裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第466號民事判決
裁判日期：民國102年03月22日
裁判案由：給付租金等
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第466號上訴人國華人壽保險股份有限公司法定代理人接管人財團法人保險安定基金接管小組召集人 蔡康 訴訟代理人 廖穎愷 律師複代理人 張智超 律師被上訴人 緹力士 健康事業股份有限公司法定代理人 陳武剛 訴訟代理人 林天財 律師複代理人 曾稚甯 律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國101年4月2日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3557號第一審判決提起上訴，本院於102年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件上訴人之法定代理人原為接管人財團法人保險安定基金接管小組召集人 謝良瑾 ，嗣於民國(下同)101年7月11日變更其接管小組召集人為蔡康，此有該保險安定基金於101年7月11日召開董事會議之會議記錄節本在卷可參(見本院卷第235頁)，並經其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人公司於99年11月間經由訴外人司貝斯特不動產投資顧問有限公司（下稱司貝斯特公司)仲介，承租伊所有坐落臺北市○○區○○路0段000號1樓房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間自99年12月10日起至105年12月9日止，租金每月新臺幣(下同）47萬7,750元。而被上訴人公司於99年12月14日簽收系爭房屋之鑰匙6把，已完成點交，並於同日發函向伊借用系爭房屋之隔壁即臺北市○○區○○路0段000號1樓房屋(下稱系爭111號房屋)暫放健身器材，即已達成租賃契約之合意，詎被上訴人竟拒絕給付房屋租賃保證金及其他依約應履行之相關義務，經伊催告後未獲置理，伊乃於100年3月30日終止租約，並依約要求被上訴人公司給付相當於兩個月租金之違約金95萬5,500元，惟仍未獲置理，爰依租賃契約書第12條第2項Ｃ款、第3項約定，提起本件訴訟，求為命被上訴人公司應給付上訴人95萬5,500元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之判決。
二、被上訴人公司則以：伊公司於99年5月間因所屬健身中心世貿分館必須遷館，經司貝斯特公司告知同時承租系爭房屋及同址地下1樓房屋(下稱系爭地下1樓房屋)，可滿足伊公司健身中心場地之營業需求，惟因分屬不同所有權人，須分別洽商租約，是伊公司與上訴人就系爭房屋租賃事宜進行商談即以能同時承租系爭地下1樓房屋為條件，嗣伊公司未與系爭地下1樓房屋所有人達成租賃條件之合意，遂於99年12月17日致函上訴人，表示未能承租系爭地下1樓房屋，故不同意與上訴人就系爭房屋簽立租約，而未簽立任何書面租賃契約，亦未就違約金條款達成合意。雖上訴人為方便伊公司勘查房屋現狀，曾於99年12月14日將系爭房屋之鑰匙6把交付伊公司人員，惟伊公司鑑於兩造迄未就租賃契約達成共識，旋即於同年12月16日以存證信函將該鑰匙寄還上訴人，因上訴人拒收，伊公司再於同年12月27日寄還上開鑰匙，上訴人於次日簽收；另伊公司雖曾函借系爭111號房屋，惟從未使用系爭房屋及系爭111號房屋，足認兩造就系爭房屋並未達成租賃之合意。縱認兩造間租賃關係存在，然伊公司未曾使用系爭房屋，上訴人請求相當於2個月租金之違約金，顯然過高，應予酌減等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人公司應給付上訴人95萬5,500元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人公司則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、經查：兩造於99年8月至12月間，經由司貝斯特公司商談系爭房屋租賃事宜，被上訴人公司於99年12月14日簽收系爭房屋之鑰匙6把，嗣於同年12月16日寄還前開鑰匙，因上訴人拒收，被上訴人公司再於同年12月27日寄還上開6把鑰匙，上訴人於同年12月28日簽收；而被上訴人公司始終未於司貝斯特公司寄送上訴人用印之租賃契約書內用印，上訴人則於100年1月21日以存證信函催告被上訴人公司履行租賃契約並繳交保證金，並於同年3月30日以存證信函向被上訴人公司表示終止租賃契約等情，有收據、存證信函、租賃契約書等影本附卷可稽(依序見原審支付命令卷第6頁至10頁、原審卷第71頁至78頁)，並為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真正。惟上訴人主張兩造間就系爭房屋之租賃契約已成立，被上訴人公司未依約履行即屬違約，應給付違約金等情，則為被上訴人公司堅詞否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：兩造就系爭房屋有無成立租賃契約？若該租賃契約已成立，上訴人得否請求被上訴人公司給付違約金？又上訴人請求之違約金數額是否過高？茲析述如下：
㈠上訴人主張：兩造已約定由伊提供系爭房屋予被上訴人公司
使用、被上訴人公司支付租金，即已達成租賃契約之合意，而成立租賃契約；至被上訴人公司未於書面之租賃契約用印，僅依民法第422條後段規定視為不定期限租賃而已，並非租賃契約不成立云云。被上訴人公司則辯稱：兩造就系爭房屋之租賃契約原有應為書面要式契約之合意，茲兩造未完成書面契約之簽訂，依民法第166條規定，該租賃契約即不成立，並無視為不定期租賃契約之餘地等語。經查：
1.按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。又「當事人約定之契約須用一定方式者，在未完成方式前，依法應推定為不成立，當事人自得變更其要約或承諾。」(司法院院字第1278號解釋意旨參照)。次按民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，可知逾一年之不動產租賃契約，係以書面為其成立方式。而兩造均為頗具規模之公司，商業活動頻繁，對於法律之認知本較一般人為高；且上訴人一再主張兩造約定系爭房屋之租賃期間係自99年12月10日起至105年12月9日止，共計6年之情，可見兩造確有以書面契約之簽訂作為系爭房屋租賃契約(下稱系爭租約)成立方式之認知。又依司貝斯特公司為系爭租約簽訂事宜所寄發兩造之「簽訂房屋租賃契約應備證件」所載：「1.營利事業登記影本＆負責人身份證影本。2.公司章【大小章】＆代理人個人私章。3.代理人到場：代理人身份證正本、影本一份及授權證明文件」（見原審卷第79頁），益徵系爭租約係以備齊兩造負責人或代理人攜帶公司大小章，以及代理人之授權書及身份證明文件等文件，並以公司大小章用印作為意思表示，迨至兩造簽章用印後，作為租約成立之要件。而所謂「用印」，即代表必須於書面上用印，亦即該租約必須兩造當事人均用印於書面之租賃契約上，始能成立，顯見兩造均已清楚認知系爭房屋租賃契約應為書面之要式契約，且均同意以書面契約之簽訂作為系爭租約成立之方式甚明。茲系爭租約僅有上訴人單方面之用印，被上訴人公司並未用印乙節，為上訴人所不爭執，顯不具備系爭租約所約定之書面要式，是被上訴人公司抗辯系爭租約未成立等語，洵非無據。
2.上訴人雖主張租賃契約為諾成契約，不動產租賃契約之期限逾1年者，若未以字據訂立者，應視為不定期限之租賃，並非即認該租約不成立云云。惟按租賃契約之成立，除不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據為之外，並無一定之方式。苟合於民法第421條所謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之情形，即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之租賃關係尚未成立(最高法院40年度台上字第304號判例意旨參照)。可知期限逾一年之不動產租賃契約，應以訂立書面為租約成立之方式；倘未經訂立書面，固得在具備租賃契約成立要件之情形下成立租賃關係，然僅能視為不定期租賃契約。準此，民法第422條後段所定未以字據訂立之不動產租約，而視為不定期限租約之情形，仍以具備租賃契約成立要件為前提；苟未能證明雙方已成立租約，仍不能視為成立不定期租約，自不待言。而兩造既已約定系爭租約應為書面之要式契約，則系爭租約之成立要件，除須具備雙方達成不動產租賃之意思表示合致外，尚須以書面為之，始能成立；茲系爭租約並未具備約定之書面要式，且兩造對於未簽訂書面租約乙節，均表示不爭執(見本院卷第24頁背面)，則系爭租約即不成立，自難認有視為不定期限租賃之情事。是上訴人此部分主張，尚無可採。
㈡又上訴人主張：依司貝斯特公司出具之「簽訂房屋租賃契約
應備證件」記載，其中承租地點為：「臺北市○○區○○路0段000號1樓」，租金為47萬7,750元，均屬系爭租約必要記載事項之內容；且伊依上開內容製作系爭租約交予司貝斯特公司以電子郵件通知被上訴人公司管理部經理 王志峰 確認後，亦經王志峰以之為「確認版合約」，而於99年11月25日以電子郵件回覆司貝斯特公司專案經理 林佩燁 ，可見被上訴人公司授權王志峰代表該公司為確認並同意系爭租約之條件，系爭租約即已成立云云。被上訴人公司則辯稱：系爭租約必須經由伊公司董事會決定後始能簽訂用印，而成立租賃契約；王志峰係伊公司磋商系爭租約之承辦人員，僅負責事先協助磋商，事後上簽呈給伊公司董事會核決租約內容，並無為伊公司締結系爭租約之權限等語。經查：
1.司貝斯特公司出具之「簽訂房屋租賃契約應備證件」(即原證6，見原審卷第79頁)固有租賃標的、租金等租賃契約必要事項之記載，惟證人即司貝斯特公司專案經理林佩燁於原審證稱：原證6之「簽訂房屋租賃契約應備證件」係伊所繕打、製作，供作兩造確定要簽約而應該要準備的事項，及點交時間之用等語(見原審卷第107頁背面），足見該文件係仲介公司為促成兩造簽訂系爭租約而提供之備忘文件，並非兩造間簽署用印之書面契約文件甚明。又被上訴人公司經理王志峰於99年11月25日寄發之電子郵件(即原證7，見原審卷第80頁)雖有提及「確認版合約」，惟該電子郵件之收件者，為司貝斯特公司，並非上訴人；且證人林佩燁亦證稱：原證7係伊與被上訴人公司往來而確認合約之電子郵件，其內容是說被上訴人公司同意該合約的內容，雖然簽約日期還沒有確定，但是合約的內容、條文都沒有問題等語(見原審卷第108頁)，可知該「確認版合約」僅係被上訴人公司與仲介公司雙方職員間預為兩造將來租賃契約之簽訂，而就租約內容協議增修之確認版本，既無兩造公司簽印，仍非兩造間租賃契約之書面文件。至證人林佩燁雖同時證稱：原證7之內容係被上訴人公司同意該合約的內容，雙方已成立租約云云；惟查：原證7係王志峰所寄發之電子郵件，證人林佩燁據該電子郵件而認兩造已成立租約，僅係出於其主觀價值判斷之推測之詞，並非陳述其親自見聞之證言，尚無從遽認王志峰有權代表被上訴人公司，而同意系爭租約內容之情事。
2.證人即被上訴人公司之行政管理處處長 施尚賢 證稱：「(問：當時王志峰經理回函電子郵件所附的確定版租約，可否大致說明你們收到司貝斯特公司寄發確認版租約後，公司內部的程序？)當初只是法務與王志峰商量合約的基本條款，接下來只是針對合約內容協商有無需要增修之處，後面的程序就是我們一旦完成，對合約內容無異議的話，對方完成用印程序，我們就會上呈總裁室作用印的程序。」、「(問：當初王志峰經理回函檢附的確認版合約，當時此合約有無經過總裁室？)只有王經理與法務室的會商而已，沒有到總裁室。」、「(問：系爭案件何時才到總裁室？)99年12月中旬的時候，我們拿到對方的合約，對方已經用完印，我們就往上呈，最後決定不予承租。」等語(見原審卷147頁)。再參諸被上訴人係公司組織，承租系爭房屋作為健身中心之營業場所，月租高達47萬餘元，且租期長達6年，相關營業用水、電，甚至機房、停車位之公共設施使用等租賃事宜之溝通、聯繫，遠較一般住宅租賃繁複，是被上訴人公司主張其公司為避免事後衍生糾紛，而事先由承辦人員王志峰就租賃條件與仲介公司進行磋商、協議等語，尚無悖於社會常情而堪採信。
3.況兩造已約定系爭租約應為書面之要式契約，悉如前述，衡情上訴人已有系爭租約須待被上訴人公司用印而完成書面方式始成立租約之認知，則上訴人主張王志峰外觀上有權代表被上訴人公司完成系爭租約之合意，其公司董事決策部分不能對抗上訴人云云，顯無可採。此外，上訴人對於其主張王志峰有權代表被上訴人公司簽訂系爭租約乙節，復未能提出其他證據以實其說，則上訴人以王志峰寄發原證7電子郵件提及之確認版合約，而主張被上訴人公司之授權代表王志峰已為被上訴人公司確認、同意系爭租約內容，兩造已成立系爭租約云云，自無足取。被上訴人公司辯稱王志峰所為，係為系爭租約內容先行磋商、協議，屬訂約前之準備工作，並無為伊公司締結系爭租約之權限等語，誠屬可信。至王志峰於99年12月2日寄送林佩燁之電子郵件內容固記載：「請將合約日期空白，只寫12月就好，用好印會押上去」等語（見原審卷第81頁）；然核其意旨，僅係要求上訴人先就系爭租約用印，俾其上簽呈核准通過後用印而已，亦難遽認被上訴人公司已同意系爭租約內容，而與上訴人完成租賃合意之情事。
㈢上訴人雖再主張：伊已於99年12月14日交付系爭房屋之鑰匙
6把予被上訴人公司，俾使被上訴人公司得依系爭租約使用系爭房屋，被上訴人公司並於同日發函向伊借用系爭房屋之隔壁即系爭111號房屋暫放健身器材，足證系爭租約確已成立云云。惟被上訴人公司辯稱：因伊公司所屬健身中心世貿分館之房屋租約將於99年12月底到期，而有於99年11月間簽訂新租約之急迫性；且因健身中心場地之營業需求，必須同時承租系爭房屋及系爭地下1樓房屋，然因地下1樓機房、管理費問題，遲至99年12月間尚未簽訂系爭租約，承辦人員王志峰為使系爭租約簽訂後之搬遷及營業順利接軌，經由上訴人及系爭地下1樓房屋所有權人同意，即在未經伊公司內部程序之情形下，於99年12月14日暫先取得上開2房屋之鑰匙，以了解內部空間格局、動線，僅屬簽約前之磋商程序而已，與系爭租約是否合意無涉；況伊公司旋即於99年12月16日交還上開鑰匙，因上訴人拒收，又於同年12月27日寄還該鑰匙，並未使用系爭房屋、系爭111號房屋及系爭地下1樓房屋等語。經查：
1.觀諸上訴人提出被上訴人公司簽收系爭房屋鑰匙6把之收據，係由王志峰於99年12月14日簽名出具，未經被上訴人公司簽署用印之情，有該收據影本在卷可佐(見原審支付命令卷第6頁)；且該收據內容僅記載：「茲收到臺北市○○路○段○○○號1樓2把鑰匙。(以下空白)」，並無任何點交房屋之明文，則該收據是否足以證明兩造就系爭租約達成合意而點交系爭房屋之情，即非無疑。至證人林佩燁於原審雖證稱：上開收據係上訴人對被上訴人公司點交系爭房屋之收據云云，顯然逾越該收據所表彰之文義，而屬其主觀上認知之判斷，尚無可採。再依該收據記載之簽收日期為99年12月14日，對照上訴人提出未經被上訴人公司簽署用印之租賃契約書(即原證5)所載原訂租賃期間起算日為99年12月10日，兩者相距已有4日，是被上訴人公司抗辯王志峰以其身為承辦人員立場，預期其磋商、協議之租約內容經被上訴人公司同意而簽署用印後，即須立即進行搬遷事宜，為使租約簽訂後之搬遷及營業順利接軌，乃自行於99年12月14日簽名領具上開鑰匙，以便確認系爭房屋之格局、動線等語，亦無悖於常情，自不能僅以上訴人將系爭房屋之鑰匙交付王志峰，遽認兩造就系爭房屋達成租賃合意而有點交系爭房屋予被上訴人公司之情事。
2.又被上訴人公司旋即於99年12月16日將上開鑰匙寄還上訴人，因上訴人拒收，被上訴人公司再於同年12月27寄還上開鑰匙，經上訴人於同年12月28日簽收等情，復有被上訴人公司提出之存證信函、照片影本及掛號郵件回執附卷可考（見原審卷第46頁至第49頁），並為上訴人所不爭執，堪信為實在。可見被上訴人公司一發現王志峰收受上訴人交付系爭房屋之鑰匙後，即將該鑰匙寄還上訴人，是被上訴人公司抗辯係王志峰自行收受上訴人交付系爭房屋之鑰匙，未經其公司同意等語，尚屬可信，顯難認上訴人有點交系爭房屋予被上訴人公司之事實。再依上訴人提出王志峰於99年12月14日簽名而向其借用系爭111號房屋之函文記載：「因向貴公司『租賃』臺北市○○路○段○○○號1樓，現因裝修時間不及，故需暫時擺放未來需使用之器具及健身器材。故擬向貴公司借用臺北市○○路○段○○○號1樓空間暫放本公司健身器材。」等語(見原審支付命令卷第4頁)，及該函文未經被上訴人公司簽署用印等情觀之，益徵王志峰確有為使系爭租約簽訂後之搬遷事宜順利進行，而預為相關準備工作之情事，自難認王志峰有經過被上訴人公司同意而借用系爭111號房屋之情事；亦不能遽以該函文使用『租賃』二字，即認兩造就系爭房屋已成立租賃關係。況上訴人並未將系爭111號房屋之鑰匙交給被上訴人公司，且被上訴人公司從未使用該房屋等情，均為上訴人所不爭執(見原審卷第97頁)，自不能以上開借用系爭111號房屋之函文，遽予推斷兩造已就系爭房屋達成租賃之合意甚明。
㈣末查，被上訴人公司抗辯：伊公司所屬健身中心世貿分館之
房屋租約於99年12月31日到期，為進行健身中心搬遷事宜，乃透過司貝斯特公司向上訴人洽租系爭房屋，並因營業場地之需求，須同時承租系爭房屋及系爭地下1樓房屋，然因系爭地下1樓房屋尚有機房、專用水塔、使用執照、漏水等重大問題未解決，故未能與系爭地下1樓房屋所有權人達成租賃合意，致無從承租上訴人之系爭房屋等語，並提出其與訴外人建鑫開發股份有限公司簽訂之不動產租賃契約書及公證書等影本為證(見本院卷第157頁至167頁)；而上訴人對於被上訴人公司抗辯其公司必須同時租用系爭房屋及系爭地下1樓房屋始符需求，且被上訴人公司迄未承租系爭地下1樓房屋等情，均不爭執(見本院卷第24頁背面)，然主張：系爭地下1樓房屋之所有權人已同意出租，並為使被上訴人公司承租而繳納積欠之管理費，且將該地下1樓房屋點交予被上訴人公司使用，另該大樓之管理委員會(下稱系爭管委會)亦同意將機房交給被上訴人公司使用，兩造間並無不能達成系爭房屋租賃合意之情事云云。經查：
1.觀諸王志峰於99年9月30日為被上訴人公司洽租系爭房屋而簽署之時代廣場租賃簽約意願書載明：「承租方因業務需求，須一併承租所在地之他戶(Ｂ1樓)房屋，若因承租方與Ｂ1樓所有權人之房屋租賃條件雙方無法合意致無法承租時，本租賃簽約意願書自動失效，出租方絕無異議。」等語(見原審卷第89頁)，可知被上訴人公司係以一併承租系爭房屋及系爭地下1樓房屋，作為兩造成立系爭房屋租約之前提要件，且此為上訴人知之甚稔。而參之證人林佩燁於原審作證所提出被上訴人公司可接受之系爭房屋及系爭地下1樓房屋之租約各1份，其中關於租約之始期均記載為：「自民國99年11月某日起」(見原審卷第116頁、第127頁)，足見因被上訴人公司所屬健身中心世貿分館之房屋租約即將於99年12月31日到期，而有儘速於99年11月以前完成系爭房屋及系爭地下1樓房屋租賃事宜，俾於同年11月間起租，以利健身器材搬遷及營業順利接軌之急迫性甚明。然依王志峰於99年11月23日寄給司貝斯特公司之電子郵件仍要求系爭地下1樓房屋必須解決「機房位置」、「專用水塔」、「增設機車停車位之使用執照變更」等問題之情形觀之(見原審卷第94頁)，可知系爭地下1樓房屋遲至99年11月23日仍有上開問題未能解決，自無從於原訂之99年11月間完成系爭房屋租賃事宜。
2.又依系爭地下1樓房屋所有權人用印之地下1樓房屋租賃契約第8條第4項約定：「甲方(指出租人 林欣瑩 、 高陳綉治 、 周方慰 )需保證乙方(指被上訴人公司)可以無償使用地下1樓後方之機電房(範圍如附圖所示)，作為存放機電設備使用。若有任何問題概由甲方負責。」(見本院卷第123頁)，可知被上訴人公司原約定系爭地下1樓房屋所有權人必須保證使其無償使用地下１樓之機房；然該機房之使用涉及系爭管委會職責，須另與管委會洽商訂約，證人林佩燁固於原審證稱：機房問題已經解決，管委會直接出一份合約給被上訴人公司等語(見原審卷第110頁)，證人即系爭管委會總幹事 李福長 亦到庭證稱：管委會有同意出租機房給被上訴人公司等語(見本院卷第181頁背面)。惟查：
⑴系爭房屋及系爭地下１樓房屋所屬時代廣場大樓管委會關
於被上訴人公司洽商使用機房事宜，曾於99年10月22日第九屆第八次管委會會議決議：「緹力士表明需先有同意書才能擬定合約書，否則無法簽定合約。若依管委會律師建議提出需開『區分所有權人大會』會議通過，則時間上考量則無法承租。緹力士王經理有與周方慰(即系爭地下1樓房屋出租人之一)租賃合約中，有附註若周方慰等人於租賃期間若與管委會有任何訴訟或糾紛，則馬上終止緹力士與周方慰的租賃合約。」等語，此有該會議記錄影本在卷可稽(見本院卷第149頁至150頁)，足證被上訴人公司與管委會洽商機房使用過程，確有要求管委會必須提出同意書始能簽訂機房使用合約。嗣系爭管委會於99年11月26日第九屆第十次管委會會議復決議：「為維護全體住戶與地下1樓區分所有權人之良好關係，是否請地下1樓之區分所有權人撤回對全體區分所有權人之訴訟(案號：98年度重上更㈠字第1號)，並繳交應繳納之管理費，以免訟爭。在不損害全體區分所有權人權益及合法前提下，將於100年3月召開之區權會追認，同意緹力士承租地下1樓機房事項，以符法治。」等語(見本院卷第98頁)，可知系爭管委會係以系爭地下1樓房屋所有權人撤回對全體區分所有權人之訴訟，及繳交積欠之管理費，作為於100年3月間召開區分所有權人會議追認管委會同意被上訴人公司承租地下1樓機房之前提要件。
⑵證人即系爭地下1樓房屋原所有權人之一 李政和 (即現所有
權人林欣瑩之夫)固於本院證稱：伊與管委會之間從93年間訴訟到現在，為了租給被上訴人公司，伊撤回管委會關於漏水之100多萬元損害賠償訴訟等語(見本院卷第103頁背面)；惟李政和於該訴訟即本院98年度重上更㈠字第1號損害賠償事件並非僅請求100多萬元之損害賠償，而其於99年12月間僅對於其餘區分所有權人撤回按應有部分比例給付漏水修繕費用101萬7,258元之請求，至對於系爭管委會、區分所有權人 王美雲 、 黃桂紅 等10餘人請求租金之損害賠償部分仍持續訴訟，並未撤回，現由本院101年度重上更㈡字第100號審理中，此經本院調取該卷宗查閱無訛，且有本院98年度重上更㈠字第1號判決在卷可參(見本院卷第197頁至201頁)，則被上訴人公司抗辯系爭地下1樓房屋所有權人並未撤回對全體區分所有權人之訴訟乙節，即非無據。
⑶細繹系爭管委會於101年12月13日陳報系爭地下1樓房屋所
有權人積欠管理費情形之附表、簽呈、管理費收據及支票各3紙等影本(見本院卷第130頁至136頁)，可知系爭地下1樓房屋所有權人固於99年12月13日交付面額共計296萬4,000元之支票3紙予系爭管委會(發票日分別為99年12月13日、100年3月31日、100年6月30日)，以繳交95年至99年底之管理費，然仍積欠90年3月7日起至94年12月底之管理費217萬167元及100年1月1日起之管理費未償。而上開用以支付管理費之3紙支票事後雖均如期兌現，然就系爭租約至遲須於99年12月間簽訂以接軌被上訴人公司所屬世貿分館健身中心營運之急迫性而言，當時確有難以預知該支票是否均能兌現而清償管理費之不確定性。再參諸系爭管委會雖已在地下1樓機房之租賃合約用印，此有該管委會簽呈、合約書影本在卷可考(見本院卷第145頁至147頁)，惟該同意被上訴人公司承租地下1樓機房事項，仍須待100年
3月間召開之區分所有權人會議予以追認，而該追認又以系爭地下１樓房屋所有權人撤回對全體區分所有權人之訴訟，及繳交其積欠之管理費為前提要件，是被上訴人公司抗辯系爭地下1樓房屋於99年12月間仍有地下1樓機房問題未解決之情，尚非無據。
⑷從而，被上訴人公司惟恐100年3月間召開之區分所有權人
會議不同意追認系爭管委會所為出租地下1樓機房事宜，致其無法使用地下1樓機房，而不願於系爭地下1樓房屋租賃契約用印，即與常情無違，自難認有何故意阻其租賃條件成就之情事。
3.綜上，被上訴人公司係以一併承租系爭房屋及系爭地下1樓房屋，作為兩造成立系爭房屋租約之前提要件，而被上訴人公司迄未承租系爭地下1樓房屋乙節，復為上訴人所不爭執，是被上訴人公司抗辯因其公司未與系爭地下1樓房屋之所有權人達成租賃合意，故無從承租上訴人之系爭房屋等語，洵堪採信。兩造間既未就系爭房屋成立租賃契約，被上訴人公司自無依系爭租約給付租賃保證金及履行相關租約事項之義務，是上訴人以被上訴人公司未依系爭租約給付租賃保證金而違約為由，請求被上訴人公司給付違約金云云，洵屬無據，不應准許。又上訴人請求給付違約金既無理由，本院自無庸審究其請求之違約金數額是否過高，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人主張兩造已就系爭房屋成立租賃契約云云，為不足採；被上訴人抗辯系爭房屋之租賃契約未成立之情，尚屬可信。從而，上訴人主張依系爭租約第12條第2項Ｃ款、第3項約定，請求被上訴人公司給付違約金95萬5,500元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，經本院逐一斟酌後，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年3月22日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官李媛媛法官吳麗惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年3月22日
書記官黃家麟