信函，催告被告如欲續租，應續訂租約，此均有存
證信函回執可證。
（三）兩造間之系爭租貸契約既已終止，被告應自將系爭房屋騰
空遷讓返還原告，且應給付自103年7月1日起至終止租約
租金，每月5000元。
（四）又系爭租貸契約第六條約定有：「乙方（即被告）於租期
屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將
租貸房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主
張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙
方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及
連帶保證人丙方，絕無異議。」（計算式：5000元x5倍＝
25000元）。合計上項租金及違約金額，被告應按月給付
原告30000元。
（五）就被告抗辯，原告則主張：
1.關於門牌號碼「台南市○○區○○街○○巷○○弄○號」之房
屋及所坐落基地之買賣、租賃過程：
門牌號碼「台南市○○區○○街○○巷○○弄○號」房屋及其
所坐落基地原登記在被告之子 張惠傑 名下，於民國96年間
因張清軒、張惠傑有積欠銀行款項無法清償，銀行乃聲請
臺南地方法院進行強制執行拍賣系爭房屋及基地，被告張
清軒為避免系爭房地遭拍賣，因此出面向原告公司股東商
議請求向原告公司借款，但因被告張清軒業已有積欠公司
款項未清償，因此經股東開會結果不同意再借款給被告張
清軒，但因被告張清軒一再懇求，原告公司股東基於多年
股東情誼，因此經股東與張清軒商議後達成原告公司以代
為清償第一銀行欠款、二年免費提供被告及眷屬繼續居住
之代價購買系爭房屋及基地，並約定有可於二年內買回之
權利，若於二年內買回則需給付原告公司每月一分計算之
利息等條件，並經系爭房地登記名義人張惠傑同意後，原
告公司即向第一銀行辦理欠款清償、張惠傑並協同辦理系
爭房地所有權移轉登記手續，完成系爭房地之買賣程序，
此有96年3月5日南協電業工程股份有限公司二月份工作報
告議程臨時動議第一案決議：『第一案：有關代償張老闆
借款一案（一銀房貸），以下決議。決議：①過戶南協名
下，96.03~98.02月止提供張老闆等眷屬免費住宿。②兩
年期限內贖回則以每月1分計息。③98.03月起張老闆需支
付房租。（竹林街）④自96.01月起張老板需支付檳榔攤
租金每年新台幣五萬元。⑤至96.02月底借款共：a.200萬
（月息1分）b.5.4萬（明華電機96.01-02月租金＋押金）
c.30萬（93-95檳榔攤租金）』之內容可為憑，並有建築
改良物買賣所有權移轉契約書、土地買賣所有權移轉契約
書、土地、建物登記謄本、異動謄本可為證。系爭房屋土
地出售予原告公司後，原告公司依約定將系爭房屋提供被
告張清軒及其眷屬免費住宿，至98年2月約定買回之期限
屆至，被告清軒、訴外人張惠傑均未有買回系爭房地之意
思表示，被告張清軒更與原告公司達成租賃系爭房屋之合
意，並達成每月租金5000元自被告張清軒在原告公司可領
取之款項中予以扣除之租金收取方式之協議，原告公司並
自98年3月間起即按月向張清軒收取租金，此有98年8月5
日、99年2月2日、100年9月29日、101年1月16日、101年8
月6日、102年2月5日、102年5月31日現金支出傳票可為憑
，並有原證一號租賃契約書可為證。依上揭證據資料均可
明證系爭房地之買賣契約確實成立並生效，系爭房地確為
原告公司所有，被告以兩造是成立讓與擔保之法律關係等
語置辯，實不足採信。
2.被告張清軒自民國98年3月間起即與原告公司達成租賃系
爭房屋之合意，原告公司亦按月收取租金，迄103年7月1
日被告張清軒再與原告公司簽訂租賃契約，約定租賃期間
自103年7月1日起至103年9月30日止，租金每月五千元，
亦有原證1號租賃契約書可為憑，由此可明證系爭房地確
為原告所有，否則被告豈有多年來一直支付租金，更於
103年7月與原告公司簽訂書面租賃契約之可能？足證被
告所辯純係臨訟推諉之詞，不足採信。又，租賃期限屆至
前，原告公司曾於103年9月18日以台南永康鹽行郵局第
176號存證信函通知被告張清軒於租賃契約到期後不再續
約，此亦有原證二號存證信函可為憑。故兩造間租賃關係
於所約定之租賃期間屆滿後即已消滅，被告張清軒即無繼
續占有使用系爭房屋之權，惟被告張清軒竟拒不交還系爭
房屋，原告提起本件訴訟依民法第455條租賃物返還請求
權、民法第767條所有物返還請求權之規定請求被告張清
軒應交還系爭房屋，確屬有理由。
3.按「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即
日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉
或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得
向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙
方及連帶保證人丙方，決無異議。」租賃契約第六條定有
明文。被告張清軒於租期屆滿後，不依約定交還房屋，明
顯已違反租賃契約之約定，又被告張清軒於租期屆滿後即
無占有使用系爭房屋之權，被告繼續占有使用系爭房屋，
因此受有占有使用系爭房屋之利益，致原告不能使用收益
而受有相當於租金之損害，故原告爰併租賃契約第六條、
及民法第179條不當得利之規定，請求被告張清軒應自103
年10月1日起至交還房屋之日止，按月給付原告三萬元計
算之違約金。
（六）並聲明：
1.被告張清軒應自門牌號碼為台南市○○市○○街○○巷○○弄
○號房屋遷出，並將房屋騰空交還原告。
2.被告張清軒應自103年10月1日起，至返還房屋之日止，按
月給付原告三萬元。
3.原告願提供擔保，請准宣告假執行。
4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：
（一）民國96年間，被告因當時房貸銀行第一銀行催繳房貸，乃
向原告借貸278萬元，因之讓與擔保登記予原告以為債權
之保障。此情業經原告於103年12月17日庭訊中自認在案
。原告104年2月25日民事準備狀附原證4表示向第一銀行
代償被告之貸款0000000元，兩年期限內贖回則以每月1分
計息各等語，亦足佐證。準此，兩造於96年間就本件系爭
建物及基地之移轉登記，屬於讓與擔保契約之性質。在對
外關係，受讓人雖因登記取得所有權，但在內部關係，對
於讓與人，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍
內行使其權利。故依擔保權之內容而言，讓與人之占有供
擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有。
（二）按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，
而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有
權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認
其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清償
為目的，即不能只以債務人逾期未清償所負債務，債權人
即可取得取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協
議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避
修正前民法第873條第2項禁止之規定。債務人以所負之債
額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有
，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣
，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之
期間。縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力（最高法
院85年度台上字第2794號判決要旨參照）。在請求遷讓房
屋事件同此見解不少，此請參酌台灣高等法院100年度重
上字第341號判決、最高法院103年度台上字第1869號判決
。又原告前此表示被告應另行起訴方得主張，容有誤解。
（三）系爭建物及基地於民國84年11月23日買賣登記予被告之子
張惠傑（68/9/2生）其時張惠傑僅16歲在學中，顯無資力
購買，係被告借其名登記。是以原告才和被告協議向第一
銀行代償房貸以及讓與擔保契約，此有原告提出之前開證
物可資證明。再者，依原告104年2月25日民事準備狀附原
證5之買賣契約所示，房地價金共0000000元，遠低於房地
實際價值700萬元，依一般情理而論，兩造非屬真正買賣
而為讓與擔保契約。至於原告104年2月25日民事準備狀附
原證6之現金支出傳票上載「竹林街房租」每月5000元，
係被告向原告借貸278萬元之每月利息，原告或為回避利
息所得可能衍生之稅金，直接從股東紅利中扣除，以何名
義，係原告製作該傳票被告無權表示異見。
（四）系爭建物及基地自96年3月間因讓與擔保移轉登記予原告
，惟並未移轉占有予原告，由被告全家依原狀居住至今，
至103年6、7月間，原告以扣住被告之妻所有原告南協公
司之股份買賣價款相脅，要求被告簽訂租賃契約並扣住股
份買賣價款50萬元。此觀原告提出之租約，租期僅三個月
（103/7/1至103/9/30）每月租金伍仟元，押租金卻高達
伍拾萬元，顯違一般租賃之常情可知，況且，依最高法院
85年度台上字第2794號判決要旨不生所有權移轉之效力，
被告係所有權人何必租賃自己之所有物，足見原告所提出
之租賃契約，並非兩造本於租賃之真意所簽定，係雙方通
謀所為之虛偽意思表示，依法為無效（最高法院103年度
台上字第1869號判決參照）。原告訴請遷讓房地及數額明
顯過高每月3萬元之違約金應無理由。
（五）綜上事證觀之，原告之訴於法不合，應無理由，請准諭知
駁回其訴，以維權益。
（六）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
（一）原告起訴主張被告張清軒與原告於96年3月間，以原告交
付兩百餘萬元，將登記於訴外人張惠傑名下之系爭房屋所
有權移轉登記予原告，系爭房屋仍由被告繼續居住占用迄
今，而被告張清軒係訴外人張惠傑父親，系爭房屋為被告
張清軒借名登記於張惠傑名下，此為兩造不爭執事項，並
有原告提出系爭房屋之不動產登記謄本、異動索引紀錄等
文件為證，復有被告104年3月31日民事答辯狀自承系爭房
屋為被告張清軒借名登記於訴外人張惠傑名下，並提出系
爭建物及坐落基地登記謄本記載訴外人張惠傑為00年0月0
日出生，系爭房屋及基地登記於84年間張惠傑當時未成年
即其名下等內容可稽，本院審酌相關證據、兩造陳述，輔
以經驗和論理法則判斷，勘認上揭事實為真實。本件兩造
爭執點為：(1)兩造間就系爭房屋移轉所有權之原因行為
究為買回之買賣契約，抑或擔保借貸契約？(2)被告張清
軒就系爭房屋是否與原告間成立租賃契約？本院析論如下
：
（二）兩造間究為買回隻買賣契約，或為擔保借款契約？
1.按「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受
領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約
者，從其特約。原價金之利息，與買受人就標的物所得之
利益，視為互相抵銷」民法第379條定有明文。「民法第
三百八十條所謂約定之期限，係指買回權之存續期限而言
。即買回權僅得於約定之期限內行使之，一逾此項期限，
買回權即歸消」最高法院30年上字第606號著有判例可資
參照。是買回契約，為保留權利之特約，故出賣人欲保留
買回權利，須於為買賣契約時訂立特約，方得享有買回權
，而買回人倘逾約定買回期限買回權即歸消滅，無由再行
使買回權利。再按，依民法第379條立法理由記載「又買
回人於返還原價金外，仍須支付利息者，此項原價金之利
息，自應返還於買受人，然此應視為與買受人就標的物所
得之利益抵銷，以免彼此核算之不便，方合於實際情形。
故設民法第379條第3項以明示其旨」。換言之，買回人就
買受人支付之原買賣價金受有利息之利益，是買受人得向
買回人請求給付原價金之利息，僅為計算方便，民法第
379條第3項明定買回人所受原價金利息之利益，與買受人
就買賣標的物所得利益，得相互抵銷。
2.查，系爭房屋為被告張清軒借名登記於訴外人張惠傑名下
，被告張清軒為系爭房屋實際有權處分之所有人業如前述
，依原告提出南協電業工程股份有限公司(九十六年)二月
份工作報告議程紀錄，其中臨時動議內容記載「第一案：
有關代償張老闆(即被告張清軒)借款一案(一銀房貸)，以
下決議。決議：①過戶南協名下，96.03~98.02月止提供
張老闆等眷屬免費住宿。②兩年期限內贖回則以每月1分
計息。③98.03月起需支付房租。(竹林街)...」，依該臨
時動議內容記載原告出資予被告清償第一銀行房屋貸款，
並將系爭房屋所有權過戶原告名下，其內容雖有「代償張
老闆借款」、「回贖」等措詞，其後第①、②、③點分別
決議被告兩年內(96年3月至98年2月)可回贖，被告及眷屬
於該兩年間免費住宿系爭房屋，逾98年2月「回贖」期間
，自98年3月起被告仍占用系爭房屋則須繳納租金等整體
決議內容觀察，原告與被告間移轉系爭房屋所有權倘係為
擔保原告「代償被告一銀貸款」之借款，依經驗及論理法
則當事人如係借款，原告應當向被告收取利息，然兩造間
約定倘被告兩年內贖回系爭房屋則以每月1分計息，換言
之，倘無「贖回」被告無庸支付利息。而系爭房屋所有權
移轉予原告後，兩年內無償供被告居住使用，是原告公司
自96年3月至98年2月兩年期間對系爭房屋既無法使用收益
，就為被告「代償」之一銀貸款復有利息損失，是兩造約
定倘被告兩年內「贖回」系爭房屋，就原告「代償」款項
須以每月1分計息，該利息性質應係民法第379條第3款行
使買回權之買回人(即被告)返還原價金時支付之利息，又
因買受人(即原告)未就系爭房屋使用收益，就買賣標的物
無利益所得，雙方無由依民法第379條第3項規定視為互相
抵消，仍應由買回人(即被告)將所受原價金利息之利益返
還買受人(即原告)，故上述臨時動議第2點約定之利息係
被告行使買回權時應返還所受原價金利息之利益，並非因
借款而生之利息。
3.綜合上述，兩造間就「代償一銀貸款」之款項並無給付利
息之約定，被告兩年內贖回以月息1分計息之約定，實係
被告行使買回權時須返還原買賣價金利息之利益，並非借
款利息。佐以原告公司為營利事業法人，資金運用以追求
利潤為目的，並須對股東負責事業之盈虧，無由違反常理
以無息損害公司利益方式借款予被告。是依原告九十六年
二月份工作報告議程臨時動議第一案與決議內容整體觀察
，原告與被告間交付款項和移轉系爭房屋所有權之真意係
成立買回之買賣契約，而非擔保借款之所有權移轉登記。
（三）被告張清軒就系爭房屋是否與原告間成立租賃契約？
1.按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約」民法第421條第1項定有明文，
「使用租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使
用，他方支付租金，即生效力」最高法院33年上字第637
號判例可資參照。是當事人一方以物租與他方使用，他方
支付租金，即成立租賃契約。
2.依上揭論述，原告與被告間就系爭房屋成立買回之買賣契
約，是原告為系爭房屋所有權人。依原告公司九十六年二
月份工作報告議程臨時動議之第一案決議第3點記載被告
於「98.03月起需支付房租(竹林街)」，而此工作報告乃
被告張清軒親自參與會議，可認被告確實明瞭與原告間合
意，此有被告張清軒於出席人員處簽名可稽。復查，依原
告提出98年8月5日、99年2月2日、100年9月29日、101年1
月16日、101年8月6日、102年2月5日、102年5月31日之現
金支出傳票記載歷次原告公司自發予被告張清軒之股東紅
利內扣除被告居住之竹林街房屋(即系爭房屋)租金，傳票
並有被告張清軒或訴外人張惠傑(即被告兒子)簽收之簽名
，可認定自98年3月起原告與被告就系爭房屋有租賃關係
之合意，並依傳票內記載租金數額可認每月租金為五千元
，。是勘認原告以所有權人身分與被告達成每月租金五千
元將系爭房屋出租予被告之合意，兩造間成立系爭房屋之
租賃契約。
3.兩造間有系爭房屋租賃關係存在業如前述，原告提出與被
告書立租期自103年7月1日起至同年9月30日止租賃契約，
並依其中第六點記載「乙方於租期屆滿時，...如不即時
遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之
違約金至遷讓完了之日止...」，請求被告給付未依約即
時遷讓房屋之按照租金五倍違約金。核依兩造租約協定租
期至103年9月30日止，被告亦不否認迄今尚未遷讓交還系
爭房屋，是原告依租約第六點請求被告給付自租約屆滿時
起至遷讓交還房屋時止之違約金，循屬有據。惟系爭房屋
為84年7月31日完工，基地面積72.73平方公尺，建物三層
樓總面積為132.6平方公尺，亦非甚大，因此課稅現值僅
341900元，且被告係原屋主所有權移轉後繼續承租迄今，
此有原告提出「台南市政府稅務局104年度房屋稅繳款書
」、系爭房屋及座落基地之不動產登記謄本在卷可稽。就
被告未依期限遷讓返還系爭房屋，原告未表示受有何等損
害。故約定每月之違約金為租金之5倍，顯有過高情形，
爰依職權酌減為每月5000元而准許之。
（四）從而，原告與被告間就系爭房屋先成立買回之買賣關係，
嗣先由原告無償提供被告使用、及98年3月後出租予被告
占有使用，業如上述，而租約屆期後原告不願再續租，被
告已無權繼續占用系爭房屋。準此，原告依買賣、租賃契
約、物上請求權等法律關係請求被告張清軒將系爭房屋遷
讓返還原告，及被告應給付原告自103年10月1日起至返還
系爭房屋之日止，按月給付原告伍仟元之範圍內，為有理
由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
又本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被
告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分，依同法第389條第1
項第3款規定，應依職權宣告假執行；被告部分依職權諭
知預供擔保後，得免為假執行。
四、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟
費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明
文。經核本件訴訟費用額為3750元（即第一審裁判費3750元
），本院認應由被告負擔，爰依上開規定確定兩造應負擔之
訴訟費用如主文第四項所示。
五、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第
1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年6月10日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國104年6月10日
書記官任婉筠