臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 99年度彰簡字第471號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司
法定代理人 李珠華
訴訟代理人 蔡允文
被 告 陳淑滿
訴訟代理人 施廷勳 律師
上列當事人間請求給付報酬事件，於民國99年12月29日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣2100元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：被告應給付原告新台幣（下同）19萬1000元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之
利息。
（二）陳述：
1.緣被告於民國（下同）99年6月28日與原告訂立不動產購
買要約書，表示願經由原告之居間，以955萬元買受訴外
人即出賣人 黃志強 所有坐落門牌彰化市○○路○○○號房地
（下稱系爭房地）。未幾，經斡旋後，被告與上開出賣人
於99年6月29日以買賣價金955萬元，訂立不動產買賣契約
書（下稱系爭契約書）在案。按依系爭契約書第9條第1項
約定，被告應於簽訂不動產買賣契約時，給付按購買價格
2%計算之居間報酬予原告，即19萬1000元。今該買賣契約
既已訂立，被告即負有依上開約定給付居間報酬之義務。
詎上開報酬迭經催告，被告均置之不理，爰依委託銷售契
約及居間契約之法律關係，請求判決如聲明所示。
2.對被告答辯之陳述：
⑴所謂實地32坪，係指被告於買受後實際可使用之面積，此
與建物之面積是否有全部建滿無涉，被告就此實有誤會。
⑵被告於訂立系爭買賣契約前，即曾向相鄰門牌478號住戶
陳錫誠 詢問有關該系爭三角形空地之占有相關情況。陳錫
誠答以：空地上之雜物，均為臨時放置，隨時可清走云云
。據此，被告始與賣方黃志強訂立買賣契約。再被告於訂
立買賣契約時，為求謹慎，曾自攜同地政士一名，以為訂
約時，諮詢之備。於該地政士親閱所有簽約有關文件並向
被告表明一切無誤後，始訂立本件買賣契約。被告於訂約
是日就簽約款96萬元，以給付現金1萬元，並開立到期日
為99年6月30日及同年7月5日，面額分別為9萬元及86萬元
之本票各1紙之方式為之。
⑶被告於就前開99年6月30日之本票兌現前，對系爭房地後
方及側旁空地之界址仍生疑慮，故乃提出鑑界之要求，賣
方同時表示願負擔該筆費用，被告與賣方兩造就應鑑界之
事即清楚載明於買賣契約書中，此時，前述本票始行兌現
。詎被告於未為鑑界前，即於99年7月5日又表示系爭房地
甚貴，乃提出降價之要求，賣方為求順利履約，不得已乃
同意降價5萬元，惟被告仍無履約之舉。嗣被告又於同年7
月8日再此提出降價10萬元之要求，並表示若賣方同意，
被告必定履約云云。然賣方考量系爭房地委託原告銷售之
委託價格1150萬元，於經原告所屬業務員一再懇談，並表
示被告頗有購買之誠意，然現金不多之情況下，始願以
955萬元忍痛出售，今既已簽訂買賣契約，並於事後依被
告之要求降價5萬元，被告卻一昧無視買賣契約已訂立之
事實，一再要求降價，故賣方乃拒絕再次降價之要求。自
此，被告即無履約之意願。未料，被告於約同年7月10日
，電告賣方表示原告向被告收取成交價2%之服務費太貴了
，乃建議於賣方與原告之委託期限屆滿後，兩造可以私下
成交，以免去仲介服務費之支付等語。賣方當場則表示：
使用者付費的道理及公平交易原則，且如果私下成交可能
會被原告堤告，所以不同意被告的建議云云。之後被告又
帶著水果去拜訪賣方的父親即該屋所有權人，但因賣方的
父親中風，目前尚在養病中，故賣方的母親乃告以系爭房
地都是小孩在處理，請被告不要再來打擾他們老人家云云
。由上所陳，可知被告確為故意不買而屬債務不履行，是
嫌價金太高而已，絕非被告所言為原告有調查不實，或產
權不清等情事，是以被告反悔不買之理由，不足採信。
（三）證據：提出不動產買賣契約書及不動產購買要約書（均影
本）各一份。
二、被告方面：
（一）聲明：駁回原告之訴；並陳明如受不利判決，願供擔保，
請准宣告免為假執行。
（二）陳述：
1.原告於被告簽訂系爭不動產購買要約書，即原告片面所擬
訂之定型化契約時，未給與被告合理審閱期，故被告得主
張該契約之定型化條款第9條約款無效：
⑴定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款做為
契約內容之全部或一部而訂定之契約；定型化契約條款，
則指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用
所提出預先擬定之契約條款。企業經營者與消費者訂立定
型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全
部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容
；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之
重要性、涉及事業之多寡及複雜程度等事項，公告定型化
契約之審閱期間；中央主管機關得選擇特定行業，公告規
定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告
之定型化契約，其定型化契約條款無效；不動產經紀人員
在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之
相對人解說，此為消費者保護法第2條第7款、第9款、第
11條之1、第17條、不動產經紀業管理條例第23條第1項等
規定所明定。又行政院消費者保護委員會第99次委員會議
通過92年06月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正
之要約書範本內容，就契約審閱期之記載為：「本要約書
及附件（不動產說明書及出售條款影本）於中華民國年月
日經買方攜回審閱日。（契約審閱期間至少三日）簽章：
」。而消費者保護法第11條明定之契約審閱期規定，目的
在使消費者於簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的
機會，故不僅須使消費者於訂約前知悉契約條款之內容，
更應使消費者得於合理期間內攜回契約詳予審閱。
⑵經查，原告於仲介系爭不動產時，為使被告儘速簽訂系爭
不動產買賣契約，於99年6月28日提出要約書交付被告當
場，立即要求不明究裡之被告於多處簽名，並於要約書上
加註：本人於訂約前已詳閱本約及相關文件達1日，為求
簡速，本約即為生效。同時，原告亦未檢附不動產說明書
、出售條款影本等法定文件供被告審閱。更於隔日即99年
6月29日立即通知並要求被告前往原告公司簽訂系爭不動
產買賣契約，致令被告毫無審閱定型化契約條款及猶豫期
間，更令被告根本無足夠之時間查證原告提出之廣告與文
件是否真實，抑或誇大不實！
⑶按定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間
契約之性質，依相關法律規定補充之。次按企業經營者於
其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱
權之條款，按其情形顯失公平者，依民法第247條之1第3
款、第4款之規定，該條款應屬無效者，仍應由企業經營
者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，否則即應
依前開情形處理。經查，本件上訴人與永慶公司約定，由
永慶公司報告訂約之機會或為訂約之媒介，上訴人給付報
酬之契約，屬居間契約之性質....至上開不構成契約內容
部分，應依民法債編第十二節居間契約之規定加以補充（
最高法院98年度台上字第168號判決要旨參照）。原告要
求被告於系爭要約書上簽名時，既未依上開規定給予被告
至少三日以上審閱該不動產購買要約書之合理期限，且營
業員曾于鳳片面於要約書上加註....為求簡速，本約即
為生效等文字，復要求被告於該處簽名，完全未告知上開
審閱期之權利，亦未檢附不動產說明書及出售條款影本供
被告一併審閱。足見原告利用被告不諳法律，無端限縮被
告前開法定權利之行為，對消費者而言，已是顯失公平！
是被告自得主張該要約書第九條定型化條款不生效力。
2.原告於仲介系爭不動產買賣之過程，施用詐術使被告陷於
錯誤，且未盡告知或其他法定義務：
⑴原告於仲介之始，於其刊登之銷售廣告上登載系爭不動產
實地32坪、5樓潤氣格局…，亦均向被告佯稱系爭不動產
有32坪面積、可出租補習班，每月租金收益有5萬元，可
以租金收益繳付貸款尚有餘額云云。惟被告經營業員催促
締約後，竟發現系爭土地東側竟有部分土地（三角形）為
空地，土地上並未建築房屋，故實非原告佯稱之實地32坪
建滿云云。嗣經詢之原告銷售人員，其方坦承上情。
⑵又再經被告查證，更發現上揭三角形空地一直以來均遭延
平路478號鄰居陳錫誠占用，堆置鋁門窗材料、洗手檯、
上有採光罩固定等，甚至連478號建物之廁所亦固定占用
於系爭土地上。原告竟隱匿未告知，更於「標的物現況說
明書」第20欄虛偽記載是否有佔用（被他人佔用或佔用他
人土地）：無。致使被告因而陷於錯誤致同意購入系爭不
動產。申言之，原告於締約前，若已誠實告知系爭不動產
遭占用之瑕疵，被告斷無甘冒土地遭他人占用致可能無法
索回或須提起訴訟之風險，仍願買受。
⑶上揭不動產遭占用之事實，於鈞院99年度訴字第767號民
事訴訟原告黃志強即系爭不動產出賣人訴請被告給付違約
金96萬元之訴訟審理時，業經出賣人自認在案。
⑷原告於仲介過程，亦未檢附不動產說明書、出售條款影本
等法定文件供被告審閱，詳如上陳，顯已違反不動產經紀
業管理條例第23條第1項規定之法定應盡義務。
⑸系爭房屋東側三角形空地至今仍由延平路478號鄰居陳錫
誠占用，除堆置鋁門窗材料、洗手檯，洗衣機、鋁造圍籬
外，更於其上約一層樓高處全部覆蓋固定式鋁架採光罩。
而其搭建於系爭空地上之廁所乃係混凝土結構、鋁製門框
、窗，並於478號房屋末端開設鐵捲門，供該房屋使用人
連通、利用該廁所。換言之，該廁所已成為478號1樓專用
之廁所，足見原告佯稱上揭地上物為非固定式廁所云云，
與事實不符。又上揭遭鄰居無權占用之三角形空地面積約
10.73平方公尺，與系爭房屋一樓建物之比例為16.65％；
與系爭土地面積之比例為10％。是可知，遭無權占用之土
地占系爭不動產一樓建物或坐落土地面積之比例均高達一
成以上，不可謂不低；且前揭混凝土造廁所部分，日後非
經法院強制執行程序，恐顯難拆除。依吾人社會通念，系
爭不動產所存前揭瑕疵可謂重大。詎料，原告於仲介系爭
不動產過程中，均刻意隱匿未告知，只圖締結交易，獲取
仲介報酬，顯見原告乃施用詐術致令被告陷於錯誤，違反
對委託人之義務，亦違反誠實信用方法。
3.原告不得請求給付居間報酬：本件既有系爭要約書定型化
約款無效之部分，自應依民法居間之規定填補其闕漏。惟
按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人、居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬、居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人
之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受
利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567
條第1項前段、第568條第1項及第571條分定明文。原告於
執行系爭不動產仲介業務時，既有上開對被告施用詐術、
違反誠信等等不法行為，依前揭民法規定，自不得向被告
請求報酬，諉無疑義。
4.再者，被告已合法撤銷購買系爭不動產之意思表示，故原
告亦無請求報酬之權利：
⑴意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不
知事情，非由表意人自己之過失者為限、因被詐欺或被脅
迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係
由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限
，始得撤銷之、債務人之代理人或使用人，關於債之履行
有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責
任。但當事人另有訂定者，不在此限，民法第88條第1項
、第92條第1項、第224條分定明文。
⑵被告受原告銷售人員之詐術致出於錯誤而為購買系爭不動
產之意思表示，業如上陳。揆諸上開實務見解並類推適用
民法第224條規定等，被告嗣後發現原告即出賣人之使用
人廣告不實，並蓄意隱瞞系爭不動產遭第三人占用之事實
，因而表明不願購買，亦即撤銷買受系爭不動產之意，自
屬有據。系爭不動產買賣契約既因被告合法撤銷買受意思
致不存在，自屬尚未達要約書第9條第1項請求給付報酬之
條件。從而，原告執該前開條款訴請被告給付居間報酬云
云，亦屬無稽。
5.退萬步言，縱鈞院仍認被告有給付居間報酬之義務，惟原
告主張之報酬數額，亦屬過高：
⑴按民法第572條前段規定：約定之報酬，較居間人所任勞
務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務
人之請求酌減之。
⑵縱鈞院認原告就系爭仲介事務仍得請求報酬。惟查：原告
於本件仲介過程既未盡其法定義務，且因原告仲介人員之
故意，隱瞞重要交易資訊、不動產現狀，致買賣雙方業已
解除系爭買賣契約，足徵原告後續已無需服勞務之處，若
仍可請求按房屋總價955萬元之2%計算之報酬，顯不相當
，亦非事理之平；又被告係於簽訂原證一所示要約書隔日
即與原告簽訂如原證二所示之不動產買賣契約，足見原告
並未因促成系爭不動產交易而付出大量之交易或勞力成本
；於訂約後買賣雙方亦尚未進入履行契約、著手辦理所有
權移轉登記之階段。綜上，足見系爭定型化條款被告主張
無效約定之報酬，顯較原告即居間人所任勞務價值之數額
為鉅，且失公平。從而，被告縱確實違約不履行系爭不動
產買賣契約，而原告得請求居間報酬（假設之辭），然原
告迄今所付出之勞務，亦尚未達其所請求之19萬1000元之
鉅額價值。是此部分並請鈞院酌減之，俾符公平等語。
（三）證據：提出銷售廣告、名片、不動產重要事項說明書、言
詞辯論筆錄、建物測量成果圖各1份及現場照片。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告於99年6月28日與原告訂立不動產購買要約
書，表示願經由原告之居間，以955萬元買受訴外人即出
賣人黃志強所有之系爭房地，及被告與上開出賣人於99年
6月29日以買賣價金955萬元，訂立不動產買賣契約書之事
實，業據原告提出不動產買賣契約書及不動產購買要約書
等件為證，為被告不爭執，此部分自堪信為真實。
（二）按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人
，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事
人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第
567條定有明文。經查：原告固主張被告於訂立系爭買賣
契約前，即曾向門牌478號鄰居陳錫誠詢問有關該買賣標
的物土地建物占用外，其餘三角形空地之占有相關情況。
陳錫誠答以：空地上之雜物，均為臨時放置，隨時可清走
云云。據此，被告始與賣方黃志強訂立買賣契約。再被告
於訂立買賣契約時，為求謹慎，曾自攜同地政士一名，以
為訂約時，諮詢之備。於該地政士親閱所有簽約有關文件
並向被告表明一切無誤後，始訂立本件買賣契約，並主張
被告簽訂系爭不動產買賣契約時業已知悉上開佔用情形存
在，本件係因被告覺得買貴了，而不欲履行原本契約內容
所致等語。惟核諸原告自行提出之系爭不動產買賣契約書
第3頁上方，載有：（四）本買賣契約須申請鑑界，鑑界
費用由賣方負擔等字樣，並有買賣雙方之簽名、指印，足
認買賣雙方對於478號所有人陳錫誠是否有無權佔用系爭
房地一事，尚有疑義。則原告上開主張被告知悉系爭房地
遭佔用等情，未見其舉證以實其說，難謂可採。是以，既
原告未能證明確已向被告說明上開佔用瑕疵，另參諸被告
提出之系爭不動產重要事項說明書第7頁之標的物現況說
明書之項次20清楚載明：「是否有佔用（被他人佔用或佔
用他人土地）：無」等字樣。揆諸上揭條文，更足以證明
原告並未盡其居間人之調查及據實報告義務。況參照附卷
之現場照片及測量成果圖，鄰地所有人陳錫誠確有佔用系
爭房地之事實，其中採光罩更係附著於他自己牆壁之上而
延伸至該系爭三角形空地之上，及廁所建物固定於土地上
，及流理枱水槽等物，並非一般易於清理之動產，則若鄰
地所有人執意不願意拆除，勢必須經由訴訟程序及強制執
行程序方能排除，一般人豈願意買受有糾紛之標的物，此
顯屬重大瑕疵，原告未盡此告知義務，本院認原告自不得
請求居間報酬，而非是否酌減之範疇。蓋衡諸居間契約之
本質，係以報告締約之機會而取得報酬者，故居間人詳實
調查及報告義務，乃居間契約之核心，係屬主給付義務，
而非附隨義務，是原告未盡其義務，即屬債務不履行，被
告自得拒絕給付報酬。
（三）從而，原告依據委託銷售契約及居間契約之法律關係，請
求被告給付居間報酬19萬1000元，及自起訴狀繕本送達翌
日日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為無理由，
應予駁回。
四、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國100年1月10日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年1月10日
書記官石坤弘