臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度桃小字第2299號
原 告 高成不動產經紀有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國97年12月3日言詞辯論
終結，爰判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬零捌佰元，及自民國九十七年五月二
十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國96年12月25日與經營不動產仲介銷
售為業之原告，就原告所有之門牌號碼為桃園縣○○鄉○○
○○○街○○號3樓房屋（即桃園縣○○鄉○○段第452號建
物）及其坐落桃園縣○○鄉○○段第118地號土地（下稱系
爭房地）簽訂委託銷售契約，雙方約定委託銷售期間自96年
12月25日起至97年3月25日止，並經雙方約定延長至97年
5月8日止，且由原告以新臺幣（下同）1,180,000元價格
負責仲介買賣，嗣經訴外人 陳惠珍 向原告表示願以1,270,00
0元承購系爭房地，原告依約代收定金100,000元，旋將買
賣雙方成交之事通知被告，至此系爭房地之買賣契約業已成
立甚明。按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約
之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，
以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附
有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民
法第565條、第568條分別定有明文。查本件系爭房地經買
賣雙方以要約與承諾之意思表示合致而成立，已如前所述，
則依兩造訂立之委託銷售契約書第5條第1點約定「買賣成
交者，乙方（即原告）得向買賣雙方收取成交總價款百分之
六之服務報酬。其中甲方（即被告）同意給付乙方成交總價
百分之四之服務報酬」等內容觀之，被告即應依照居間契約
關係給付原告服務報酬50,800元（計算式：1,270,000X4%=5
0,800）。㈡對於被告之抗辯部分：第2份契約第3條記載
委託銷售期間至97年5月8日部分，雖有塗改，但也是被告
同意的情況，況且被告事後也沒有說不要讓原告銷售系爭房
地之事等語，並聲明求為判決：被告應給付原告50,800元，
並自起訴狀繕本送達被告翌日起清償日止，按週年利率5%計
算之利息。
二、被告則以：原告騙我說是簽一般約，一般約就是我自己也可
以賣，但原告實際與我簽約都是簽專任契約，後來我發現不
對了，我簽第2次約時，就跟原告的訴訟代理人說我這份契
約簽名不算數，且第2份契約第3條的委託銷售期間部分原
來寫「至97年4月8日」，是原告的訴訟代理人當場改為97
年5月8日，但我發現該契約是專任契約，且原告訴訟代理
人也未如其所言有幫我打掃房子，所以我就不願意在塗改的
地方簽名，該份契約因塗改而無效，又第2份契約既然寫說
是續第1份契約，則我委託出售系爭房地的金額應該不會降
低，但第2份契約的委託出售的金額卻改成1,180,000元了
，又簽第2份契約是97年4月24日，我隔天就有打電話給原
告的訴訟代理人說我不要委託他賣了，第2份契約無效等語
置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張兩造於96年12月25日就被告所有之系爭房地簽訂委
託銷售契約書，約定被告委託原告以1,500,000元之價格銷
售系爭房地，銷售期間自96年12月25日起至97年3月25日止
，嗣兩造又於97年4月24日再簽立第2份委託銷售契約書，
並表明係續上開第1份銷售委託契約，委託銷售系爭房地之
價格為1,180,000元，嗣經訴外人陳惠珍向原告表示願以1,
270,000元承購系爭房地，原告依約於97年5月7日代收定
金100,000元，並將買賣雙方成交之事通知被告等情，為被
告所不爭執，亦據原告提出委託銷售契約書影本2份、不動
產買賣斡旋／承諾契約書、定金收據、存證信函均影本各1
份在卷可參，上開事實堪以認定。至於原告主張第2份委託
銷售契約書之委託銷售期間係自簽立該契約書之日起至97年
5月8日止，且第2份委託銷售契約於97年5月7日原告將
系爭房地出售予訴外人陳惠珍時，尚屬有效等節，則為被告
否認，並以前詞置辯。則本件即應審究兩造於97年4月24日
簽訂之第2份委託銷售契約書之效力為何？又如該份契約有
效，則委託銷售系爭房地之期間為何？經查：
㈠兩造於97年4月24日簽訂之第2份委託銷售契約書之立契約
書人處既有兩造之簽名、蓋章，且載明「續959014契約」（
即續兩造於96年12月25日簽訂之第1份委託銷售契約書），
後方並蓋有原告訴訟代理人及被告之印章，被告亦不爭執上
開簽名、印章之真正，顯見兩造係因系爭房地未於第1份委
託銷售期間賣出，復再行簽立第2份委託銷售契約書甚明。
被告辯稱其受到原告訴訟代理人之欺騙，其並無簽立專任委
託契約書之意思，且契約有塗改處未經被告簽名或蓋章，故
契約無效云云，然查，兩造於96年12月25日所簽訂之第1份
銷售委託契約書已有「專任委託」之字樣，第1份契約第18
條特別約定事項亦有記載「專任時間96年12月25日至97年1
月30日止」，兩造亦有在該字句後簽名，顯見被告已知悉「
專任委託」之涵意，而兩造於97年4月24日所簽訂之第2份
契約書亦有「委託銷售契約書專任委託」等字樣，且兩份契
約簽訂時間相差4月，被告已有足夠之時間審閱、探究第1
份委託銷售契約之意思，再參酌被告之年紀非輕、於本院言
詞辯論期日應對進退情形顯示智識程度不低，亦應能了解兩
造簽訂之契約內容，被告如不願再「專任委託」原告銷售系
爭房地，自不會再簽訂第2份委託銷售契約，被告辯稱不願
再委託原告銷售系爭房地云云，難為本院所採；至於被告辯
稱係受原告訴訟代理人之欺騙而簽第2份契約云云，然為原
告所否認，而被告並未舉證以實其說，實難依被告所辯認其
意思表示有何受詐欺而可得依民法第92條第1項規定撤銷意
思表示之情形。另被告所稱有於97年4月25日撥打電話給原
告之訴訟代理人以表示不願委託銷售一節，雖有被告行動電
話0000000000號之97年4月25日下午1時23分許之通聯紀錄
顯示有撥打電話至原告訴訟代理人0000000000號行動電話，
有臺灣大哥大股份有限公司雙向通聯資料查詢在卷可稽，然
僅得證明被告與原告之訴訟代理人於簽立第2份契約之隔天
即97年4月25日有以電話聯絡，然對話內容不得而知，且原
告亦否認該通電話內容為被告所述上情，再者，被告縱使有
向原告表示不願委託其出售系爭房地，然僅係被告於簽訂契
約後反悔而欲終止契約，在未得原告同意終止第2份契約之
前，自不影響該份契約之效力。又被告辯稱第2份委託銷售
契約第3條委託銷售期間有塗改，未經兩造簽名或蓋章確認
而無效云云，惟查，契約當事人於契約書上塗改或註記時，
以簽名或蓋章之方式於塗改、註記的文字上，依社會通常觀
念而言，係表示契約當事人同意該塗改、註記之內容，如未
有簽名或蓋章於塗改或註記之文字，該塗改或註記內容是否
必然不生效力，法律並無明文規定，仍須探求契約當事人之
真意。查兩造於97年4月24日簽訂之第2份契約書關於第3
條銷售期間部分，雖自97年4月8日更改為97年5月8日，
經本院比對兩造各自留存之契約書，原告留存之該份契約在
第3條銷售期間更改部分有蓋原告訴訟代理人之章，而被告
留存之契約書中有上開更改日期之文字，但均未有兩造之印
章蓋印其上，雖被告辯稱該部分未蓋被告之章而無效云云，
然被告於本院97年6月23日調解程序時陳稱：原來是寫97年
4月8日，後來是丙○○先生當場改為97年5月8日，塗改
部分我沒有簽名是因為我發現是專任契約且丙○○所言不實
，就是他說要去打掃房子但都沒有去，所以我不願意在塗改
的地方簽名，為何一開始寫成4月8日我不清楚等語（參卷
內97年6月23日調解程序筆錄第2頁），顯見被告於簽約當
時已知悉委託銷售期間之末日自97年4月8日更改為97年5
月8日，僅因認為該份契約是專任委託契約，且原告訴訟代
理人未依約打掃系爭房屋，始未在塗改部分簽名蓋印，並未
對於該銷售期間末日之更改有何反對意見，且觀之兩造訂立
契約之時為97年4月24日，第3條之銷售期間原書寫為自簽
立本契約書之日起至97年4月8日止，銷售期間之末日明顯
早於簽約之日，嗣後更改為97年5月8日晚於契約簽訂之日
，可認原先書寫為97年4月8日係誤繕，銷售期間末日為97
年5月8日顯較符合兩造簽約之真意，故該部分之更改雖未
有被告之簽名或蓋印，但難認被告於簽約之際對於該更改部
分有何反對之意，亦難認該更改部分對兩造不生效力，被告
辯稱該部分塗改無效云云，自難為本院所採。綜上，被告辯
稱兩造於97年4月24日簽訂之第2份委託銷售契約無效云云
，並無可採，該契約已因兩造意思表示合致而發生效力。
㈡兩造於97年4月24日簽訂之第2份委託銷售契約既為有效，
該契約第3條明定銷售期間為簽約之日起至97年5月8日止
，原告依該約第8條，自有權代理被告與他人就系爭房屋成
立買賣契約。按當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契
約即為成立；訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定
其契約成立，民法第345條第2項、第248條各有明文，而
原告於委託銷售期間內將系爭房屋以1,270,000元之價格居
間出售給訴外人陳惠珍，並代理被告收取定金100,000元，
已如前所述，被告與訴外人陳惠珍已就系爭房屋成立買賣契
約，故原告依據兩造之第2份委託銷售契約第5條請求被告
給付服務報酬即成交總價款4%之服務報酬50,800元（計算式
：1,270,000元X4%=50,800），及自起訴狀繕本送達被告翌
日（即97年5月28日）以週年利率5%計算之法定遲延利息，
洵屬有據，為有理由。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為判決
，依同法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之部
分，依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條
第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 17 日
臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法官
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 17 日
書記官楊文雄