裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第125號民事判決
裁判日期：民國91年05月17日
裁判案由：給付仲介報酬
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第一二五號
上訴人美齊房屋仲介有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人甲○○被上訴人集寶衛豐保全股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於中華民國九十一年一月三日本院新店簡易庭九十年度店簡字第五六九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣伍拾萬元，及自民國九十一年五月十八日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠被上訴人行政部經理即證人 錢覺樑 之電話錄音譯文中記載：「我們是透過仲介
，我們要付仲介費、他也不排斥、因為洋人來就是這樣子．．其實我找到上個禮拜才找到地址，我不說，也是上面要求我這麼做．．」等語，係證人錢覺樑自始動機不良，存心賴帳，將責任推給洋人老板。
㈡證人錢覺樑之電話錄音譯文中記載：「我直接找他們（即屋主）我可以做得到
，但我不要，因為了仲介就找仲介，今天是你幫我介紹，就你幫我介紹，即使說你幫我介紹一句話，就是你幫我找到的嘛，不是我自己去找到。」等語，可見被上訴人明白其與上訴人雙方就仲介契約必要之點，意思表示一致，而仲介承租房屋並非要式契約，口頭方式亦得成立。
㈢證人 廖詩偉 證述：「．．我在帶他（即證人錢覺樑）去第一個地方就告知他要
收介仲費，計價方式是以坪數及時間長短來區分，收租金的一個月或半個月，簽一年半個月，簽兩年一個月，錢經理當面也接受了．．」，可知若證人錢覺樑不同意，上訴人豈有繼續帶看其他房屋之道理？且被上訴人洽談服務，豈會不談費用問題？㈣證人錢覺樑證稱：「基本上我沒有答應他什麼事情，電話中他也沒有問過我雙
方是否訂立口頭合約，在我的職位我不可能在第一次就答應他任何事情．．」等語，因證人錢覺樑係被上訴人行政部經理，係被上訴人之實際運作人，所證與電話譯文之記載矛盾。上訴人願與證人錢覺樑自費接受測謊對質。「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」最高法院五十二年台上字第二六七五號判例可資參照。
㈤證人錢覺樑證稱：「第一、二次美齊有陪我去看過，是廖先生陪我去的，第一
次去看的時候，我覺得交通還可以，我說我回去告訴老闆，當時廖要求我簽約，我告訴他不一定是這裡，所以尚無法簽約，但廖說至少要簽代看紀錄，但我拒絕他」等語，由拒簽帶看紀錄，可知證人錢覺樑自始動機不良。
㈥證人錢覺樑證稱：「回去之後我也有打電話給廖，說老闆說價格太高，他要我
簽一份斡旋合約，之後他說從一坪一千八百元降到一千五百元，我算了一下，說還是不能同該價格，必需幫我約房東一起談仲介才算成功」等語，證人錢覺樑拒簽斡旋合約，證明其老謀深算。
㈦證人錢覺樑證稱：「所以要求廖一定要找到房東，但之後他一直無法約到房東
，此案就一直懸在那裡，沒有聯絡，後來我只好自己去找房東」等語，絕無此事，被上訴人應負舉證之責。
㈧因證人錢覺樑老謀深算、存心不良，享受服務卻拒簽字據，致上訴人未能提出任何類似斡旋合約、訂金收據之證明文件。
㈨房屋仲介服務標準是固定無法拆解或分段的，上訴人無法詳列報酬及計算表；
若須分段，大致前置作業即開發、廣告、行政作業、行銷，佔服務流程百分之九十五以上。至於承租方與屋主簽約則是最後義務協辦之免費服務。被上訴人不否認仲介，卻以自行找屋主簽約，認服務不完整而不付仲介費。
㈩被上訴人以結構安全是機密為由，不讓上訴人知道，自己去找屋主談，未請上訴人和屋主談結構問題。
原先月租約六十萬元。上訴人請求之金額係被上訴人成交之一個月租金。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠若上訴人與委託客戶於談妥相關條件簽署類似斡旋合約、訂金收據之書面文件
，委託客戶應無隨便拒絕簽署之理；今上訴不僅無法提出任何文件證明，且被上訴人員工拒絕簽署帶看紀錄，亦係因雙方尚未就必要問題達成協議，自無簽署任何文件之理。
㈡上訴人確實有帶看二至三次，後來被上訴人與上訴人所帶看三處房子中之一處
屋主簽訂租賃契約。原來因租金太高及地下室要改裝，被上訴人請上訴人約屋主洽談，但上訴人未處理，後來被上訴人自行與屋主洽談後訂約。被上訴人願付帶看之費用。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人行政部經理錢覺樑於民國八十九年六月上旬，請上訴人代為找尋辦公房舍，經上訴人業務員廖詩偉帶看三處辦公房舍，最後被上訴人選擇「台北縣新店市○○路○段○○○號一至三樓」，被上訴人行政部經理錢覺樑雖稱不規避給付仲介費，惟事後上訴人未給付仲介費等語，為被上訴人所不爭執，被上訴人並陳稱：上訴人帶看二至三次，後來被上訴人與上訴人所帶看三處房子中之一處屋主簽訂租賃契約，被上訴人願付帶看之費用等語，上訴人此部分主張自堪為真實。
二、惟上訴人主張：被上訴人應給付相當於一個月租金五十萬元之仲介費等語，為被上訴人否認，被上訴人並辯稱：其洽詢上訴人代為尋找辦公處所之相關問題與可行性時，尚未確定委由上訴人全權代為仲介，兩造亦未就仲介費之給付條件、金額等達成確定之協議或數額，且未訂立任何書面契約，上訴人除提供會同履勘服務外，並未提供其他資訊或與屋主接洽、訂約等，證人錢覺樑係基於曾向上訴人洽詢相關問題，故強調將來如確係透過上訴人仲介成約，即必付予報酬，並未肯認上訴人「已確實完成仲介工作」或「仲介費數額為一個月租金」，上訴人片面主動爭取業務之行為，如何強令被上訴人支付報酬等語。經查：
㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，
他方給付報酬之契約。」「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第五百六十五條、第五百六十六條、第五百六十八條第一項分別定有明文。
㈡依被上訴人所稱：其洽詢上訴人代為尋找辦公處所之相關問題與可行性，上訴
人帶看二至三次，後來被上訴人與上訴人所帶看三處房子中之一處屋主簽訂租賃契約等語，可知兩造確已約定由上訴人為被上訴人報告訂約之機會，故事後上訴人方代為尋找三處房屋，向被上訴人報告可供租用為辦公處所，被上訴人亦接受其報告，並由上訴人帶看該三處房屋，且於事後租用其中一處。從而被上訴人辯稱：其未確定委由上訴人代為仲介等語，不足採信。另居間契約並非要式契約，故被上訴人辯稱：兩造未訂立任何書面契約等語，亦不影響兩造居間契約之成立。
㈢再依被上訴人所稱：證人錢覺樑基於曾向上訴人洽詢相關問題，故強調將來如
確係透過上訴人仲介成約，即必付予報酬等語，則可認被上訴人明知上訴人係仲介業者，以報告訂約機會或為訂約媒介為生，上訴人報告訂約機會且因而成立契約時，得請求報酬等情。故被上訴人既洽詢上訴人代為尋找辦公處所，並由上訴人帶看該三處可供租用之房屋，應視為被上訴人允諾於上訴人報告訂約之機會且因而成立契約時，將給付報酬。從而被上訴人雖辯稱：兩造未就仲介費之給付條件，達成確定之協議等語，並不影響兩造居間契約之成立。
㈣另依被上訴人所稱：後來其與上訴人所帶看三處房子中之一處屋主簽訂租賃契
約等語，可知被上訴人確已因上訴人所報告之訂約機會，而成立租賃契約。故上訴人主張其得請求報酬，自非無據。至於被上訴人雖辯稱：因租金太高及地下室要改裝，被上訴人請上訴人約屋主洽談，但上訴人未處理，後來被上訴人自行與屋主洽談後訂約等語，然被上訴人就其事後未透過上訴人而與屋主簽訂租賃契約之原因，並未舉證，且對於上訴人陳稱：被上訴人以結構安全是機密為由，不讓上訴人知道，自己去找屋主談等語，亦未爭執，難謂被上訴人非係蓄意自行與屋主洽談訂約，圖免給付仲介費用，自難遽認上訴人未盡居間人之職責。
㈤關於報酬之數額，被上訴人雖辯稱未經兩造約定等語，惟依前揭規定，則可按
照價目表所定給付之，縱無價目表，亦可按照習慣給付。被上訴人對於上訴人所提卷附內政部八十九年五月二日台八九內中地字第八九七九０八七號致中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會函，並未爭執，則參酌該函之主旨：「有關不動產經紀業管理條例第十九條第一項所定『中央主管機關規定之報酬標準』規定事宜．．」及說明二：「案經本部邀集專家學者、民間團體暨相關機關等會商後，規定如下：㈠不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。．．」等語，可知「報酬總額合計不得超過不動產實際成交價一個半月之租金」應可認為不動產仲介業者共認之價目標準。而依被上訴人陳稱：其事後所訂租賃契約之每月租金五十萬元等語，則上訴人主張：被上訴人應給付相當於一個月租金五十萬元之仲介報酬等語，難認有何不公允。
三、綜上所述，上訴人依居間契約，起訴請求被上訴人給付居間報酬五十萬元，及自判決確定翌日即九十一年五月十八日起至清償日止按年利率百分之五計算之遲延利息，並無不合。原判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，尚非允當，應予廢棄；上訴人之上訴為有理由，應予准許。
四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年五月十七日
民事第二庭審判長法官丁蓓蓓
法官黃雯惠法官林玲玉右為正本係照原本作成本判決不得上訴。
中華民國九十一年五月十七日
法院書記官黃慧怡