裁判字號：臺灣臺南地方法院90年訴字第2619號民事判決
裁判日期：民國92年04月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺南地方法院民事判決九十年度訴字第二六一九號
原告丙○○被告甲○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告應自民國八十八年三月二十六日起，至將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上之建物即門牌號碼臺南市○○區○○路一段六一四號、面積七十四點四四平方公尺之房屋拆除，並將土地返還原告及訴外人 王天賜 、 王乾輝 之日止，按年給付原告、王天賜、王乾輝新臺幣壹萬玖仟肆佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告因法院拍賣臺南市○○區○○段○○○○號（重測前為臺南市○○區○○
○段七七七之七號）、建、八百八十點五一平方公尺應有部份三分之一時，拍定買受土地，而於民國八十八年三月二十日取得權利移轉證書並依法登記完畢，土地共有人另有王天賜、王乾輝應有部份各為三分之一，均佔滿其應有部份之面積使用，獨原告應有部份面積占用不足，而被告占地建有二層樓房屋使用，顯係無權占有土地。
㈡系爭土○○○區○○段○○○○號，原為 王振橫 、王乾輝、王天賜三人分別共有
三分之一，而且劃分清楚，分別管理。由三人分別持有部份，王乾輝建有房屋二棟，分別為安中路一段六○八、六一○號，王振橫建有房屋二棟，分別為六一二、六一四號，王天賜建有房屋三棟，分別為六一六、六一八、六二○號。被告所有安中路一段六一四號房屋，仍屬王振橫分管部份，由王振橫授權給予建築，而非經共有人之同意為之。
㈢被告所建六一四號房屋乃由王振橫所授權給予建築使用，今王振橫已喪失主權，其授權已失效力，今主權易主，被告理應經原告同意始得使用該土地。
㈣被告所有六一四號房屋建築完成日期為六十九年一月二十一日，建物所有權登記日期為八十五年十一月五日，這期間系爭房屋為不合法之違章建築。
㈤王振橫持系爭土地設定抵押權日期為八十五年七月九日，原告懷疑王振橫設定抵
押權後，故意將系爭房屋利用其胞弟甲○○名義申請登記，已造成紛爭，登記日期為八十五年十一月五日，乃是設定抵押權之後。
㈥聲明：被告應將臺南市○○段○○○○號土地上如附圖所示部份六十六點零四平
方公尺建物拆除，土地交還原告及其他全體土地共有人，並自八十八年三月二十日起至交還土地之日止，按年給付損害金新臺幣（下同）一萬九千四百一十元。
二、被告則以：㈠被告於系爭土地上建築房屋，係經取得土地全體共有人之同意始為興建，絕非無權占有，茲分述如后：
⑴被告所建坐落系爭土地上之二層加強磚造房屋（建號：臺南市○○區○○段○
○○○號，門牌：臺南市○○路○段○○○號）係於六十九年一月二十一日建築完成，被告擁有全部之所有權。
⑵按「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、
工程圖樣及說明書。」此為建築法第三十條所明定，而前述條文中之土地權利證明文件，係指土地所有權狀或土地使用同意書，否則即無法申請建造執照，是以被告既已合法取得使用執照及建物所有權狀，則其已取得土地全體共有人之同意，當屬毋庸置疑。
㈡次查，原告係於八十五年間於系爭土地上設定抵押權，而於八十八年間系爭土地
拍賣時取得所有權（應有部份三分之一），由此可見，原告於設定抵押權之初，即已知悉被告於系爭土地上擁有合法建築，準此以觀，原告訴請被告拆屋還地，顯為權利濫用，殊無足取。
㈢另按土地訪第四十三條明定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」被告之房屋
產權既已合法登記完畢，即有對世（包括對原告）之絕對效力。易言之，被告不但不是原告「起訴狀」所指之「無權占有（用）土地之人」，反而是「合法」、「有權」占有或使用土地之人。原告依法即無「參照民法第七百六十七條規定，請求被告拆屋還地」之權利。
㈣原告一再指稱系爭土地是分別管理之狀態，經查，共有物分別管理應有契約為之，而原告僅提出三方各自建有房屋之詞，顯然有失公信。
㈤經查，建物所有權第一次登記係指新建、舊有之合法建物為確保其權屬而向建物
所在地政事務所申辦所有權第一次登記。亦即凡合法之建物為確保其權屬，而向地政機關辦理登記，實非原告指稱之「系爭房屋為不合法之違章建築」，既然被告之房屋為合法之建築，即非「無權占有」，理應享有政府之保護。原告僅以共有人之一而提出「拆屋還地」之訴，實為無理之要求。
㈥綜右所陳，被告於系爭土地上建築方屋，係經取得土地全體共有人之同意，絕非
無權占有，原告訴請被告拆除房屋並將土地交還原告及其他全體土地共有人，其所請求顯屬無理由。
㈦聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠訴外人王振橫於八十五年七月九日，以其與訴外人王乾輝、王天賜共有、坐落臺
南市○○區○○段第一○七三號土地應有部份三分之一，向原告抵押貸款，屆期因無力清償，經原告聲請本院准予拍賣抵押物而於八十八年三月二十日承受取得該土地應有部份三分之一所有權。
㈡被告所有臺南市○○區○○段○○○○號房屋（門牌號碼為臺南市○○區○○路
一段六一四號），乃於六十七年間，由訴外人王振橫建造，六十八年十一月三十日竣工後，由被告聲請使用執照，嗣再於八十五年十一月五日辦理保存登記為被告所有。
四、本件原告請求被告拆屋還地，乃以被告所有之臺南市○○區○○段○○○○號房屋，無權占用其與訴外人王乾輝、王天賜共有之同段一○七三號土地為所憑之論據；被告則以該房屋建造時已經取得土地全體共有人之同意，且係合法申請登記，並非無權占有上開土地等語置辯。
㈠按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有
物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條定有明文。本件原告既為臺南市○○區○○段○○○○號土地之共有人之一，其主張被告之房屋無權占有該土地，請求被告拆除房屋並將土地返還原告及其他共有人，依法洵屬有據。被告以「原告僅以共有人之一而提出拆物還地之訴，實屬無理之要求」等語抗辯，自無足取。
㈡經本院依職權向臺南市政府調閱系爭房屋申請建造執照、使用執照原案，系爭房
屋原係由訴外人王振橫為起造人申請建造執照，待房屋於六十八年十一月三十日竣工後，則改由被告擔任起造人聲請使用執照，其後再於八十五年十一月五日由被告辦理保存登記為所有權人，可見被告與訴外人王振橫間乃以一般變更起造人名義之方式，欲使被告取得系爭房屋之所有權。惟按新建之房屋無論已否全部完工，倘依現狀已足避風雨可達經濟上使用之目的，即屬土地之定著物，而為民法上所指之不動產。基於法律行為受讓此種房屋之人，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如受讓人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴請塗銷登記前，受讓人登記為該房屋之所有人，固應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存登記時，尚不能因行政上有此權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該受讓人為原始所有人。本件系爭房屋於六十八年十一月興建完成後，既已成為土地之定著物而為不動產，即應認起造人即訴外人王振橫已經原始取得該未經保存登記房屋之所有權，迄於八十五年十一月五日被告辦理保存登記後，該房屋之所有權始移轉為被告所有。
㈢再按土地及其地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押
者，抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，民法第八百七十六條第一項前段另有明文。系爭房屋既為訴外人王振橫所有，已如前述，則當王振橫於八十五年七月十二日以該房屋基地即其共有之臺南市○○區○○段○○○○號土地向原告抵押貸款時，自可依據前開規定對於原告主張法定地上權，至該房屋其後移轉予被告所有後，因王振橫本得基於法定地上權而對原告主張有權占有，基於連續性有權占有之法律關係，被告亦得對原告主張有權占有。
㈣準此，原告以訴外人王振橫已非上開一○七三號土地之所有權人，無權同意被告使用土地，被告為無權占有等語，請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。
五、被告固基於法定地上權而有權占有前揭一○七三號土地，惟對於土地所有權人即原告與訴外人王乾輝、王天賜仍應給付地租。查本件原告係於八十八年三月二十六日領得本院核發之上開土地應有部份權利移轉證書，有送達回執附於本院八十五年度執字第一三四七八號案卷內可佐，原告請求被告自上開期日起，至拆除系爭建物及返還土地之日止，給付相當於地租之金錢，自無不合，應予准許；至原告主張租金應自同月二十日起算，應係誤認當日已生所有權移轉之效力，自不足取，應予駁回。次查系爭房屋坐落之基地面積為七十四點四四平方公尺（臺南市安南地政事務所乃以訴外人王振橫最初所建造包括門牌號碼六一二號及六一四號二戶房屋進行測量，所測得面積乃有誤差，本院遂以被告申請辦理使用執照時，地政事務所測量成果為依據；又該房屋一、二樓面積並不相同，基於土地所有權及於土地之上下，乃以其中面積較大者即二樓加附屬建物陽台之面積為準），而該土地自八十八年至九十年間，除八十八年間申報地價為每平方公尺三千二百零七點二元外，餘均為二千九百三十九點二元，此有原告所提出之地價謄本附卷可稽，是原告主張依據二千九百三十九點二元計算地租，應屬適當，而被告所占有之基地申報總價則應為二十一萬八千七百九十四元（74.44×2939.2﹦218794，元以下四捨五入）。再查系爭臺南市○○區○○段○○○○號土地前臨二十米安中路，附近為住宅區，鄰近多為住家及工廠，人車往來尚稱頻繁，距離果菜市場約二、三百公尺，復為本院勘驗清楚，有前開勘驗筆錄可佐，則依土地法第一百零五條準用第九十七條第一項規定，本院認系爭土地之租金，應以前開占有土地總價百分之十計算為相當，即每年租金二萬一千八百七十九元（元以下四捨五入）。原告以被告占用面積六十六點零四平方公尺，主張被告應給付租金為每年一萬九千四百一十元，雖有誤算，然既於前開金額之內，自應認為有理由，應予准許。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年四月三十日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官吳坤芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年四月三十日~B法院書記官陳怡吟