宜蘭簡易庭107年度宜簡字第37號民事判決

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　107年度宜簡字第37號
原　　　告　 潘品菊
訴訟代理人　 褚恆炘
被　　　告　 黃永河
上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國107年10月
25日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前於民國105年9月21日向被告購買坐落
宜蘭縣○○市○○段○○○○○○○號土地、面積158平方公尺（
下稱系爭土地），買賣價金新臺幣（下同）6,786,800元。
然原告後發現被告所出售之系爭土地中，有20平方公尺屬於
道路用地，且早於90年以前即經宜蘭縣政府規劃完成，故原
告取得之系爭土地面積僅有138平方公尺，另分割出坐落宜
蘭縣○○市○○段○○○○○○○號土地、面積20方公尺。因被告
出售系爭土地予原告時，應確保所出售標的物權利之完整，
且被告於出售系爭土地時所簽立之不動產委託銷售標的現況
說明書，其中就記載有關是否禁建以及是否為政府公告徵收
等項目均勾選「否」顯有為虛偽不實陳述之情形，若原告知
悉所購買之土地中有20平方公尺為道路用地，絕無可能以6,
786,800元之高價購買，被告顯有債務不履行之損害賠償責
任，且所出售之物權利上亦有瑕疵，易應負瑕疵擔保責任無
疑。依系爭土地中屬於道路用地之部分為20平方公尺，以其
公告現值每平方公尺22,200元計算，原告共受有444,000元
之損害。為此，爰依民法第226條、227條、349條及353條之
規定，請求被告賠償等語。並聲明：（一）被告應給付原告
444,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假
執行。
二、被告則以：兩造係經訴外人宜興不動產有限公司仲介，於10
5年9月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），約
定由被告以6,786,800元買受被告所有未分割前之系爭土地
，作為興建房屋之基地。嗣因原告委託訴外人即代書 林際敏
申請系爭土地鑑界及指定建築線時，發現系爭土地未鄰排水
溝，兩造爰於105年10月5日再簽訂契約變更協議書，約定由
被告負責挖路及搭排施工，並應取得宜蘭農田水利會之排水
同意證明，其申請排水證明之規費19,835元先由被告支付，
俟建物使用執照核發後再由原告退還被告，簽約金67萬元由
林際敏無息保管至排水證明核發為止。前開鑑界、搭排施工
費用及排水證明申請，雖依約係以被告名義提出或支付，事
實上俱係由原告指定雙方委任之代書辦理，被告就系爭土地
是否有未鄰排水溝，或其部分屬計畫道路用地請，均不知悉
。而被告履行契約變更協議書所約定事項後，再由林際敏向
宜蘭地政事務所申辦系爭土地所有權移轉登記，而於105年
12月16日完成登記為原告指定之訴外人即褚恆炘所有。迨10
6年11月8日始因分割而增加同段1336-5地號土地，足見其分
割之發生日期係在所有權移轉登記後一年之後，自與被告無
涉。且細繹原告提出原告提出之宜蘭縣政府90年6月8日九十
府工字第○六三七一函暨所附宜蘭縣各鄉鎮市○○○○鄉道
公路計畫寬度一覽表，亦無法看出系爭土地中有20平方公尺
屬於道路用地，是原告僅以該函文主張被告明知上情，於簽
訂系爭土地買賣買賣契約時有虛偽不實陳述，自無足採等語
，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔
保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於105年9月21日買受被告所有之系爭土地，約定
買賣總價金為6,786,800元，並簽訂系爭契約書，嗣因系爭
土地中有20平方公尺之面積為道路用地，遂於106年11月8日
自系爭土地分割出同段1366-5地號土地（面積20平方公尺）
之事實，業據提出不動產買賣契約書、不動產委託銷售標的
現況說明書、土地登記謄本等件為證（見本院卷第7至10頁
、第17至20頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有
前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因
重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未
保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，
不在此限；民法第354、355條分別定有明文。因此，前揭法
條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質
不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序
，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值
，最後為通常效用或價值。是買受人受領買賣標的物後，主
張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由
買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實
後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。原告主張系爭
土地有不符契約本旨之瑕疵存在，為被告所否認，故本件應
先由原告就系爭土地存在「瑕疵」之事實，負舉證責任。
五、經查：
（一）被告於不動產委託銷售標的現況說明書上「是否禁建、限
建或糾紛之情事？」、「土地是否有被公告徵收？」之欄
位均勾選「否」（見本院卷第10頁）。又系爭土地毗鄰道
路即鄉道宜18線計畫寬度15公尺等情，亦有宜蘭縣政府回
函（見本院卷第110頁）附卷可稽。另據證人 張文儒 及胡
博理到庭則分別證稱：「（問：宜蘭縣○○市○○段○○○○
○○○○○○○○○號土地是否坐落在宜18線鄉道上？）是。」等
語（見本院卷第138頁反面）；「因為原來未分割前的宜
蘭縣○○市○○段○○○○○○號土地其中有一部分為道路計畫
用地，在申請建築執照後到取得使用執照前都可以去完成
地籍分割。因為1336-5地號土地全部都屬於道路計畫用地
所以才將該部分獨立分割為一筆地號。建築線就是1336-4
及1336-5之分界線，當初是按照建築線去分割出1336-5地
號土地。因為建築線大部分都是用道路計畫的寬度去做測
量，例外狀況為現有道路狀況比計畫道路寬度更寬才會以
現有道路邊線做為指定建築線。」等語（見本院卷第139
頁反面至第140頁）。
（二）相互勾稽上述證據資料可知，系爭土地雖因面臨計畫道路
寬度而有退縮建築線之問題，然系爭土地除其中面積為20
平方公尺之土地因屬計畫道路經分割為同段1336-5地號外
，其餘土地面積仍可申請建築執照，並無禁建或限建之情
事。又系爭土地於分割前雖因面臨計畫道路寬度而有退縮
建築線之問題，惟就退縮部分政府是否徵收，尚在未定之
天，自難認系爭土地業經政府公告徵收，從而，當無足認
被告於不動產委託銷售標的現況說明書上所勾選之內容，
有何虛偽不實陳述之情形。況計畫道路部分之面積，亦可
因政府徵收而獲得補償，再依一般交易常情，房屋面積之
馬路愈寬廣，該地段之價值愈高，系爭土地所鄰之道路倘
日後拓寬，則系爭土地之價值將提高當屬無疑，是系爭土
地實際可為建築基地之面積雖有減少，但無滅失或減少其
價值之瑕疵，再者原告所欲買受者為建築用地，系爭土地
既依法仍可申請建築使用，並無滅失或減少其興建房屋通
常效用之瑕疵；從而系爭土地因計畫道路之拓寬致面積有
減少，亦無所謂滅失或減少契約預定效用瑕疵之可言，此
外原告無法舉證以實其說，其主張系爭土地具有瑕疵，尚
非可採。
（三）至原告雖另要求將自系爭土地所分割出之同段1336-5地號
土地（面積20平方公尺）送鑑價，以判定其得主張被告減
少價金之金額為若干乙節，然本院審酌系爭土地既無瑕疵
存在，自無另送鑑價之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張其購買系爭土地具有瑕疵，被告應負瑕
疵擔保責任云云，既無可採。從而，原告據以請求減少價金
，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲
請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年11月21日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月21日
書記官吳昕儒