臺灣高等法院臺南分院97年度上易字第203號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院97年上易字第203號民事判決

裁判日期：民國97年11月11日

裁判案由：交還土地

臺灣高等法院臺南分院民事判決97年度上易字第203號上訴人乙○○被上訴人三桂建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 楊勝夫 律師上列當事人間交還土地事件，上訴人對於中華民國97年8月19日台灣嘉義地方法院97年度訴字第180號第一審判決提起上訴，本院於97年10月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠原審77年訴字第586號確定判決業將地主與承租戶之租賃關
係確定保障之，當時係由原地主祭祀公業 陳萬 在售地前，為避免新地主與承租戶發生糾紛，主動向原審提起調整租金之訴。
㈡本承租戶自民國（下同）77年11月16日上開判決確定後，繳
納租金未曾間斷，房屋至今仍使用之，並經各前地主發函承認，則被上訴人主張本件為一般租賃關係顯不適格。被上訴人於96年5月25日經法院拍賣取得系爭土地所有權，則自該日起，為本件租金收受者，殆無疑義。被上訴人於97年1月22日委由楊勝夫律師發函向上訴人收取96年全年度租金新台幣（下同）3萬912元，上訴人已如數繳納。按上開租金數目即為上開確定判決所定，與前地主 盧三郎 收取之租金數相同，被上訴人自有接受上開確定判決並延續上訴人與前地主盧三郎之不定期基地租賃關係之主觀意思、而非一般之土地租賃租金。
㈢被上訴人係因拍賣繼受取得系爭土地，自亦接受上訴人與前
地主之不定期基地租賃關係，且被上訴人亦自陳系爭土地係以不點交方式取得，顯然被上訴人有承受既存現狀之心理準備。
㈣原審亦已確認本件為基地租賃關係，是除非有土地法第103
條各款所列情形，出租人不得收回，又上開規定為民法之特別法，自應優先於民法第425條第2項之適用。況依法律不溯既往原則，本件並無適用民法第425條第2項之餘地。原審誤引民法第425條第2項規定而為上訴人敗訴判決，顯有違誤。
上訴人係有合法權源占有系爭土地，被上訴人既無土地法第103條之終止權，自只能收取租金、不能要求拆屋還地。㈤系爭房屋乃當初先母與祭祀公業成立基地租賃關係後，再行
建屋。惟實務上不論先租地再建屋或是建屋後再租地，都視為基地租賃關係。是被上訴人所稱之於66年間訴訟後祭祀公業「依現狀」與先母成立租賃關係云云，正足以表明原來之基地租賃關係。
㈥被上訴人提起本訴時，連上訴人之承租基地位置都不知道，
並於地籍圖上為錯誤標示，今將上訴人之房屋瞎掰成廁所論述，其片面之詞自不可信。被上訴人陳稱系爭土地僅建築廁所及圍牆云云，若此，該廁所應屬豪宅級廁所。惟事實上上訴人家之廁所乃在房屋內，佔地約2.2㎡而已，被上訴人意圖以小矇大以廁所矇房屋之說詞，上訴人特予澄清。
三、證據：援用第一審所提證據，並提出判決確定證明書、收據等影本各乙份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人之母 張李銀 （即張 李艮 ）因無權占有原屬祭祀公業陳
萬所有之系爭土地以建築廁所及圍牆，供其所有面向光彩街之房屋使用，於66年間經該祭祀公業訴請拆屋還地，經原審66年度訴字第1057號判決勝訴，張李銀並未上訴而確定。之後該祭祀公業為管理收益，乃依現狀（廁所及圍牆）與張李銀成立租賃關係，惟此係民法第420條規定之一般租賃、非租地建屋租賃。
㈡祭祀公業陳萬將系爭土地轉讓訴外人盧三郎，盧三郎承受後
繼續以不定期租賃關係收取租金，之後經原審法院拍賣，經被上訴人標得並登記完畢後，並未與上訴人簽立公證租賃契約，惟上訴人仍以建築圍牆及廁所方式繼續使用系爭土地，故被上訴人始對上訴人收取使用土地費用。惟此係一般租賃，被上訴人為規劃使用系爭土地，乃於97年2月14日書面催告上訴人自97年3月15日起終止租賃關係。
㈢上訴人與訴外人盧三郎間就系爭土地之租賃契約既未經法院
公證，民法第425條第2項買賣不破租賃規定之適用，對被上訴人而言即無適用。換言之，自被上訴人因拍賣取得系爭土地後，上訴人與訴外人盧三郎間之不定期租賃，依民法第425條第2項規定對被上訴人並不存在。被上訴人既已定期催告上訴人終止雙方間租賃關係，上訴人自終止之日起即屬無權占有，被上訴人基於民法第767條規定訴請拆屋還地，自屬有據。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
一、被上訴人起訴主張：坐落嘉義市○段○○段○○○○號（下稱系爭土地），原為訴外人盧三郎所有，其中如嘉義市地政事務所97年6月4日複丈成果圖所示C部分面積0.0040公頃部分土地與上訴人有不定期租賃關係，原係出租供一般堆放物品使用並非供建築之用，上訴人並於其上搭蓋地上物。被上訴人嗣於96年5月25日向原審拍賣取得系爭土地所有權，為統一規劃使用系爭土地，被上訴人於97年2月14日發函通知上訴人自97年3月15日起終止租賃關係，要求上訴人將土地騰空恢復原狀交還，惟上訴人迄今並未履行，上訴人自通知期滿時起即屬無權占有。為此依民法第767條之規定提起本訴，請求上訴人應將上開地上物拆除並將土地交還被上訴人等語。（原審為上訴人乙○○敗訴之判決）
二、上訴人則以：原審77年訴字第586號確定判決業將地主與承租戶之關係確定為租賃，原承租戶自77年11月16日上開判決確定後，繳納租金未曾間斷，房屋至今仍使用中，並經各前地主發函承認。被上訴人於97年1月22日委由楊勝夫律師發函向上訴人收取96年全年度租金3萬912元，上訴人已如數繳納。按上開租金數目即為上開確定判決所定，與前地主盧三郎收取之租金數相同，被上訴人自有接受上開確定判決並延續上訴人與前地主盧三郎之不定期基地租賃關係之主觀意思，並非一般之土地租賃租金。被上訴人係因拍賣繼受取得系爭土地，亦應繼受上訴人與前地主之不定期基地租賃關係。本件除非有土地法第103條各款所列情形，出租人不得收回，又上開規定為民法之特別法，自應優先於民法第425條第2項之適用。況依法律不溯既往原則，本件亦無適用民法第425條第2項之餘地。上訴人係有合法權源占有系爭土地，被上訴人既無土地法第103條之終止權，自只能收取租金，不能要求上訴人拆屋還地等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張：系爭坐落嘉義市○段○○段○○○○號土地，原係訴外人盧三郎所有，與上訴人就系爭土地如嘉義市地政事務所97年6月4日複丈成果圖其中編號Ｃ所示面積0.0040公頃土地部分成立不定期租賃關係，該部分土地上建物（門牌號碼：嘉義市○○街○○○號）則為上訴人所有。系爭土地嗣經原審法院拍賣，由被上訴人於96年5月25日向原審法院應買而取得系爭土地所有權，目前上訴人仍占有使用如附圖編號Ｃ所示部分土地各情，有被上訴人提出之土地登記謄本乙份、現場照片2幀在卷足按，為上訴人所不爭，並經原審會同兩造於97年6月4日現場勘驗，並囑託嘉義市地政事務所人員測量，製有複丈成果圖在卷足憑（原審卷第6頁、第119頁、第120頁、第135頁，本院卷第49頁）。被上訴人主張上訴人所有系爭房屋占用被上訴人所有如附圖編號Ｃ部分土地之事實，堪信真正。
四、上訴人主張「伊與系爭土地所有權人之前手盧三郎就如附圖編號Ｃ部分土地有不定期租賃關係存在，被上訴人嗣後繼受上開租賃關係」，雖為被上訴人所不爭執；惟被上訴人主張係繼受一般租賃契約，並非基地租賃關係云云。是本件首應審究者，在於「被上訴人之前手盧三郎與上訴人間就如附圖Ｃ部分所示土地係不定期一般租賃關係，或係基地租賃關係？」，經查：
㈠系爭土地之地目為「建」，而系爭土地如附圖編號Ｃ部分所
示地上物，原為上訴人之母即訴外人 張李艮 所有，張李艮使用上開地上物時，因無合法權源，經當時之土地所有權人祭祀公業陳萬之管理人 陳天助 訴請拆屋還地，經原審法院66年度訴字第1057號判決「訴外人張李艮應將如附圖編號Ｃ部分所示土地上之地上物拆除，並返還土地」確定，惟原所有權人祭祀公業陳萬並未聲請強制執行，仍向訴外人張李艮收取租金，亦未再對訴外人張李艮主張無權占用。嗣因祭祀公業陳萬欲將系爭土地出售，而於77年12月29日以嘉義一支郵局第441號存證信函通知詢問訴外人張李艮是否願意優先承買系爭土地，逾期視為放棄優先承買權各情，此有上訴人提出之原審法院66年度訴字第1057號判決書影本、系爭土地謄本、存證信函影本等各乙份附卷可稽（原審卷第6頁、第81頁至第85頁、第144頁）。依上，系爭土地前所有人祭祀公業陳萬承認訴外人張李艮就系爭土地有不定期基地租賃之承租權，堪予認定。
㈡系爭土地嗣經訴外人盧三郎買受取得，依修正前民法第425
條規定，訴外人張李艮就系爭土地之租賃關係對嗣後之買受人即訴外人盧三郎應仍繼續存在，此由訴外人盧三郎旋於83年3月26日即依土地法第103條第4款之規定向訴外人張李艮發函催收自78年3月13日至83年2月28日之租金，並持續向訴外人張李艮收取至91年度之租金（自88年份起每年租金為3萬912元）乙節，益臻明確。嗣該建物於92年間由上訴人承受後，訴外人盧三郎仍繼續對上訴人收取92年起至96年份、每年租金3萬912元未曾間斷各情，亦有上訴人提出之86年至96年份租金收據、催告信函等影本各乙份為憑（原審卷第56頁至第65頁、第145頁），為被上訴人所不爭。從而，上訴人主張被上訴人前手（即訴外人盧三郎）承認上訴人就如附圖編號Ｃ部分土地有不定期基地租賃權之存在，信屬可採，被上訴人主張兩造間就系爭土地之租賃關係，僅屬一般租賃關係，委無足採。
五、被上訴人辯稱「上訴人與訴外人盧三郎間之不定期租賃關係並未經法院公證，依修正後民法第425條第2項規定，該買賣不破租賃規定對被上訴人即無適用餘地」云云，經查：
㈠被上訴人係於96年5月25日由原審執行處拍賣取得系爭土地
所有權之事實，除有系爭土地登記謄本可稽外，復為兩造所不爭執，堪認被上訴人於民法第425條修正施行後，始自原出租人（即訴外人盧三郎）繼受取得系爭土地之所有權。
㈡按「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租
賃契約對於受讓人仍繼續存在。」修正前民法第425條定有明文。修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1項，並於第2項修正增列「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」。惟修正後民法第425條於民法債編施行法中並無溯及既往之特別規定，是就89年5月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依民法債編施行法第1條後段之規定，不適用修正後民法第425條第2項之規定。至債編施行法第24條第1項規定「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，乃承襲自修正前民法債編施行法第13條第1項之規定，係針對民法債編施行（即19年2月10日）前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後、修正前所定之租賃契約，並無適用餘地。」（最高法院96年度台上字第976號判決意旨參照）。
㈢查上訴人雖主張「其母即訴外人張李艮自日據時代起即承租
系爭土地並建屋」，惟上訴人並未舉證以實其說，固難憑採。按上訴人之前手張李艮最遲自78年3月13日起即向系爭土地之歷屆所有權人承租系爭土地如附圖編號Ｃ所示部分土地，嗣系爭土地由被上訴人於96年5月25日拍賣取得後，被上訴人之訴訟代理人楊勝夫律師猶於97年1月22日發函向上訴人催繳96年份租金3萬912元，並於同年月23日如數收訖，亦有上開函文及租金收據影本乙份在卷足按（原審卷第65頁），業如上述。換言之，上開未定期限之基地租賃契約，係訂立於89年5月5日民法債編修正施行前，依上說明，本件基地租賃契約之效力，仍應適用修正前民法第425條之規定。是本件租賃契約雖未經公證，仍有「買賣不破租賃原則」之適用，上訴人本於上開租賃契約，自得對被上訴人主張繼續合法占用系爭土地。
六、被上訴人於97年2月14日委託楊勝夫律師事務所以97年度律勝函字第004號函依民法第450條第2項規定對上訴人終止租賃契約，有無理由？經查：民法第450條第2項固規定租賃契約「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」，惟土地法第103條另明定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：⒈契約年限屆滿時。⒉承租人以基地供違反法令之使用時。⒊承租人轉租基地於他人時。⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。⒌承租人違反租賃契約時。」，按土地法為民法之特別法，依法應優先適用土地法之規定。查系爭土地之租賃係基地租賃契約，並非一般租賃契約，業如上述，茲上訴人並無土地法第103條各款所定情形，則被上訴人片面終止系爭基地租賃契約，核無理由。
七、綜上所述，上訴人就系爭土地與被上訴人有基地不定期租賃契約存在，就系爭土地具有合法占用之權源，並不適用修正後民法第425條第2項之規定，且本件係屬租地建屋契約，應適用土地法第103條之規定，被上訴人依民法第450條第2項規定對上訴人終止系爭土地之不定期租賃契約，並無理由。原審疏察，為上訴人敗訴之判決，洵有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，並改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條判決如主文。
中華民國97年11月11日
民事第三庭審判長法官陳光秀
法官莊俊華法官曾平杉上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國97年11月12日
書記官葉秀珍