裁判字號：臺灣高雄地方法院98年重訴字第82號民事判決
裁判日期：民國98年06月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決98年度重訴字第82號原告乙○○被告賢運交通事業有限公司兼法定代理人甲○○當事人間請求返還房屋等事件，本院民國98年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○號土地騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣貳萬參仟陸佰元，及自民國九十七年十二月十二日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十七年九月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬壹仟捌佰元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告二人於民國93年9月16日共同向原告承租原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），約定每月租金新台幣（下同）11,800元，租賃期間自93年12月1日起至98年12月1日止（下稱系爭租賃契約）。詎被告自96年12月起即經常有未按約定日期給付租金經原告多次催告始遲延給付之情形，且自97年5月1日起即未依約於每月之約定日期給付租金，至同年8月止已達4個月，原告乃於同年8月6日以存證信函催告被告於函到7日內給付積欠之4個月租金，否則將終止系爭租賃契約，詎被告竟置之不理，原告乃依民法第440條之規定，於同年8月14日、8月20日以存證信函通知被告終止系爭租賃契約。被告自97年
5月1日起至原告終止系爭租賃契約之日止，共計積欠4個月之租金，扣除押金23,600元後，仍積欠23,600元未給付；另被告於系爭租賃契約合法終止後仍繼續無權占用系爭土地，而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得請求被告返還以兩造約定之每月11,800元租金計算之不當得利之利益。爰依系爭租賃契約及民法第179條之規定之法律關係提起本訴等語。並聲明：（一）被告應將系爭土地上之地上物騰空，並將系爭土地返還原告。（二）被告應給付原告23,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息。（三）被告應自97年9月1日起至遷讓系爭土地之日止，按月給付原告11,800元。
三、被告未於言詞辯論期日到庭，於以前之辯論期日則以：其曾於97年2月間轉帳3萬元予原告，用以支付97年2、3、4月份之租金，復於97年4月間轉帳3萬元予原告，用以給付97年5、6、7之租金，惟原告表示未收到上開6萬元，始發生本件爭執，其既無積欠租金之情事，原告終止租約即不合法等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執及爭執事項：
（一）不爭執事項：
１、被告二人於93年9月16日共同向原告承租原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○號土地做為車輛停放使用，約定每月租金11,800元，租賃期間自93年12月1日起至98年12月1日止，被告應於每月1日給付租金；系爭土地目前仍在被告占有使用中。並有租賃契約在卷可稽（卷第6、32頁以下）。
２、被告於租賃期間之前3年，係以1年開立12張支票之方式按月給付租金，惟自96年12月1日起則改為以匯款之方式給付租金。
３、原告於97年8月6日以存證信函催告被告於函到7日內給付積欠之4個月租金，並經被告於同日（8月6日）收受；因原告認為被告經催告後仍未按期給付，其並未收到上開積欠之租金，即於97年8月14日以存證信函通知被告終止租約及於97年8月20日以存證信函要求被告遷出，經被告分別於97年8月14日、8月20日收受。並有存證信函及郵局之掛號信件回執各3份在卷可稽（卷第8、34頁以下）。
（二）爭執事項：
１、原告終止系爭租賃契約並請求返還土地是否有據？
２、被告如係為權占有系爭土地時，原告得請求被告返還之不當得利金額應為多少？
五、得心證之理由：
（一）原告終止系爭租賃契約並請求返還土地是否有據？
１、按，「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第455條前段定有明文。兩造之系爭租賃契約第15條亦約定：於租賃期間屆滿後，或有終止租賃契約之情形時，乙方（即被告）應即交還租賃物與甲方（即原告）。
２、次按，「承租人應依約定日期支付租金」；「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第439條前段及第440條第1、2項亦有明文。經查：
⑴原告主張被告自96年12月起即經常有未按按約定日期給付
租金經原告多次催告始遲延給付之情形，且自97年5月1日起即未依約於每月之約定日期給付租金，至同年8月止已達4個月之情形，業據原告提出其提供被告匯款給付租金使用之彰化銀行高雄分行000000000000號帳戶存褶之存提款往來明細資料為證（卷第46-49、66頁），依上開帳戶存褶之存提款往來明細資料所示，確無被告於上開期間每月匯入11,800元租金之紀錄。
⑵被告雖以：其曾於97年2月間轉帳3萬元予原告，用以支
付97年2、3、4月份之租金，復於97年4月間轉帳3萬元予原告，用以給付97年5、6、7之租金云云置辯，並提出訴外人 吳振光 之玉山銀行小港分行的存摺影本轉帳資料為證（卷第53-54頁），惟為原告所否認，並辯稱：其確實都沒有收到這2筆錢，上開2筆轉帳資料的後面，並未顯示匯款之入帳對象係原告提供被告匯款給付租金使用之上開彰化銀行高雄分行帳戶之帳號資料；且其本人曾親自找過被告很多次了，被告均不付款；另自97年9月迄至本件辯論期日之98年5月21日止之9個月租金，被告也都沒有給付等語。原告既否認有收受上開租金之事實，被告自應舉出其確實有交付租金之證據以實其說。惟經審酌：①被告提出之訴外人吳振光玉山銀行小港分行的存摺影本之上開2筆3萬元之轉帳資料的後面，並未顯示上開匯款之入帳對象，確實係原告供被告匯款給付租金使用之彰化銀行高雄分行000000000000號帳戶之帳號號碼資料。②上開匯款之金額均是3萬元，與兩造約定之租金為每月11,800元，如以3個月計算，租金應共為35,400元之數額亦不符。自不足以認定被告上開匯款之對象確實係原告，而不足以認定原告已收受上開租金。
⑶故被告上開所辯，即不足採信；而原告主張被告自97年5
月1日起至同年8月止，共計積欠4個月之租金，扣除押金23,600元後，仍積欠23,600元之租金未給付等之上開事實，堪認屬實。
３、依上開民法第440條第1、2項之規定，被告積欠之租金既已達2期以上，原告自得催告被告給付租金，並於被告經催告後仍未按期給付租金後，終止系爭租賃契約。故原告以上開不爭執事項所示之3份存證信函終止系爭租賃契約，自屬合法，而已生合法終止系爭租賃契約之效力。
４、系爭租賃契約既經原告合法終止，則被告占有系爭土地即無合法之權利，而為無權占有。原告自得依民法第455條前段及系爭租賃契約之法律關係，請求被告將系爭土地上之地上物騰空，並將系爭土地返還原告。
（二）被告如為無權占有系爭土地時，原告得請求被告返還之不當得利金額應為多少？
１、按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179條前段定有明文。又「無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念。」，有最高法院61年度台上字第1695號判例可資參照。「土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定」，亦有最高法院88年度台上字第3331判決可參。被告既無合法之權源而占有系爭土地，則其受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，即甚明確，故原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，即屬有據。
２、查系爭土地兩造所約定之每月租金為11,800元，且係位於高雄市小港區，附近之工商業尚稱繁榮，交通亦稱便利，有系爭土地之現場照片在卷可參（卷第41-42頁），故原告請求按兩造所約定之每月租金11,800元計算不當得利金額，並依此標準請求被告按月給付11,800元之不當得利金額，即屬相當及公允，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭租賃契約及民法第179條規定之法律關係，請求被告應將系爭土地上之地上物騰空，並將系爭土地返還原告；給付積欠之23,600元租金，及自起訴狀繕本送達翌日之97年12月12日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息；並自97年9月1日起至遷讓系爭土地之日止，按月給付原告11,800元之不當得利金額，為有理由，應予准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年6月8日
民事第四庭法官郭文通正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年6月8日
書記官卓榮杰