臺灣新北地方法院100年度重訴字第443號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第443號民事判決

裁判日期：民國101年01月17日

裁判案由：確認租賃關係不存在

臺灣板橋地方法院民事判決100年度重訴字第443號原告 陳前登 訴訟代理人 石宜琳 律師被告 陳田 上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，於中華民國100年12月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文確認兩造於中華民國九十七年三月六日就新北市○○區○○○段下福小段第一五一八、一五一八之二、一五一八之四及一五一八之五地號土地之租賃契約關係自中華民國一百年五月十二日起不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：確認原告與被告間就新北市○○區○○○段下福小段1518、1518-2、1518-4及1518-5地號土地之租賃關係自民國100年5月12日起不存在。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告陳田於97年3月6日向原告承租坐落於新北市○○區○○○段下福小段1518、1518-2、1518-4及1518-5地號等三筆土地，租期自97年4月1日起至107年3月31日止，共計10年，租金每月新臺幣（下同）9萬3000元，並由訴外人 張玉椿 任保證人，有雙方於97年3月6日訂立之「土地租賃契約書」可稽。按土開土地租賃契約書第三條租金約定及給付方式：「1.乙方應每年簽發金額九萬三千元之租金（12張支票），交付甲方收執，按月提示兌現。」、「2.以上乙方交付甲方之支票，只要一期未獲兌現，甲方即得終止租約。」；第十四條使用租賃物之限制約定：「（六）、未經甲方書面同意，乙方不得將租賃土地或現有房子全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用。」；則被告倘有違反上揭之約定者，原告即得依約、依法終上開土地之租賃契約（參原證一號：土地租賃契約書），合先敘明。
（二）被告自97年10月起至100年4月止，已積欠原告19個月之租金，共計176萬7000元，迄今尚未給付，且邇來原告至上開租賃土地瞭解使用情況時，竟發現被告陳田於98年5月1日起即違法轉租或以其他變相方法，將上開租賃土地交由常春藤國際多媒體股份有限公司、代表人 高永嗣 作為漆彈場使用之情形，則被告已嚴重違約，故原告有終止上開租約之事由。
（三）原告已於100年5月3日寄發存證信函與被告與張玉椿（保證人），請求二人應於文到七日內給付上揭所積欠之租金176萬7000元及遲延利息，並應排除違法轉租或以變相方法交由第三人使用之情況，否則以該存證信函為終止上開「土地租賃契約」之意思表示（參原證二號：100.5.3臺北圓環郵局131號存證信函）。上揭存證信函已於100.5.4送達被告陳田及張玉椿（參原證三號：回執），惟被告及張玉椿至100年5月11日止仍未給付上開款項，原告已另訴請求被告給付租金，現由鈞院三重簡易庭審理中（100年度重簡字第900號，中股）；是原告業已依上揭存證信函、民法第440條第1項規定及上揭一、雙方系爭土地租賃契約之約定而終止系爭雙方租賃契約之意思表示，故上開雙方之租賃關係自100年5月12日起即已不存在。
（四）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在，有最高法院27年度上字第316號判例可資參照。本件被告積欠租金又違法轉租或以其他變相方法，將上開租賃土地交由常春藤國際多媒體股份有限公司、代表人高永嗣作為漆彈場使用；按被告迄今仍主張雙方租賃關係存在而否認雙方租賃契約業已終止，惟原告按上述三、主張雙方租賃契約業已終止，復以存證信函之送達為終止租約之意思表示，否認其與被告陳田之租賃關係存在，則原告顯有排除負擔出租人義務必要，蓋雙方租賃關係存否之不明確已致原告私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以確認判決除去，故原告有受確認判決之法律上利益，爰依民事訴訟法第247條第1項前段請求確認與被告間之租賃關係不存在。
（五）民事訴訟法第77-9條前段規定：「因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準。」，本件租賃期間為10年，共計120個月，每月租金9萬3000元，租金總額為1116萬元（120*93000=00000000），故應以1116萬元為本件訴訟標的價額。
（六）原告對被告就本案事實另提起一給付租金之訴訟，該訴訟業已一審判決確定（參原證八號：三重簡易庭民事判決及確定證明），特陳報之。上揭判決理由謂：「原告主張被告陳田於97年3月6日向原告承租系爭土地，租期自97年4月1日起至107年3月31日止，共計10年；租金則以每月新臺幣93,000元，並約定由被告 張玉樁 擔任保證人，詎被告陳田自97年10月起至100年4月止，已積欠19個月之租金共計1,767,000元，迄今尚未給付，而原告於100年5月3日寄發存證信函與被告陳田及被告張玉椿，請求被告二人應於文到7日內給付上開積欠之租金，並應排除違法轉租或以變相方法交由第三人使用之情形，否則以該存證信函為終止上開土地租賃契約之意思表示，經被告二人於100年5月4日合法收受，惟被告等人至100年5月11日止，仍未給付上開款項之事實，業據其提出土地租賃契約書、臺北圓環郵局第131號存證信函各影本1份及中華郵政掛號郵件收件回執2份為證，復為被告所不爭執。堪信原告此部分主張之事實為真實。」（參原證八號之判決第2頁），可知被告確實積欠原告19個月之租金，且原告已為終止租賃契約之意思表示。
（七）證據：提出土地租賃契約書、臺北圓環郵局100年5月3日第131號存證信函及郵政掛號郵件收件回執、戶籍謄本、土地登記謄本、照片、臺灣板橋地方法院三重簡易庭100年度重簡字第900號民事判決及決確定證明書等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）因原告於100年度核字第1261號儉股併100年度偵字第19585號，1.違反租賃條款一地二租，背信罪。2.與被告之廠商共謀侵占被告之建築物及設備設施。3.目前偵查中，原告為解套所犯之刑責，用此判決來解套。4.原告用此方法可取得被告之地上物及建設價5千萬元以上。
（二）原告所提尚欠租金，是經過被告與原告共同協商，終過原告同意認同，等招商成功在還期租金（因土地租金比一般土地高於5倍以上）。被告並未轉租他人。而事以專案廠商用以合作並非轉租。
（三）事實：原告為達目的與同謀之廠商同時於100年5月3日共同發出存證信函就要解約，解除租賃關係，怎有可能呢。
理由：從以前續約至今時間以超過10多年了，至今開發經費及建設地上物，已投資資金超過5千萬元以上，怎可能一紙存證信函就可解約呢。應該是協商用時間來解決，並無不可。
（四）原告係以法律關係用法院之名來判決排除地主之土地，一地二租及共謀侵占、背信之罪。原告所訴與事實不符。
（五）證據：提出林口郵局100年5月30日第000282號存證信函等影本為證據。
貳、得心證之理由：
一、原告主張兩造於97年3月6日就原告及訴外人 陳賢庭 所有之坐落新北市○○區○○○段下福小段第1518、1518-2、1518-4、1518-5等地號土地訂定土地租賃契約，租賃期間自97年4月1日起至107年3月31日止，租金每月93,000元，以由承租人即被告簽發12紙支票交付出租人即原告收執，由原告按月提示兌現，如支票有一期未兌現，出租人即得終止租約，並由訴外人張玉椿任承租人即被告之保證人等情，此有原告提出之並為被告不爭執其真正之土地租賃契約書影本在卷可參（見本院卷第7至8頁），則原告上開主張自堪信為真實。
二、原告又主張被告積欠期自97年10月起至100年4月止之19個月之租金共計1,767,000元，經原告於100年5月3日以存證信函催告被告及訴外人張玉椿應於該存證信函寄達後7日內給付，否則以該存證信函為終止上開土地租賃契約之意思表示，並已於100年5月4日寄達被告及訴外人張玉椿，但被告至100年5月11日止，仍未給付上開款項等情；被告固不否認其尚未給付積欠租金之事實，惟抗辯業已與原告協商緩期至招商成功後才清償等語。經查，原告業就其向被告請求給付租金部分，另行起訴請求被告給付，並經本院三重簡易庭於100年11月22日以100年度重簡字第900號民事判決被告應給付原告1,767,000元及遲延利息確定，此有臺灣板橋地方法院三重簡易庭100年11月22日100年度重簡字第900號民事判決及確定證明書影本在卷可稽（見本院卷第57至59頁），則原告此部分主張亦堪信為真實。
三、本件原告又主張其於100年5月3日以郵局存證信函催告被告及訴外人張玉椿給付積欠之租金，其存證信函內稱：「 宏仁 法律事務所函、發文字號：（100）宜律字第107號、發文日期：民國100年5月3日、主旨：為代出租人陳前登先生催告承租人陳田先生及保證人張玉椿女士，應於文到七日內依約連帶給付所積欠19個月，共計新台幣176萬7000元租金，暨按年息百分之五計算之遲延利息，否則以本函為終止97.3.6所訂立之『土地租賃契約』之意思表示，不另通知；屆時陳田先生及保證人張玉椿女士應負回復原狀及連帶賠償責任。說明：茲據本所當事人陳前登先生委稱：<一>查陳田先生於97.3.6向本人承租所有坐落於台北縣○○鄉○○○段下福小段1518、1518-2、1518-4、1518-5地號等土地，租期：自民國97年4月1日起至107年3月31日止，共計10年；租金：每月新台幣（下同）9萬3000元，並由張玉椿女士任保證人，雙方於97.3.6訂有『土地租賃契約』可稽。按上開土地租賃契約書第三條租金約定及給付方式：『1.乙方應每年簽發金額九萬三千元之租金（12張支票），交付甲方收執，按月提示兌現。』、『2.以上乙方交付甲方之支票，只要一期未獲兌現，甲方即得終止租約。』；第十四條使用租賃物之限制約定：『（六）未經甲方書面同意，乙方不得將租賃土地或現有房子全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用。』；按出租人陳田倘有違反上揭之約定者，本人即得依約、依法終止上開土地租賃契約，合先敘明。<二>蓋承租人自97年10月起至100年4月止，業已積欠本人19個月，共計176萬7000元租金，迄今倘未給付。且邇來本人至上開租賃土地瞭解使用情況時，竟發現陳田於98.5.1起即違法轉租或以其他變相方法，將上開租賃土地交由常春藤國際多媒體股份有限公司、代表人高永嗣作為漆彈場使用之情形，出租人陳田已嚴重違約，本人已有終止上開租約之事由。<三>為特委請貴大律師代為函催，請承租人陳田及保證人張玉椿應於文到七日內連帶給付上揭所積欠之租金176萬7000元及遲延利息，並應排除上揭（二）違法轉租或以變相方法交由第三人使用之情況，否則以本函為終止上開『土地租賃契約』之意思表示，不另通知；屆時陳田及張玉椿應負回復原狀及連帶賠償責任。』等語。二、核上所述，與所提資料相符，爰代函催告如上。」等語，該存證信函並已於100年5月4日寄達被告，此有原告提出之臺北圓環郵局100年5月3日第131號存證信函及郵政掛號郵件收件回執影本在卷可參（見本院卷第9至12頁）；被告則於100年5月30日以郵局存證信函回復原告稱：「一敬啟者：本公司於民國97年4月1日起自民國107年三月31日止共計十年之土地租賃合約書，所有地上物建設水電地上物，為（甲方）本公司之所有權自目前為止總投資已超過伍仟萬元以上（佔地6公頃以上）還有添彈場投資設備及整地水電建築物就超過伍佰萬元以上。台端於民國100年5月3日與本公司下游廠商，亞太添彈共同謀合，用律師寄發存證信函要與本代表人解約，意徒佔有本公司之資產及地上物，以屬違法及違約，本公司依法提起告訴及追究損壞賠償之責任，依法提告。本公司之地上物已被佔用，水要也被破壞及盜用（以提告），盜用者說是地主，願意負責。本公司正式把地主例為共同正犯，並提告。本公司合約未到期，尚未與台端解約，權利還屬本公司之所有，若有任何人用不擇手段要奪取本公司之地上物及資產，本公司代表人為維護權益，定當依法訴追台端之一切民、刑事責任，決不寬貸。希台端能出面與本公司代表人共同協商解決，不要被利用。本公司在次聲名，地上物及設備，水電為公司之所有，地主無權與他人簽約或租賃，任何人不得使用，若有不法則依法追究，決不寬貸。本代表人不同意解約，並原在支付租金，希能在協商。」等語，此有被告提出之林口郵局100年5月30日第000282號存證信函在卷可參（見本院卷第32至34頁，註：上開二信函中之錯別字均仍照錄，未予更正）；則原告主張其於上開郵局存證信函中業已定期催告被告應於期限內給付積欠之租金，若被告未於催告之期限內清償租金者，即以該郵局存證信函作為終止雙方間之系爭土地租賃契約關係之意思表示一節，亦屬可採。
四、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，民法第440條第1項定有明文；又按「出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。」，此有最高法院87年台簡上字第7號判決要旨可參；又「按契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力。故無須再另為終止契約之意思表示。茲被上訴人於催告函內既已表明如上訴人 劉佐生 逾期不繳付欠租，即視為終止租約，上訴人劉佐生未於期限繳交租金，依上說明，自已發生終止租約之效力。」，亦有最高法院83年台上字第1773號判決要旨可資參考。經查，被告積欠原告上開土地租金共19個月176萬7,000元，業經原告另案起訴請求，並經本院三重簡易庭另案判決確定，業如前述，且原告前於100年5月3日對被告寄發存證信函催告被告於收到該催告之存證信函後7日內清償積欠之租金，且該催告之存證信函亦已於100年5月4日寄達被告，此有前揭存證信函及郵政掛號郵件收件回執影本在卷可稽（見本院第9至12頁），則自100年5月4日起算7日即為100年5月11日（始日100年5月4日不計入），被告至遲應於100年5月11日清償積欠之租金，惟被告並未於原告催告時所訂定之期限內清償，且原告又同時於上開催告給付租金之存證信函內表明如未於期限內清償積欠之租金，即以該催告之存證信函為終止雙方間之土地租賃契約之意思表示，依前揭說明，原告所為上開終止雙方間就系爭土地之租賃關係之意思表示係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人即被告逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，從而，原告主張雙方間就系爭土地之租賃關係自被告逾催告之期限而未清償而條件成就，雙方間之上開土地租賃契約關係業已消滅一節，即屬可採。
五、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又按「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。」，亦有最高法院52年台上第1240號判例可參。本件原告主張雙方間就系爭土地之租賃契約關係業已消滅，而為被告所否認，則原告主張其就系爭土地上有無租賃契約關係存在與被告間有不明確之狀態存在，而起訴主張該土地租賃契約關係業已消滅，請求判決確認該土地租賃契約關係自100年5月12日起不存在等情，自屬可採，應予准許。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列。又關於被告抗辯其已經對原告提起刑事告訴，現在檢察官偵查中，惟據被告自承其所提該刑事告訴乃關於地上物之侵占、背信等，故與本件關於土地之租賃契約關係無關，並無參閱該刑事偵查案件或等候該刑事偵查案件偵查結果之必要；附此敘明。
肆、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國101年1月17日
民事第一庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月17日
書記官黃雅慧