裁判字號：臺灣屏東地方法院96年訴字第628號民事判決
裁判日期：民國97年05月06日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣屏東地方法院民事判決96年度訴字第628號原告甲○○訴訟代理人乙○○被告丁○○訴訟代理人 林幸郎 律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國97年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣貳佰伍拾萬元時，將其所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權應有部分二八八四分之四九六移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、其於民國88年12月2日與被告之被繼承人 潘全 訂立不動產買賣契約書憑證（下稱系爭買賣契約），向潘全購買其所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號146-A001部分，面積496平方公尺之土地（即應有部分2884分之49
6，下稱系爭土地），並已付清價款新臺幣（下同）300萬元。當時因限於農業發展條例之限制，無法辦理分割及所有權應有部分之移轉登記，乃約定嗣後如得以辦理時，賣方應偕同辦理移轉登記，並由潘全提供上開土地，權利範圍全部，設定抵押權予原告作為擔保。嗣依修正後農業發展條例第16條第1項第3款之規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割；但農業發展條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有，是潘全於90年11月26日死亡後，被告因分割繼承單獨取得上開土地所有權，自應依買賣契約負移轉登記之義務。為此，爰依民法第348條之規定，提起本訴，並於本院聲明：如判決主文第1項後段所示。
㈡、對被告抗辯之陳述：本件無價金給付問題，因系爭賣契約當初是因為訴外人 潘勝吉 出售其所有土地與原告，而因土地將被拍賣，潘勝吉恐原告受到損失，乃經潘勝吉商得 潘全之 同意，而將系爭土地出售原告，價金則以潘勝吉原收取之價金抵償之，買賣契約成立後並約定將潘勝吉所有土地上原設定予原告之抵押權予以塗銷，另系爭土地當初辦理買賣契約時，代辦之代書因為考量系爭土地是農地，當時法令無法移轉為共有，故有特約事項之記載，並將系爭土地設定抵押權予原告以為擔保。
二、被告則以：
㈠、89年1月26日修正公布前農業發展條例第30條原定有：「每宗耕地，不得分割移轉為共有」之限制，系爭買賣契約係於88年12月2日簽立，應適用修正前之法律，契約標的為如附圖所示編號146-A001部分，面積496平方公尺之土地，即應有部分2884分之496，即屬移轉為共有，依民法第71條前段，因違反禁止之規定，自始無效。
㈡、被告之父潘全未將系爭土地賣予原告，被告之母 潘香 亦未代理潘全將系爭土地賣予原告，且被告之父母均不識字，因此並未與原告簽立系爭買賣契約。又依民法第534條第3款及第534條之規定，受任人為不動產之出賣或設定負擔，須有特別之授權，且代理權之授與，應以文字為之。縱系爭買賣契約為真正，但潘全並未以書面授權潘香為系爭土地之出賣或設定負擔，買賣關係顯然不存在。
㈢、原告主張其於訂約時，交付買賣價金300萬予潘全或潘香之事實，自應負舉證之責。系爭買賣契約係出於原告與丙○○之通謀虛偽行為，因此原告並未支付買賣價金予潘全或潘香，至系爭買賣契約第2條記載：「議定價值總價新臺幣300萬元整本日（即88年12月2日）由甲（即原告）交過定金新臺幣300萬元整與乙（即潘全）而乙當面點清親收完畢。」等語，顯非實在。另原告所提收據3紙均非潘全本人簽收，本件契約如果有效，原告之價金尚未清償，被告亦得主張同時履行抗辯等語置辯。並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、經查：
㈠、原告主張坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地原為被繼承人潘全所有，於94年1月21日以繼承為原因辦理移轉所有權登記予被告，現被告為登記名義人，有土地登記謄本、戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽，被告亦未爭執，是堪信為真實；次查系爭土地因已為被告繼承取得所有權，而潘全與原告間之買賣契約關係亦由被告繼受之，兩造對此亦無爭執，惟被告以系爭買賣契約有無發生效力尚有爭執等詞置辯，是原告主張系爭買賣契約關係由被告因繼承而受讓之亦可信為實。
㈡、其次，本件因原告為不識字之人，且其訴訟代理人為其親友，對法律欠缺專業知識，如進行爭點協議恐影響其權益保障，本院雖未請兩造進行爭點協議，而本院審酌兩造之攻擊防禦並主張，認兩造間爭執事項有如下各點，爰依下列各點爭執事項分述本院見解如下：
⒈被告之父親 潘全有 無於88年12月2日將系爭土地中，如屏東
縣枋寮地政事務所96年8月6日函所附複丈成果圖所示編號146-A001部分、面積496平方公尺，以300萬元出售原告？⒉前開買賣契約是否違反當時之農業發展條例規定而自始無效？⒊前開買賣契約是否因潘香違反民法第534條之規定無合法代理
，而尚未生效力？⒋本件原告之買賣價金是否尚未給付？被告可否主張同時履行
抗辯？
㈢、而查：⒈原告主張被告之父親潘全於88年12月2日將系爭土地中，如
屏東縣枋寮地政事務所96年8月6日函所附複丈成果圖即附圖所示編號146-A001部分、面積496平方公尺，以300萬元出售予伊，業據提出不動產買賣契約書憑證為證，且經證人即代辦代書戊○○到庭證述：「《（提示本院卷第18頁買賣契約憑證）就該契約書末尾的特約事項，請說明？》塗銷的時候，地政事務所收件5363號，原告買土地我只有處理過二次，一次是原告與潘勝吉，另一次是本件的買賣。前面那一次買賣是潘勝吉的土地，是跟潘全土地相連，潘勝吉的土地要被拍賣造成原告的損失，原告要求潘勝吉要補償，他就說請他父親把旁邊一塊土地補給原告，兩筆土地的價金是一樣，算是補償。（原告與本件潘全的土地買賣有無給付價金？）沒有支付。就是用前面的錢，後面這件沒有付錢，因為是用前面的價金來抵，前面那一件就是甲○○與與潘勝吉的契約，潘勝吉的土地沒有過戶給原告，塗銷設定也是潘勝吉的土地，因為當時沒有辦法過戶所以有辦理抵押權設定，後來本件買賣成立之後，就約定前一件土地的抵押權要塗銷。（潘勝吉這一件土地是否負責到簽約？）我負責從簽約到設定，設定也是我辦得，因為是要設定擔保。《本件買賣契約簽約當時，到場有何人？（指原告與潘全這件土地買賣）》原告與潘勝吉、潘全及潘全的太太四人均在場。（潘全既有到場為何還要寫代理人潘香？）當時就是潘香要來代理，我說不行，後面有牽涉到抵押權設定，所以必須要有授權書才可以，後來潘勝吉才回去帶潘全來，印鑑章及印鑑證明都在潘勝吉的父親身上，因為潘全及潘香不識字，所以他們的簽名是由潘勝吉代為書寫，我的印象中，我有核對潘全的印鑑章及印鑑證明，所以潘全的部分是以印鑑章代替指印，潘香沒有帶印章來，所以潘香是由他自己捺指印。（潘全的印鑑證明是何人交給你？）印鑑證明是由潘全當天拿給我，當天簽約當天設定是當天辦理的，印章是當天蓋完之後就交還給他。〈請說明買賣契約憑證原本上的指印是何人所有？（提示原告所提買賣契約書原本）〉潘香的指印就是潘香，在第三條的約款是潘香指印，潘香姓名下也是潘香自己的，潘勝吉名字下也是潘勝吉的，特約的上跟下之指印都是潘香，左邊在塗銷抵押權登記的指印是何人所有不確定。《（提示抵押權設定契約書原本的指印）又是何人的？（提示抵押權設定契約書原本上潘全的印章）是何人交付給你？》潘勝吉部分是他自己所蓋，潘香也是他自己的指印。是潘全交給我，也是他本人的印鑑章。（買賣契約書特約事項是否你書寫的？）是的。（被告訴訟代理人：請求補充訊問證人：潘全有到場，為何只有蓋潘香的指印並書寫其為代理人？設定抵押時潘全有無在場？）當時我在書寫擬稿的當中已經寫下去，有牽涉到設定，我說這樣不行，必須潘勝吉的父親到場才可以，當時已經寫了，所以我順便才請他們蓋。定契約的時候，潘香及潘勝吉先來，後來我說要潘全本人來，潘勝吉又才回去載潘全來過來簽約，當時我都有通通告訴在場的人，通通沒有意見的時候才蓋章及捺指印。是當天的事情，都辦好之後就把印章交給當事人，並送件。」等語在卷（見本院卷第103-105頁）；另名證人丙○○到庭證述：「我原來的姓名叫潘勝吉，我認識原告甲○○，我故鄉的人，他以前是開餐廳，與原告沒有金錢交易，只是朋友而已，我有一塊土地賣給原告，我賣那塊土地每坪2萬元，面積150坪，總共300萬，是在民國80幾年賣給他的，後來土地因為無法登記，原告要求我設定給他，原告有把價金付給我，分作4次，前二次各50萬，後二次各100萬。（本件為何要以潘全的土地出售原告？）因為地是在隔壁，我有蓋一棟房子在土地上，被告的土地大概二分半，我的土地大概一分三厘多，我的土地不方正，是三角形，我跟我父親說，他的二分多，我要蓋房子希望把土地切直，大概面積150坪左右給我蓋房子，土地本來就是要給我蓋房子用的。後來我經商失敗而且出車禍，我在外面有欠了別人錢，回去跟我父親說這塊土地要給我賣，原告覺得我的土地很方正不錯說要跟我買，且土地已經填好了，而且我有困難，所以他就答應跟我買，那時候只有買那塊土地，當時土地都是我父親的名字。《（提示買賣契約憑證原本）本件為何會訂立買賣契約？》簽立買賣契約書當時，代書有跟我說無法登記，要我設定給原告，說好原告不可以拍賣，當時我設定給原告是二分八厘多，買賣契約只有寫，我只有賣150坪而已，所以才訂立這個契約，這個契約的買賣價金早在80幾年就付清了，錢在第一次到代書處簽契約給50萬，後來再給50萬，再後來給100萬二次，總共付了
300萬，第一次用我的名字給原告設定，後來我房子要給法院查封拍賣，我跟我父親說要賣給原告的土地，就用我父親的土地去設定給原告，沒有再付錢。我的土地出賣的那一次，第三次我有拿100萬給我父親，因為我只需要200萬元，因為我的土地也是我父親給我的，我父親的土地賣給甲○○的時候，就沒有再拿錢（就是二分八厘多的那一塊）。（簽約當時有何人在場？）我父、母親及我在場並同時去，我家裡的事情都是我媽媽在管，我先帶我媽媽去，後來代書跟我說土地是我父親的名字，我又回去載我父親來。《（提示買賣契約書憑證及抵押設定契約書原本）潘全、潘香姓名何人所寫？潘全的印章是何人所蓋？》名字是我寫的，因為我父母親不識字。印章是潘全帶來給代書蓋，我父親有帶印鑑章。抵押設定契約書，潘勝吉、潘香的姓名是我寫的，指印是我母親自己蓋的，潘全的印章是我父親帶來交給代書蓋的。（父親過世之後為何要把土地過戶給丁○○？）系爭土地本來就是要分給丁○○的，出售部分我父親本來答應要給我的，我姐姐、妹妹都嫁出去應該不知道」等語在卷（見本院卷第106-108頁），核上開2名證人所證述訂立系爭買賣契約與潘勝吉與原告間之買賣契約，及分別在系爭土地上設定抵押權及塗銷潘勝吉所有土地上之抵押權過程大致相符，證人經本院隔離訊問，且均經具結為證，其證述應非不實之詞，且經調閱證人潘勝吉所有坐落屏東縣○○鄉○○段145之8地號土地上，辦理抵押權設定予原告及塗銷上開抵押權登記資料，確與原告及上開2名證人所證述經過相符，有屏東縣枋寮地政事務所97年3月11日屏枋地一字第0970001261號函所附申請登記與申請塗銷抵押權相關文件資料在卷足憑（見本院卷第132-166頁），則系爭土地既經所有權人潘全親自與原告協議成立，原告主張系爭買賣契約為伊與潘全所簽立等詞，核屬可採。
⒉前開買賣契約是否因潘香違反民法第534條之規定無合法代
理，而尚未生效力？承前所述，系爭買賣契約既經潘全本人與原告簽訂成立，則本件潘香有無合法代理，即無審酌必要，附此敘明。
⒊再查，前開買賣契約是否違反當時之農業發展條例規定而自
始無效？⑴按私有農地所有權之移轉，依89年1月26日修正刪除前之土
地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效；否則，若僅約定登記名義人由買受人指定，其契約即係以不能之給付為標的，依民法第246條第1項前段規定，應屬無效。又依農業發展條例第3條第10款第1目規定，所謂農業用地，係指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用之土地；又依同條第11款規定，所謂耕地，係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
⑵再按「以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去
，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求。」最高法院著有70年台上字第4537號判例可資參照。又按「耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。即農地買賣之買受人雖無自耕能力，然如契約雙方當事人明知有不能給付情事，而合意約定得由買受人指定有自耕能力之第三人或待買受人自己或其指定之第三人取得自耕能力，以除去『不能』情事而為所有權移轉登記之給付者，其買賣契約仍屬有效。」最高法院著有76年度台上字第2722號判決可供參考。
⑶而查，系爭土地之地目為田、土地使用分區為一般農業區農
牧用地，有土地登記謄本在卷可稽，是依前揭規定，系爭土地屬農地，就其所有權之移轉自均應受89年1月26日修正刪除前土地法第三十條規定之限制。而原告與被告之父親 潘全間 訂約時已明知所承買土地為農牧用地，原告雖自承其不知無法共有，然查原告與潘全所定不動產買賣契約已另特約約定：「本件買賣標的因受限於法令農業發展條例不得分割或移轉持分故雙方同意嗣將來法令變更得為農地分割或移轉持分或得不受自耕能力限制可自由買受時，出賣人應協同買受人辦理買賣標的產權移轉登記（下略）」等語，有該不動產買賣契約憑證在卷可稽，且原告與潘全隨之於系爭土地上設定有抵押權登記，有土地登記謄本記載可參，且為兩造所不否認，可見原告取得系爭土地之意願甚為明確，且訂約當時顯無立約成為共有人之意，而是預期將來政府法令變更可移轉時，即辦理移轉登記等情，有不動產契約憑證特約記載可憑，足見原告購買系爭土地係期待未來得以變更為可以共有，符合民法第246條第1項但書情形，是原告與潘全間成立之系爭買賣契約依上說明並無違反當時有效之土地法或農業發展條例規定甚明，故無民法第246條無效之適用。且土地法第30條關於私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，及農業發展條例關於限制耕地移轉共有規定均已於89年1月26日刪除，則本件依據當時法令不能買受或限制移轉之原因均已消滅，參照前開最高法院判決意見，原告與潘全之間關於系爭土地之買賣契約依據民法第246條第1項但書規定應屬有效。
⒋本件原告之買賣價金是否尚未給付？被告可否主張同時履行
抗辯？經查，本件原告關於價金給付時間先後陳述不一，先陳說交給代書50萬元，之後2次付50萬元，最後付100萬元給潘勝吉父子云云，後改稱先給代書50萬元，剩下250萬元分3次給付，前2次是50萬元，剩餘一次付清云云，核原告所稱與證人潘勝吉到庭所證述：第1次到代書處簽約付50萬元，後來再給50萬元，最後2次各付100萬元，伊有交給父親潘全
100萬元等語（見本院卷第107頁），亦不相符。且其所提出由潘勝吉簽收之收據上，其所記載地號為系爭土地之146地號並非潘勝吉所有同段145-8地號，且簽寫日期分別為87年8月20日、87年8月26日、87年9月21日，與系爭買賣契約訂約時間88年12月2日均不相符。衡情，若上開收據係原告與潘勝吉間就第1次買賣契約就同段145-8地號土地給付之價金，則其標的應記載為潘勝吉所有同段145之8地號土地而非146號土地；倘若該收據是為證明潘勝吉代收系爭土地之買賣價款，則該收據上所寫日期當時，系爭買賣契約亦尚未訂立，顯見原告提出之收據應是潘勝吉臨訟始簽寫給原告之收據（見本院卷第95-97頁），該收據既有如上之矛盾，顯然不足採為系爭買賣契約價款已經付清之憑證，而本件系爭買賣契約既係取代原告與潘勝吉間之買賣契約而來（本件契約成立之時，原告與潘勝吉之買賣契約亦解除，見不動產契約憑證之特約記載部分），則價金有無付清，自以原告與潘勝吉間價金有無償還為依據，而原告與潘勝吉間之買賣契約價金給付情形，僅有證人即代書戊○○證述已代收50萬元之定金，後來的錢當事人自己交付等語在卷（見本院卷71頁），其餘價款250萬元如何給付，原告並未能舉證證明之，系爭買賣契約價金既尚未完全給付，則被告主張同時履行抗辯，於法自屬可採。
㈦、綜上所述，本件原告之主張核屬可採，其訴為有理由，然其價金尚有250萬元未付清，則被告援用同時履行抗辯命原告於受移轉登記之同時應給付價款250萬元等核屬有據，爰應准許如主文所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年5月6日
民事第一庭法官潘快正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）
書記官黃麗燕中華民國97年5月6日