臺灣新竹地方法院民事簡易判決 103年度竹北簡字第262號
原 告 鄭博陽
鄭兆谷
兼上列二人之
訴訟代理人 鄭生金
被 告 楊欽明
楊欽文
楊玉燕
楊錦雀
楊桂芳
楊玉梅
上列六人共同
訴訟代理人 洪大明 律師
蘇毓霖 律師
上列當事人間請求承租人變更登記事件，本院於中華民國103年
12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告等應協同原告向新竹縣竹北市公所，辦理麻園字第八八號私
有耕地三七五減租租約，其承租人變更為原告鄭生金之相關登記
。
訴訟費用由被告共同負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、查坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號土地（重劃前為麻園段
190地號，下稱系爭826地號土地），為被告楊桂芳、楊錦
雀、楊玉燕、楊玉梅、楊欽文、楊欽明及 楊彩雲 等七人共有
；坐落同段1639地號土地（重劃前為麻園段187號，下簡稱
系爭1639地號土地，與862地號土地合稱為系爭土地）為楊
擲濱、楊桂芳、楊錦雀、楊玉燕、楊玉梅五人共有，惟楊擲
濱於民國（下同）100年1月8日死亡後，其應有部分由楊
彩雲、楊欽文、楊欽明繼承，嗣楊彩雲於100年6月22日死
亡後，其應繼分由楊欽文、楊欽明繼承。系爭土地之承租人
原為 鄭炳樹 ，58年鄭炳樹死亡後，由其長子 鄭福田 於59年間
與被告等之被繼承人 楊擲濱 、 楊漢東 簽訂耕地租約，其後則
以鄭福田之名義，於61年4月22日續訂耕地租約。嗣鄭福田
於93年4月5日死亡，原告鄭博陽、鄭兆谷為其繼承人，依法
承受鄭福田之權利義務。又鄭福田於65年間即遷居高雄市，
並於66年7月11日，將戶籍遷至高雄市○○區○○里○○鄰○
○○路○○○號，原告鄭生金為鄭福田之胞弟，且原告鄭生金
之戶籍，自00年0月00日出生至今，均設在新竹縣竹北市○
○里○鄰○○○街○○○號（舊門牌號碼為新竹縣竹北市○○里
0鄰00號，並未異動過）；原告鄭博陽、鄭兆谷二人則未曾
於系爭826地號土地耕作，該土地之實際耕作者為原告鄭生
金，並曾就系爭826地號土地自91年起至100年間，依規定申
請休耕、輪作，並經主管機關核發轉作休耕補助在案，分別
有休耕申報書及領取轉作休耕補助之竹北市農會存摺可憑。
另系爭1639地號土地上有一磚造建物，門牌號碼為新竹縣竹
北市○○○街○○○號，目前該建物之納稅義務人為原告鄭生
金，此有房屋稅籍證明書及94年至99年之房屋稅繳款書影本
各一份可資參證，其上另有原告鄭生金於80年間搭蓋之倉庫
一棟。有關兩造間就系爭土地前所簽訂之耕地租約，目前是
否仍屬有效，以及系爭土地實際耕作者確否為原告鄭生金等
事實，前經被告楊欽文等另案提訴後，案經臺灣高等法院及
最高法院先後裁判，確認租約仍屬有效，且系爭土地之實際
耕作者確為原告鄭生金無誤，又該案更已於102年10月17日
判決確定在案。
二、依台灣省耕地租約登記辦法」第2條及第4條第4款規定，本
件系爭土地租佃契約（租約字號：麻園字第88號），其續約
承租人鄭福田，已於93年4月5日死亡，原告鄭博陽、鄭兆谷
雖為其繼承人，然查系爭耕地之實際耕作者，則係原承租人
鄭福田之胞弟鄭生金，且自80幾年起，有關耕地之租金，被
告一方亦同意由鄭生金繳付，而事實上確均係由鄭生金繳付
並無異議。再者，自90年起，系爭土地亦係由原告鄭生金辦
理休耕，並領取休耕及轉作補助，且由於系爭土地，當初係
由戶長鄭炳樹出名承租，嗣由同戶之鄭福田、鄭生金繼承，
再由鄭福田代表續訂租約，其間均由同戶之家屬鄭生金共同
耕作迄今，並無不自任耕作之情形，從而系爭租約自屬存續
有效。系爭1639地號土地，地目雖為「建」，然因當年被告
等之被繼承人將其併同出租，供原告鄭博陽及鄭兆谷之祖父
鄭炳樹興建磚造之屋，與系爭826地號耕地之出租，存有附
屬關係，且系爭兩筆土地，既約定於同一之租約中，準此，
設如系爭826地號耕地之租賃關係有效存在，則有附屬關係
之系爭1639地號土地之租賃關係，亦當然同屬有效存在。由
上可知本件系爭826地號及1639地號土地之三七五租約（租
約字號：麻園字第88號），原係由原告鄭博陽及鄭兆谷共同
出名承租，至今雖仍屬有效，但有鑑於系爭耕地之實際耕作
人，乃係原告鄭生金，為期符實允宜，爰認有換訂租約，將
原承租人鄭博陽、鄭兆谷，更名為鄭生金，並應請被告等偕
同原告向管轄之新竹縣竹北市公所，申辦上開兩筆系爭土地
之承租人姓名變更事宜。
三、訴之聲明：
㈠、被告等應協同原告向新竹縣竹北市公所，辦理麻園字第88號
私有耕地三七五減租租約，其承租人變更為原告鄭生金等相
關登記。
㈡、訴訟費用由被告等共同負擔。
貳、被告答辯：
一、依臺灣高等法院101年度上更㈠字第85號民事判決，已認鄭
生金與鄭福田於66年分家分戶（參上開判決書第6頁第20行
），但於該兄弟分家分戶後，仍由鄭福田繼續出名承租，自
74年1月1日至79年12月31日，再自80年1月1日至85年12
月31日，復自86年1月1日至91年12月31日止；足證於原告鄭
生金與鄭福田分家分戶後（當時該二人皆已成年），系爭耕
地租約已由鄭福田分得，原告鄭生金並不得再主張有此權利
。嗣鄭福田於93年間過世，其子鄭博陽、鄭兆谷亦出名以繼
承人地位辦理租約變更登記，在在足認原告鄭生金並非耕地
承租人。又分家分戶後，即無家長出名承租之問題，故不能
以實際耕作者之事實主張耕地租約變更登記，以符登記公信
力及安定性；且縱為家長家屬關係，倘非實際承租人之現耕
繼承人，睽諸首揭規定，亦難謂符合變更登記辦法，自無法
為變更登記之請求。
二、本件兩造（被告與鄭博陽、鄭兆谷）於98年10月29日在竹北
市公所調解時，原告鄭博陽、鄭兆谷陳稱：「 鄭福手 生前因
病而委由其弟代為耕作，因不知不可委由他人代耕之法律規
定，且原承租人死亡時有委託代書辦理後續事宜，又因其弟
有意願承接耕作，但其弟非原承租人之繼承人而未為變更及
續訂租約登記之申請而延宕至今。」，即可證明耕地之承租
人為原告鄭博陽及鄭兆谷，另原告鄭生金對系爭耕地並無任
何權利。臺灣高等法院101年度上更㈠字第85號判決，係認
原告鄭生金係鄭福田之家屬，故由鄭生金耕作，無不自任耕
作之情形；但查，上開二人已分家分戶，復由鄭福田續訂租
約多次，原告鄭生金並未具承租人資格，故前案判決之認定
，實有誤會，被告至難認同。鄭福田過世後，原告鄭博陽、
鄭兆谷已以繼承人地位變更租約登記為承租人，原告鄭生金
非承租人，亦非鄭福田之繼承人，縱有實際耕作之事實，其
據以請求變更租約登記，自難為法之所許。
三、答辯聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執之事項：
一、系爭862地號土地原為楊桂芳、楊錦雀、楊玉燕、楊玉梅、
楊彩雲、楊欽文、楊欽明7人共有；系爭1639地號土地原為
楊擲濱、楊桂芳、楊錦雀、楊玉燕、楊玉梅5人共有；惟楊
擲濱於100年1月8日死亡後，其應有部分由楊彩雲、楊欽
文、楊欽明繼承；又楊彩雲於100年6月22日死亡，其應有
部分由楊欽文、楊欽明繼承。
二、系爭土地之承租人原為鄭炳樹，鄭炳樹於58年間死亡後，由
其長子即鄭福田於59年間與被上訴人之被繼承人楊擲濱、楊
漢東簽訂系爭耕地租約，嗣鄭福田與其胞弟鄭生金（即原告
）於66年間分家分戶後，仍以鄭福田之名義，自74年1月1
日起，多次續訂耕地租約迄97年12月31日；其間鄭福田於93
年4月5日死亡，98年1月1日起，由其繼承人鄭博陽、鄭
兆谷以繼承人地位辦理租約變更登記。
三、鄭福田於65年間遷居高雄市，並於66年7月11日將戶籍遷至
高雄市○○區○○里○○鄰○○○路○○○號；鄭福田之繼承人
鄭博陽、鄭兆谷未曾於系爭862地號土地耕作，由鄭福田生
前委由原告鄭生金耕作，鄭福田過世後，仍由原告鄭生金耕
作。
四、系爭1639地號土地上有一磚造建物，門牌號碼為新竹縣竹北
市○○○街○○○號，目前該建物之納稅義務人為原告鄭生金
；系爭1639地號土地上另有原告鄭生金於80年間搭蓋之鐵皮
倉庫。
肆、本件爭點：
原告請求被告等應協同原告向新竹縣竹北市公所，辦理系爭
耕地租約變更登記，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、按「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，
嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶
長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為
之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為
分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租
條例第16條所定轉租無效之適用」（最高法院52年度台上字
第1014號判例參照）；次「按凡家長指定家屬代表全家訂約
承租耕地後，因分家關係而將耕地分與原共同耕作之兄弟即
現耕人，顯為共同耕作權亦即財產權之分配問題，與一般租
賃權之轉讓或轉租之性質有間，且應認為受分現耕人與出租
人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條第
1項、第2項規定之不自任耕作，而原訂租約無效之適用」
（最高法院98年度台上字第1326號判決參照）。又「承租人
應自任耕作」者，應包括其家屬在內，係指耕地三七五減租
條例第16條第1項所稱之「承租人應自任耕作」者而言（最
高法院71年台上字第2841號判例參照）。
二、經查，證人即新竹縣竹北市麻園里里長 陳俊宏 曾到庭證述：
竹北市○○段○○○○號該筆田產是上訴人的祖先留下來，他
們是佃農，我知道該田地是他祖先在耕作及居住，他祖先就
是在那塊土地耕作，一直沒有改變，上訴人的父親鄭炳樹在
該土地耕作很久，自何時開始耕作，我不清楚，不過我知道
他父親是在耕作的時候死在田裡，當時我還是小孩子；我只
知道有鄭炳樹在耕作，鄭炳樹的太太 鄭曾玉英 有幫忙耕作，
他們夫妻一起耕作；後來鄭福田去南部，田放給鄭生金耕作
；鄭炳樹在時，鄭炳樹耕作，鄭炳樹過世由鄭生金耕作，鄭
福田去南部前有無幫忙耕作，我不清楚；我在小孩子的時候
，鄭福田就去南部工作、娶妻，我實在不清楚鄭福田有無耕
作等語（見本院99年度訴字第393號卷第281頁反面至282
頁）。是參酌原告鄭博陽、鄭兆谷之被繼承人鄭福田係於66
年7月11日始將戶籍遷至高雄市○○區○○里○○鄰○○○路
○○○號，已如前述，而鄭炳樹係鄭福田及鄭生金之被繼承人
，原告鄭生金有繼承系爭租賃關係之權利及系爭土地常年由
鄭生金耕作等情，堪認系爭土地於原承租人鄭炳樹於58年間
死亡後，原告鄭博陽、鄭兆谷之父親與原告鄭生金當時係同
戶，由原告鄭博陽、鄭兆谷之被繼承人鄭福田代表承租人出
面與被告之被繼承人楊擲濱、楊漢東等人續訂租約，惟仍由
同戶之家屬即原告鄭博陽、鄭兆谷之祖母鄭曾玉英及原告鄭
生金耕作，迄66年間原告鄭博陽、鄭兆谷之父親鄭福田與原
告鄭生金二人始分家分戶，揆諸上開說明，本件並無被告所
指不自任耕作情形。
三、又查，系爭土地之原承租人為鄭炳樹，鄭炳樹於58年去世，
鄭炳樹去世後，其繼承人包括原告鄭博陽、鄭兆谷之被繼承
人鄭福田，鄭炳樹之妻鄭曾玉英及原告鄭生金，因鄭曾玉英
不識字，且原告鄭生金僅13歲，鄭福田則已成年，由其出名
與被告之被繼承人楊擲濱、楊漢東簽訂系爭租約，則原告鄭
生金實質上亦為系爭租約之當事人，就鄭炳樹之繼承人而言
，原告鄭生金亦應擁有系爭租約承租人之權利，鄭福田於66
年7月11日搬出新竹縣後，其出名承租之系爭土地，由鄭生
金繼續耕作，並無不合，亦非「不自任耕作」（最高法院98
年度台上字第1326號判決可以參照）。另依被告楊欽明於前
案訴訟所述：「之前是我父親原告楊擲濱或我叔父楊漢東收
取租金，後來才是我收取，直到我叔父80幾年去世以後，才
由我收取租金。」「（80幾年開始收取租金是何人交給你？
）是鄭生金來繳納，因為家人轉告說鄭福田搬去高雄前有交
待，租金改由鄭生金來繳納。」「（所以你知道鄭福田已經
搬去高雄？）是的」（見本院99年度訴字第393號卷第192
頁反面至193頁），以及被告復自承楊漢東及被上訴人自80
幾年間起至97年以前同意收受由鄭生金繳付地租之原因，係
原告曾告知被告之父親或伯伯即原地主其後將由鄭生金繳納
地租等情在卷（見臺灣高等法院101年度上更㈠字第85號卷
第130頁），足見被告亦知悉鄭福田、鄭生金內部情形；鄭
福田搬離新竹縣後由鄭生金繼續耕作；鄭生金繼續繳租，被
告亦逐年收取租金而無異議。依此情狀，可認定系爭土地確
實係由原告鄭生金持續耕作中，及被告亦是認系爭耕地租約
之承租人並無不自任工作之情形。
四、基上，系爭土地係由原戶長鄭炳樹出名承租，嗣由同戶鄭福
田及原告鄭生金繼承，再由鄭福田代表續訂租約，其間均由
原告鄭生金共同耕作迄今，並無不自任耕作之情形。又原告
鄭生金為系爭土地之實際耕作人，原告鄭博陽、鄭兆谷與被
告間就系爭土地是否存在租賃關係乙節，業據判決確定在案
，均如前述，是為使其租約記載名符其實，原告鄭生金請求
被告協同向新竹縣竹北市公所，辦理麻園字第88號私有耕地
三七五減租租約，變更承租人為原告鄭生金等相關登記，洵
屬有據，應予准許。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此
指明。
柒、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國104年1月6日
竹北簡易庭法官林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月6日
書記官陳明芳