臺灣臺南地方法院93年度訴字第817號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院93年訴字第817號民事判決

裁判日期：民國95年09月20日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺南地方法院民事判決93年度訴字第817號原告甲○○訴訟代理人丙○○
乙○○被告丁○○上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國95年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告丁○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）聲明：
１、被告應給付原告新台幣（下同）968,078元，及自準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、第一項聲明原告願供擔保，請宣告假執行。
（二）陳述：
１、本件系爭耕地原為竹篙厝段417號之內，面積0.3700甲及同段272號面積0.451甲，由原告先嚴 陳春風 與地主 劉幼毛 於民國38年6月17日簽訂台灣省台南市私有耕地租約南東租字第217號。嗣後，因台南市政府實施第四期重劃，耕地重劃為竹篙厝段3419、3419-1、3450、3450-1、3451、3451-1、3480、3480-1等八筆土地，由原地主劉幼毛之繼承人繼承，嗣後重劃均編為住宅用地，除了3480號地號面積148平方公尺出租人即被告丁○○要求自行保留外，其餘七筆土地均於75、76年間經地主與佃農合意終止耕地租賃關係（因已由耕地變更為非耕地，即住宅用地），地主亦依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定給予佃農補償金，被告丁○○於74年2月7日為「出租人及土地標示名義變更，變為出租人」，而陳春風就系爭耕地竹篙厝段3480號面積148平方公尺（下稱系爭耕地），則應被告丁○○之要求續訂耕地租約，自86年6月1日至92年5月31日止，期間六年，並經台南市政府86地權字第103102號核准，爾後陳春風於87年4月1日死亡，由原告甲○○繼續承租原耕地，業由台南市政府88年3月29日南市地權字第83309號核准，並經台南市東區公所88年3月30日南東民字第7066號函通知在案，有台南市東區區公所93年7月15日南東民字第0930017711號函足稽，合先敘明。
２、系爭耕地在被告74年2月7日為出租人名義變更及土地標示變更（重劃後重新編定地號）後，已屬住宅區建築用地，並經89年9月10日變更為台南市東區細部計劃案，屬中密度住宅區確定在案，屬於建地。準此，系爭耕地業屬建地，而鄰近地區亦屬建地，並不適宜耕作，且出租人即被告保留系爭標的，亦係作建地使用。系爭土地變更為住宅用地後，毗鄰土地均作建築使用，致不能依原來租佃契約之目的使用耕地，依民法第225條第1項及266條第1項之規定，出租人即免其以該項土地供承租人耕作之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係當然即從此消滅，毋待於當事人為終止租約（參照院字第1950號解釋，台灣高等法院42.5.13令牘字第1012號令）。換言之，租約之一方毋庸他方為終止租約之意思表示，系爭土地之租佃契約既然終止，依耕地三七五減租條例第17條第2項、平均地權條例第63條規定，出租人應給予承租人補償。退步言之，系爭耕地已編定為建地，毗鄰土地亦均興建房屋，實不適宜耕作。而耕地租期屆滿，只要承租人有耕作之事實，依據耕地三七五租約清理要點第5條規定：耕地租約期滿，出租人未申請終止租約，而承租人申請繼續承租，並有繼續耕作之事實，應准續訂租約。而政府對於承租人依耕地三七五減租條耕作之耕地，雖已編定為住宅區建地，卻仍然未對之課征地價稅，足認其仍實質認定系爭耕地仍作耕作之事實，被告主張原告就系爭耕地無耕作，即應提出證據證明之。準此，兩造間租佃契約應認仍存在。而被告於
92年8月21日向台南市東區區公所以書面終止原告之租約，應視為被告已為終止契約之意思表示，則原告自得依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項第3款之規定，請求被告給付補償金，無庸置疑。
３、按繼承，因被繼承人死亡而開始，民法第1147條訂有明文，原承租人陳春風於87年4月1日死亡，由原告甲○○繼承承租人已如前述，被告應補償金額核計如下：
⑴竹篙厝段3480號土地，86年9月公告現值每平方公尺28000
元（87年4月1日公告現值與86年9月公告現值相同），有地價謄本可證，本件租佃面積為148平方公尺，則系爭耕地公告現值為0000000元（28000×148＝0000000）。
⑵公告現值0000000元減除土地增值稅二分之一為0000000
元，其餘額三分之一即得968078元，﹝9元（55年5月移轉地價）×148（租佃面積）×573.3%＝7636元，0000000－0000＝0000000（土地增值），0000000×60%－7636×
0.3＝0000000（土地增值稅），0000000×0.5＝0000000（減半），（0000000－0000000）×1/3＝968078﹞。
４、被告雖主張原告自85年起即未依約繳納租金云云，然原告之父陳春風於租賃期間均有至被告住處納租，嗣於系爭耕地因台南市政府實施第四期重劃，改編定為住宅用地而不適合耕作，於78年間辦理租約終止及有關補償事宜時，被告主張其繼承之系爭土地希望留供自用住宅之用，原告之父陳春風當時雖知其不可，惟念及多年租賃之情誼，仍應允維持租佃關係，其租金隨收入多少再議，被告則均親自到原告住處收取租金，其應繳納金額，均依被告之要求給付，並通知附近佃農許皆得、 蔡水法 前來繳納，原告雖曾要求被告告知住所以利前去繳納，均被拒絕而仍由被告親自收取，此種繳納方式行之有年，爾後被告不來收取租金，亦未依民法第440條第1項規定及耕第三七五租約清理要點第9條第3款之規定催告原告繳交租金。
５、又依耕地三七五減租條例第6條規定，租約之訂立或換訂，應由出租人會同承租人申請登記；第20條亦規定，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。均在保障佃農之權益，如今被告無視於系爭地的不能耕作之事實，應優先予解除租約關係，反以此來歸罪原告即承租人的未耕作，導因為果，令人惋惜，迫於現實，我們願意接受這種事實，但應該依據本租約條例第17條第2項之規定辦理，才合乎情理。
６、被告所提示民國74年區公所公函，更能肯定租約的訂立、變更、終止或換訂，均應有所公告或通知，依耕地三七五減租條例第6條之規定，應由出租人會同承租人辦理登記。發動權在出租人，惟被告卻把責任歸諸承租人，實為不當。為保障佃農權益，才有耕地三七五減租條例第20條耕地租約之續訂規定，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，以免佃農權益受損。
７、末查，台南市政府於93年5月4日上午9時之耕地租佃爭議第14屆第8次租佃爭議調處會議，原告並未接獲開會通知，致未能到場說明，依據行政程序法第68條第2項但書規定：文書內容對人民權利義務有重大影響者應為掛號之郵務送達。准此，台南市政府第14屆第8次租佃爭議調處會議通知，未以郵政掛號寄達，致原告因未收到開會通知，未能參與會議，該次會議程序違法，故會議所作調處結論
主文「因承租人未繳租金，租約無效，不准予續訂租約」應不具實質效力，併此敘明。
三、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，惟其提出書狀主張如下：
（一）聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔。
（二）陳述：本案關鍵在於可否系爭租約續訂，而原告無權要求收取耕地三七五減租條例之補償金。因原告從未耕作，土地任其荒廢，又未繳租金，且於租期屆滿後已逾法定期限始申辦續訂。原告辯稱被告未依法催告原告繳納租金，實無理由。原告違反耕地三七五減租條例已成不爭事實，政府官員亦一致承認表決通過終止註銷租約。又原告增值稅算法錯誤百出，經台南市政府地政科三七五專員解釋，增值稅減半不適用租佃補償案。綜上陳述，懇請鈞院鑒核，判決駁回原告之訴，實感德便。
四、本院之心證：原告主張之上揭事實，業據其提出租約一紙在卷足按，被告對於其與原告簽訂系爭租賃契約之事實亦不爭執，惟否認必須支付補償金，並以前辭置辯，經查：
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：承租人死亡而無繼承人時。承租人放棄耕作權時。地租積欠達兩年之總額時。非因不可抗力繼續一年不為耕作時。經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。尚未收穫農作物之價額。終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第17條定有明文。
系爭土地之承租人即原告主張依據上揭耕地三七五件減租條例第17條第1項第5款之規定，因系爭土地已依法變更為非耕地使用，承租人即原告自得依法終止租約，並依同條第2項之規定，向被告請求補償金。惟查，耕地三七五減租條例第17條之租約終止權，係賦予出租人於符合上揭條文規定之情形發生時，有向承租人表示終止租約之權利，尚難謂承租人亦有此權利。另本件系爭土地係於68年6月26日變更為中密度住宅區，有台南市政府95年3月31日南市都計字第09500268140號函附卷可按，惟兩造均未於當時終止系爭租約，原告係於92年5月31日系爭租期屆滿後逾45日始表示終止租約，則其終止自非合法。其依據耕地三七五減租條例第17條第2項之規定請求被告給付補償金，亦屬於法無據。
（二）被告主張原告非因不可抗力繼續一年以上不為耕作之事實，雖為原告所否認，但據原告於92年10月16日提出於台南市政府耕地租佃委員會之照片，系爭土地上之作物顯為剛種植者，原告主張有持續耕作之事實尚難採信。又原告雖主張系爭土地已變更為非耕地使用，因而實際上已不適於耕作云云，惟該土地之使用地類別雖已變更為住宅用地，但並未限制不能耕作，故原告不為耕作，顯非因不可抗力，依據耕地三七五減租條例第17條第1項之反面規定，出租人（即被告）自得終止租約。而本件被告已於92年8月20日明示註銷租約，應視為已為終止本件租約之意思表示。
五、從而，原告依據耕地三七五減租條例第17條第2項之規定，請求被告支付補償金，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果無影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
七、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，請求宣告執行，因其訴已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國95年9月20日
民事第三庭法官高如宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年9月20日
書記官彭建山