臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度桃簡字第1479號
原 告 詹秀麵
被 告 國際松柏大廈管理委員會
法定代理人 石淑份
上列當事人間修復漏水等事件，本院於民國110年3月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將原告所有門牌號碼桃園市○○區○○路0段00巷00號6
樓房屋上方之屋頂平台，依台灣防水工程技術協進會之鑑定報告
即附件一所載方式，修繕至不漏水程度。
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬零貳佰玖拾壹元，及自民國一一
０年三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。又該條所
定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法
第175條第1項亦有明定。查被告之主任委員即法定代理人
原為 蔡簡彩秀 ，於本件訴訟繫屬後變更為石淑份，有被告提
出之桃園市桃園區公所民國109年9月26日桃市桃工字第00
00000000號准予備查函在卷可稽，而石淑份業於109年11月
11日具狀向本院聲明承受訴訟，經核與上開規定相符，應予
准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加。又訴狀送達後，原告不得將原訴
變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在
此限。民事訴訟法第256條、第255條第1項第3款分別定
有明文。另因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或
一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合
意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，
並由原法官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言
詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第43
5條亦有明文。查原告起訴時原請求：一、被告應將坐落於
桃園市○○區○○路0段00巷00號6樓（下稱系爭房屋）建
物屋頂平台修復至不漏水之狀態；二、被告應給付原告新臺
幣（下同）33,000元，嗣於110年3月11日審理時當庭變更
訴之聲明為：一、被告應將系爭房屋之屋頂平台依鑑定報告
所載之方式，修繕至不漏水的程度；二、被告應給付原告17
0,291元，及自110年3月12日起至清償日止，按年息5％
計算之利息；三、被告應給付原告33,000元，及自110年3
月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第
107頁），核屬更正法律上陳述及擴張應受判決事項之聲明
，與前揭規定相符，應予准許。又原告擴張聲明後之訴訟標
的金額已逾50萬元，致訴不屬第427條第1項之範圍，然被
告不抗辯而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第435條第2
項之規定，視為已有適用簡易程序之合意，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，為被告社區之區分
所有權人，系爭房屋上方之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）
，依公寓大廈管理條例規定及社區規約之約定，係屬共用部
分，供全體住戶共同使用。而被告就系爭屋頂平台，負有修
繕、管理與維護之責。然系爭屋頂平台因年久失修，已長滿
青苔、雜草，且積水多時，防水層嚴重破壞而有漏水情形，
進而導致系爭房屋漏水，系爭房屋之天花板、牆面發生混凝
土剝落、發霉等現象，並造成屋內裝潢、燈具等室內設施毀
損，並嚴重影響原告全家居住品質與安全。另原告已於99年
間自行進行室內漏水修繕，因而支出30,000元。原告曾數度
促請被告修繕系爭屋頂平台，被告雖不否認有修繕義務，然
卻遲遲不為修繕，僅願提供補助20,000元。為此，爰依公寓
大廈管理條例第10條第2項及民法第184條第1項前段、第
213條、第195條第1項等規定，提起本件訴訟。並聲明：
（一）被告應將系爭房屋之屋頂平台依鑑定報告即附件一所
載方式，修繕至不漏水的程度；（二）被告應給付原告170,
291元，及自110年3月12日起至清償日止，按年息5％計
算之利息；（三）被告應給付原告33,000元，及自110年3
月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：依據之前區分所有權人之開會決議，住戶可申請
樓頂漏水修繕補助2萬元，目前多數住戶已經自行修繕完成
，因社區管理基金不多，應優先用於更新消防設施及電梯等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭房屋為原告所有，原告為被告社區之區分所有權
人等情，有系爭房屋之建物登記第一類謄本，且為兩造所不
爭執，自堪信為真實。
四、原告主張系爭屋頂平台因年久失修損壞，導致雨水沿屋頂平
台之裂縫滲漏至系爭房屋，造成系爭房屋多處漏水，天花板
、牆面發生混凝土剝落、發霉等現象，並造成系爭房屋天花
板裝潢、燈具等室內設施毀損，嚴重影響原告全家居住品質
與安全，故依公寓大廈管理條例、侵權行為法律關係，請求
被告將系爭屋頂平台修繕至不漏水狀態，並賠償所受損害及
精神慰撫金等，為被告所否認，並以前詞置辯。茲論述如下
：
（一）按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，公寓大廈之管
理委員會（下稱管委會）係由區分所有權人選任住戶若干
人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區權會議決議事
項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記
前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然
現今社會生活中，以管委會名義為交易者，比比皆是，且
公寓大廈管理條例亦於第38條第1項明文承認管委會具有
訴訟當事人之資格，得以其名義起訴或被訴；並於同條例
第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第
2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但
書，規定其於實體法上，亦具享受特定權利、負擔特定義
務之資格。故管委會倘基於規約約定或區權會議決議所為
職務之執行，致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償
責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，
亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條
第1項之規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而
以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現
私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不
必要耗費。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人
能力即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字
第790號民事判決參照）。是縱使管委會係執行「區權會
議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，若因此致他
人於損害，應由區分所有權人負賠償責任時，被害人亦得
依侵權行為法律關係，逕對管委會起訴求償。本件原告主
張伊為系爭社區之區分所有權人，因系爭屋頂平台年久失
修，致系爭房屋漏水受有損害，系爭屋頂平台屬系爭社區
之共用部分，被告為系爭社區之管理委員會，負有維護及
修繕之職務，是原告起訴請求被告其修繕義務及負賠償責
任，自屬有據。
（二）又本件經本院囑託台灣防水工程技術協進會就系爭房屋上
方之屋頂平台有無漏水，以及系爭房屋屋內有無因為漏水
造成損害等節進行鑑定，其鑑定結果為「系爭屋頂平台防
水層年久失修已無防水效果，又因開鑿排水溝過深破壞防
水層之故，此舉更加速相對應位置（系爭房屋）客廳、主
臥室等處有滲透水現象。該建築物經過長期、溫度或濕度
變化等原因，造成局部結構體產生裂縫，水分會沿裂縫或
損壞處滲入樓版及牆壁內，而造成內部含水量增加，使天
花板及牆面滲水並長期含水量增加，這些水分進而分解水
泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物。而這
些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白
色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌）。排除侵害及回復原
狀之修復工程，需進入系爭房屋室內施工，並且除了系爭
房屋天花板與牆壁復原本身之修復外，尚須將同號棟屋頂
平台及女兒牆同時維修，方可回復原狀」（見鑑定報告第
6頁），並提出具體修繕方式如附件一所示，堪認系爭屋
頂平台確有漏水情形，且水分已滲入系爭房屋之天花板及
牆面等情甚明。又系爭屋頂平台為系爭社區公寓大廈之一
部，係建築物之主要構造，為維持建築物安全及外觀之必
要構造，屬系爭社區之共用部分，為被告管理範疇，上開
屋頂平台漏水係因年久失修所造成，並非可歸責於原告之
事由所致，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，
應由被告負修繕、管理、維護之責，則原告請求將屋頂平
台依附件一之方式，修繕至不漏水之程度，核屬有據。至
於系爭社區之區分所有權人會議就共用部分之修繕費用有
何分擔方式之決議，僅是修繕費用之分擔問題，並不影響
被告就該屋頂平台共用部分之修繕義務。況按共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理
委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按
其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區
分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住
戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，
從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。次
按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分
所有權人之權益發生衝突時，對少數區分所有權人不利之
分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分
比例分擔」之原則（最高法院97年度台上字第2347號判決
要旨參照）。本件被告並未證明區分所有權人會議決議修
繕系爭屋頂平台之部分費用轉由頂樓住戶負擔，有何充分
理由，其所為之決議自難認為有效，被告自難援引住戶規
約之約定，資以對抗
本件原告之請求。
（三）次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有
訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債
權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；
損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限，民法第184條第1項前
段、第213條第1、3項、第216條第1項定有明文。又
按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，
並不排除民法第213條至第215條之適用。依民法第196
條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定
之標準，但以必要者為限。損害賠償以填補損害發生前之
原狀之原則，故修復必要費用如係以新品換舊品者，應予
折舊（最高法院77年度第9次民事庭會議決議、82年度台
上字第892號、92年度台上字第2099號判決要旨參照）。
經查，台灣防水工程技術協進會鑑定系爭房屋因系爭屋頂
平台滲漏水所造成之損害回復原狀之方法及所需費用，其
鑑定結果如附件二所示，本院審酌系爭鑑定報告所列工項
及修復方法，均為回復系爭房屋室內毀損毀損所必要，自
均屬於必要之費用，則原告主張被告應給付系爭房屋之修
繕費用170,291元，為有理由，應予准許。至原告主張有
於99年間進行室內漏水修繕，因而支出30,000元云云，固
提出廠商出具之保固書為證（見本院卷第33頁），然而，
該次修繕部位以及修繕工程內容為何，均有未明，且無證
據可認該次漏水原因與本件相同，是原告此部分請求，即
難認有據。
（四）再按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱
私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人
雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第
195條第1項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之
人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條
第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字
第164號判決意旨參照）。經查，本件系爭房屋雖有前述
漏水情況，然以漏水之範圍、位置、期間，尚無從證明漏
水情況是積極、嚴重影響其居住安寧之事由，要難認與民
法第195條第1項前段不法侵害他人居住安寧之人格利益
情節重大規定相符，是原告請求被告賠償3,000元之精神
慰撫金，於法無據，應予駁回。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第
233條第1項前段及第203條定有明文。查原告請求被告
賠償其所受損害，因屬有據，故其請求自擴張聲明之翌日
即110年3月12日起至清償日止，就賠償170,291元部分
按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及侵權行為之法律關係
，請求被告依附件一所載方式，將屋頂平台修繕至不漏水之
程度，並給付原告170,291元，及自110年3月12日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予
准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論
列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年4月23日
桃園簡易庭法官姚懿珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月26日
書記官楊上毅