裁判字號：最高法院87年台上字第1954號民事判決
裁判日期：民國87年08月21日
裁判案由：解除契約等
最高法院民事判決八十七年度台上字第一九五四號
上訴人朋達建設開發股份有限公司法定代理人 王林淑卿 上訴人 王麗春 被上訴人 林鳳蘭
送右當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國八十六年十月七日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第九五○號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十一年八月三日向上訴人朋達建設開發股份有限公司（下稱朋達公司）及王麗春購買坐落桃園縣平鎮鎮八五之一二三地號土地上之「新天地Ａ區一號」預售房屋一戶（下稱系爭房屋）及房屋基地，房地價款分別為新台幣（下同）一百七十七萬元及四百一十三萬元，買賣契約言明系爭房屋應興建地下室。伊已先後如數繳清房地總價款，惟上訴人興建之房屋與買賣契約不符，其地下室至今仍未挖建且未交付，訂約後已逾數年未完工交屋，應負遲延責任，經伊催告未果，伊自得解除契約，並以起訴狀繕本之送達為解約之意思表示，上訴人應分別將所受領之給付並計利息返還與伊等情。爰求為命上訴人二人分別給付伊一百七十七萬元及四百一十三萬元，並各加計自八十三年八月十八日起算之法定利息之判決。
上訴人則以：系爭房屋業已興建完成取得使用執照，且合於兩造買賣契約約定之標準，被上訴人亦已配合辦理貸款對保手續，銀行已撥款給伊，伊並通知催告辦理交屋。系爭房屋地下層依雙方之約定作為車庫使用，均與使用執照之記載及房屋之現狀相符，伊已依債之本旨為給付。系爭房屋之地下室凸出地面，係施工中應新天地社區買受人之共同要求，伊亦曾發函徵詢各戶意見，被上訴人非但同意，並要求於地下室加裝半套衛浴設備，且無異議完成銀行貸款手續。又地下室凸出地面，無論通風、採光及使用之功能，均較傳統之地下室便利，並增加房屋價值，反較有利於被上訴人，被上訴人主張解約，顯屬權利濫用，有違誠信等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：本件被上訴人起訴時主張上訴人遲延交付系爭房屋解除契約，其起訴狀之事實理由已說明：「被告（即上訴人）所興建之房屋現況，根本與買賣契約未符，其地下室至今仍未挖建」等語，自有兼主張不完全給付之意，合先說明。次查被上訴人主張於八十一年八月三日向上訴人朋達公司及王麗春購買系爭房屋及基地（房屋現已編列門牌號碼為桃園縣○鎮○○○路○○○號），房地價款分別為一百七十七萬元及四百一十三萬元，買賣契約言明系爭房屋應興建地下室，並先後如數繳清房地總價款，惟上訴人興建之房屋與買賣契約不符，其地下室至今仍未挖建且未交付等情，已據提出房、地預售買賣契約書，他項權利證明書，清償證明書及照片等為證。系爭房屋預定買賣合約書雖未明示應興建幾層，惟其付款分配明細表則分別列有地下室，一、二、三、四樓，由此觀之兩造約定興建之房屋除地下室外，地面應有四層，但實際並未挖建地下室，僅興建地面三層。系爭房屋根本未挖建地下室，逕以地面第一層作為車庫，而稱為地下層，顯與房屋預定買賣契約書除地下室外，地面四層之約定不符。上訴人通知交付房屋自難謂係依契約本旨而為給付。上訴人雖抗辯地下層建於地面上，事先曾以函件通知並徵得被上訴人之同意云云，惟被上訴人否認曾見到該通知函，上訴人亦不能證明該通知函有送達被上訴人。且該通知函及同意書記載之內容，亦未明白表示同意地下層車庫全部建造於地面上。上訴人辯謂已徵得被上訴人同意云云，亦難置信。被上訴人寄給上訴人之八十三年十月三日龍潭郵局第三三一號存證信函，係在系爭房屋建造完成之後，且其內容亦不能證明系爭房屋建造之始，被上訴人已同意車庫全部建於地面第一層，而免挖建地下室。另被上訴人於八十三年八月間依房屋預定買賣契約辦理銀行貸款，亦不能證明其同意免除挖建地下室。系爭房屋預定買賣契約書約定建造房屋除地下室外，地面為四層，而實際建造房屋僅地面三層，第一層為車庫第四層為一半樓，根本未挖建地下室。又系爭房屋號稱別墅型，車庫建於地面第一層，住宅提高為第二層第三層，進入第二層住宅，應從一樓車庫旁邊階梯而上，不但破壞整個房屋格局，且對老年人及行動不便者亦不方便。上訴人通知於八十三年九月十四日交付前述房屋，自難謂為依債務本旨而為給付，此缺失係可歸責於上訴人且不能補正，應類推給付不能之規定，被上訴人依民法第二百五十六條規定解除契約，並以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，請求上訴人返還所受領之價金，自屬合法有據，應予准許。又系爭房地之價金係分期交付，被上訴人請求自八十三年八月十八日最後付清價金之日起，至清償之日止按年息百分之五計算之利息，依民法第二百五十九條第二款之規定亦應准許等詞，為其判斷之基礎。
查被上訴人向上訴人朋達公司購買之房屋係地上二層、地下一層之獨棟建物，不惟為兩造所不爭執，且有兩造分別提出之他項權利證明書及房屋使用執照足憑（一審卷五
五、七○、七二頁、原審卷二二頁反面、二七頁反面），原審竟認兩造約定買賣之房屋為地面四層、地下一層，因而為上訴人不利之判決，已有可議。次查，本件被上訴人係就房屋與土地，分別與上訴人二人訂立二個買賣契約，原審並未說明被上訴人與上訴人王麗春間之土地預定買賣契約有何解除之原因，遽為不利於王麗春之判決。又原審認定被上訴人最後付清價金之日期為八十三年八月十八日，並據為命上訴人給付利息之起算日，而未說明其認定之依據，均有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年八月二十一日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年九月三日