裁判字號：最高法院86年台上字第3011號民事判決
裁判日期：民國86年09月26日
裁判案由：返還價金事件
最高法院民事判決八十六年度台上字第三○一一號
上訴人 華非建 法定代理人 徐錦鏘 被上訴人乙○○
甲○○ 黃吉華 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年七月四日臺灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第一五○三號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：被上訴人乙○○、甲○○及黃吉華分別向上訴人訂購礁溪別府大廈房地各乙戶，價款依序為新臺幣（下同）三百五十萬元、三百五十萬元及二百八十五萬元，均已分別繳交一百十萬元、一百十萬元及九十四萬元。詎於民國八十四年三月十四日接獲上訴人交屋通知後，前往實地查勘，始發現該建物有：（一）上訴人未依約於該建物四周開闢八米寬之道路供住戶出入；（二）頂樓Ａ、Ｂ棟間防漏未處理，致一樓大廳嚴重潮濕及漏水；（三）溫泉泳池深度僅約一公尺，不符別墅住戶目的性之使用；且有以消防蓄水池當作游泳池之欺瞞情形。（四）頂樓未依約建造露天咖啡座、槌球場、高爾夫球練習場及觀景瞭望台等公共設施；（五）屋頂天花板部分已變黑，顯有嚴重滲漏水；（六）中庭花園以其他通道，或地下室之休閒設施搪塞，中庭花園與廣告之四百坪顯不相符等瑕疵，其中第三項之瑕疵，因礙於法令，無從改善。第六項之瑕疵，因涉及上訴人已取得使用執照，亦無改善之可能，雖經伊於八十四年五月間委請律師發函催告，並於同年五月十日偕律師至上訴人處協商，上訴人均藉詞否認有瑕疵，伊不得已於八十四年五月二十四日依民法第二百五十四條及二百五十六條規定，通知上訴人解除系爭買賣契約。買賣契約既經解除，上訴人自應返還已繳納之價款。又上訴人以不實之廣告欺騙伊，經伊於八十五年二月二十五日以存證信函通知上訴人及土地出賣人 徐蘇雪 ，撤銷雙方之買賣契約，是上訴人亦有返還已交價金之義務等情。求為命上訴人分別給付乙○○一百十萬元、甲○○一百十萬元及黃吉華九十四萬元之判決（原審駁回被上訴人乙○○、甲○○各超過九十六萬元，黃吉華超過八十萬元部分之上訴，被上訴人未聲明不服）。
上訴人則以：否認礁溪別府大廈有上述瑕疵，而被上訴人之催告未敘明瑕疵，亦未限期通知伊補正，應不生催告效力，其據以解除契約，自不合法。且被上訴人黃吉華因違約向銀行撤銷付款，其買賣契約業經伊依法解除；並主張如認上訴人之解約為合法，被上訴人業將基地移轉登記於甲○○，在其未返還被上訴人之前，被上訴人有權拒絕返還價金等語。資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判命上訴人給付被上訴人乙○○、甲○○各九十六萬元黃吉華八十萬元，無非以：被上訴人主張，上訴人所建之礁溪別府大廈有前述六項之瑕疵。經查，系爭房地買賣契約及銷售廣告圖冊內容，並無系爭礁溪別府大廈四周均需開闢八米道路之約定，而廣告圖冊雖於礁溪別府大廈四周標繪八米道路，惟其上已註明該圖為都市計畫圖，而依政府規劃之都市計畫圖確與此圖相符，有卷附都市計畫圖可稽。至銷售現場所擺設之別府大廈模型，僅其東北及西北二面設有道路，經勘驗模型無訛，並有該模型照片在卷足憑。而目前礁溪別府大廈之東北、西北二面，上訴人均已依約開築八米道路，有照片附卷可証，要難認上訴人有未設置通路之違約行為。而Ａ、Ｂ棟間防漏未處理，致一樓大廳嚴重潮濕漏水，及屋頂天花板因漏水而變黑乙節，為上訴人所否認，被上訴人亦未能舉証以實其說，尚難信為真實。又查，上訴人所興建之游泳池實際上係消防蓄水池，業經上訴人自承在卷，此因行政院為節約用水，故禁止自用游泳池之設置，有內政部台七五內營字第四五八七○五號函可稽。是上訴人並未設置合法之游泳池，以履行其契約，已屬明確。上訴人雖辯稱，該消防蓄水池平日可供休閒游泳之用，應非法之所禁云云。然查，兩造之買賣契約既約定，上訴人應興建游泳池供被上訴人使用，上訴人自有使被上訴人取得合法之游泳池之使用權之義務，主管機關就游泳池之設置有特別之限制，不能謂主管機關未取締，即認蓄水池可供住戶游泳之用。至於有關休閒涼亭、露天咖啡座、槌球場、高爾夫球練習場、觀景瞭望台等公共設施，除觀景瞭望台業已完工為兩造所不爭執外，上訴人自承露天咖啡座、槌球場、高爾夫練習場業已購買妥當，僅未擺設而已，並提出送貨單等為證。惟查，上訴人早於八十四年三月十四日通知被上訴人交屋，其時，上訴人即有依約將約定之各項公共設施完成並交付被上訴人之義務，乃未設置，已有違約之事實。且涼亭之部分並未依約建造，亦經上訴人之法定代理人於八十四年六月四日之管理委員會中承認，並承諾以其他方式補償，有會議記錄可稽。是涼亭之設置顯非上訴人所謂係活動之大型海灘傘而已，上訴人於交屋時，關於公共之休閒設施，確有本項瑕疵存在，應無可疑。另查兩造之買賣契約關於公共設施部份，於附件（二）約定：「特請名景觀設計師設計包括：一、戶外：（一）四季花圃種植綠樹及景觀噴泉。（二）溫泉泳池、兒童遊戲池、休閒涼亭。二、室內：（一）交誼廳
（二）男女三溫暖（三）韻律室（四）健身房（五）撞球、桌球……」等，足見戶外之花圃、綠樹景觀、噴泉與其他游泳池、健身設施等為不同種類之公共設施，且為上訴人所應設置，以履行其契約義務者。雖兩造之買賣契約無花圃、綠樹、景觀噴泉等面積應為若干之約定，唯上訴人之所有廣告圖說，均記載該建物有四百坪中庭花園，有廣告圖說附卷為證，上訴人對之亦不爭執，僅辯稱，該大樓之沿街步道有八六五點七六平方公尺，廣場有一七一點○二平方公尺，有頂蓋之通路有五九點五三平方公尺，地下一樓之休閒空間含中國式造景、瀑布流泉四五一點五七平方公尺，即使使用執照亦記明地下一樓為地下庭園，自屬廣告之中庭花園部份，總計各該部份為四六八點二三坪，業已符合廣告之內容云云，並提出使用執照為證。然查所謂中庭花園依一般之認知，應屬花園或與花園相關之設施，上訴人指其所謂之中庭花園包括面積達八六五點七六平方公尺之沿街步道，顯與一般對花園之解釋大不相同，且地下室之部分，雖建築管理機關稱其中部份為地下庭園，亦與一般人之認知相違，更何況地下庭園部份，上訴人設有各項健身設施，為上訴人所不爭執，更與契約約定除庭園外，復有健身設施，係不同之給付義務相違。被上訴人指上訴人關於公共設施部份未依約履行，有違約之情形，且其無法補正，應屬可信。綜上所述，被上訴人主張系爭礁溪別府大廈有欠缺通路、房屋漏水之之瑕疵，固不可採信；唯關於游泳池之不合法、頂樓休閒設施、涼亭之欠缺，中庭花園面積不足等瑕疵，確屬存在，其中除頂樓之休閒設施及涼亭係上訴人得以補正者外，其餘游泳池因法令之規訂，根本不得設置，中庭花園之欠缺亦非可補正之事項。而被上訴人居住於台北市其遠赴礁溪，以每坪二十萬或十六萬元之高價，購買房屋，無非為休閒之用，上訴人出售廣告亦強調其休閒之效用，故公共設施實為契約之重要事項，乃公共設施有上開多項瑕疵，被上訴人主張解除契約，自屬於法有據，應予准許。綜上所述，被上訴人解除與上訴人間之房屋買賣契約為正當，其請求上訴人返還所交付之房屋買賣價金，計乙○○、甲○○各九十六萬元，黃吉華八十萬元，為有理由等詞。為其判斷之基礎。
按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第二百五十八條第一項定有明文。此項意思表示雖無一定之方式，亦無需法院之准許，但以其意思表示到達他方時發生效力。查，原審認定上訴人所出售建物之公共設施有前開多項瑕疵，被上訴人主張解除契約，自屬於法有據，應予准許。惟對於被上訴人究竟於何時？如何解除契約？卻未見說明，即有判決不備理由之違法；其論斷被上訴人之解除契約，於法有據，應予准許云云，尤屬可議。上訴論旨，指摘原判決關其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年九月二十六日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官許澍林法官蘇達志法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年十月十三日
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