裁判字號：臺灣臺東地方法院95年簡上字第8號民事判決
裁判日期：民國95年05月30日
裁判案由：返還買賣價金事件
臺灣臺東地方法院民事判決95年度簡上字第8號上訴人丁○○
乙○○戊○○上一人訴訟代理人己○○被上訴人甲○○訴訟代理人 陳信伍 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件事件，上訴人對於中華民國94年12月14日本院臺東簡易庭94年度東簡字第189號第一審判決提起上訴，本院於民國95年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人為在臺東縣○○鄉○○道場，供作同修聚會之處，經由訴外人庚○○介紹，委託訴外人丙○○為代理人，於民國89年6月14日向被上訴人購買坐落臺東縣○○鄉鎮○段○○○○號，面積5525平方公尺之土地(以下簡稱系爭土地)，價金為新臺幣(下同)280萬元，雙方簽訂有不動產買賣契約書(以下簡稱系爭買賣契約書)。因系爭土地需通行相毗鄰之同地段243、245地號土地，乃於系爭買賣契約書第6條第2項約定，被上訴人應於89年9月20日前取得上開2筆土地地主之既成道路通行同意書，被上訴人如無法依約取得，系爭買賣契約自動無效，被上訴人應退還上訴人交付之定金50萬元，並口頭約定上開2筆土地地主通行同意書之通行道路寬度應為6公尺。嗣因被上訴人未能依約取得上開通行同意書，經上訴人同意，由丙○○於89年9月13日另與 蕭悰臣 簽訂土地所有權移轉契約書，延長取得上開通行同意書之時間至89年10月13日，因被上訴人仍未能取得，系爭買賣契約已經無效。為此爰依系爭買賣契約第6條第2項約定，請求被上訴人返還已交付之定金50萬元等語(原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴)。並為上訴聲明：
㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人50萬元。
二、被上訴人則以：系爭土地真正所有權人為訴外人蕭悰臣，因蕭悰臣無自耕農身分，不得購地，故商借登記於伊名下。伊當初係委託蕭悰臣出售系爭土地。又購買系爭土地之人係訴外人丙○○，並非上訴人，與被上訴人簽訂系爭買賣契約書之人亦係丙○○，系爭買賣契約書上並未顯示上訴人與丙○○間有委任關係，丙○○於簽約當時亦未表示受上訴人委託購買系爭土地。是兩造之間就系爭土地並無買賣契約存在，上訴人依據系爭買賣契約提起本件訴訟，即屬無據等語，資為抗辯。並聲明：駁回上訴。
三、下列事實為兩造所不爭執(見本審卷第58頁)，自堪信為真實，本院採為辯論及判決之基礎：
(一)系爭土地於89年6月14日簽立之系爭買賣契約書，買主即甲方記載為「丙○○」，賣主即乙方記載為「蕭悰臣代甲○○」，見證人為庚○○，簽約時在場之人為丙○○、蕭悰臣、見證人庚○○、上訴人丁○○。兩造就系爭買賣契約書之真正不爭執。
(二)系爭買賣契約書第3條第2項約定，乙方應於89年9月20日前取得既成道路(即臺東縣○○鄉鎮○段243、245地號)地主同意書，如未能取得，依第6條第2項契約自動無效，乙方應退還已收取之定金50萬元。蕭悰臣與丙○○嗣於89年9月13日另訂立所有權移轉契約書，就系爭買賣契約書約定之既成道路同意書，同意乙方延長於89年10月13日前取得提出。
(三)系爭買賣契約書第6條第1項約定辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由買主即甲方自定。系爭不動產已於89年10月31日移轉登記至上訴人3人名下。
(四)上訴人交付之50萬元定金由蕭悰臣收取。
四、得心證之理由：本件經兩造協議，並同意簡化爭點為：㈠系爭買賣契約丙○○是否為上訴人3人之代理人？㈡系爭買賣契約是否因被上訴人不能取得既成道路同意書而無效？經查：
(一)系爭買賣契約書所記載之賣方當事人為蕭悰臣代甲○○，買方當事人為訴外人丙○○，並未記載丙○○為代理人意旨之情，有系爭買賣契約書在卷可稽(見原審卷第6頁至第7頁)，並為兩造所不爭執。是由系爭買賣契約書內容觀之，具名之當事人係丙○○與被上訴人，上訴人非系爭買賣契約書記載之當事人，應堪認定。
(二)按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」(最高法院92年度臺上字第1064號判決要旨可參)。反面推知，代理人未以本人名義或明示以本人名義與第三人為法律行為時，代理人縱有代理本人之意思，倘非相對人所明知或可得而知者，並不對本人發生代理之效力至明。本件上訴人主張丙○○係受渠3人委託，代理洽辦購買系爭土地簽約事宜，上訴人為系爭土地真正之買受人等語，並提出委任書1紙為證(見原審卷第95頁)。惟為被上訴人所否認，揆之民事訴訟法第277條舉證責任分配之法則，應由上訴人就其上開之事實負舉證責任甚明。查：
1.系爭買賣契約書簽訂時，丙○○並未出具上訴人3人之委任書之情，業據證人即上訴人主張之代理人丙○○於本院證稱：「【(提示原審卷第6頁)問：該不動產買賣契約書是你簽訂？】是的。」、「(問：當時是否有上訴人3人的委任書？)那時候沒有談到這個事情。」、「(問：簽約當時是否上訴人3人沒有提出委任書給你？)是的。」等語(見本審卷第39頁至第40頁)；核與證人即系爭買賣契約之見證人庚○○於本院證稱：「【(提示原審卷第6、7頁)問：系爭契約書簽訂時是否在場？】有在場。」、「(問：契約買方當事人為何人？)買方當事人是丙○○代理功德會的人要來買系爭土地。」、「(問：簽約當時丙○○有無提示上訴人3人之委任書？)沒有。」等語相符(見本審卷第43頁至第44頁)。是簽訂系爭買賣契約書時，丙○○並未提出上訴人3人之委任書，要無疑義。
2.證人丙○○雖另於本院證稱：「(問：契約簽訂過程為何？)上訴人3人要購買土地，透過見證人庚○○仲介購買系爭土地，他們3人找我出面來買，所以是我出面簽訂契約，‧‧‧」、「【(提示原審卷第6、7頁)問：簽訂該契約時有無表明是受上訴人3人所委託？】有。」、「(問：
如何表示？)我當時是說上訴人3人要買土地，要給慈善會用的，這不是我要買的，是上訴人3人要買，由我出面簽約，蕭悰臣、庚○○也知道不是我要買的，是上訴人3人要買給功德會用的，所以還說會配合我儘量爭取產業道路的同意書。」等語(見本審卷第39頁至第40頁)，惟證人丙○○為上訴人戊○○配偶，與上訴人關係密切，本院尚難僅憑丙○○片面之證詞，即認上訴人之主張為真實。且依證人即系爭買賣契約之仲介及見證人庚○○於本院證稱：「(問：契約買方當事人為何人？)買方當事人是丙○○代理功德會的人要來買系爭土地。」、「(問：當時丙○○是如何表示？)他說是功德會要買，就叫我幫他們找土地，我找到系爭土地之後，約雙方當事人到福建路一個停業的素食館談買賣的事情，當時買方是丙○○、丁○○在場，賣方是蕭悰臣及他媽媽到場，當天談定，第2天簽約。」、「(問：丙○○是否有表示是上訴人3人之代理人？)沒有，他只有表示是功德會委託他來找地要建設道館，自始至終都沒有提過是幫上訴人3人買地。」、「(問：丙○○有無表示為何由他出名來購買土地？)沒有，我們不干涉他們的事情。」、「(問：洽約過程及簽約時賣方是否知道丙○○只是代理人？)我有跟賣方說是功德會要買的。」、「(問：知不知道丙○○是代理上訴人3人？)不知道，因為丙○○並沒有說。」、「(問：是不是知道丙○○只是代理人，並不是丙○○要購買系爭土地？)我只知道丙○○是代理功德會。」等語(見本審卷第43頁至第44頁)觀之，證人丙○○於簽訂系爭買賣契約書，顯未表明其為上訴人3人之代理人。而證人庚○○為系爭買賣契約書之仲介及見證人，參與系爭土地買賣契約洽談及簽訂，就系爭土地締約經過應知之最詳，且就系爭土地之買賣與兩造並無利害關係，衡情亦以證人庚○○之證詞較丙○○之證詞為可採。是以，上訴人主張丙○○係受其委託購買系爭土地之情，縱認屬實，惟上訴人既未能證明其委託之代理人丙○○於洽談及簽訂系爭買賣契約書時，確有表明代理上訴人3人購買系爭土地之意旨，被上訴人自無從明知或可得而知丙○○有代理上訴人3人之意，系爭買賣契約書自難對上訴人3人發生效力。此外，上訴人未能提供其他相關證據資料，證明被上訴人於簽訂系爭買賣契約書時確有明知或可得而知丙○○為上訴人之代理人，本院尚難據此認定上訴人為系爭買賣契約之當事人，是上訴人上開主張其為系爭買賣契約之當事人，即屬無據，要難採信。而上訴人既非系爭買賣契約書當事人，系爭買賣契約是否因被上訴人不能取得既成道路同意書而無效，核與判決結果不生影響，本院自無庸再予審酌，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人既非系爭買賣契約之當事人，其依據系爭買賣契約書第6條第2項約定，請求被上訴人返還50萬元定金，核屬無據甚明。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國95年5月30日
民事庭審判長法官王漢章
法官曾宗欽法官簡芳潔以上正本係照原本作成本件判決不得上訴中華民國95年5月30日
書記官林宏蔚