裁判字號：臺灣新北地方法院93年訴字第1824號民事判決
裁判日期：民國94年08月26日
裁判案由：租佃爭議
臺灣板橋地方法院民事判決93年度訴字第1824號原告保證責任台北市第一信用合作社法定代理人丑○○訴訟代理人 陳志雄 律師被告己○○
庚○
樓子○○壬○○
三號癸○○
號三樓丁○○
二號七辛○○
五號三卯○○○
七號前列八人共同訴訟代理人 許獻進 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國94年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告與原告間就坐落台北縣蘆洲市○○段197、215及219地號土地之租佃關係不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告之被繼承人 林金水 前於民國38年間就坐落分割、合併
及重測前之臺北縣蘆洲鄉和尚洲 南港 子249、249-2、
252地號土地與原告（由原告當時之理事主席 黃鉷隱名 代理方式簽訂）訂有耕地三七五租約，林金水於48年1月10日死亡，被告因繼承為承租人（林金水死亡後，由 林張覈 、子女 林定福 、 林定方 、被告卯○○○及養女庚○繼承。林張覈於73年11月19日死亡，林定福及林定方亦先後於56年4月18日、60年3月13日死亡，被告子○○、壬○○、癸○○、丁○○、辛○○為林定福之繼承人。被告己○○為林定方之繼承人），而前開土地迭經分割、合併，其承租土地變更為臺北縣蘆洲市○○段197、215、219地號（下稱系爭土地），面積依序為312.03平方公尺、288.27平方公尺、409.86平方公尺，而依台北縣政府所製作的「市地重劃區農林作物補償費查估清冊」上，載有系爭土地耕作者為住於蘆洲市○○路○○○巷○號之訴外人 林振雄 ，足見被告並未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條規定，本件耕地租約已屬無效。且被告數十年來未曾於系爭土地耕作，復經常因非因不可抗力繼續1年不為耕作，乃上開條例第16條第1、2項及第17條第1項第4款規定應終止租約。原告並據以申請蘆洲市耕地租佃調解委員會調解及台北縣政府耕地調解委員會調處，調處結果決議：依原告檢附之地上物補償清冊耕作者為林振雄，非本案被告，顯已違反本條例第17條之規定，應終止租約等語。惟因被告不服乃移由鈞院審判。但因系爭土地於重劃後，被告並未占有，而原告僅請求被告返還系爭土地，故雖經鈞院92年訴字第1527號判決原告勝訴，台灣高等法院93年上字第213號仍以被告既未占有自無返還可言，而為原告敗訴判決確定。
㈡按依耕地三七五減租條例第16條規定：「承租人應自任耕
作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。」本件系爭耕地承租人既未自任耕作，而由林振雄耕作，其地上之農林作物之補償費由林振雄領取，有台北縣第14期蘆洲市南港子市地重劃區農林作物補償費查估清冊之記載可稽，則原訂之三七五租約應已全部無效。再依上開條例第17條第1項第4款規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約。故退而言之，縱假定系爭租約未因承租人不自任耕作而當然無效，然承租人亦已數十年未為耕作，有原告已退休之員工寅○○、辰○○、巳○○可以傳證，原告亦以前述非因不可抗力繼續一年不為耕作之理由，應予終止租約，申請台北縣蘆洲市公所耕地租佃委員會，就本件系爭耕地租佃爭議為調解，而於91年12月26日進行第一次調解時，應視為最遲於該日，就終止租約之意思表示即已到達被告而生終止租約之效力，則兩造間之系爭耕地租賃關係，亦因終止而消滅。
㈢系爭耕地租賃關係，不問因承租人不自任耕作而當然無效
，或因其無不可抗力之情形繼續一年不為耕作，經原告終止而失效，租賃關係均已不存在，惟被告竟仍爭執其租賃關係尚屬存在，則因此項法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而有以確認之訴除去之必要，應具有確認之法律上利益。又系爭耕地租約於台北縣蘆洲市公所登記有案，尚未註銷，此項耕地租約登記，妨害原告所有權（影響權利之行使及減損其價值），兩造租賃關係既已不存在，原告亦得本於民法第767條中段有關妨害除去請求權之規定，請求註銷其登記。
並聲明：㈠確認被告與原告間就坐落台北縣蘆洲市○○段
197、215及219地號三筆土地之耕地租賃關係不存在。㈡被告應就前項三筆土地（租約登記記載之土地坐落為蘆洲鄉和尚洲南港子249、249之2及252地號）之耕地三七五租約登記註銷。
二、被告則以：㈠依前案證人林振雄證稱：「被告請我幫他們除草、灌水，
……田上面的耕作物也是被告（即被告）種的，每年都要種，在87年開始就沒有種了。」以及本案證人戊○○及丙○○之證詞，可知重劃前，即87年以前，每年被告均有自任耕作，原告主張被告未自任耕作自負舉證責任。台北縣政府於本系爭重劃區86年間開始辦理補償（見94年4月4日台北縣覆鈞院函），系爭土地於87年10月1日辦理農作物查估，並依查估內容作補償，自無查估後再行耕作之理，故87年起未耕作，自為合法。且因重劃而使得承租標的變更，亦即因為「市地重劃」事由，為被告、原告雙方人力所不能控制之事項，而屬不可抗力，自無原告可依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款可終止租約之情形。
㈡原告於前案提出其職員寅○○之切結書謂被告已繼續數十
年未耕作，被告否認，且切結書之陳述與原告提出之即重劃區農林作物補償費查估清冊記載有農作物之事實，互相矛盾，自無法作為證據。況查原告提出之寅○○之切結書，已據證人寅○○自己證稱其只去過現場1次，可證明切結書內容與事實不符，其自不可為證據。
㈢證人林振雄於前案證稱其僅係代替被告領取補償費，而非
實際耕作者，故原告提出之重劃區農林作物補償費查估清冊上耕作者為林振雄之記載，自與事實不符，況且台北縣政府為農林作物補償時，並未通知承租人，故上述農林作物補償既非針對承租者，自無法依補償費查估清冊認定林振雄為實際耕作者。
㈣茲針對鈞院94年4月1日及5月10日訊問證人事項，提出意見如次：
⒈寅○○部分：其證稱僅去現場1次（76年3、4月間）云云。無法證明被告某“期間”未耕作之問題。
⒉辰○○部分：其證稱於56年至60年間，有種一些蔬菜，但其於77年10月間去現場，已為荒草，之後就沒去過云云。
無法證明被告某“期間”內未耕作之問題。
⒊戊○○部分：其證稱林金水、林定方及林定福有耕作，耕作至重劃時。證明耕作未中斷。
⒋丙○○部分：其證稱林金水、林定方及林定福有耕作，耕作至重劃時。證明耕作未中斷。
⒌甲○○部分：證稱78年去看過1次，每2年去1次，每次
情形都是草埔，3塊地都去過，田與田間並沒有建物云云，惟查，此陳述與戊○○之房屋坐落於和尚洲南港子段
251地號土地上，剛好位於系爭土地252及249-2二地號中間，可見甲○○證詞虛偽或當時指界時，指錯土地位置，故無法證明被告耕作中斷。
⒍乙○○部分：其證稱82年及86年各去過1次，土地都空在
那裡長草，只種了幾棵樹，是否是作物，無法分辨云云，亦無法證明被告耕作中斷。
並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造於本院94年3月9日言詞辯論期日協議不爭執之事實為：㈠被告之被繼承人林金水於38年間就分割、合併及重劃前之
台北縣蘆洲鄉和尚洲南港子249、249之2及252地號土地與原告（由當時之理事主席黃鉷隱名代理方式簽訂）訂有耕地三七五租約， 嗣林金水 於48年1月10日死亡，被告因繼承而為承租人，前開土地迭經分割、合併及重劃，變更為台北縣蘆洲市○○段197、215、219地號即系爭土地，被告並於90年12月28日申請變更及續訂耕地三七五租約登記，但因原告之異議而遭駁回。
㈡台北縣第14期蘆洲市南港子市地重劃區之重劃計劃書於85
年4月12日起至同年5月11日止公告，修正重劃計劃書於88年2月12日公告，土地分配公告於八十九年間期滿。台北縣政府製作之「市地重劃區農林作物補償費查估清冊」，其上記載系爭土地之耕作者為住於蘆洲市○○路○○○巷之林振雄。
㈢原告以被告不自任耕作及非因不可抗力繼續1年不為耕作
，乃依耕地三七五減租條例第16條第1、2項及第17條第
1項第4款規定，申請台北縣蘆洲市公所耕地租佃委員會調解，而於91年12月26日進行第1次調解。嗣調解未成立，另經台北縣政府耕地調解委員會調處結果：依申請人（按即原告）檢附之地上物補償清冊耕作者為林振雄，非本案相對人（按即被告）本人，顯已違反耕地三七五減租條例第17條之規定，應終止租約。以上決議經相對人當場表示不服，依規定移送司法機關續處。但因系爭土地於重劃後，被告並未占有，而原告僅請求被告返還系爭土地，故雖經本院92年訴字第1527號判決原告勝訴，臺灣高等法院93年度上字第213號仍以被告既未占有自無返還可言，而為原告敗訴判決確定。
㈣系爭土地重劃後，原告並未將系爭土地交被告占有。
四、兩造於本院94年3月9日言詞辯論期日整理之爭點為：㈠被告等就系爭土地是否有未自任耕作致系爭租佃契約無效
之情事？㈡被告就系爭土地是否有非因不可抗力繼續一年不為耕作之
情事？原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭租佃契約，是否有據？
五、關於「㈠被告等就系爭土地是否有未自任耕作致系爭租佃契約無效之情事？」之爭點部分：
㈠查坐落前臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子段249-2地號土地於
85年6月28日分割為同段249-2、249-3、249-4地號三筆土地，迄89年3月28日復因台北縣蘆洲市土地重劃，坐落臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子段249-2、249-3地號土地經重劃為臺北縣蘆洲市○○段○○○○號，面積288.27平方公尺、臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子段249、252地號土地經重劃為臺北縣蘆洲市○○段○○○○號，面積409.86平方公尺、另臺北縣蘆洲鄉和尚洲南港子段249-3地號部分土地及249-4地號土地重劃為臺北縣蘆洲市○○段○○○○號土地之事實，為兩造所不爭執，並有臺灣省臺北縣土地登記簿5份附於本院卷第7-16頁、土地登記謄本3份附於本院卷第18-20頁可憑。
㈡查原告主張被告自76年間起至89年初政府開始辦理重劃工
作，均未自任耕作乙節，業據證人即前原告職員寅○○到場證述「我是在75年11月到77年3月我有經辦財產管理。
當時契約保管在總務主任那邊，我也不知道他們的三七五租賃契約。但是因為每年監事會會巡視社產，我有帶他們去看過系爭土地1次，是在76年3、4月的時候。當時是荒地一片有些雜草，土地都空著。」等詞、證人即前原告職員辰○○證述「民國54年12月到60年6月我任職合作社整理課，我有向林金水的繼承人催繳佃租但一直催討不報。54年到60年間我每一年都有去看該土地，因為要向蘆洲鄉公所繳田賦，是用實物抵繳田賦。我去看得時候他只有種植一些蔬菜，面積不大，大約幾十坪，詳細面積我不記得了。77年10月我任職總務主任，按我們合作社的監事會每年都要視察，因為監事會要提出年度監察報告，到現場去勘查的時候已經全部都是荒草，沒有什麼蔬菜不蔬菜，全部都是荒草，之後我就沒去過了。我們有兩位監事都已經當十幾年了，每一年都會去看土地。」等語、證人即原告監事乙○○證述「（問：在原告擔任監事的期間是什麼時候？）民國82年到現在。」、「因為我們監事主要是監督社產，所以我們大約2年巡視社產一次。」、「大約82年6月左右去過1次，一直到86年重劃前又去1次，總共
2次。我去看得時候都看到空在那裡長草，只有種了幾棵小樹，是否是作物我也無法分辨，我巡視2次都是一樣。
三塊土地都是如此。」等語等詞、證人甲○○即原告監事證述「（問：林金水跟原告承租系爭土地，是否有到現場看過？）看過，我在78年去看過一次，我們2年左右都會檢查一次，我在89年也有看過1次。當時整個地都是草埔，根本沒有種植。」、「（問：是否記得看過現場幾次？）大約6、6次或6、7次。大約2年1次。我看到的情形都是草埔，是我們總務科的人帶我們去的，每次看到的情形都是一樣。總務科的人有跟我們說這筆、這筆及這筆都是我們的地。」等語在卷（見本院94年4月1日、同年
5月10日言詞辯論筆錄）可憑。再參諸台北縣政府進行台北縣第14期蘆洲市地重劃，於87年間有就重劃區農林作物進行查估補償調查，系爭重劃前249地號土地，面積為
150平方公尺，僅種有芭樂樹（中）1棵、甘蔗1平方公尺；249-2地號土地，面積為1,106平方公尺，種有木瓜（小）5株、龍眼（中）1株；252地號土地面積為582平方公尺，則種有木瓜（特小）10株、香蕉（特小）3叢、綠竹（甲）2叢、玉米1平方公尺、甘藷30平方公尺、木瓜（中）1株、木瓜（小）1株、龍眼（小）1株，且耕作者均為林振雄等情，亦有農林作物補償費查估清冊之節本2頁附於本院卷第21-22頁可稽，即證人林振雄於本院92年度訴字第1527號原告與被告間租佃爭議事件92年11月11日準備程序期日亦到場證稱：伊自76年間起至87年間均有在系爭土地種植作物等語（見該事件92年11月11日準備程序筆錄），足見自76年間起至87年間止，均係由林振雄在系爭土地上耕作。則原告主張被告自76年間起，迄87年間均未自任耕作等語，即堪採信。
㈢至證人林振雄於本院上開92年度訴字第1527號租佃爭議事
件準備程序中雖亦證稱：系爭田地中之作物均係被告所種植，因被告未居住在系爭土地附近，有時請伊幫忙耕作等語，惟台北縣第14期蘆洲市南港子市地重劃區之重劃計劃書公告期間係自85年4月12日起至同年5月11日止，修正重劃計劃書於88年2月12日公告施行，此有台北縣政府92年9月24日北府地劃字第0920584518號函之影本1份附於上開本院92年度訴字第1527號租佃爭議事件卷第231頁可憑。又台北縣政府進行上開市地重劃，於87年間有就重劃區農林作物進行查估補償調查，系爭重劃前249、249-2、252地號土地作物之耕作者均為林振雄，且嗣亦由林振雄於87年10月間具領農作物補償費等情，亦有上開農林作物補償費查估清冊之節本2頁附於本院卷第21-22頁可憑。林振雄於台北縣政府調查時，既自陳為耕作者，並據以具領農林作物補償費，足見系爭土地上之作物，確為其所種植。其嗣於上開事件準備程序中再翻稱：系爭田地中之作物均係被告所種植，因被告未居住在系爭土地附近，有時請伊幫忙耕作云云，顯與事實不符，不足資為被告有利之認定。
㈣被告另抗辯其自76年間起至87年間，均有自任耕作，並舉
證人戊○○到場證述「我小時候他有跟我們說，他的土地有三塊都是在我的鄰地。他（按指林金水）有在耕作，他死後由他的女兒與兒子耕作。他的兒子兩個都去世了，就由他的孫子來耕作，他有種香蕉、竹筍、南瓜等，全部的土地都有耕種，都沒有中斷。」、「（原告訴訟代理人問：是否知道林金水的孫子耕作到什麼時候？）種到民國86年重劃的時候。」等詞、證人丙○○到場證述「他是從日據時代就租田耕作，所租的田地有三區。原本是由林金水自己耕作，他去世後就由他兒子林定方與林定福耕作，他們兩個人都有耕作，都是靠種田為生。他們兩個去世後土地由他們的子女與我的妹妹耕作，他們種的東西很多有種木瓜、竹筍，只要種的活的都有種。林定方與林定福的子女他們都是一直耕作到土地重劃為止才沒有耕作，都是自己做，他們是用手與鋤頭耕作。」、「據我所知該土地都是林定福林定方的兒子在耕作。」等語（本院94年5月10日言詞辯論筆錄）。惟證人戊○○與被告為堂親關係，證人丙○○則為林金水之女，與被告均有嫡親親屬關係，其證詞均有迴護被告之虞，且其證述內容亦與上開重劃區農林作物進行查估補償調查所載耕作者為林振雄之情不符，自難遽予採信。此外，被告就其抗辯有自任耕作乙節，並未再舉證以為證明，所為抗辯自難採取。
㈤按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他
人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1項、第2項規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。最高法院著有63年台上字第599號判例意旨可資參照。查被告自76年間起至87年間，係將系爭土地交由林振雄耕作，而未自任耕作，有如前述，依耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段之規定，系爭租約應為無效。從而，原告訴請確認系爭租佃契約關係不存在，為有理由，應予准許。
㈥又兩造之租賃契約既因被告未自任耕作而無效，則本件其
餘關於「㈡被告就系爭土地是否有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事？原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭租佃契約，是否有據？」之爭點，即無審究之必要，附此敘明。
六、按耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有下列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起20日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記：一經判決確定者。二經訴訟上和解或調解成立者。三經耕地租佃委員會調解或調處成立者。四出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者。五耕地經逕為標示變更登記者。六耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記者。臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1、2項定有明文。又上開規定雖僅針對耕地租約之訂立、變更、終止或換訂之登記而為規範，但契約無效之註銷，其利害關係與租約之訂立、變更、終止或換訂之登記並無不同，自應類推適用而辦理。查兩造間之租賃契約既因被告未自任耕作而無效，業經本院審究如前，則原告依上開辦法第2條第1項之規定，原即得持法院之確定判決單獨申請登記，無須被告協同辦理，是其再訴請被告協同辦理租約註銷登記，即無權利保護之必要，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審究後認無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國94年8月26日
民事第三庭法官陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年8月26日
書記官顧嘉文