臺灣臺中地方法院民事判決 99年度沙簡字第214號
原 告
即反訴被告 黃春樹
訴訟代理人 陳世川 律師
被 告
即反訴原告 蔡慶三
訴訟代理人 蔡壽男 律師
上列當事人間請求拆屋交地及確認通行權等事件，本院判決如下
：
主文
本訴原告先位之訴及備位之訴均駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
確認反訴原告就反訴被告所有坐落台中市○○鎮○○段下湳子小
段34－9號土地，如台中市清水地政事務所99年12月8日收件測量
成果圖所示Ｂ部分（面積22平方公尺）有通行權。
反訴被告應將前項Ｂ部分地上障礙物拆除，並准許反訴原告開設
道路。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔二分之一，餘由反訴被告負擔。
事實及理由
Ⅰ本訴部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不
在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯
論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2
、3、7款及同條第2項分別定有明文。本件原告起訴時請求
被告應將坐落台中市○○區○○段下湳子小段第34-5及同段
第34-9號土地上如附圖甲案所示Ａ、Ｂ建物拆除，並自起訴
狀繕本送達翌日起至拆除日止，按月給付原告新台幣（下同
）62元。嗣後變更並追加其訴為（一）先位聲明：被告應自
坐落台中市○○區○○段下湳子小段第34-5及同段第34-9
號土地上如附圖甲案所示Ａ、Ｂ建物遷出，自追加訴狀繕本
送達翌日起至遷出日止，按月給付原告新台幣102元。（二
）備位聲明：被告應將坐落台中市○○區○○段下湳子小段
第34-5及同段第34-9號土地上如附圖甲案所示編號Ａ、Ｂ建
物拆除及被告應自本追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至交還
土地止，按月給付原告新台幣102元。經核本件原告追加變
更之訴與起訴請求之基礎事實同一，於被告防禦及訴訟終結
並無妨礙，揆諸上開說明，應予准許，先予敘明。
二、原告起訴主張：台中市○○區○○里○○路○○○號房屋（下
稱系爭房屋）原坐落於台中市○○區○○段下湳子小段第
34-2號土地，上開第34-2號土地及系爭房屋之原所有權人為
訴外人 蔡慶隆 、 蔡瑞乾 、 蔡裕坤 及被告蔡慶三各自持分四分
之一，嗣後蔡慶隆、蔡瑞乾、蔡裕坤及被告蔡慶三等四人於
於民國（下同）82年3月11日經台中市清水區公所調解委員
會調解分割，分割後增加同段第34-6、34-7、34-8、34-9號
（即原第34-2地號土地更改為第34-2、34-6、34-7、34-8、
34-9號土地），由蔡慶隆取得第34-2號土地，蔡裕坤取得第
34-6號土地，被告蔡慶三取得第34-7及34-8號土地，蔡瑞乾
取得第34-9號土地及系爭房屋。嗣蔡瑞乾於94年9月22日以
夫妻贈與名義將第34-9號土地贈與給蔡瑞乾之妻 廖貴玉 ，廖
貴玉則於98年4月30日將第34-9號土地及其上坐落之系爭房
屋出售原告，蔡瑞乾亦於同日將第34-5號土地及其上系爭房
屋出售原告。原告因而取得系爭房屋所有權。被告既無合法
權源占有系爭房屋，爰依民法第767條規定，先位請求被告
應自系爭房屋遷出；倘認先位之訴無理由者，因系爭土地為
原告所有，被告亦因無權占有而應將系爭房屋拆除，將土地
返還原告。並依占有面積（台中縣清水地政事務所99年6月
24日字3186、3187號鑑定圖所示，甲案Ａ部分面積17平方公
尺及Ｂ部分面積16平方公尺）計算相當於租金之不當得利。
三、被告則以系爭房屋係被告之父 蔡經 建造，原本坐落台中縣○
○鎮○○段下湳子小段第34-2號土地亦為蔡經所有。系爭房
屋係蔡經起造，蔡經即為所有權人。嗣後蔡經逝世，系爭房
屋即由被告繼承取得，依民法第759條之規定，被告為系爭
建物之所有權人。嗣後第34-2號土地分割出第34-5、第34-7
、第34-8及第34-9號土地，被告因繼承取得第34-7、34-8號
土地所有權，而原告因買賣取得第34-5及第34-9號土地之所
有權。系爭房屋及其坐落之基地原屬蔡經一人所有，嗣由被
告繼承取得系爭房屋之所有權，依民法第425條之1第1項之
規定，系爭房屋占用到被告嗣後買賣取得之第34-5及第34-9
號土地，自應推定於系爭房屋使用期限內，存有租賃關係存
在，並非無權占有等語，資以抗辯。並聲明駁回原告之訴，
如受不利決，願供擔保請求准予免為假執行。
四、本件兩造爭執之重點在於（一）系爭房屋所有權誰屬？（二
）系爭房屋及其坐落土地（地號為台中市○○區○○段下湳
子小段第34-5及34-9號）如因繼承及買賣致其所有權分屬不
同所有權人，則系爭房屋與坐落土地間之占有是否具有合法
權源？
五、原告主張其向蔡瑞乾、廖貴玉夫妻購得系爭房屋一節，固據
提出買賣契約書為證，然為被告所否認。原告雖主張其購買
台中市○○區○○段下湳子小段第34-5及34-9號土地不動產
買賣契約中，均已載明買賣標的包含地上建物（即「占有該
筆土地的部分」及「房屋門○○○鎮○○里○○路○○○號、
全部」），然經本院提示系爭房屋相片，並就分配使用及買
賣範圍情形訊問證人蔡瑞乾，經其證稱：「（原告證物相片
1、2、3，即系爭房屋）分給蔡慶三，蔡慶三分到護龍的位
置，照片4我用紫色筆打圈的是我分到的兩間房子…房子也
是我父親建的。」「是正廳左邊我分到的那部分（出售原告
），我沒有將蔡慶三分到的房子賣給原告。」另證人廖貴玉
則稱：「我有將房子賣給原告，就是證物二照片畫有紫色圈
圈的那二間房子…我賣給他的時候，我有說蔡慶三的房子有
佔到我的土地…」等語。○○○鎮○○里○○路○○○號係舊
式三合院房屋，依證人蔡瑞乾、廖貴玉所述，彼等僅將台中
市○○區○○段下湳子小段第34-5及34-9號土地及其所分配
使用之正廳部分售予原告，故原告主張其因買賣取得系爭房
屋所有權全部，即非可採。
六、按民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取
得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」系爭房
屋既屬未辦保存登記之建物，原告即無法因登記而取得系爭
房屋所有權，縱其提出稅籍資料證明其為納稅義務人，然稅
籍資料僅為稅捐行政作業目的所設，是否確為房屋所有權人
，仍應參酌相關證據綜合判斷。本件原告雖稱其與蔡瑞乾、
廖貴玉之買賣標的包括系爭房屋云云，倘即所述屬實，理應
於交付價金時請求土地移轉登記及房屋點交占有，始符交易
常態。然則原告就系爭房屋始終並未實際占有，顯見原告之
主張與實際權利狀態不符，自難採信。再查司法實務就未辦
保存登記之建物，固有承認所謂「事實上處分權」之概念，
然系爭房屋始終均由被告占有使用，益證原告並未取得系爭
房屋之「事實上處分權」，自難僅憑買賣契約及稅籍登記資
料即認其為系爭房屋之所有權人。從而原告本於房屋所有權
人之地位請求被告應自系爭房屋遷讓，於法無據，原告先位
之訴應予駁回。
七、系爭房屋雖非原告所有，然其得否本於所有權人之地位，請
求被告拆屋還地？經查系爭房屋及其坐落土地原為蔡經所有
一節，是為兩造所不爭執，自堪採信。按民法第425條之1第
1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將
土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先
後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或
房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有
租賃關係。土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之
標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使
用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而
將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，
然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基
地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用
土地，最高法院48年度台上字第1457判例亦同此意旨。依前
揭理由所述，系爭房屋原為蔡經所有，嗣因蔡經身故而由被
告繼承取得系爭房屋所有權；坐落土地亦為蔡經所有，嗣因
分割繼承及買賣而由原告輾轉取得台中市○○區○○段下湳
子小段第34-5及34-9號土地，核與上述民法第425條之1規定
與最高法院判例意旨相侔，自應推定於系爭房屋使用期限內
，與其坐落土地存有法定租賃之關係存在。從而原告基於無
權占有，請求被告拆屋交地等語，洵非正當，應併駁回。另
被告應行支付租金作為占有對價，自屬當然。然此部分並非
本件訴訟標的，不另贅述。
八、據上論結，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
Ⅱ、反訴部分
一、反訴原告（即本訴被告）起訴主張：反訴原告所有坐落台中
市○○區○○段下湳子小段第34-7及第34-8號（下稱系爭土
地）土地與反訴被告所有坐落同段第34-9號土地相鄰，系爭
土地因與公路無適宜之聯絡，致不能通常使用，必須通行反
訴被告所有第34-9號土地，如台中市清水地政事務所99年8
月31日收件之測量成果圖Ｂ部分（面積44平方公尺），始能
到達既成道路。反訴原告迭向反訴被告請求准許通行，但遭
反訴被告拒絕，反訴原告自得依民法第787條規定，請求確
認（一）反訴原告就反訴被告所有坐落台中市○○鎮○○段
下湳子小段34－9號土地，如台中市清水地政事務所99年8月
31日收件測量成果圖所示Ｂ部分（面積44平方公尺）有通行
權。（二）反訴被告應將前項Ｂ部分地上障礙物拆除，並准
許反訴原告開設道路。
二、反訴被告（即本訴原告）則以反訴原告於82年3月11日取得
第34-7及34-8號土地及其上建物後，原經由第34-2、34-6
號土地對外聯絡，嗣因後雖因訴外人蔡慶隆在第34-6及34-7
地籍線上興建圍牆而稍有障礙，但僅須拆除圍牆即可經由第
34-2、34-6號土地對外聯絡，且拆除圍牆對訴外人蔡慶隆所
有第34-2、34-6號土地利用並無影響，因蔡慶隆興建圍牆之
目的僅為區隔土地經界，且通過第34-2、34-6號土地路徑係
屬空地。但反訴被告向訴外人蔡瑞乾、廖貴玉購買取得第
34-9號土地之目的係為興建房屋，如容忍反訴原告通行，反
訴被告即無法興建房屋，並對反訴被告所有相鄰之第34-5及
34-9號土地形成分隔，無法整體開發。反訴原告主張之通行
路徑，尚須另於房屋重新開闢門扇，不如通行第34-2及34-6
號土地便利。況查本件係因反訴原告嗣後放置貨櫃屋於門口
，以致通行不便，現竟主張必須經過反訴被告所有之第34-9
號土地對外聯絡，顯屬權利濫用，應無理由。縱認反訴原告
確有通行之必要，然其主張之道路面積四米亦屬過寬，應認
道路寬度僅須供個人或機車通行即為已足等語置辯，並請求
駁回反訴原告之訴。
三、本件反訴原告所有之系爭土地係屬袋地，是為兩造所不爭執
，自堪信為真實。本件爭議之關鍵在於：系爭土地之通行權
，應採何種路徑始屬允當？
四、按民法第787條第1項規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，
致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外
，土地所有人得通行周圍地以至公路。」反訴被告雖稱通行
不便係因反訴原告嗣後放置貨櫃屋於門口所致，然依卷附照
片及現場圖示，反訴被告放置貨櫃屋之處所係位於房屋大門
之內（亦即前院），而其房屋大門之外僅有田埂小徑對外通
行等情，顯見系爭土地係屬袋地，並非土地所有人之「任意
行為」所致，反訴被告抗辯反訴原告權利濫用云云，自非有
據。
五、至於系爭土地對外聯絡究應通行反訴被告所有之第34-9號土
地或通行第34-2及34-6號土地？依現場地籍圖所示，系爭土
地如經由第34-2及34-6號土地對外聯絡，其通行之距離遠較
經由第34-9號土地對外聯絡為長，故就鄰地所有人之負擔而
言，自應認為系爭土地通行第34-9號土地較為合宜。
六、次按，民法第789條第1項之規定：「因土地一部之讓與或分
割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所
有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有
地。」本件第34-2、34-6、34-9號土地，原均由蔡經所有之
第34號土地分割而來，訴外人蔡慶隆、蔡裕坤分別因繼承取
得第34-2及34-6號土地，反訴被告則因輾轉買賣取得第34-9
號土地，揆諸上述法條規定，就權利來源與義務衡平之角度
考量，應認訴外人蔡慶隆、蔡裕坤與反訴被告之地位相當，
不宜另就各該土地所有人間之家族因素或親疏遠近，多所著
墨。因此本件通行權之考量仍應依民法第787條第2項所稱：
「前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍
地損害最少之處所及方法為之。」決定。從而反訴原告主張
通行反訴被告所有之第34-9號土地，確係距離最短，損害最
小，自屬可採。
七、反訴原告主張通行道路之範圍係以面寬4米計算，然其道路
係自廚屋後方對外聯接，又反訴原告原有大門係以田埂小徑
對外聯絡，且其大門面寬狹窄，內部前院並已放置貨櫃屋等
情，顯無使用汽車之迴轉空間，此有卷附相片附卷可資佐證
。從而本院認為反訴原告主張之通行道路，僅須提供機車出
人即為已足，故其通行權之範圍應以台中市清水地政事務99
年12月8日收件測量成果圖所示Ｂ部分面積22平方公尺，始
屬損害最小之方法。反訴原告逾此部分之請求，於法無據，
應予駁回。
八、反訴被告辯稱倘若准許反訴原告通行，則其所有第34-9號土
地可能因此割裂，無法整體利用一節，經查第34-9號土地面
積為142平方公尺，本院准許反訴原告通行之範圍為22平方
公尺，並自土地界址起算，就其面積比例與坐落位置，應屬
適當。倘若反訴被告第34-9號之其餘土地確因反訴原告通行
以致無法為完整利用，依民法第788條第2項規定：「前項情
形，如致通行地損害過鉅者，通行地所有人得請求有通行權
人以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由
當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」
反訴被告亦有救濟途徑，附此敘明。
九、據上論結，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國100年3月10日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官張升星
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年3月10日
書記官