裁判字號：最高行政法院87年判字第2008號判決
裁判日期：民國87年10月08日
裁判案由：建築法
行政法院判決八十七年度判字第二○○八號
原告甲○○被告臺中市政府右當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國八十七年三月三十一日台八七內訴字第八七○二三六六號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主文原告之訴駁回。
事實緣原告所有坐落台中市○區○○街○○○號建築物，先出租予 陳香美 經營聽歌唱業，嗣又出租予 李俊男 經營ＫＴＶ酒店使用，經被告八十六年建築物公共安全聯合稽查小組於民國八十六年四月二十八日檢查發現該建築物違規使用：安全門設栓鎖，使用非防火材料及通道阻塞等，影響公共安全。被告所屬工務局認違反建築法第七十七條規定，乃依同法第九十一條規定，以八十六年七月十五日中工建字第五六五七一號處原告罰鍰新台幣六萬元並飭其立即自行改善完畢報驗。原告不服，提起訴願、再訴願被駁回，遂向本院提起行政訴訟，茲摘敍兩造訴辯意旨如次：
原告起訴意旨略謂︰一、緣本件座落於台中市○○街○○○號建物，係為原告所有，惟本件被告機關以原處分機關於八十六年四月二十八日檢查時，發現上開建物有違法使用，影響公共安全之情事，復旋以中工建字第五六五七一號函處分原告，即遽論原告有違反建築法第七十七條、第九十一條第一項、並無不合云云。二、查本件原告所提起再訴願，遭駁回，其所持理由，無非係以原告雖已解除與前承租人陳香美租賃，而再出租予李俊男後，伊未能遵照與原告之約定暨切結事項，逾法規使用建物，而將原告斷論未維護建築物合法使用與其構造及設備安全。惟就原處分機關所派員聯合檢查表冊所登載：「安全門設栓鎖，使用非防火材料及通道阻塞等影響公共安全。」其中安全門設栓鎖、通道阻塞貳項，理合與原告無，概承租人就建物內擺設，出租人即原告實難加以干，而原處分機關將此歸責於原告，實有欠妥，至於使用非防火材料方面，原告亦明確要求伊一切要合法律規定及營利事業登記證下來後始可營利使用前開建物，核此原告應無違反建築法規定。三、次查關於不動產出租收益，在法令限制內，理應為所有權人之權益，而本件原告於獲悉承租人違法使用情況，即要求改善復驗，惟其未達要求，原告遂與其解除租賃，為求能合乎法律規定，原告放棄原本享有之租金收益，無非求一切能合法合理。惟被告機關却刻意忽略原告所盡之能事，一昧地歸責原告，將建物出租他人使用須負完全責任，實有處分過當之嫌。四、退步言之，倘被告機關認為原告應負維護之責，以原告於事前即告知須一切合法情事，此有承租人切結書可稽。復事後亦盡督促、管理責任，於了解承租人未為適法之改裝、設施等情事後，即不斷要求停止使用、改善等，且表明將終止契約、收回建物，伊遂答應改善，孰知伊竟背信橫行，其責任應歸咎誰呢﹖以社會一般所謂房東，應如此負完全責任，原處分機關認事用法未免過於苛求。再者，本件探其原委，係因承租人未能遵守約定，自違法使用建物所致。核原告已盡善良管理人之責任及注意，並且配合相關單位勠力使其合理合法，而政府所回應的竟是如此機械化，不明事情原委的處理方式，實令原告難以甘服， 爰祈鈞院 能諒察百姓之奔疲辛勞及已善盡能事，而給予一個公平合理的裁決。五、綜上論述，本件原告已盡其注意、督促責任，而因承租人一再漠約定，致生違反建築法情事，被告機關未能明察所違反的事項，理合應由承租人自行負責為當，而將原告一併連帶處分，實有不公且不當，其前因後果，不再贅述。將原告以違反建築法論，確有不妥，祈鈞院鑑核，判決撤銷一再訴願決定及原處分等語。
被告答辯意旨略謂︰一、建築法第七十七條規定略以：「建築物所有權人，使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。．．．」。二、建築法第九十一條規定略以：「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者，得連續處罰，並停止其使用，必要時並停止供水、供電或封閉，強制拆除。」綜上所陳，本案行政訴訟核無理由，請依法駁回等語。
理由按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與衛生之構造與設備。」「違反第七十七條第一項．．．規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用．．．」為建築法第七十七條第一項、第二項及第九十一條第一項所明定。本件原告所有坐落於台中市○區○○街○○○號建築物，係台中市都市計畫公布前所建之合法房屋（不必申領建造、使用執照），但位於都市計畫住宅區，因原告未維護合法使用與其結構及設備安全，現場實營聽歌唱ＫＴＶ，經被告影響治安行業統一聯合稽查小組於八十五年十一月十八日稽查時發現，有經現場工作人員 陳碧芬 簽章之稽查紀錄表附原處分可稽，被告乃予以裁處罰鍰新台幣六萬元，並令立即改善完畢報驗。原告不服，提起訴願，稱其於八十六年元月間，接獲被告以八十六年中工建字第○○○一二四號函處分乙事，始知悉承租人陳香美及違約私自改裝為廳歌唱場所使用，經屢催其改善未果，於八十六年二月底終止雙方租約。嗣因被告未依法答辯，經省府撤銷八十六年中工建字第○○○一二四號函。惟原告雖終止與陳香美之租賃契約，但被告影響治安行業統一聯合稽查小組再於八十六年四月二十八日前往稽查時，發現龍少爺飲料店（負責人李俊男）在系爭建築物違規經營廳歌唱，有該小組八十六年四月二十八日稽查紀錄附可稽。因原告仍未維護建築物合法使用，被告再以八十六年七月十五日八十六中工建字第五六五七一號函對原告裁罰，並無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合，均應予維持。查建築物所有權人依建築法第七十七條第一項規定所負之責任，為公法上責任，並不能以所有權人與承租人間之私法上契約或切結書加以排除。且原告曾因其所有建築物經承租人違規使用，而遭被告科處罰鍰，雖因被告於訴願程序未依法答辯而經訴願決定機關撤銷原處分，惟本件原告所有建築物再次發生承租人違規使用之情形，是原告縱無故意，亦難謂無過失，被告乃依法律明文規定科處罰鍰，並無違誤，亦不發生處分過當問題。至原告主張，其已盡注意、督促責任，本件因承租人一再漠約定，致發生違反建築法情事云云，核屬原告於私法上可否向承租人求償問題，於原告公法上之責任並無影響，已如前述。綜上所論，本件起訴意旨難謂有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中華民國八十七年十月八日
行政法院第二庭
審判長評事 陳石獅
評事 徐樹海 評事 彭鳳至 評事 黃合文 評事 林茂權 右正本 證明與原本無異
法院書記官王福瀛中華民國八十七年十月九日