裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第1067號民事判決
裁判日期：民國93年08月26日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度訴字第一○六七號
原告蒂芬妮商業大樓管理委員會法定代理人丁○○訴訟代理人丙○○被告誠泰商業銀行股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○右當事人間請求給付管理費事件，經本院於中華民國九十三年八月五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹拾參萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新台幣壹拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：被告於民國九十二年七月七日經由法院拍賣取得由原告管理坐落台中市○區○○段一０八之二地號上門牌號碼台中市○區○○路四段二一二號底一層房地（下稱系爭房地）所有權。而法院於拍賣程序中之拍賣公告已註明本件拍賣之標的如有積欠公寓大廈之公共基金（如管理費等），應買人應自行查明其有無欠費及金額多寡等情事，足認法院已就系爭房地積欠公共基金及管理費情形為公示，被告應已知悉系爭房地原區分所有權人積欠管理費之事實，依修正前公寓大廈管理條例第二十四條規定及司法院大法官會議釋字第三四九號解釋意旨併參諸學說見解，應以公示性之有無，決定繼受人是否繼受前手積欠之公共基金或管理費，則系爭房地自八十八年一月起至被告取得所有權前為止，原區分所有權人共積欠管理費及公共基金合計新台幣（下同）五十五萬二千元，自應由被告繼受並負給付之責；又被告自取得所有權後至九十二年十二月底為止，另欠繳十三萬二千元管理費及公共基金，爰提起本訴等語。並聲明：（一）被告應給付原告六十八萬四千元，及其中五十五萬二千元部分，自九十三年三月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：已發生之管理費具即時性，與成員權係一永久性之地位實有不同，故修正前公寓大廈管理條例第二十四條應屬契約地位之繼受規定，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依原相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務；被告係依拍賣程序承受系爭房地，該次拍賣通知書、拍賣公告及權利移轉證書均未載明前手有積欠公共基金及管理費之情事，亦未載明承受人應負清償積欠款項之責，被告自無從知悉原告與前手間不具公示性之債權債務關係，且法院之拍賣通知書之記載僅屬例行性訓示說明，並無拘束力，原告遽然請求被告清償前手債務，實危及交易安全；八十八年一、二月之管理費給付請求權，應已罹於時效而消滅等語資為抗辯。並聲明：（一）判決駁回原告之訴及假執行聲請；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、兩造不爭執之事實：
一、被告於九十二年七月三日經由法院拍賣程序（本院執行處九十一年度執字第三九二八五號拍賣抵押物事件）買受取得由原告管理之系爭房地所有權。
二、系爭房地自八十八年一月起至被告取得所有權前為止，原區分所有權人共積欠管理費及公共基金合計五十五萬二千元。
三、被告自取得所有權後至九十二年十二月底為止，另欠繳十三萬二千元管理費及公共基金。
參、本件經兩造整理並協議簡化爭點後，確認兩造之爭點如下：被告是否應繼受前手繳納積欠管理費及公共基金之義務？
肆、得心證之理由：
一、公寓大廈管理條例已於九十二年十二月三十一日修正，九十三年一月二日起生效，而本件被告係於九十二年七月七日經由法院拍賣程序取得系爭房地之所有權，乃在該條規定修正之前，是有關被告應否繼受其前手就系爭房地所欠之管理費及公共基金乙節仍應適用當時之法律即修正前之該條規定。
二、修正前公寓大廈管理條例第二十四條固規定：區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，惟該條當時之立法說明為「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關係』之一貫性」，而區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第二十四條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，其立法目的在於使繼受人仍應受該條例與規約條款之拘束，以避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之拘束力，雖繼受人未參與規約之表決，然為達公寓大廈管理維護之一致性，以達提昇居住品質之立法目的。至於原區分所有權人若未依前開條例或規約履行其給付管理費之義務，要屬具體發生之個別債務，既不在上開條例第二十四條所規範之範圍內，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人，因此，被告就其經由法院拍賣程序取得系爭房地所有權前，前手所積欠之管理費及公共基金，自無繼受之義務。
三、區分所有權人或住戶積欠應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有處置明文；同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定，足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，是以除非前後手之區分所有權人已訂立債務承擔契約者外，就原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之具體個別債務，管理委員會自應循上開各規定加以請求，始屬正途，否則，若謂在非經區分所有權繼受人與管理委員會或原區分所有權人訂立債務承擔契約之情形下，猶仍將原區分所有權人積欠管理費之債務不履行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不啻有悖債之相對性之法理，不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權人之財產私權，甚且違公平正義原則及比例原則。況且，修正前公寓大廈管理條例第二十四條規定，茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使遲延繳付之前手得以免卻其本應負擔債務之利益，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之原區分所有權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應擔分費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文，自非合理。再者，區分所有建物上如已設定有抵押權，在抵押債務屆期未獲清償，經抵押權人聲明拍賣抵押物時，若原區分所有權人前所積欠已具體發生之管理費及其他應分擔費用，仍為後手所應繼受，如原區分所有權人積欠過多之債務，於拍賣時影響有出價意願之人，將使抵押權人無法十足受償，實質上形成管理費給付義務先於抵押權受償之結果，當亦非立法之本意。執此，益足徵被告取得系爭房地所有權前，前手住戶所積欠之管理費及公共基金，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用，亦即非被告所應繼受（台灣高等法院暨所屬法院八十九年法律座談會研討結果，亦採相同見解）。
四、再進一步言，縱依原告所陳，依公示方法之有無，決定繼受人是否繼受前手積欠之管理費或其他應分擔費用之具體個別債務，惟所謂「公示方法」，係指對外顯示當事人間權利義務之內容、歸屬及其變動情形之一定方法，自需具體明確，始足該當。然依本院調取之本院執行處九十一年度執字第三九二八五號拍賣抵押物執行卷宗所示，被告承買系爭房地之該次拍賣程序，本院執行處僅於拍賣通知書、拍賣公告之公告事項第十一項記載：「拍賣之不動產如係公寓大廈，依公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務」；另於其他有關事項第五項記載：「依公寓大廈管理條例第二十四條規定：『區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務』，應買人應行注意」等語，並未載明前手有積欠公共基金、管理費之情事，及承受人應負清償積欠款項之責，亦無原告所陳：法院於拍賣程序中之拍賣公告已註明本件拍賣之標的如有積欠公寓大廈之公共基金（如管理費等），應買人應自行查明其有無欠費及金額多寡等記載，原告該部分所陳，尚與事實不符。而本院執行處該次拍賣程序拍賣通知書、拍賣公告之上開記載，僅係抽象註記公寓大廈管理條例第二十四條之法律規定，以促請承買人注意，顯難認為已就前手積欠之管理費及公共基金為具體明確之公示，自與公示方法不符，益難認被告應繼受其前手所積欠之管理費及公共基金。
五、綜前所述，被告負有給付義務者，僅為自取得系爭房地所有權後至九十二年十二月底為止欠繳之十三萬二千元管理費及公共基金，至於前手所積欠之管理費及公共基金，被告並無繼受義務。從而原告提起本訴，在上開應給付之範圍內，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求即非正當，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係所命給付金額未逾五十萬元之判決，應依職權宣告假執行；另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴之部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年八月二十六日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法官劉長宜右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年八月二十六日~B法院書記官