臺灣臺北地方法院民事判決 98年度北簡字第33046號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 靜園大廈管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 官朝永 律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於
民國99年4月13日辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告所屬高林國際商務法律事務所於92年10
月向訴外人即區分所有權人丁○○承租，進入靜園大廈（下
稱系爭大廈）住用以還，由於經管財務之秘書不諳法令，每
月繳付新臺幣（下同）7,000元，其中溢繳3,000元，至97年
7月份止，58個月之間溢繳174,000元（3,000元×58月=174,
000），經原告於97年7月10日發函被告請求依照立足點公平
原則繳費，並請退還不當得利部分，或折算抵銷往後每月應
繳之管理費（依原告計算可抵繳至101年2月15日(174,000
元÷4,000=43.5月)）。依公寓大廈管理條例第10條第2項規
定；有關共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護…費
用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分
比例分擔之，是收費標準依法係按區分所有權人共有部分之
應有部分（即權狀面積），依坪數繳付管理費，而非依照行
業別，實施差別收費，始稱適法。詎被告對所有住戶，每月
均按4,000元收費，惟獨對原告以原告為公司行號為由，每
月依7,000元計費，然原告行業並非「公司行號」，經原告
告知後，詎被告於98年1月19日召開98年度第1次區分所有權
人會議，決議追認88年5月28日第18屆委員會第2次常務委員
會非法之決議，在在與中央法規標準法第18條法旨牴觸，並
與最高法院92年度臺簡上字第3號民事判決意旨有違，原告
分別於98年7月13日及98年7月15日以(98)富法字第17、18
號函函知被告，被告人員拒絕溝通，甚至向區分所有權人即
房東丁○○非法追索每月7,000元計之管理費。被告於98年1
月19日召開靜園大廈98年度第一次區分所有權人會議，決議
追認88年5月28日委員會紀錄之效力殊非有效，此因管理委
員會就共用部分或約定共用部分之管理維護費用，並無決議
之權限，顯見被告逾越職權於88年5月28日召開第18屆第2次
常務委員會討論第四項，決議有關原告管理費事涉公司行號
使用7,000元等語，因無決議之權限，即逾越權限之無權處
分，自始即無效力可言。上開決議，既屬自始無效，又何來
「追認」之效力？原告為杜絕爭議，函內政部營建署請求函
釋有關公寓大廈區分所有權人或住戶繳納修繕、管理、維護
等管理費用基準疑義，據該署於98年8月6日以營署建管字第
0980047004號書函亦闡釋有關公寓大廈管理費之收取及計算
方式應依公寓大廈管理條例第10條第2項規定等語，並聲明
：確認被告於98年1月19日召開98年度第一次區分所有權人
會議討論事項「（二）1.」通過所謂「本屆區分所有權人會
議追認本大廈88年5月28日舉行之委員會紀錄效力，即管委
會管理費每月收取標準公司行號為7,000元整，一般住戶為
4,000元整」之決議於超過4,000元之部分無效。確認被告對
原告有關「共用部分」、「約定共用部分」之修繕、管理、
維護費用請求權，除由區分所有權人「按其共有之應有部分
比例分擔」之外，其他收取及計算管理費之基準科目請求權
之債權不存在。
二、被告辯稱：
（一）本件原告得否提起本件確認區分所有權人會議無效之訴，
非無可疑，其法律之依據為何。
（二）依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第19條規定可知
公寓大廈之公共基金專屬於區分所有權人，原告為區分所
有權人丁○○之房客，對於每月應繳納7,000元公共基金
應為租賃契約之重要條件，其法律關係存在於原告與丁○
○之間，原告於承租之初不能諉為不知，準此，原告有無
提起本件確認區分所有權人會議無效之法律上利益，亦非
無可疑。又原告既然主張管理委員會之決議自始無效，即
屬自始全部無效，卻又主張98年1月19日所召開之區分所
有權人會議未超過4,000元之部分有效，而起訴確認超過
之部分無效，殊不知原告提起確認區分所有權人會議之決
議部份有效部分無效之法律依據為何？
（三）本件無論是88年5月28日管理委員會之決議或98年1月19日
之區分所有人權會議之決議均難謂有違反強制或禁止之規
定，或有背於公共秩序或善良風俗而為當然自始無效。又
原告以最高法院92年臺簡上自第3號判決主張約定共用部
分之管理、維護費用，屬於區分所有權人會議之權限，管
理委員會就共用部分或約定共用部分之管理維護費用，並
無決議之權限，固非無見。惟區分所有權人會議固為公寓
大廈之最高意思及權利機關，然區分所有人權會議並非常
設機關，因此公寓大廈之大小事務均需委由管理委員會來
處理，苟管理委員會逾越法定或規約所授予之權限，乃屬
無權代理。被告管理委員會雖逾越法定權限於88年5月28
日靜園大廈管理委員會第二次常務委員會議決議將當時每
月管理費向上分別調整1,000元，即一般住戶由每月3,000
元提高為4,000元，公司行號由每月6,000元提高為7,000
元，全體區分所有權人長期以來均無異議，而如數繳付。
區分所有權人丁○○長期以來亦按上開會議決議繳納，迨
原告提出不同意見，靜園大廈區分所有權人會議乃於98年
1月19日決議追認於88年5月28日舉行之委員會紀錄效力，
即管委會管理費每月收費標準：公司行號收費標準為7,00
0元，一般住戶為4,000元，並說明該項所稱公司行號，係
指雇用工作人員有營業上訪客往來，因而增加本大廈服務
櫃台之工作量及電梯耗電量者而言，如貿易公司、律師事
務所等情，使被告依效力未定之88年5月28日靜園大廈管
理委員會第二次常務委員會議決議所為之法律行為因區分
所有權人會議本人之追認而自始有效本件原告指稱被告逾
越職權於88年5月28日召開第18屆第2次常務委員會所為之
決議為自始無效云云，顯與民法第170條、第115條及經濟
部55年12月3日經商字第28344號解釋有違，而無理由。
（四）又有關規定以共有之應有部分比例分擔係以區分所有權人
會議或規約無另外之約定為前提，本件維修、管理等費用
，在88年5月28日靜園大廈管理委員會第2次常務委員會議
決議調整管理費收費標準前，即按公司行號6,000元，一
般住戶3,000元收取。上開委員會議決議將當時每月管理
費向上分別調整1,000元，即一般住戶提高為4,000元，公
司行號提高為7,000元，嗣經靜園大廈98年1月19日區分所
有權人會議決議追認而自始有效，既有此特別約定，自應
依照區分所有權人會議之約定，而非以共有之應有部分比
例分擔。且該約定自原告92年10月向 鄭鍾源 承租前即已存
在，並為原告所知悉。
（五）系爭維修、管理等費用係以公司行號或一般住戶為分類標
準，區分不同之使用方式而有不同之收費標準，目的在於
因公司行號等係以營業為目的而使用該大廈，考量其進出
人數較多及出入對象不特定等因素，其使用公共領域之頻
率和使用公共資源之強度均遠逾於一般住戶，故收取較多
之維修管理費用，並無不合理之處。所謂行號一詞並非法
律用語，其意義係公司以外之獨資或合夥事業。律師事務
所為獨資或合夥事業，需加入當地之律師公會且向稅捐單
位聲請稅籍編號，業務所得應依法納稅，即符合區分所有
權人會議所欲區別「一般住戶」以外之對象，其使用公共
領域之頻率和使用公共資源之強度均遠高於一般住戶，自
應依其性質判斷是否收取與一般住戶不同之維修、管理等
費用，實不應拘泥於該「用語」。再被告業於靜園大廈98
年1月19日區分所有權人會議決議明文包含律師事務所在
案。況靜園大廈之區分所有權人，長期以來除9樓D戶丁○
○依上開決議按月繳交7,000元之管理費外，其他2樓A戶
及3樓A戶亦均依上開決議按月繳交7,000元之管理費，並
無違公平法則。
（六）聲明：原告之訴駁回。
三、查，靜園大廈管理委員會於88年5月28日召開第2次常務委員
會議，決議調整管理費收費標準為公司行號每月管理費自
6,000元調漲為7,000元，一般住戶每月管理費自3,000元調
整為4,000元。而門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○號9樓9D房
屋（下稱系爭房屋）為丁○○所有，其為系爭大廈區分所有
權人之一，原告自92年10月起向丁○○承租系爭房屋開設高
林國際商務法律事務所，因租賃契約約定由原告負擔房屋之
管理費，原告即自承租起按月繳納7,000元管理費予被告。
嗣原告以其非公司行號為由要求按每月4,000元計算並繳納
管理費，為被告所拒。嗣後被告於98年1月19日召開98年度
第1次區分所有權人會議，決議追認上開88年5月28日舉行管
理委員會有關調整管理費每月收取標準，公司行為號為7,00
0元；一般住戶為4,000元。並決議上開所稱公司行為，係指
僱用工作人員、有營業上訪客往來，因而增加系爭大廈服務
櫃台之工作量及電梯耗電量者而言，如貿易公司、律師事務
所等情，為兩造所不爭執，且有原告所提出之靜園大廈管理
委員會第18屆第2次常務委員會會議記錄、靜園大廈98年度
第1次區分所有權人會議紀錄等件影本為證，自足信為實在
。
四、原告主張88年5月28日之第18屆委員會第2次常務委員會係非
法決議，被告於98年1月19日召開98年度第1次區分所有權人
會議，決議追認上開有關調整管理費之非法決議，該區分所
有權人會議之決議係屬無效等語，被告則以前開情詞置辯。
經查：
（一）按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物
內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質
係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生
一定私法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相
互權利義務關係而召開之總會決議相當。公寓大廈管理條
例第31條就有關區分所有權人會議之召集程序、決議方法
及決議內容違反法令章程之效果並未明文規定，參酌公寓
大廈管理條例第1條第2項「本條例未規定者，適用其他法
令之規定」之規定，而「總會之召集程序或決議方法，違
反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷
其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表
示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者
，無效」，為民法第56條所明定，是有關公寓大廈管理條
例第31條區分所有權人會議召集程序、決議方法及決議內
容違反法令章程之效果自得類推適用民法第56條規定。
（二）查，系爭大廈於98年1月19日舉行區分所有權人會議，會
中決議就被告於88年5月28日舉行之第18屆第2次管理委員
會常會會議調整管理費每月收取標準，公司行為號為7,00
0元；一般住戶為4,000元。並決議上開所稱公司行為，係
指僱用工作人員、有營業上訪客往來，因而增加系爭大廈
服務櫃台之工作量及電梯耗電量者而言，如貿易公司、律
師事務所等情，已如前述。而本件經訊問證人丁○○到庭
證稱：系爭房屋自92年8、9月間起出租予原告，自84年至
92年係係租給 詹順貴 律師，當時管理費繳多少錢伊不知道
，因為在租約中約定由承租戶繳納，伊不記得系爭公寓大
廈在開會時有無通知伊開會，伊收到通知只有兩次，其中
一次是去年98年1、2月的會議有通知，伊沒有參加。伊係
於98年7、8月間遭被告通知未繳管理費那時知道1個月的
管理費是7,000元等語。另證人即曾擔任管理委員之戊○
○○證稱：伊曾在系爭大廈管理委員會擔任管理委員。88
年調漲費用是住戶大會討論的，住戶大會有作成調漲的決
議，決議是調漲1,000元，但空戶半價，請管委會按照決
議執行。管委會及區分所有權人會議在開完會後，每次開
會的結果都會通知住戶，決議提高管理費之後，沒有住戶
拒絕按照管委會的協議繳納管理費。98年為了本案（指原
告質疑管理費之事）召開區分所有權人會議，會議記錄每
次都有公布在大樓牆上，每戶都有給會議紀錄等語。本院
參酌上情及前開證人丁○○、戊○○○之證言，堪認98年
1月19日所召開之區所有權人會議其召集程序及決議方法
，並無違反法令章程之情事。
（三）又按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由
各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔
其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，
由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付
或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修
繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議
或規約另有規定者，從其規定」，公寓大廈管理條例第10
條第1、2項定有明文。再有關公寓大廈共用部分之使用、
管理本應尊重全體住戶之意見，則其管理費或其他擔負，
亦應依區分所有權人間之決議為標準，此為私法自治之基
本原則。且參酌有關管理費之收取，依前開公寓大廈管理
條例第10條第2項規定得以區分所有權人會議定之，則區
分所有權人會議自有權在決議訂定有關管理費收取標準及
其標準之認定方式。本件系爭大廈於98年1月19日所決議
有關追認88年5月28日第18屆管理委員會有關調整管理費
每月收取標準，公司行為號為7,000元；一般住戶為4,000
元之決議，辜不論上開88年5月28日管理委員會所為決議
是否合法，單論系爭大廈之區分所有權人會議已經決議有
關管理費之收取一般住戶為4,000元，公司行號為7,000元
部分，並決議有關上開所指公司行號之內涵，此既經區分
所有權人會議通過，依上開規定及說明，除非有違反法令
情形外，即屬合法有效。而上開所收取之管理費係系爭大
廈為共用部分或約定共用部分之修繕、管理、維護，而由
管理委員會執行所需之費用，依公寓大廈管理條例第10條
第2項即屬區分所有權人會議另有訂定，自應依其規定辦
理，尚難逕以系爭大廈之區分所有權人會議98年1月19日
所為決議未依區分所有權人共有之應有部分比例分計算並
收取管理費，即認此決議違反法令而為無效。
（四）復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上
利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有
明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之
存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀
態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而
言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，
即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字
第1240號判例參照）。本件系爭大廈於98年1月19日之區
分所有權人會議決議既屬合法有效，則被告即得依該會議
之決議結果執行，而系爭房屋為丁○○所有，原告係向丁
○○承租系爭房屋，依上開決議，丁○○即有依98年1月
19日決議繳納管理費之義務。丁○○雖與原告於租約中約
定其管理費由原告負擔，而原告前自92年至97年8月間亦
依其與丁○○間之租約約定，將每月管理費7,000元繳付
被告，然此係屬第三人清償之情形，被告收取原告所繳之
管理費於法並無不合。惟依債權相對性原則，對被告言，
有繳納管理費義務者仍為丁○○，被告亦僅得對丁○○收
取管理費。是依上所述，原告對被告既無給付管理費之義
務，被告亦無權逕對原告請求給付管理費，是被告對原告
本無管理費之債權。而本件經本院詢及被告有關管理費繳
納義務人，被告亦陳稱係丁○○（本院98年12月9日言詞
辯論筆錄參照）。顯見被告對原告主張有關被告對原告並
無管理費之請求權亦無爭執，則其間就此部分並無上開所
指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地
位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決
將之除去之情形可言。原告應無提起所為聲明第2項「確
認被告對原告有關共用部分、約定共用部分之修繕、管理
、維護費用請求權，除由區分所有權人按其共有之應有部
分比例分擔之外，其他收取及計算管理費之基準科目請求
權之債權不存在」之必要，則原告提起此部分確認之訴，
難認有即受確認判決之法律上利益。
五、綜上所述，本件系爭大廈98年1月19日所為有關調整管理費
決議部分，依其情形尚難認有何違反法令情形而無效，其應
屬合法有效之決議，原告請求確認98年1月19日召開98年度
第一次區分所有權人會議討論事項「（二）1.」通過所謂「
本屆區分所有權人會議追認本大廈88年5月28日舉行之委員
會紀錄效力，即管委會管理費每月收取標準公司行號為7,00
0元整，一般住戶為4,000元整」之決議於超過4,000元之部
分無效，為無理由。又有關原告請求確認被告對原告有關共
用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用請求權，除
由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之外，其他收
取及計算管理費之基準科目請求權之債權不存在部分，因無
即受確認判決之法律上利益或保護之必要，亦非法之所許，
應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年5月4日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年5月4日
書記官陳惠娟