臺灣嘉義地方法院97年度訴字第180號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院97年訴字第180號民事判決

裁判日期：民國97年08月19日

裁判案由：交還土地

臺灣嘉義地方法院民事判決97年度訴字第180號原告 三桂 建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 楊勝夫 律師被告乙○○上列當事人間交還土地事件，本院於中華民國97年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落嘉義市○段○○段○○○○號土地上，如附圖Ｃ部分所示面積零點零零四零公頃地上物拆除，將所占用之土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應將坐落嘉義市○段○○段○○○○號上，如嘉義市地政事務所民國97年6月4日複丈成果圖所示C部分面積0.0040公頃地上建物拆除，將土地交還原告。
(二)訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：嘉義市○段○○段○○○○號（下稱系爭土地），其中如嘉義市地政事務所97年6月4日複丈成果圖所示C部分面積
0.0040公頃（下稱如附圖C部分所示土地），前經當時之所有人 陳天助 即祭祀公業 陳萬 管理人於66年間，以無權占有訴請被告之前手即其母訴外人 張李艮 拆屋還地，並經鈞院66年度訴字第1057號判決勝訴確定，嗣經轉讓而為原告之前手訴外人 盧三郎 所有，因訴外人盧三郎向訴外人張李艮及被告收取租金，其等間係不定期租賃關係，每月租金為新臺幣（下同）2,576元，原告於96年5月25日由鈞院拍賣取得系爭土地所有權後，承受上開不定期租賃之法律關係，並於97年2月14日發函通知被告，定期1個月之期間為終止租約之意思表示，即自97年3月15日起終止租賃關係，要求將土地騰空恢復原狀返還，惟被告迄今並未履行，被告自通知期滿時起即屬無權占有，原告本於所有權之法律關係，自得訴請拆屋還地。
三、證據：提出土地登記簿謄本、地籍圖、楊勝夫律師事務所97年度律勝函字第004號函影本、楊勝夫律師事務所88年度律文字第005、006號函影本、臺灣嘉義地方法院66年度訴字第1057號民事判決影本、現場照片5禎。
貳、被告方面：
一、聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
(一)如附圖C部分所示土地為原所有權人祭祀公業（管理人陳萬）出租予先人建築房屋供居住使用，為民法之基地租用關係，業經最高法院67年度台上字第3764號判決確定在案，非一般土地租賃關係之不定期租賃，既未積欠租金達2年以上的事實下，依司法院37年院解字第4075號解釋，原告自不得收回土地。又如附圖C部分所示土地為被告設籍居住使用迄今，非如原告所述堆收物品使用而已，既為租用基地建築房屋，則租賃期限應以房屋客觀上合於使用為目的，依民法第44
9條第3項條文規定，自不受租賃最長20年之限制。縱原告自法院拍賣取得系爭土地所有權，按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，依民法第425條之規定，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，及依民法第425條第1項後段規定，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，可證原告主張上開土地與被告間之租賃關係為一般不定期租賃關係顯非適法。
(二)至原告所提鈞院66年度訴字第1057號民事判決，係被告與陳萬祭祀公業之關係與原告無關，且該判決確定後，承租基地建築房屋之事實及權利均獲陳萬祭祀公業承認，繼續收取租金於不爭之事實。又77年12月29日陳萬祭祀公業欲將該土地出售，以存證信函知各承租戶，文中明示「逾期視為放棄優先承買權」，查土地優先承買權明載於土地法第104條，若非租用建築房屋之基地承租權人無此優先購買權，明白確定本件為承租基地建屋租賃關係。再者，原告之前手訴外人盧三郎曾為通知催繳租金事發函被告之前手訴外人張李艮，文中明載「逾期即以欠租達2年以上依法收回基地」等語，查該言「依法」即指土地法第103條第4款，明白承認此為承租基地建屋租賃關係，非依法不得收回。本件為承租基地建屋租賃關係，且獲前各地主肯定承認，依「買賣不破契約」原則，原告不能因標售取得系爭土地即起訴請求被告拆屋還地。
三、證據：提出原始設籍證明文件、地籍圖及房屋現況照片、最高法院67年度台上字第3764號民事判決書影本、83年3月1日存證信函第45號函影本、繳納租金部分收據證明文件及訴請調查租金起訴狀影本、律師函影本、陳萬祭祀公業77年12月29日存證信函影本等文件。
參、兩造不爭執之事項：
一、如附圖C部分所示面積0.0040公頃土地上之建物為被告所有。
二、原告之前手即訴外人盧三郎就如附圖C部分所示土地確向被告收取租金，其等間有不定期租賃關係。
三、原告於96年5月25日由本院拍賣取得系爭土地所有權。
肆、兩造爭執之事項為：原告得否對被告主張無權占有並請求拆屋還地？本院分述判斷意見如下：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。又土地之前所有人陳萬祭祀公業之管理人 陳振 死亡後，仍由其子 陳木根 及 孫陳明哲 先後收取該地租金，被上訴人並連年代繳該地之地價稅，土地所有人迄未表示反對，迨其將該地出賣與上訴人時，並曾以通知詢問被上訴人願否優先承買，顯見土地前所有人承認被上訴人就該地有承租權。當陳萬祭祀公業管理人將該地出賣與上訴人時，依民法第四百二十五條規定，兩造間就該地之租賃關係應仍繼續存在。至該地上之房屋有無辦理所有權登記，對於基地租賃關係發生移屬之效果不生影響（最高法院79年度台上字第1544號裁判意旨參照）。即如主張有基地租賃關係之當事人，就上開裁判意旨所載之事實，加以舉證證明，即足認其確有該項租賃權存在。
二、次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明文。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第四百二十五條第一項所明定。但同條第二項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於八十八年四月二十一日修正公布（八十九年五月五日施行），依債編施行法第一條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項之規定（最高法院95年度台上字第521號判決意旨參照）。
二、本件被告辯稱其與原告之前手訴外人盧三郎就如附圖C部分所示土地係不定期基地租賃關係，原告買受上開土地自應依民法第425條之規定承受上開基地租賃關係等語，固提出原始設籍證明文件、地籍圖及房屋現況照片、83年3月1日存證信函第45號函影本、繳納租金部分收據證明文件及訴請調查租金起訴狀影本、律師函影本、陳萬祭祀公業77年12月29日存證信函影本等為證。經查：
(一)系爭土地之地目為建地，被告之前手訴外人張李艮於本院66年度訴字第1057號判決其應就附圖C部分所示土地拆屋還地確定後，原所有權人陳萬祭祀公業並未持以強制執行，而仍繼續收取租金，亦未再就訴外人張李艮係承租基地建築房屋而居住之事實表示反對，復因欲將系爭土地出售，而於77年12月29日以存證信函通知詢問訴外人張李艮願否優先承買等事實，有上開判決、系爭土地謄本、存證信函等附卷可稽。則依上開裁判意旨，顯見系爭土地前所有人承認訴外人張李艮就該地有不定期基地租賃之承租權，依修正前民法第425條規定，訴外人張李艮就系爭土地之租賃關係對嗣後之買受人即訴外人盧三郎應仍繼續存在，且訴外人盧三郎復對訴外人張李艮以土地法第103條第4款規定催告收取租金，嗣該建物由被告承受後，訴外人盧三郎仍繼續對被告收取租金，顯亦承認被告就如附圖C部分所示土地有上開基地租賃之承租權，即原告之前手訴外人盧三郎與被告間就如附圖C部分所示土地係不定期基地租賃關係乙節，應可認定。
(二)又本件原告係於96年5月25日由本院拍賣取得系爭土地所有權之事實，除有系爭土地登記謄本可稽外，復為兩造所不爭執，即原告係於民法第425條修正施行後，自原出租人即訴外人盧三郎受讓系爭土地之所有權，則依前述說明，本件被告並未就上開不定期基地租賃契約，已依民法第425條第2項所定加以公證之要件舉證以實其說，自不適用同條第1項買賣不破租賃之規定，則被告與訴外人盧三郎間之上開不定期基地租賃契約，自上述原告取得系爭土地所有權時，對原告即未繼續存在。而如附圖C部分所示面積0.0040公頃土地上物為被告所有，門牌為嘉義市○○街○○○號，且被告亦設籍於該址等情，為被告所不爭執，復有被告戶籍謄本1份可按，則該地上物為被告所有，應可認定。雖原告起訴主張係承受前手訴外人盧三郎與被告間之一般不定期土地租賃法律關係，並依民法第450條之規定定期通知被告終止租約，即自97年3月15日起終止租賃關係，自斯時起，被告屬無權占有云云，惟本件被告與訴外人盧三郎間之係屬不定期基地租賃契約，且對原告並未繼續存在等情，已如前述，故原告前開主張雖非可採，惟原告為系爭土地所有權人，被告就附圖C部分所示面積0.0040公頃土地，與原告間有何有權占有之法律關係復未加以舉證證明，則原告就該部分土地，主張被告無權占有並請求拆屋還地，自有理由。
三、綜上所述，原告既為如附圖C部分所示面積0.0040公頃土地之所有人，被告之占有復無法律上之正當權源，則原告依據民法第767條所有權之法律關係，訴請被告將如主文第1項所示之地上物拆除，將該占用之土地返還原告，洵屬有據，應予准許。
伍、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據方法，經審酌後均不影響本判決之結果，爰不一一論駁，附此敘明。
陸、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年8月19日
民一庭法官游悅晨如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀以上正本係照原本作成中華民國97年8月19日
書記官張富喆