裁判字號：臺灣高等法院102年上易字第613號民事判決
裁判日期：民國103年04月09日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣高等法院民事判決102年度上易字第613號上訴人 陳慧君 訴訟代理人 柯尊仁 律師被上訴人愛河不動產有限公司法定代理人 陳明水 訴訟代理人 黃志豪
陳儷方 上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對中華民國102年
4月18日臺灣士林地方法院101年度訴字第1589號第一審判決提起上訴，本院於103年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付及負擔訴訟費用部分暨假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）101年6月13日委託伊出售坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地應有部分2萬分之62及其上門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號18樓之
2房屋（下稱系爭房地），經伊所屬人員陳儷方積極為上訴人尋找買主，報告上訴人有訴外人 洪秋 得願意購買系爭房地之訂約機會，上訴人已於101年6月22日簽署同意書，授權伊以新臺幣（下同）1,350萬元出售系爭房地及向買方收取訂金，且同意給付伊仲介費用43萬2,000元。詎上訴人為避免支付居間報酬，竟謊稱不願出賣系爭房地，拒絕與 洪秋得 訂立買賣契約，卻於101年6月26日未通知伊，即與洪秋得之代理人 楊俊銘 就系爭房屋簽訂買賣契約，並於101年7月13日將系爭房地移轉登記予洪秋得。爰依最高法院58年台上字第2929號判例，請求上訴人給付居間報酬43萬2,000元及自支付命令送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息等語。（被上訴人在原審主張超過上述部分，經原審駁回其訴，未據其不服而告確定，於此茲不贅述）
二、上訴人則以：伊原委託 永慶 房屋出售系爭房地，嗣因陳儷方主動與伊接觸，經永慶房屋同意而同時委託「陳儷方」銷售。伊並未委託被上訴人銷售系爭房屋，所簽署之同意書係同意「東森房屋愛河店」向買方收取訂金，並非同意被上訴人為之，故兩造間無居間契約，被上訴人不得請求伊給付居間報酬。縱認陳儷方係代理被上訴人與伊締結居間契約，但該契約已因陳儷方2次取消簽約，而經兩造於101年6月24日合意終止，伊並未故意拒絕被上訴人居間以訂立買賣契約。
又伊於兩造居間契約終止後，受永慶房屋告知另有簽約機會，於101年6月26日就系爭房地與洪秋得簽訂買賣契約時，始知悉買方與陳儷方所介紹之人為同一人。且伊委託陳儷方銷售系爭房地，表明出售系爭房地要實拿1,300萬元，而永慶房屋仲介伊與洪秋得訂立買賣契約，約定價金為1,330萬元，其中30萬元用於支付永慶房屋仲介費用後，伊實際取得之買賣價金即為1,300萬元，並無避免給付居間報酬或較高額居間報酬之情形。又被上訴人僅就銷售房屋為概括性廣告登載，未專就系爭房地進行廣告，且未曾製作或提供銷售之產權說明或相關資料，亦未曾就系爭房地後續簽約、過戶、點交等流程提供服務，被上訴人縱得向伊請求居間報酬，亦應依民法第572條規定，酌減其金額等語置辯。
三、被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人54萬元，及自支付命令送達之日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。上訴人則聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。原審判決上訴人應給付被上訴人43萬2,000元，及自101年10月8日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依職權宣告假執行，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第98頁正面，102年11月26日準備程序筆錄)㈠上訴人於101年6月13日在電話中與陳儷方就系爭房地洽談
居間契約，約定由陳儷方為上訴人報告訂約機會及為訂約媒介，買賣價金上訴人須實收1,300萬元，服務費經陳儷方表示「4%服務費我們自己如果拉高就再算這樣子」，上訴人表示同意。
㈡陳儷方曾於101年6月21日下午2時47分許以簡訊報告上訴
人訂約機會，並曾於翌日上午10時19分許以簡訊通知上訴人週一上午10:30簽約，經上訴人要求傳真買方身分證及定金單，陳儷方表示難過並承諾買方為92歲長者。
㈢上訴人曾於101年6月22日簽署「出售同意書」，同意授權
「東森房屋愛河店」以1,350萬元出售系爭房屋及與買方收取訂金，並同意給付仲介費43萬2,000元（1,350萬元x4%x8折）。
㈣陳儷方於101年6月24日發簡訊予上訴人表示：買方通知家
人急症翌日開刀，簽約改期緩個三天。上訴人則回簡訊表示：買方不簽約，所簽同意書就作廢。
㈤陳儷方於101年6月21日報告上訴人之訂約機會，買方為訴
外人洪秋得。而上訴人及 陳建國 經采邑房屋仲介有限公司（下稱采邑公司）職員 許熙芸 之居間，於101年6月26日與洪秋得之代理人楊俊銘就系爭房地簽訂買賣契約，約定之買賣價金為1,330萬元。
㈥上訴人及陳建國於101年7月13日將系爭房地移轉登記予洪秋得，並於101年7月18日給付采邑公司居間費用30萬元。
以上事實，為兩造所不爭執，並有錄音譯文、翻拍簡訊、系爭房地登記資料、出售同意書、買賣契約書及收據等在卷可考（見原審卷第12-19頁、第21-26頁、第66-73頁及第12
9頁），自堪信為真實。
五、本件爭點：（見本院同上筆錄第98頁背面）㈠被上訴人是否為不爭執事項㈠、㈢所示居間契約之當事人？㈡上訴人是否為避免居間報酬之支付，故意拒絕與洪秋得訂立
媒介就緒之契約？㈢被上訴人依據前項事由，以上訴人違反誠信原則，請求上訴
人給付居間報酬43萬2,000元及遲延利息，有無理由（約定之居間報酬是否過高）？
六、本院之判斷：㈠兩造間於101年6月13日成立居間契約，並於101年6月24日終止：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103條亦有明定。又代理人與第三人為法律行為時，雖未以本人名義為之，但有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，為隱名代理，仍發生代理之效果（最高法院91年度台上字第2461號民事裁判亦同此見解）。⒉本件被上訴人主張陳儷方代理其與上訴人締結居間契約等
情，雖為上訴人所否認。然查，上訴人於101年6月13日在電話中與陳儷方洽談居間契約，同意對方為其報告系爭房地之訂約機會，而為訂約之媒介，嗣於101年6月22日簽署「出售同意書」，授權「東森房屋愛河店」出售系爭房屋，並同意給付仲介費43萬2,000元等情，為兩造所不爭執。審諸陳儷方在本件訴訟中擔任被上訴人之訴訟代理人，並未否認其代理被上訴人與上訴人締約，堪認陳儷方與上訴人洽談居間契約時，主觀上係代理被上訴人為之。陳儷方雖未揭示代理之旨以及本人名稱，惟上訴人嗣後簽署出售同意書，授權「東森房屋愛河店」出售系爭房地並同意給付仲介費，其就陳儷方代理「東森房屋愛河店」一節，即屬可得而知。再查，被上訴人因加盟東森房屋成為「東森房屋愛河店」，有加盟證書在卷可以佐證（見原審卷第130頁），堪認「東森房屋愛河店」即為被上訴人，且陳儷方係以隱名代理方式，代理被上訴人與上訴人締結居間契約，依照上開法律規定及說明，該居間契約之效力及於本人即被上訴人，據此，上訴人辯稱兩造間未成立居間契約云云，即非可採。
⒊查，委託人得隨時終止居間契約，為最高法院58年臺上字
第2929號判例所明白揭示，另最高法院69年度臺上字第91
8號民事裁判亦持相同見解。本件兩造於101年6月13日成立居間契約，已如前述，惟上訴人另於101年6月24日以簡訊向被上訴人代理人陳儷方表示：「買方不簽約，所簽同意書就作廢，今年沒有好價錢，我們也不考慮賣房了」而終止兩造居間契約，有簡訊照片附卷可查（見原審卷第68頁），依照上開判例說明，兩造居間契約得由上訴人隨時終止，並已因上訴人於101年6月24日表示終止而終止，毋須經被上訴人同意，即生終止效力，被上訴人主張兩造居間契約並未終止云云，亦非可採。
㈡被上訴人不得請求上訴人給付居間報酬：
⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬。民法第568條第1項定有明文。由是可知，倘契約非因媒介居間人報告或媒介而成立，即難據以請求居間報酬。本件兩造間雖於101年6月13日成立居間契約，詳如前述，惟上訴人係經由采邑公司（即永慶房屋青年店）許熙芸之居間，而於101年6月26日與洪秋得就系爭房地簽訂買賣契約，有不動產買賣契約書附卷可稽（見原審卷第71至73頁），且核與證人許熙芸於本院審理時證稱：采邑房屋就是永慶房屋青年店，系爭房地是由永慶房屋青年店成交賣掉的等語相符（見本院卷第193頁反面、第195頁），兩造就此亦無爭執（見不爭執事項㈤），堪認上訴人與洪秋得間就系爭不動產締結買賣契約，並非因被上訴人報告或媒介而成立，被上訴人自無從依民法第568條第1項請求上訴人給付居間報酬，先予指明。
⒉按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求
報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬，最高法院著有58年台上字第2929號民事判例可按，經查：
⑴陳儷方代理被上訴人於101年6月21日下午2時47分許
以簡訊報告上訴人訂約機會，並於101年6月22日上午10時19分許以簡訊通知上訴人週一（即101年6月25日）上午10:30簽約，卻於101年6月24日發簡訊予上訴人表示：買方通知家人急症翌日開刀，簽約改期緩個3天等語，為兩造所不爭執，可知兩造原約定簽訂買賣契約，因被上訴人代理人陳儷方以「買方通知家人要開刀」為由發送簡訊通知取消，並非上訴人故意拒絕訂立買賣契約。
⑵上訴人在被上訴人通知取消簽約後，雖回以簡訊表示：
「買方不簽約，所簽同意書就作廢」等語，據以終止兩造間居間契約，並隨即於101年6月26日與洪秋得就系爭房地訂立買賣契約，然查：
①兩造原約定於101年6月25日簽約，嗣因被上訴人通
知而取消，並非上訴人拒絕簽約，已如前述，此事實，不因上訴人於101年6月26日隨即與洪秋得就系爭房地訂立買賣契約而可遽為相反之認定。詳言之，不得因上訴人隨即與洪秋得簽訂買賣契約即認定其拒絕被上訴人媒介簽約。
②上訴人於101年6月26日與洪秋得簽訂買賣契約，約
定之價金為1,330萬元，扣除應給付采邑公司居間報酬30萬元，實收買賣價金與委託被上訴人銷售時所表明欲實收1,300萬元相符，並無增加，且較諸委託被上訴人以1,350萬元出售系爭房地經支付42萬3,000元仲介費（見不爭執事項㈢），所可取得之1,307萬7,000元價金為少，難認上訴人有藉此減免居間報酬支出之情形，堪認上訴人並非為避免居間報酬支付而故意拒絕被上訴人居間與洪秋得簽約。
③上訴人於101年6月13日委託被上訴人出售系爭房地
前，已先於101年2月26委託采邑公司銷售，有專任委託銷售契約在卷可稽（見原審卷第65、64頁）。上訴人於101年6月26日與洪秋得就系爭房地簽訂買賣契約，係楊俊銘透過住商不動產 李章成 及采邑公司許熙芸與上訴人取得聯繫始居間成交，有證人許熙芸於本院審理時證稱：本件買賣客戶來源是簽約前一天住商一位李先生打電話給伊說有買方，由伊告知上訴人等語可證（見本院卷第194至195頁），核與楊俊銘於另案即臺灣高雄地方法院102年度簡字第5號被上訴人及洪秋得間給付居間報酬事件審理中證稱：陳儷方說屋主不賣了，後來伊就不想跟被上訴人談，所以請住商再幫忙查一下系爭房地的資訊，後來確實有查到在網路上聯賣，住商的李先生幫伊找永慶房屋的許小姐幫忙問價格等語（見本院卷第175頁），大致相符，另有楊俊銘委託富翔房屋仲介有限公司（即住商不動產高雄海洋之星加盟店）議價之買賣議價委託書、確認書附卷可查（見本院卷第207、208頁），堪信為真實，可知上訴人被動由采邑公司居間與洪秋得簽訂買賣契約，其於101年6月24日遭通知取消簽約而終止兩造居間契約後，再被動於101年6月26日經采邑公司居間與洪秋得簽訂買賣契約，難認為使被上訴人喪失報酬請求權而終止，更難認上訴人為避免居間報酬支出故意拒絕透過被上訴人居間簽訂契約。
⒊被上訴人另主張：上訴人知悉采邑公司所報告之訂約機會
與被上訴人報告之買方相同，卻未通知被上訴人等語，為上訴人所不否認，堪信為真實。然不動產買賣市場為自由開放市場，訂約資訊不因一時由特定媒介居間者掌握即為專屬，倘訂約機會透過管道重複出現，除違反誠信原則外，尚無限制出賣人或買受人締約之理。本件上訴人遭被上訴人通知取消簽約，嗣被動經采邑公司居間而與洪秋得簽約，未因此免其居間報酬支出，反而減少價金收入，已如前述，上訴人未故意拒絕被上訴人，復非為使被上訴人無法取得居間報酬而終止兩造居間契約，難謂違反誠信原則，自無限制上訴人透過采邑公司居間而與洪秋得簽約之理，上訴人與相同訂約機會締結買賣契約亦無通知被上訴人之義務，被上訴人尚不因上訴人知悉買方為同一人而未告知，即得請求上訴人給付原定之居間報酬。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付居間報酬42萬3,000元，及自支付命令送達上訴人之翌日（即101年10月8日）起至清償日止按年息5%計算之利息，並非有據，應予駁回。其訴既應駁回，假執行之聲請即失所附麗，亦應駁回。從而，原判決命上訴人給付被上訴人42萬3,000元，及自101年10月8日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依職權宣告假執行，即有未合。上訴人不服，提起上訴，求為廢棄改判，為有理由，應予准許，爰依法判決如主文第一、二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國103年4月9日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官王麗莉法官周群翔正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年4月10日
書記官顧哲瑜