裁判字號：最高法院97年台上字第1862號民事判決
裁判日期：民國97年09月04日
裁判案由：損害賠償
最高法院民事判決九十七年度台上字第一八六二號上訴人甲○○訴訟代理人 黃坤鍵 律師被上訴人乙○○
丙○○太平洋房屋仲介股份有限公司上列一人法定代理人丁○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十七年三月十二日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十六年度消上字第四號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人對被上訴人乙○○、丙○○之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國九十五年十月十三日透過被上訴人太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋房屋）台中市政直營店之媒介，與被上訴人乙○○、丙○○簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由伊各以買賣總價新台幣（下同）一千萬元，向被上訴人乙○○買受其所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地及其上門牌號碼台中市○○路一七九之四七號建物，另向被上訴人丙○○買受其所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地及其上所有門牌號碼台中市○○路一七九之四八號建物，實際買賣價金各為九百萬元（總價為一千八百萬元）。伊已交付買賣價金二百八十萬元，惟被上訴人乙○○、丙○○明知系爭房地係禁建限制之土地，卻隱匿交易重大事項未予告知，待伊於簽約後向銀行辦理貸款時，始知悉系爭土地為屬台中市都市計畫第八單元後期開發區部分，顯屬重大瑕疵，伊自可主張解除該買賣契約。依系爭買賣契約第九條第一項約定，伊得請求被上訴人乙○○、丙○○加倍返還已給付之價金，伊先就其中一部分即三百萬元為請求。另被上訴人太平洋房屋係負責本件之仲介公司，其未善盡居間人之善良管理人注意義務與調查責任，致伊受有損害，依民法第五百六十七條、公平交易法第三十二條及消費者保護法第五十一條之規定，應賠償伊已付之三十萬元服務費之三倍數額即一百零八萬元等情。求為命㈠被上訴人乙○○、丙○○連帶給付三百萬元㈡被上訴人太平洋房屋給付一百零八萬元及各加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：被上訴人太平洋房屋受上訴人委託仲介向被上訴人乙○○、丙○○買受系爭房地，就系爭房地訂立買賣契約書時，已充分告知房屋之現況暨土地使用管制情形，而上訴人係領有內政部製發之不動產營業員證照之專業人士，應熟稔系爭土地係屬整體開發區第八單元。且系爭房地規劃於整體開發區第八單元內，係為遂行都市發展計畫，其須以台中市政府另訂之方式整體開發而禁止單獨興建，與一般社會通念之「禁建」絕對禁止開發建築不同。上訴人先後分別與被上訴人乙○○、丙○○簽約買賣契約書，又無特別約定事項，顯見上訴人認同系爭標的使用管制規定，而該筆不動產於同樣條件下得以更高價格出售，上訴人並未受有任何損害等語，資為抗辯。
原審審理結果以：系爭土地係屬都市計畫土地使用分區之整體開發地區之住宅區，有台中市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書及台中市政府都市發展局函附卷可稽，並為兩造所不爭執。系爭土地固經台中市政府公佈為禁建、限建之區域，其重建或改建因此行政措施管制受有影響，然其上房屋就該土地原有之權利行使如使用、收益或設定負擔等均無何影響，就本件買賣而言，被上訴人乙○○、丙○○將該特定之標的物以現狀交付，即屬依債務本旨而為給付。證人 黃麗如 證稱：「買賣當時有告知買受人甲○○系爭土地屬於禁建、限建之土地，買受後不能夠直接將房屋拆除重建，只能就房子作整修，必須等到整體開發細部計畫送審通過後，才能夠將原本的房屋拆掉重建，上訴人也瞭解．．．」等語，及參酌被上訴人太平洋房屋提出之統聯金透店銷售報告書中已附有重劃前都市計畫地籍套繪圖，顯見被上訴人太平洋房屋就系爭買賣已盡告知義務，且上訴人為領有內政部所製發不動產營業員證照之人士，對於不動產買賣應較常人有較高注意義務，衡之常情，豈有不知系爭土地是否為禁建、限建區域之理？雖證人 李坤宗 證稱：「接獲上訴人申請貸款時，有．．．打電話告訴上訴人，所買受的土地是坐落在都市計畫區域中，依規定不可任意興建、變更，上訴人只說她隔天會再去作確認，而當時她的語氣聽起來是很訝異」等語。然上訴人非但未提出任何異議，亦未表示拒絕履行契約，反於九十五年十一月十三日再分別給付被上訴人丙○○、乙○○完稅款各五十萬元，共計一百萬元，有出價款收付明細表二紙為證，並為上訴人所不爭執，可見上訴人主張其遲至辦理貸款時，經銀行人員告知始知系爭房地為整體開發區，並無足採。又依上訴人提出之系爭買賣契約及不動產購買意願書觀之，其中除約定：「本物件如屬區段徵收用地範圍內，則此契約不成立」外，並未再就系爭土地是否需無限建、禁建或非屬整體開發區有所約定，於買受目的上復未載明有改建用途，反而於系爭買賣契約書附件備註欄載明「賣方同意提供滲水保固半年」及「標的物現況說明」，顯見上訴人買受系爭房地目的應非在改建，否則無需要求滲水保固。且系爭土地係屬都市計畫土地使用分區之整體開發地區之住宅區區徵收用地範圍內，自無違反上開不動產購買意願書第十三條之約定。則上訴人執此主張解除契約，並請求被上訴人乙○○、丙○○賠償，即屬無據。另被上訴人太平洋房屋於買賣過程中已將系爭房地相關不動產說明書應記載事項及現況，盡據實告知上訴人之義務，業經證人黃麗如證述明確，難認被上訴人太平洋房屋有何違反民法第五百六十七條之情形。又公平交易法第三十二條及消費者保護法第五十一條之規定，係指事業或企業經營者之「故意」所致被害人或消費者之損害，被上訴人太平洋房屋既已盡據實報告及調查義務，自無故意侵害上訴人權利之情形，上訴人自不得依公平交易法第三十二條及消費者保護法第五十一條之規定，請求被上訴人太平洋房屋賠償。從而，上訴人據以請求被上訴人乙○○、丙○○連帶或共同給付三百萬元本息，及請求被上訴人太平洋房屋給付一百零八萬元本息，為無理由，應予駁回，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。
關於廢棄發回部分（即上訴人對被上訴人乙○○、丙○○上訴部分）：
按審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。民事訴訟法第一百九十九條第二項定有明文。此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令，本院四十三年台上字第一二號判例可資參照。本件上訴人對被上訴人乙○○、丙○○請求給付三百萬元本息，除在起訴時陳明根據解除契約之法律關係及系爭買賣契約書第九條第一項之約定（見第一審卷二、三、四頁）外，並於原審中復稱：倘認上訴人之解除契約無理由，惟被上訴人乙○○、丙○○沒收上訴人已交付之價款二百八十萬元，亦屬違約金過高，經法院核減後，剩餘之數額亦應退還上訴人云云（見原審卷三五頁），究屬追加訴訟標的之法律關係或提出新的攻擊防禦方法，尚欠明暸。原審未待審判長闡明及加以審認並於判決理由中說明其取捨之意見，即逕為上訴人不利之論斷，自屬違背法令。又債權人請求債務人連帶給付與共同給付，意義並非相同，前者乃數人負同一債務，依明示之意思或法律之規定，對於債權人各負全部給付之義務（民法第二百七十二條參照）；後者則指數人負同一債務，而由數人平均分擔其給付之債務（民法第二百七十一條參照），不可混為一談。原審就上訴人對於被上訴人乙○○、丙○○所為之請求，先係謂連帶給付（見原判決第二頁），繼則謂係連帶給付或共同給付（見原判決第一一頁）前後不一，原審就此未加闡明，以釐清上訴人所請求之事項究竟為何，亦有不當。上訴論旨，指摘原判決該部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回部分（即上訴人對被上訴人太平洋房屋部分）：
原審就此部分依前揭理由為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據，認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決關於此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十七年九月四日
最高法院民事第六庭
審判長法官朱建男
法官顏南全法官林大洋法官沈方維法官王仁貴本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十七年九月十六日
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