裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第216號民事判決
裁判日期：民國92年03月13日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第二一六號
上訴人丙○○訴訟代理人 鍾開榮 律師
甲○○○○○○訴訟代理人 李文娟 律師
許進德 律師被上訴人乙○○住台北市○○○路○號六樓之二訴訟代理人 任兵 律師複代理人 孫冬生 律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年二月五日本院台北簡易庭九十年度北簡字第一五八八六號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、按出租人應擔保第三人就租賃之標的物對於承租人不得主張任何權利（準用民法三四九條），因而於租賃關係存續中，承租人因第三人就租賃物主張權利，致對於租賃物之全部不能為約定之使用收益者，得請求出租人為之除去第三人之主張；如不能時，承租人得依關於債務不履行之規定行使權利（準用民法三五三條）。為學者及實務之通說見解。
二、次按，民法第三百四十九條明定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。而該條之立法精神係出賣人之義務，在擔保無第三人就買賣之標的物，對於買受人主張任何權益。若有，則出賣人應負除去之義務，所謂追奪擔保是也。故買受人基於買賣關係取得標的物後，設遇有第三人對於買受人主張標的物上之任何權利時，應由出賣人負其責任，以保護買受人之利益。是故，本件出租人自應擔保無第三人就租賃標的物主張任何權利，若有，則出租人亦應負除去之義務。
三、再按，租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定亦準用之。故出租人應擔保第三人就租賃之標的物對於承租人不得主張任何權利。民法第三百四十七條準用同法第三百四十九條定有明文。如出租人不履行第三百四十八條至三百五十一條所定之義務，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。所謂依債務不履行之規定行使其權利，須視權利瑕疵之內容如何而定。如權利受第三人權利限制時，則屬給付不完全，承租人自得請求出租人設法除去該限制，或不請求除去該限制而拒付相當之租金或解除契約而請求損害賠償。經查：
（一）本件被上訴人既無法提出其為系爭廠房之所有權人，然被上訴人既主張其係以自己名義將廠房出租與上訴人，本件租賃契約既於當事人兩造間成立，而 紀董金杏 又主張系爭房屋係其所有，並提出相關文件資料，被上訴人卻無法排除第三人對系爭房地權利主張。
（二）又依據「一物一權」主義，房屋與其所坐落之土地係屬兩個不同之不動產。而依據兩造所簽訂廠房房屋租賃契約書第一條約定，租賃之標的物僅包括坐落於台中縣○○鄉○○路○○○號之廠房房屋，而未包括前開廠房房屋所坐落之土地。倘上訴人未得土地所有權人之同意，逕行利用系爭土地上之廠房，土地所有權人仍得主張其係為無權使用，而向其主張權利。
（三）而本件被上訴人請求之租金之期間係自八十九年十一月二十日算至九十年七月二十日期間，惟上訴人於上開期間使用系爭土地及房屋，係因紀董金杏依被證四號租賃契約書所提供之給付，並非源自於被上訴人乙○○之給付，則上訴人所使用之系爭房地係所有權人紀董金杏所提供，被上訴人自無權向上訴人請求給付租金。
（四）況依被上訴人所提之租賃契約書，被上訴人於簽約時亦承諾乙方（即上訴人）承租若土地有任何糾紛與乙方（即被上訴人）無關，換言之，被上訴人就系爭租賃標的之土地若有任何糾葛，理應負理清糾紛，否則被上訴人自應負債務不履行之責任。
（五）又系爭廠房係坐落於台中縣○○鄉○○○段一○七之一地號之土地上，而系爭土地及房屋所有權人為甲○○○○○○，此有土地登記簿謄本及參加人所提土地所有權狀在卷可稽，另亦有房屋稅單可稽。而參加人於兩造定期租賃契約期間提出系爭土地所有權狀及相關文件，要求上訴人履行無權占有及損害賠償之法律責任，經上訴人委請律師發函與被上訴人及參加人希望渠等先行協商出所有權人為何人，但因被上訴人遲未回覆，迫使上訴人不得已遂於八十九年八月二十五日與參加人另行簽立系爭土地及廠房租賃契約書等情，業據上訴人提出律師影本、其與參加人間之租賃契約書影本等件在卷可稽。故本件被上訴人所出租廠房，殊不論其真正所有權人係何人，但其既非為廠房所落所坐落之所有權人，致承租人所租用之廠房無正當權源使用系爭土地，而遭土地所有權人其主張權利，被上訴人既無法解決或除去房地所有人紀董金杏之主張，而妨礙上訴人為使用系爭房地之權利，並造成上訴人受參加人訴追使用系爭房地之不當得利及損害賠償情事，使上訴人提供之房地衍生一屋繳二次租金之權利瑕疵，上訴人自得拒付相當之租金。
（六）綜上所述，上訴人抗辯系爭租賃物因其所坐落之房地所權人向其主張權利，
故其就租賃物之使用受第三人權利之限制，存有權利之瑕疵，在被上訴人未排除前開權利瑕疵前，自得拒付相當之租金。又上開完全相同土地及時間簽立之租賃契約，亦經鈞院九十一年簡上字第四二九號判決在案可稽。
四、查本件系爭坐落台中縣○○鄉○○○段一○七之一地號土地及其上門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○○號房屋，被上訴人乙○○亦自認其非所有權人。至被上訴人主張其經所有權人台灣巨人運動器具有限公司授權委託，亦未提出具體之所有權證明及授權書以實其說。至被上訴人嗣後所提出之證明書係本件訴訟繫屬後臨訟所為，顯不符事實。況依參加人所提之被上訴人乙○○所寄存證信函及該函所附 紀昭平 之切結書，均明顯說明被上訴人係主張其自始受紀昭平委託，為紀昭平出租房地所為之行為，更足以論證，被上訴人就系爭房地究係何人有權利收取租金之糾葛，前後主張矛盾，且無法排除第三人主張房地所有權及收取租金權利之糾葛。
五、次查，被上訴人於承租系爭房地時，一再保證系爭房地為產權清楚之合法廠房，若有任何糾葛，並應負責理清。上訴人遂於八十六年三月十一日代表上楨實業有限公司出面簽約承租系爭房屋，並自八十六年三月起依約履行給付租金。
六、迨至八十九年一月及五月間，上訴人竟接悉案外人紀董金杏委託律師發函主張伊為系爭房地之所有權人，並主張上訴人應負無權占用及損害賠償之責任，就此亦有律師函可稽。雖經上訴人及上楨實業有限公司分別委託 張績寶 律師函請被上訴人協商系爭房地有關租賃及租金解決之情事，另有律師函三份可稽，惟被上訴人不僅無法提出合法權源之依據，亦拒不處理解決爭議，而第三人紀董金杏卻提出系爭土地所有權狀及相關文件，一再逼迫上訴人上訴人履行無權占有及損害賠償之法律責任，上訴人不得已，遂祇得另行於八十九年八月二十五日以上楨實業有限公司名義與其簽立系爭土地及廠房租賃契約書。
七、再按，租賃物交付後，由於未交付前已存在之權利瑕疵，致承租人因第三人就租賃物主張權利而不能為約定之使用收益者，不問其瑕疵係發生於租賃契約成立以前或以後，亦不問其瑕疵是否因可歸責於出租人之事由而發生，承租人均得按其權利滅失程度，請求減少租金；其因瑕疵之存在而不能達租賃目的者，得終止契約。惝瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任。
八、而本件被上訴人自始即非本件系爭房地之所有權人，且係由於未交付前已存在之權利瑕疵。被上訴人就房地所有人紀董金杏向上訴人主張本件系爭房地之權利，既拒不處理，亦無法解決或除去房地所有人紀董金杏之主張，而致妨礙上訴人為使用系爭房地之權利，並造成上訴人被第三人紀董金杏訴追使用系爭房地之不當得利及損害賠償之情事，而致被上訴人提供之房地衍生「一屋繳二次租金」之權利瑕疵。依上說明，上訴人自得按其權利滅失程度及依關於債務不履行之規定，行使同時履行抗辯及自八十九年九月起拒付租金。
九、退萬步言，即或鈞院仍認本件承租人不得行使債務不履行之抗辯，惟查，本件參加訴訟之系爭房地所有權人對於被上訴人於八十六年三月二十日至九十一年三月十九日期間，無權利用其所有之系爭房地向上訴人收取之不當得利金，於新台幣玖拾陸萬元，亦經其同意讓與予上訴人，就此亦有同意書。上訴人並以本件上訴理由之送達，作為債權讓與之通知，並行使上開抵銷之權利，則本件被上訴人主張之租金權利，既經合法抵銷，被上訴人依法自不得再向上訴人主張給付租金。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提不當得利讓與同意書為證。
乙、參加人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、按出租人得請求承租人支付租金者，必出租人已履行以約定之物供他方使用收益之義務，但被上訴人所出租之建築物及其座落之土地係參加人所有，被上訴人未經授權擅自出租予上訴人，經參加人發現後，即與上訴人和解並簽訂租賃契約，是上訴人得繼續使用系爭建築物及土地，乃基於參加人依據租賃契約所提供之給付，而非源自被上訴人之給付，被上訴人自無請求上訴人給付租金之權利。
二、退步言之，縱認因上訴人與被上訴人簽有租賃契約，故有給付租金之義務，參加人已將對被上訴人之不當得利請求權，於新台幣（下同）四十八萬元範圍內，讓與上訴人，以為抵銷之用。
參、證據：提出另案民事準備狀為證。
丙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、本件被上訴人與上訴人丙○○之間，係基於房屋租賃契約、請求給付欠租。上訴人對租約之真正，並不爭執，且對被上訴人交付之租賃物，為其使用，積欠租金，也不否認。僅以參加訴訟人，對被上訴人出租之房屋主張權利，而與其另簽租約，租金已為參加人收取，以為抗辯。惟參加人主張，其為物之所有人，既無任何權利書狀，焉能如此輕信？實無可採。
二、次按甲○○○○○○，既非房屋所有人，何以房屋所有人名義，收取租金，純為無理取鬧。至本件訴訟，係為債權契約，乃特定人之間，權利義務關係，非第三人有置啄之餘地。
參、證據：援用原審之立證方法。理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於民國八十六年間，經所有權人台灣巨人運動器材股份有限公司之授權委託，與上訴人訂立廠房租賃契約，自八十六年三月二十日起至九十一年三月十九日止，為期五年，但上訴人自八十九年十一月二十日起均未給付租金，爰請求上訴人給付迄九十年七月二十日止之租金四十八萬元。上訴人則以：兩造定期租賃契約成立，被上訴人交付廠房後，參加人於八十九年一月至五月間，一再向上訴人主張該未辦保全登記之廠房及所座落之土地為其所有，認上訴人係無權占有，經上訴人通知被上訴人除去參加人之主張，但被上訴人卻不為處理，於無法確定何人係廠房之所有權人，且參加人提出土地所有權狀證明所座落之土地係其所有，上訴人不得已，乃以口頭告知被上訴人終止租約，而於八十九年八月二十五日與參加人另行簽訂使用廠房及土地之租賃契約；上訴人於參加人主張權利追奪租賃物時，既無法除去妨害，上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金；又參加人已將被上訴人無權利用其所有之系爭房地之不當得利金四十八萬元讓與上訴人，上訴人自得主張抵銷等情置辯。
二、兩造於八十六年三月十日簽訂有廠房租賃契約，租用台中縣○○鄉○○路○○○號未辦保全登記之廠房（下稱系爭廠房），租賃期間自八十六年三月二十日起至九十一年三月十九日止，為期五年，上訴人自八十九年十一月二十日起即未給付租金之事實，為兩造所不爭執，並有廠房租賃契約書在卷為憑，堪認為真實。茲兩造所爭執者，乃（一）、該廠房租賃契約是否已合法終止？（二）倘未經合法終止，上訴人因參加人對系爭廠房及座落之土地之追奪，得否拒絕給付租金予被上訴人？（三）上訴人得否主張以所受讓之四十八萬元不當得利債權抵銷被上訴人之租金債權？
三、依民法第四百三十六條之規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用第四百三十五條第二項之規定，承租人固得終止租約。但上訴人主張因系爭廠房及所座落之土地受參加人追奪，被上訴人未設法除去，曾以口頭告知被上訴人終止租約云云，為被上訴人所否認，且上訴人無法舉證證明此有利於己之事實，應無可信。是該廠房租賃契約未經合法終止，洵堪認定。
四、但是否因該廠房租賃契約未經合法終止，上訴人即有依約給付租金予被上訴人之義務？此為第二項爭點之所在。關於此爭點分述如下：
（一）按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第一百四十八條第二項所明定。又依民法第二百三十五條之規定，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。是於債之關係，尤其於雙務契約之關係，當事人之一方，依成立契約之目的，即其對契約之合理預期，當係他方當事人將按照誠實及信用方法，依債務本旨提出給付，苟他方未依債務本旨提出給付，依民法第二百六十四條第一項之規定，得拒絕自己之給付。
（二）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約（民法第四百二十一條第一項）。故就租賃契約當事人於訂約時之合理期待（契約目的）而言，乃於租賃期間，出租人繼續維持租賃物得使用、收益之狀態供承租人利用，承租人依約定給付租金，此雙務債務構成租賃契約之當事人主給付義務。就出租人之主給付義務而論，民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，即明示其旨。故於租賃期間，出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，更應負擔維持租賃物於租賃關係存續期間，承租人得依約定使用、收益之狀態之積極義務；基於此積極義務，倘承租人之使用、收益租賃物之權利受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其係事實上之侵害或因主張權利之侵害，出租人均負有於適當時期以適當方法除去及防止之義務。是如有第三人對租賃物主張權利而為追奪行為，依民法第三百四十七條準用買賣之規定（民法第三百四十八條至第三百五十一條），出租人怠於為除去或防止之行為，承租人得依債務不履行之規定行使其權利，亦即出租人須負債務不履行之責任。
（三）上訴人主張：於八十九年一月及五月間，參加人委託律師發函，向上訴人主張其為系爭廠房及所座落之土地之所有權人，並主張上訴人應負無權占用及損害賠償之責任之事實，有律師函可稽。經上訴人及上楨實業有限公司分別委託張績寶律師函請被上訴人協商系爭房地有關租賃及租金解決之情事，另有律師函三份可稽。上訴人主張：被上訴人不僅無法提出合法權源之依據，亦拒不出面處理解決爭議之事實，亦為被上訴人所不爭執。按兩造所簽訂之廠房租賃契約書，於租約中雖僅明載租賃物為系爭廠房，且建築物與土地，依民法之規定，分屬個別獨立之不動產，但建築物不動產終究無法脫離土地不動產而獨立存在，使用、收益建築物，當然包括所座落土地之使用、收益，故本件租約之租賃物雖僅記載系爭廠房，租賃物仍當然包括所座落土地，否則脫離土地如何利用廠房？又雖因系爭廠房係未辦理保存登記之建築物不動產，有所有權人不明之情形，參加人亦直陳稱：其無法提出確實證據證明系爭廠房為其所有（見本院言辭辯論筆錄），但該建築物所座落之土地確係參加人所有，有土地登記簿謄本、土地所有權狀附卷可稽，可知參加人並非空言主張權利而對上訴人為追奪行為，當甚明確。
（四）被上訴人出租供上訴人使用、收益之租賃物因存有權利之瑕疵，於參加人主張租賃物之所有權而對上訴人為追奪行為時，其未適時並以適當方法出面排除或防止之，已如前述，被上訴人未盡出租人之積極義務甚明，自須負債務不履行之責任；換言之，被上訴人所提出之給付因存有權利之瑕疵，雖形式上有提出給付，但為未依債務本旨所提出之不完全給付。雖本件因租賃期間已屆至，無庸為同時履行之宣告，但終無礙上訴人行使同時履行抗辯權，且上訴人已與主張權利之參加人另行簽訂租賃契約，有土地及廠房租賃契約書在卷可按，其拒絕給付租金予被上訴人，並非無據。
五、上訴人既得拒絕給付租金，則本件已無論述其得否行使不當得利抵銷權或得抵銷數額之必要。另因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人抗辯因租賃物存有權利之瑕疵，所有權人向其主張權利，其已與權利人另行簽訂租賃契約，其無給付租金予被上訴人之義務，自屬可信，被上訴人主張基於未經合法終止之租約，上訴人即有給付租金之義務，為不足採。從而，被上訴人基於租賃契約請求上訴人給付租金四十八萬元，為無理由，不應准許。原審命上訴人給付四十八萬元，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院廢棄改判，如主文第二項所示。
七、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年三月十三日
民事第六庭審判長法官林惠瑜
法官詹駿鴻法官侯水深右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十二年三月十四日
書記官林秀妙