桃園簡易庭108年度桃簡字第1861號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　108年度桃簡字第1861號
原　　　告　 林靜蘭
訴訟代理人　 陳夢麟 律師
被　　　告　 謝晋璋 即鴻達國際行銷企業社
　　　　　　樂事饗宴國際餐飲事業有限公司
上　一　人
法定代理人　 黃淑琴 　　住同上
共　　　同
訴訟代理人　 郭上維 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國109年5月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌桃園市○○區○○路○○○號一樓房屋騰空遷讓返
還原告。
被告謝晋璋即鴻達國際行銷企業社應給付原告新臺幣貳萬伍仟元
，及自民國一○八年九月二十七日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息。
被告謝晋璋即鴻達國際行銷企業社應自民國一○八年九月二十七
日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣
參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項及第三項到期部分得假執行。但被告如分
別以新臺幣肆萬陸仟壹佰元、新臺幣貳萬伍仟元及第三項已到期
部分之金額為原告預供擔保，得免為各該項之假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有
明文。本件原告林靜蘭起訴時，就聲明第3項，係請求被告
謝晋璋即鴻達國際行銷企業社（以下稱被告謝晋璋），自民
國108年9月22日（起訴狀誤載為106年9月22日）起，至
騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）50,000
元。嗣於本院審理時，將起算日變更為108年9月27日，核
其所為，係減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予
准許。至原告就聲明第2項，將起訴請求自起訴狀繕本送達
之翌日起算遲延利息，於審理中確認起算日期為108年9月
27日，並不涉及訴訟標的或聲明之變更，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告將門牌桃園市○○區○○路○○○號1樓房屋（下稱系爭
房屋）出租予被告謝晋璋，約定租賃期間自108年5月22日
起至110年5月21日止，每月租金25,000元（下稱系爭租約
），並約定僅得作為住家使用，非經原告同意，不得作營業
使用、出租或出借他人。被告謝晋璋自108年7月起，將系
爭房屋出借予被告樂事饗宴國際餐飲事業有限公司（下稱樂
事公司）開設「樂事響宴」早午餐店面，經原告要求重新簽
約後，兩造間仍協調未果。
㈡原告以起訴狀繕本送達作為終止之意思表示，向被告謝晋璋
終止系爭租約。系爭租約已於108年9月26日終止，依民法
第455條前段規定，被告謝晋璋應將租賃物即系爭房屋返還
原告。又原告為系爭房屋所有權人，被告均屬無權占用人，
原告得依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還
系爭房屋。
㈢又被告謝晋璋自108年7月22日起未給付租金，扣除押金25
,000元，尚欠25,000元，故系爭租約之法律關係，請求被告
謝晋璋給付租金25,000元。
㈣又系爭租約終止後，被告謝晋璋仍持續占有使用系爭房屋，
受有相當於租金之不當得利，另依系爭租約第13條第3項約
定，原告得請求相當於月租金額之違約金，至被告謝晋璋返
還系爭房屋為止。故依不當得利及系爭租約之法律關係，請
求被告謝晋璋自108年9月27日起，按月返還不當得利25,0
00元及給付違約金25,000元等語。
㈤聲明：
⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
⒉被告謝晋璋應給付原告25,000元，及自108年9月27日起至
清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊被告謝晋璋應自108年9月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋
日止，按月給付原告50,000元。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠原告將系爭房屋出租予被告謝晋璋，承租人名義為鴻達國際
行銷企業社之商號，原告應當知悉係承租作營業使用。況且
，原告係以店面名義對外招租。此外，兩造協調由原告與被
告樂事公司重行簽立租約時，原告提出之租約版本，即記載
系爭房屋供營業使用，可見原告係同意系爭房屋作營業使用
，亦可證原告與被告謝晋璋簽約時，已同意被告謝晋璋作營
業使用。
㈡被告謝晋璋並未將系爭房屋出借或出租予被告樂事公司，被
告謝晋璋係加盟被告樂事公司後，由被告樂事公司代為經營
「樂事饗宴」早午餐店，故被告樂事公司僅是占有輔助人。
再者，原告與被告謝晋璋簽立系爭租約，並未限制將系爭房
屋全部或一部轉租或出借。縱使被告謝晋璋有將系爭房屋交
予被告樂事公司使用，亦無違約。
㈢原告因故不願履行系爭租約後，即一再阻礙被告營業，除常
與被告之員工發生爭執外，更直接將其車輛停放在系爭房屋
門口。且被告嗣後發現原告交付之遙控器，無法正常開啟系
爭房屋鐵捲門，妨礙被告行使租賃權。故被告謝晋璋依民法
第264條主張主時履行抗辯，拒絕給付租金。
㈣被告謝晋璋並無違反契約，原告不得終止系爭租約，故被告
占有系爭房屋具有法律上之權源，非不當得利。退萬步言，
縱使認為被告無權占有，兩造間關係違約金之約定亦屬過高
等語。
㈤聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免於
假執行。
三、不爭執事項：
㈠被告謝晋璋向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自108年5
月22日至110年5月21日，每月租金25000元，押金為1個
月租金額。系爭租約第8條第1項約定，本房屋係供住宅使
用，非經出租人同意，不得變更用途。
㈡原告已收取押金25000元。
㈢原告以被告謝晋璋未經原告同意，將系爭房屋變更為營業用
途、違約供他人使用而違反租約，以起訴狀作為終止系爭租
約之意思表示，起訴狀於108年9月26日送達被告謝晋璋。
㈣被告謝晋璋自108年7月22日起至租約終止日止，未給付租
金。
四、本件爭點：
㈠原告是否有同意系爭房屋供營業使用？
㈡原告與被告謝晋璋是否有約定，不得將系爭房屋之全部或一
部出借他人使用？
㈢被告是否有將系爭房屋出借予被告樂事公司使用？
㈣原告請求被告遷讓房屋，有無理由？
㈤原告請求被告謝晋璋給付108年8月22日至同年9月21日之
第四期租金25,000元，有無理由？
㈥原告請求被告謝晋璋於遷讓系爭房屋前，按月給付不當得利
25,000元及違約金25,000元，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告是否有同意系爭房屋供營業使用？
⒈查系爭租約第8條第1項約定，「本房屋係供住宅使用，非
經出租人同意，不得變更用途。」可見原告與被告謝晋璋係
約定系爭房屋僅供住宅使用，非經原告同意，不得變更為營
業用途。又被告謝晋璋承租系爭房屋後，由被告樂事公司利
用系爭房屋經營「樂事饗宴」早午餐店，有原告提出之房屋
外觀照片、招募員工公告翻拍照片及招募電話聯絡人資料為
證（見本院卷第118-123頁）。足見被告謝晋璋承租系爭房
屋後，已將系爭房屋改作營業用途。
⒉被告雖主張原告同意變更同途，並以前詞置辯。惟查，以法
人、商號或自然人名義承租，僅係當事人選擇使用之名義，
與承租後之使用目的並無必然關聯。蓋以法人或商號名義承
租房屋，或作為負責人或內部員工私人目的使用，或作為辦
公處所，或作為倉儲空間，其用途不一而足。尚難僅因被告
謝晋璋以商號名義承租，即認定原告同意供營業使用。再參
酌原告發現系爭房屋即將開設「樂事饗宴」早午餐店後，即
要求重行簽約等情，亦可見原告於簽約時未預料被告謝晋璋
將作營業使用。再者，原告於「591租屋網」刊登系爭房屋
招租訊息時，雖記載現況為「店面」、「生意辦公兩相宜」
（見本院卷第93頁）。惟此僅能證明原告招租時，對於承租
人作住宅或商業使用並無限制。而房屋作為住宅、營業等不
同用途，往往涉及房屋稅、租賃期間、房屋維護、是否干擾
鄰房等諸多考量因素，並影響出租人關於租金、稅賦負擔、
使用限制、是否回復原狀等契約條款之擬定。故原告出租系
爭房屋予被告謝晋璋時，仍應就具體成立之契約條款，認定
雙方之權利及義務內容，不能僅因原告招租時標示可供店面
使用，或原告事後同意與被告樂事公司另行協商簽約，即認
為其與被告謝晋璋簽立系爭租約時即同意系爭房屋轉作店面
。此外，被告謝晋璋就原告曾經表示同意轉作營業使用等情
，並未提出確實之證據，其所辯即難採憑。
⒊綜上，被告主張原告同意系爭房屋作營業使用，應屬無據。
被告謝晋璋未經原告同意而將系爭房屋作營業使用，應認已
違反系爭租約第8條第1項之約定。
㈡原告與被告謝晋璋是否有約定，不得將系爭房屋之全部或一
部出借他人使用？
按契約為當事人互相意思表示一致而成立之法律關係，主張
某契約條款存在者，即應就當事人意思表示合致之事實，負
舉證責任。本件依原告提出之系爭租約書面，其中第8條第
3項就出租人是否同意將系爭房轉租或出借之條款，係勾選
「不同意」之欄位（見本院卷第16頁）。然被告謝晋璋提出
其所留存之契約書，就該部分未作任何勾選（見本院卷第96
頁）。則原告與被告謝晋璋間，於簽約時是否有約定不得轉
租或出借，以及原告出具之契約書，其上「不同意」之欄位
是否為簽約時所勾選，即有不明。原告雖主張雙方確有此約
定，惟未提出其他事證相佐，不能證明雙方簽約時，就不得
轉租或出借之條款有意思合致，應認原告主張為無理由。
㈢被告是否有將系爭房屋出借予被告樂事公司使用？
原告既未能證明與被告謝晋璋間，就系爭房屋有約定不得出
借使用，則被告謝晋璋是否有將系爭房屋出借予被告樂事公
司，並不影響被告謝晋璋有無違約之認定。故此部分即無庸
再審究。
㈣原告請求被告遷讓房屋，有無理由？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前
段、第767條第1項前段分別定有明文。又依系爭租約第15
條第2款約定，違反租約第8條而為使用者，出租人得終止
租約。
⒉被告謝晋璋違反系爭租約第8條第1項之約定，未經原告同
意而變更系爭房屋用途，已如前述，是原告得依系爭租約第
15條第2款約定，終止系爭租約。而原告以起訴狀作為終止
系爭租約之意思表示，繕本已於108年9月26日送達被告謝
晋璋，此為兩造所不爭執，應認系爭租約業於同日經原告終
止。系爭租約既經原告終止，原告基於租賃物返還請求權，
請求被告謝晋璋騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
⒊又原告為系爭房屋之所有權人，有建物所有權狀影本在卷可
參（見本院卷第11頁）。被告亦不否認現仍保管系爭房屋之
鑰匙，且被告樂事公司之設備仍放置在系爭房屋內，堪認系
爭房屋現仍由被告2人占有中。系爭租約終止後，被告謝晋
璋已無占有使用系爭房屋之權源，另被告樂事公司與原告間
並無契約關係，亦無其他得占有使用系爭房屋之法律上依據
，故原告依民法第767條第1項之法律規定，請求被告遷讓
返還系爭房屋，應認為有理由。
㈤原告請求被告謝晋璋給付108年8月22日至同年9月21日之
第四期租金25,000元，有無理由？
⒈原告出租系爭房屋，每月租金為25,000元，已收押金25,000
元，且被告謝晋璋自108年7月22日起至系爭租約終止日即
108年9月26日止，未給付租金等情，為兩造所不爭執。堪
認原告主張被告謝晋璋所欠租金扣除押金後，尚餘25,000元
未給付，應屬可採。
⒉被告謝晋璋雖主張原告自108年8月起，即以停放車輛在系
爭房屋門口、讓大門遙控器無法開啟鐵捲門之方式，妨礙租
賃物之使用，惟其所提出之影片，係於本件訴訟繫屬後所拍
攝，當時系爭租約業已終止，被告謝晋璋自無法主張有租賃
權。再者，被告樂事公司先前既已將相關營業設置移入系爭
房屋內準備營業，可見該遙控器確實可用於進出系爭房屋，
被告謝晋璋並未舉證係因原告之行為導致該遙控器失效，其
主張原告妨礙使用系爭房屋，難以採憑。而被告謝晋璋所提
出之車輛占用照片，其上並無日期，亦無從認定為系爭租約
終止前所拍。況且，該車輛停放於騎樓，並不影響進出及使
用系爭房屋，被告謝晋璋主張租賃權因此受妨害，亦屬無據
。故被告謝晋璋以原告未提供合於使用之租賃物而拒絕給付
租金，為無理由。從而，原告請求被告謝晋璋給付租金25,0
00元，應屬有據。
㈥原告請求被告謝晋璋於遷讓系爭房屋前，按月給付不當得利
25,000元及違約金25,000元，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動產
，即受有相當於該不動產租金之利益，而不動產之所有權人
或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。經查
，系爭租約已於108年9月26日經原告終止，被告謝晋璋繼
續占有使用系爭房屋，已取得使用系爭房屋之利益，致使原
告無法使用收益，原告自得向反訴被告請求返還其所受之利
益。是原告依民法第179條之規定，請求被告自108年9月
27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付雙方原約定之
租金數額即25,000元，於法有據，應予准許。
⒉另系爭租約第13條第3項約定，承租人未依約返還房屋時，
出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，
並得請求相當約月租額1倍之違約金至返還為止（見本院卷
第18頁）。被告謝晋璋於系爭租約終止後，現在仍占有系爭
房屋，未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告自得依上開約
定，向被告請求違約金。
⒊惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，
若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核
減。審酌被告謝晋璋於租約終止後未履行遷讓返還房屋之義
務，致原告所受之損害即為租金收入，復衡以原告已得向被
告謝晋璋請求按月給付相當於租金之不當得利，原告所受損
害難謂重大等情，認原告請求被告謝晋璋按月賠償25,000元
之違約金尚屬過高，應以酌減為每月5,000元為適當，逾此
範圍則不應准許。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力、遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第
229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明
文。原告對被告謝晋璋之租金給付請求權屬定給付期限之金
錢債權，且於起訴前已屆期，原告請求被告給付自起訴狀繕
本送達翌日即108年9月27日起，至清償日止，按年息5％
計算之利息，為有理由。
七、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、物上請求權、租金給
付請求權、不當得利及系爭租約關於違約金之約定，請求如
主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍
之請求為無理由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執
行。並依被告聲請諭知被告如為原告預供擔保，得免為假執
行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅係促使法
院職權發動，無庸另為准駁之諭知。至原告敗訴之部分，其
假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中華民國109年6月5日
桃園簡易庭法官涂偉俊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月8日
書記官洪惠娟