裁判字號：最高法院95年台上字第1350號民事判決
裁判日期：民國95年06月28日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決九十五年度台上字第一三五０號
上訴人財團法人台灣省嘉義縣民雄鄉大士爺廟法定代理人戊○○訴訟代理人 唐淑民 律師被上訴人甲○○
乙○○丙○○丁○○ 李佳樺 共同訴訟代理人 林芳榮 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十四年五月十七日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十三年度重上字第五０號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由原審維持第一審所為駁回上訴人㈠、請求被上訴人甲○○給付新台幣（下同）五十七萬三千三百零八元，及將於民國六十九年六月五日對坐落嘉義縣○○鄉○○段第二六－一一地號土地所有權全部，以嘉義縣大林地政事務所（下稱大林地政所）六十九年林地二字第八五六號，權利範圍全部，存續期限不定期之地上權登記塗銷，並將該土地上如第一審判決附圖（下稱附圖）所示二部分面積六七平方公尺之建物拆除，將土地交還上訴人；㈡、請求被上訴人乙○○給付六十六萬八千六百三十四元，及將於八十四年七月十五日對同上地段第二六－一四地號土地所有權全部，以大林地政所八十四年林地登三字第三九七一號，權利範圍全部，存續期限不定期之地上權登記塗銷，並將該土地上如附圖所示四部分面積六一平方公尺之建物拆除，將土地交還上訴人；㈢、請求被上訴人丙○○給付四十萬二千一百二十九元，及將於八十七年一月二十二日對同上地段第二六－一０地號土地所有權全部，以大林地政所八十七年林地登三字第二四二號，權利範圍全部，存續期限不定期之地上權登記塗銷，並將該土地上如附圖所示一部分面積六八平方公尺之建物拆除，將土地交還上訴人；㈣、請求被上訴人丁○○給付五十八萬九千九百四十九元，及將於八十三年十一月七日對同上地段第二六－一五地號土地所有權全部，以大林地政所八十三年林地登三字第一五五二號，權利範圍全部，存續期限不定期之地上權登記塗銷，並將該土地上如附圖所示五部分面積五九平方公尺之建物拆除，將土地交還上訴人；㈤、請求被上訴人李佳樺給付五十七萬八千零四十三元，及將於八十五年一月十日對同上地段第二六－一二地號土地所有權全部，以大林地政所八十五年林地登三字第八六號，權利範圍全部，存續期限不定期之地上權登記塗銷，並將該土地上如附圖所示三部分面積八五平方公尺之建物拆除，將土地交還上訴人之訴之判決，駁回上訴人其餘上訴，係以：上訴人主張系爭土地為伊所有，分別出租予被上訴人甲○○等五人，並設定地上權予渠等五人等情，有土地登記簿謄本、大士爺祭祀公業基地租賃契約可稽，並經第一審法院勘驗現場，囑託大林地政所繪製複丈成果圖附卷，堪信為真實。查系爭租約第四條第二項固約定：「前項租金額得依照田賦提高情形隨時比例調整由出租人說明調整原因通知承租人繳納之」，惟其記載並非約定上訴人有片面調整租金之權利，倘其欲為調整，仍須訴請法院裁判。兩造約定系爭土地之租金按申報地價年息百分之一．五計算，上訴人未經被上訴人同意，片面提高為按申報地價年息百分之五．三計算，對於被上訴人不生效力。上訴人主張：系爭土地之地價稅已提高為按地價百分之五．三計算，租金額應比照提高等語，為無足採。按系爭土地申報地價年息百分之一．五計算，自七十六年起至九十一年止，被上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○應繳納之租金依序為二十三萬二千九百二十三元、二十二萬二千五百四十四元、二十二萬九千二百九十六元、二十一萬三千七百七十一元，渠等四人至九十二年間實際繳納之租金依序為三十萬零七百三十一元、二十三萬一千三百三十五元、五十萬六千九百七十七元、二十八萬四千一百十九元，均超過渠等四人應繳納之租金額，自無積欠租金情事。上訴人主張渠等四人積欠租金達二年以上，伊業已終止租約及撤銷地上權，請求渠等四人給付如其聲明所述之欠租，及將系爭地上權登記塗銷，並將各該土地上之建物拆除，將土地交還上訴人，為無理由，不應准許。次查建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金達二年以上為原因終止租約者，須定相當期限催告承租人支付租金而承租人於期限內不為支付，出租人始得終止租約，此項規定，於土地所有權人撤銷地上權者，有其適用。上訴人於九十二年九月十二日委請律師唐淑民催告繳付欠租者，為訴外人 李明村 而非被上訴人李佳樺，其起訴狀亦未催告李佳樺給付欠租，其自不得以李佳樺欠租為由，終止其與李佳樺之租約及撤銷李佳樺之地上權。又李佳樺自八十五年起至九十一年止尚應繳納租金十六萬三千九百八十三元，上訴人請求其給付七十四萬二千零二十六元，超過之五十七萬八千零四十三元，難謂有據。故上訴人請求李佳樺給付欠租五十七萬八千零四十三元及將系爭地上權登記塗銷，並將該土地上之建物拆除，將土地交還上訴人，為無理由，亦不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，果有合於增減租金約定之情事發生，當事人即得直接依該約定方法增減租金，無待雙方當事人之另行協議（本院六十四年台上字第一五七九號判例參照）。系爭租約第四條第二項約定：「前項租金額得依照田賦提高情形隨時比例調整由出租人（上訴人）說明調整原因通知承租人（被上訴人）繳納之」，有大士爺祭祀公業基地租賃契約在卷可稽（見第一審卷一七四頁以下），果爾，倘系爭土地之田賦提高，上訴人是否不得直接依該約定調高租金，即不無研求之餘地。原審謂上訴人不得逕依該約定調高租金，已有可議。次查上訴人於第一審法院審理時，於九十三年一月二十日提出民事準備書續狀，主張：伊先前對被上訴人之催告及終止租約之表示縱無效，今再以本書狀給予機會，速於九十三年二月底前繳清租金，否則依訴之聲明處理等語（見第一審卷一六一頁以下）。原審未審酌上訴人上開催告等對李佳樺發生如何效力，遽謂上訴人未對李佳樺為催告，亦有未合。上訴論旨，指摘於其不利部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年六月二十八日
最高法院民事第一庭
審判長法官陳國禎
法官陳重瑜法官葉勝利法官黃義豐法官劉靜嫻本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年七月十日
Ａ