裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第216號民事判決
裁判日期：民國96年05月29日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第216號原告甲○○原告丙○○共同訴訟代理人 張菊芳 律師被告乙○○上列當事人間返還租賃房屋等事件，經本院於民國96年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於門牌號碼臺北縣中和市○○路○段○○○巷○○弄○號之房屋遷出，將上開房屋返還原告。其履行期間為壹年貳月。
被告應自民國九十五年八月一日起至遷讓交還第一項所示房屋之日止，按月給付原告丙○○新臺幣參萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
?事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告甲○○將坐落於台北縣板橋市○○段○○○○○號土地（權利範圍8分之1）暨其房屋門牌號碼台北縣板橋市○○路○○巷○○號（權利範圍：全部）出租予被告，租金每月新台幣（下同）3萬5仟元，租賃期限自民國94年2月1日起至95年
7月31日止，有租賃契約書可憑，原告 林細滿 則係上開房地之所有權人，原告甲○○於租賃期限屆滿前即依約以口頭及於95年3月29日以書面函知被告不再續租，請被告騰空遷讓返還系爭租賃房地，詎被告於租賃期限屆滿，拒將租賃房地遷讓返還原告，無權占有上揭系爭房地迄今。而：
１、按最高法院33年上字第84號判例、64年台上字第424號判例意旨，亦即出租人不以所有人為限，查原告甲○○為系爭租賃契約之出租人，將系爭房地租與被告使用，被告依租賃契約將租賃期限內之租金開立不記名支票交付原告甲○○，原告甲○○雖非系爭房地之所有權人，系爭租賃契約仍有效成立，應甚彰明，被告所呈幼稚園申請備案資料須備租（借）用三年以上公證契約云云，乃幼稚園申請備案之應備文件，與本案無關，另被告經營幼稚園獲利與否亦與本案無涉，被告辯稱系爭租賃契約無效，顯屬無據，系爭租賃契約應屬成立且生效。
２、被告一再辯稱僅需訴外人 林憲烈 出面協調即可免去訴訟云云。經查，系爭租賃契約之出租人係原告甲○○，出租人於租賃契約期滿即得依租賃契約請求承租人即被告返還系爭房地，又系爭房地之所有權人為原告丙○○，林憲烈非本件訴訟當事人，被告一再執稱要林憲烈出面協調云云，於法無據，實乃欲模糊焦點，且原告甲○○已得林憲烈授權處理系爭房地所有租賃事宜，有經公證之委任書1紙附卷可稽。
㈡、被告於租賃期限屆滿起即無占有租賃房地之權限，詎仍不騰空遷讓返還原告，原告自得爰引民法第767條對被告請求騰空遷讓並將系爭房屋返還原告。又被告自租賃期限屆滿即95年8月1日起無權占有使用系爭房地致受有利益，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上1695號判例參照）。原租賃契約約定租金為3萬5仟元，原告爰依民法第184條、179條，對被告按月請求相當於租金之損害賠償即被告應自租賃期限屆至翌日即95年8月1日起至騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新台幣3萬5仟元，並聲明：⒈被告應將坐落於台北縣板橋市○○段○○○○○號土地（權利範圍：8分之1）暨其上房屋門牌號碼台北縣板橋市○○路○○巷○○號（權利範圍：全部）騰空遷讓並返還於原告。⒉被告應自民國95年8月1日起至騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新台幣3萬5仟元。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋第1、2項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與原告甲○○於94年2月所簽之租賃契約根本無效，因被告本係受訴外人林憲烈所託，代為管理經營系爭幼稚園。而當時原告甲○○非系爭房地之所有權人，又無訴外人林憲烈之委託書，被告亦無接獲訴外人林憲烈之告知，當時與原告甲○○簽約純為原告甲○○個人之意。又於教育局規定一切租借須要三年以上，此有幼稚園申請備案資料為證。系爭房屋租金應以每月約二萬元至三萬元之間為合理價格。被告曾向原告甲○○表明本件糾紛由訴外人林憲烈出面協調即可，訴訟是多餘，因此一切訴訟費用應由原告甲○○負擔。聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔，如受不利判決願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭房屋為原告丙○○所有，原告甲○○於94年2月間就系爭房屋與被告簽訂租賃契約，租賃期滿後，被告拒將租賃房屋返還原告，遂起訴請求被告返還系爭賃物及無權占有相當於租金之不當得利，並提出系爭租賃契約1件為證。被告則辯稱：系爭租賃房屋，當初係訴外人林憲烈託付給伊管理使用，原告甲○○與伊所簽之租賃契約應屬無效，系爭租賃物應返還訴外人林憲烈云云。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段訂有明文。再按，租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。最高法院64年台上字第424號著有判例可資參照。
㈠、經查，原告甲○○與被告於94年2月間簽訂租賃契約，約定租金每月3萬5仟元，租賃期限自94年2月1日起至95年7月31日止，此有租賃契約書1份附卷可憑，堪信此部分事實為真正。被告雖辯稱：甲○○非系爭房屋所有權人，故伊與甲○○所簽訂之契約應屬無效云云。惟查，揆諸首揭說明，出租人本不以對租賃物有所有權為要件，則被告自不得執原告甲○○非系爭房屋所有權人為由，而辯稱該租賃契約為無效，除此，被告並未提出其他任何主張或證據，證明系爭租賃契約有無效或得撤銷之原因，本院自無從信被告所辯為真實。準此，應認原告甲○○主張伊與被告間有租賃契約關係事實為真實，被告所辯則不可採信。
㈡、再查，系爭租賃契約租賃期限為自94年2月1日起至95年7月31日止，此有房屋租賃契約書1份為證，則系爭租賃契約業經租約期滿而終止，此一事實，足堪認定。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段既定有明文，則承前所述，原告主張兩造間之租賃契約業經終止，既為可採，基於租賃物返還請求權，原告自得請求被告應遷讓返還系爭房屋，是原告訴請被告遷讓交還系爭房屋，即屬正當，應予准許。
㈢、又依民事訴訟法第396條第1項規定，給付非長期間不能履行者，法院得定相當之履行期間。查被告自承占用系爭房屋供作經營幼稚園使用，目前設有大、中、小各一班，已招生多人，本院斟酌該園幼兒目前正就讀該園中，要求渠等立即轉學實屬不易，為顧及目前就讀該園學生之權益，非予相當時間被告顯難結束該幼稚園之經營，爰酌定遷讓並返還系爭房屋之履行期間為一年二月，以資兼顧。
五、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查本件被告自系爭租賃契約終止後，依民法第455條前段規定，本應依約返還租賃物，如未返還而仍繼續使用收益，自係屬無權占用，揆諸上開說明，應認被告獲有相當於租金之利益，致房屋所有權人即原告丙○○受有損害，是原告主張依不當得利法律關係，請求被告返還自系爭租賃契約終止日之翌日（即95年8月1日）起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，亦屬有據，應予准許。又查系爭房屋座落台北縣板橋市區，被告現經營春暉幼稚園，交通運輸及生活機能尚佳，此有不動產鑑定報告1份在卷可稽，是本院茲斟酌系爭房屋坐落地段、被告使用系爭房屋用途、交通及生活機能狀況以及原告甲○○主張被告向其承租系爭房屋每月租金為35,000元等語，並有所提出之租金給付資料為據，因認本件計算原告丙○○所受相當於租金之損害，亦應以每月35,000元為適當。從而，原告丙○○主張依民法第179條規定，請求被告應自租約終止之翌日即95年
8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告丙○○依35,000元計算之損害金，亦屬於法有據，應予准許。至於原告甲○○既非系爭房屋所有權人，自無因被告無權占有而受有何種損害可言，其請求被告返還無權占有之不當得利云云，自屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告甲○○本於租賃契約法律關係，原告丙○○則本於租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應自租約終止之翌日即96年
2月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告丙○○依35,000元計算之損害金，洵屬有據，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，不應准許，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國96年5月29日
民事第三庭法官邱育佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年5月29日
書記官王苑琦