臺灣臺北地方法院小額民事判決 99年度北小字第2772號
原 告 潤泰民生儷苑管理委員會
法定代理人 曾達夢
訴訟代理人 廖珍彩
被 告 沈育娟
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國100年3月9日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰叁拾叁元，及自民國九十九
年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍佰元由被告負擔，其餘新臺幣伍佰元由原告負
擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳萬貳仟伍佰叁拾叁
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明請求被告應給
付新臺幣（下同）30,480元及自請求日起至清償日止按年息
百分之十計算之利息，嗣於本院審理中，變更為請求被告給
付42,640元，及自民國99年12月15日起至清償日止，按年息
百分之十計算之利息，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明
，揆諸前開法條，應予准許，合先敘明。
二、按公寓大廈之區分所有權人會議，其召集程序或決議方法，
如有違反法令或章程時，應為如何之法律效果，公寓大廈管
理條例第三章管理組織內並未明文規定，然公寓大廈之區分
所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之
利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平
行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力
，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之
總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律
理由，爰依該條例第1條第2項規定，適用民法第56條有關社
團總會決議效力之規定。民法第56條第1項規定：「總會之
召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後
3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或
決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」。是以，區分
所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程時，區分
所有權人僅得訴請撤銷該決議。且出席會議之區分所有權人
，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，或未於決議
後3個月內依法定程序提出者，應不得再以區分所有權人會
議召集程序或決議方法違反法令或章程為由，提起撤銷區分
所有權人會議決議之訴。查潤泰民生儷苑大廈（下稱系爭大
廈）於99年6月19日召開99年度第三屆房屋區分所有權人大
會，決議通過修改系爭大廈住戶規約第10條「主任委員、副
主任委員、財務委員、監察委員及事務委員之擔任條件。一
、主任委員、財務委員、監察委員及事務委員之擔任條件可
以是不住在本社區之區分所有權人出任（其配偶或直系血親
也可擔任），但若發生與職務相關之法律責任需由原區分所
有權人負責。」，並選任訴外人 陳臆如 為管理委員，復經99
年度第2次管理委員會議選任陳臆如之配偶曾達夢為主任委
員，有99年度第三屆房屋區分所有權人大會會議紀錄（第二
次）、管理委員會議紀錄、99年6月19日修訂後之系爭大廈
住戶規約各1份在卷為憑。參諸系爭大廈住戶規約第5條規定
，管理委員係由區分所有權人於區分所有權人會議時選出以
組成管理委員會，因此選出之管理委員當係區分所有權人，
是以，系爭大廈住戶規約第10條規定應係指經選出之管理委
員本人有不克執行業務之情形時，得由該管理委員之配偶或
直系血親擔任主任委員等職務，惟若發生與職務相關之法律
責任時，仍由原區分所有權人負責，尚無違公寓大廈管理條
例第29條第2項規定意旨。被告辯稱上開修正案未依公寓大
廈管理條例第30條規定事先公告，且未在選舉前就修改完成
，亦未在選舉前先提名候選人等情縱認屬實，要屬區分所有
權人會議召集程序及決議方法有無違法爭議，被告既未依民
法第56條第1項前段規定於三個月前之法定期間內請求法院
撤銷前開會議決議，應認依前開決議事項及規約約定仍屬有
效，是以，曾達夢得為原告之法定代理人，本件原告起訴之
法定代理權並無欠缺。
三、原告起訴主張：被告為原告所管理系爭大廈內門牌號碼臺北
市○○區○○路○○○號3樓之14（下稱系爭房屋）之區分所有
權人，依系爭大廈區分所有權人會議決議及住戶規約，一樓
店面以每坪90元，二樓以上住家則以每坪80元，空戶則以每
坪70元計算管理費，系爭房屋為14.24坪空戶，故每月應繳
納管理費為1,000元（計算式：14.24×70元＝996.8元，經
四捨五入為1000元），98年11月後則調降為每月720元，被
告卻堅持照舊管理人私相授受一年繳交8,000元之違法方式
收取，系爭房屋長期有水有電有家具，電表也不曾依空屋規
定拆除過，被告後搬至嘉義，但來去自如照樣住宿，原告依
被告要求算空屋已屬優待。被告92年7月尚欠管理費440元，
自92年8月至95年7月每年尚欠管理費4,000元，三年共12,00
0元，另自96年12月至99年8月共33個月管理費未繳納，共
30,200元，總計共積欠42,640元，屢經催討未獲置理，爰依
公寓大廈管理條例、區分所有權人會議決議及住戶規約約定
，請求被告給付管理費等語。並聲明：被告應給付42,640元
，及自99年12月15日起至清償日止，按年息百分之10計算之
利息；為假執行之宣告。
四、被告則以：
㈠被告為系爭大廈蓋好後之原始住戶，住一年多後返鄉回南部
，成為系爭大廈內唯一十五年以上，且按時分攤繳納公共水
電費之長期空戶，偶爾託被告配偶北上繳交管理費或收取信
件、檢查門戶安全。97年6月以前舊管理委員會時期，每年
應繳管理費為8,000元，多年來一向均以此金額繳納，原告
成立後，被告曾於97年12月15日繳納95年8月至97年7月共二
年份計16,000元之管理費，卻被陳姓管理員錯誤計算為每月
1,000元，並記錄為97年11月入帳，被告尚未繳納者應為自
97年8月起至99年7月共二年份，每年8,000元計算之管理費
。詎被告99年7月25日欲北上繳交97年8月份至99年7月份之
管理費時，竟發現系爭大廈已更換大門晶片鎖，無法自行進
入。原告成立之前，主體既不存在，如何追溯向被告超收每
年逾8,000元之管理費，況原告成立後，被告亦從未接到管
理費調升與住戶同價之會議決議通知。原告未依公寓大廈管
理條例第34條、第35條、第38條、第54條、第3條第4、5、
6項、第4條、第9條第7項、第18條第1項規定執行，對被告
訴訟自然不成立。
㈡原告並未提供前後完整住戶繳費資料供被告詳閱，且和被告
相似狀況之長期空戶如4樓之14 李小玲 每年繳6,000元。原告
成立前，系爭大廈之公共事務既均由舊管理委員會管理人處
理，被告當時僅係配合繳交的善意第三者，基於法律不溯既
往，原告權力行使應限於97年7月成立後，原告主張係舊管
理人私相授受行為，進而要追究五年並無道理。且原告最早
從錯誤登記為管理費每月1,000元開始，先是對被告回推兩
年管理費，後來又提出和訴訟內容自相矛盾之公告內容，現
又更改為回推五年，原告自身前後反覆不一之行為，讓被告
難以信服。被告從未表示拒繳管理費，係原告訴訟代理人認
定費用標準不同而拒收，因此遲延利息應由原告自行吸收。
另原告提出之97年7月22日公告未經區分所有權人會議決議
，為非法決定，原告應依公寓大廈管理條例第35條規定提供
實際完整所有住戶收繳帳目、規約、會議紀錄、公告等給法
院及被告。況依前開公告之收費標準，一般住戶為為住戶七
折計算，每月應僅繳納770元（計算式：80元/坪×14坪＝11
20元，實際上原告僅收1100元，故一般空戶1100×0.7＝770
元），故自97年8月至98年10月，共15個月，計11,550元，
另自98年11月1日起，依98年6月13日區分所有權人會議決議
，一般空戶每坪收50元，故自98年11月起至99年8月，共10
個月，計7,200元，故縱鈞院認定原告所提供之資料合法，
被告應繳之管理費亦僅18,750元，倘鈞院認定原告提供之資
料不合法，則在合法合理調整被告管理費之前，仍應按每年
8,000元計算等語置辯。
五、兩造不爭執事項：
㈠被告為原告所管理系爭大廈內門牌號碼臺北市○○區○○路
○○○號3樓之14房屋之區分所有權人。
㈡原告於97年6月14日召開97年度住戶大會並制訂系爭規約，
原告管理委員會於97年7月1日經臺北市政府核備成立。
㈢系爭大廈總樓地板面積為6080.37平方公尺，系爭房屋之總
面積為47.0613平方公尺（14.2361坪）。
㈣舊管理委員會約在83年間成立（未經核備），當時第一屆主
委為 曾孟達 。
六、原告主張被告尚積欠管理費用共計42,640元，爰依系爭大廈
區分所有權人會議決議及系爭規約，訴請被告給付管理費等
語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造之前開
爭執點分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
最高法院著有17年上字第917號判例可資參照。又按本條例
施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第
二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區
分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向
直轄市、縣（市）主管機關報備；前項公寓大廈於區分所有
權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約，但得
不受第七條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理
條例第55條第1、2項定有明文。而中央主管機關內政部於85
年5月27日訂定發布、於92年11月11日、94年2月23日、95年
3月21日修正發布之公寓大廈規約範本第10條「公共基金、
管理費之繳納」第1、2、4款規定：「㈠為充裕共用部分在
管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議
議決之規定向管理委員會繳交下列款項。①公共基金；②管
理費。㈡管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之
決議分擔之，但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有
權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定
，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分
擔之；㈣管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，公共基
金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用
時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳」。
㈡查系爭大廈為82年10月21日興建完成、由臺北市政府工務局
發給82使字第363號使用執照，此觀建物登記謄本所載即可
明之，是系爭大廈為公寓大廈管理條例84年6月28日公告施
行前即已興建完成、取得使用執照之建築物。又系爭大廈住
戶規約第11條「管理費之繳納及管理運用」第2、4款之內容
經核與前開內政部訂定之公寓大廈規約範本之規定相同，有
系爭大廈住戶規約在卷可稽。參諸公寓大廈規約範本第11條
「管理費、公共基金之管理及運用」第2、3款規定：「㈡管
理費用途如下：①委任或僱傭管理服務人之報酬；②共用部
分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金；③有關共
用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費；④管
理組織之辦公費、電話費及其他事務費；⑤稅捐及其他徵收
之稅賦；⑥因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢
費用；⑦其他基地及共用部分等之經常管理費用。㈢公共基
金用途如下：①每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者；
②因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者；③
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良；④供墊付
前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊」等語，與系爭大廈
住戶規約第12條第2、3款之規定一致，是管理費以足敷共用
部分之維護、管理、修繕必要開支為原則，公共基金則依每
月管理費百分之二十收繳。查原告既未提出97年7月1日原告
經報備核准前關於管理費曾經區分所有權人會議決議之證據
，亦未舉證證明有關於管理費繳付之買賣契約或分管契約約
定，故揆之前開說明，於系爭大廈住戶規約訂立前，各區分
所有權人僅按其共有之應有部分比例分擔共用部分維護、管
理、修繕之必要費用。原告主張被告92年7月經補繳440元，
92年8月至95年7月應補繳共12,000元，然為被告所否認，
原告自應舉證證明前開期間共用部分維護、管理、修繕必要
費用為何，然原告始終未能舉證以實其說，且據被告提出之
96年9月3日之收據，其上蓋有舊管理委員會之收訖章，原告
既未爭執其真正，依據民法第325條第1項規定，推定被告於
95年7月前之管理費已為給付，原告亦未提出其他證據推翻
前開推定，故原告請求被告補繳92年7月管理費440元，92年
8月至95年7月之管理費共12,000元，即屬無據。
㈢又查系爭大廈區分所有權人於97年6月14日召開區分所有權
人會議，並作成成立管理委員會及選任管理委員、製定住戶
規約等決議，有潤泰民生儷苑97年度第一屆區分所有權人會
議第二次會議紀錄可參。被告辯稱未接到調升管理費之會議
決議通知，原告未依公寓大廈管理條例第34條、第35條、第
38條、第54條、第3條第4、5、6項、第4條、第9條第7項、
第18條第1項規定執行云云，然揆諸前開說明，被告既未舉
證曾於前開會議當場對該次會議之召集程序或決議方法表示
異議，亦未舉證證明上開區分所有權人會議業經依法起訴撤
銷之，故上開會議仍應認為有效，而得拘束所有區分所有權
人。是97年7月1日原告成立、系爭大廈住戶規約施行後，依
系爭大廈住戶規約第11條第6款規定，管理費依權狀所載每
坪實收100元，並依照區分所有權人會議之決議分擔之，有
大廈住戶規約附卷可稽，且觀之本院98年度北簡字第12160
號宣示判決筆錄內容亦可明之。原告另提出97年7月22日之
公告載明空戶以七折計收，雖未提出經區分所有權人會議決
議通過之相關證據，然原告請求自97年7月起至98年10月按
月以1,000元計算之管理費，共計16,000元之管理費，並未
逾越系爭大廈住戶規約之約定（100×14.2361＝1423.61）
，尚屬有據，應予准予。另系爭大廈區分所有權人於98年6
月13日召開區分所有權人會議，決議通過調降管理費，自98
年11月1日開始空戶每坪收費50元，並經公告，有原告提出
之98年度區分所有權人大會會議紀錄（第二次）及公告各1
件附卷可按，故原告請求自98年11月起至99年8月份每月720
元計算之管理費共計7,200元，亦非無據。被告辯稱原告成
立後，被告從未接到管理費調升與住戶同價之會議決議通知
，原告未依公寓大廈管理條例相關規定執行，97年7月22日
公告未經區分所有權人會議決議等節辯解，均無足採。又被
告於97年12月15日繳交95年8月至97年7月之管理費共16,000
元，惟承前所述，97年7月1日原告成立、系爭大廈住戶規約
施行後，依系爭大廈住戶規約第11條第6款規定，管理費依
權狀所載每坪實收100元，並依照區分所有權人會議之決議
分擔之，是被告針對97年7月管理費僅繳納667元（計算式：
16000÷24＝667，元以下四捨五入），是依原告於98年10月
以前以每月1,000元計算管理費之請求，被告97年7月尚積欠
原告333元。
㈣再按同時履行抗辯，乃基於雙務契約而發生，是倘雙方之債
務，非本於同一雙務契約，縱令雙方債務在事實上有密切之
關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方
之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，
均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年度臺上字第850
號判例參照）。是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務
契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，
其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。管理委員會僅是代
為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債
權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會。管理委
員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立
於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯。是
被告辯稱原告未提供完整住戶收繳帳目、規約、會議紀錄、
公告等資料供被告閱覽縱令屬實，要屬管理委員會執行職務
當否之問題，被告亦不得執此作為拒繳管理費之理由。
七、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，
但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1項、
第2項、第233條第1項分別定有明文。而系爭大廈住戶規約
第11條第5款明定：若在規定之日期前為繳納應繳金額時，
管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延
利息，以未繳金額之年息百分之十計算。被告辯稱從未表示
拒繳管理費，係原告訴訟代理人認定費用標準不同而拒收，
因此遲延利息應由原告自行吸收，惟被告未舉證證明曾依債
務本旨向原告提出給付，此節辯解，自無足採。綜上，原告
請求被告給付97年7月起至99年8月止合計22,533元（計算式
：97年7月份333元，97年8月至98年10月共15000元，98年11
月至99年8月共7200元，333＋15000＋7200＝22533），及自
99年12月15日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，
即屬有據，應予准許，原告逾此部分之請求，即非正當，應
予駁回。
八、本件原告勝訴部分係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法
第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告於執行標的物
拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分既經
駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響
，爰不一一論述，併此敘明。
十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國100年3月23日
臺北簡易庭
法官沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月23日
書記官黃鈺玲
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。