臺灣嘉義地方法院111年度訴字第681號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院111年訴字第681號民事判決

裁判日期：民國112年06月09日

裁判案由：履行契約

臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第681號原告 陳俊長 訴訟代理人 蕭道隆 律師
唐淑民 律師被告 張子揚 上列當事人間請求履行契約事件，本院於112年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣陸拾萬參佰貳拾玖元，及自民國一一一年十二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於103年4月1日簽訂合作協議確認書（下稱系爭確認書）
，約定由原告代被告就其名下房屋為管理出租、買賣等事宜，待個案結束後依系爭確認書第3條約定擇一方式給付原告報酬，兩造合作迄今共有6個個案，其中3個個案因已出售房屋而結束，然被告就該3個個案迄今仍未依系爭確認書第3條約定結算報酬給原告，原告遂依系爭確認書第3條前段，以買賣差價（含租金實收入淨額）提列20%計算被告應給付原告報酬為如附表所示，合計新臺幣（下同）605,600元。
㈡聲明：被告應給付原告609,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠被告因向原告租賃房屋而認識原告，原告從事代租代管兼做
房屋買賣之無牌仲介。兩造熟識後，原告極力推薦被告買房代租，並由其仲介佣金較便宜，被告因而於103年3月31日經由原告仲介買了門牌號碼：新正五街129號4樓房屋，當天交付被告佣金5萬6,000元（見本院卷第45頁），嗣原告於000年0月0日出具系爭確認書，向被告表示能代出租管理上開房屋，並表示該協議只是君子協定，無法律拘束力，被告只要不付錢就表示不要合作，如不合作有好康的就會先通知別人而已，為表示誠意，原告甚至將系爭確認書所載：「…每一個案結束後隨意以書面或簡訊方式告知」等語，其中「以書面或簡訊」等字刪除，表示可以不用付錢，也不必負擔告知義務，被告才同意簽署系爭確認書，故系爭確認書因被告不同意，而無拘束被告效力。至原告主張個案的給付費用，表示意見如下：
1.129號4樓房屋部分：不否認自103年4月起有請人管理出租該屋共80個月，但原告只有管理103年4月起至107年7月止，自107年7月起至110年2月止之管理人則係委由訴外人 陳琛叡 為之，則原告請求該期間之管理出租報酬無理由，又同意租金以每月6,500元計算；至於129號4樓房屋出售之賣方仲介人係陳琛叡，並非原告，原告請求此部分出售房屋之報酬，亦無理由。
2.127號3樓房屋部分：原告雖自106年11月2月止共有管理該屋3個月，然該屋租金收入淨額只有1,096元，則原告請求此部分之租金報酬以28,000元計算，無理由。況且127號3樓的個案結束日為106年9月25日，原告迄至111年11月30日才起訴向被告請求給付管理報酬，已逾民法第126條五年時效，原告已不得再請求。
3.97號1樓房屋：該屋出售時之仲介並非原告，買賣差價之獲利與原告無涉。
㈡聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠兩造於103年4月1日簽訂合作協議確認書，原告自該日起，陸
續代被告管理出租其名下所有門牌號碼為：嘉義縣○○鄉○○○街000號4樓（下稱系爭129號4樓）、127號3樓（下稱系爭127號3樓）、97號1樓（下稱系爭97號1樓，與上開房屋下合稱系爭房屋）等房屋。嗣系爭127號3樓房屋於106年9月25日以270萬元出售（106年6月12日以220萬元買入）、系爭97號1樓房屋於107年5月17日以370萬元出售（106年11月14日以285萬元買入）、系爭129號4樓房屋於110年1月2日以293萬元出售（103年4月1日以180萬元買入）等情，有系爭確認書影本（見本院卷一第13頁）、嘉義縣地籍異動索引（見本院卷一第119-124頁、第135-365頁）、系爭房屋歷次轉移交易明細（見本院卷二第13頁）、房屋買賣條件協議確認書、房地委售協議確認書（見本院卷二第15-19頁）等件為憑，並為被告所不爭執，上開事實堪信為真實。
㈡原告主張其自103年4月1日起代被告管理出租、買賣系爭房屋
，系爭房屋分別出售後，系爭房屋之管理已經結束，被告依系爭確認書約定，應給付其管理報酬共605,600元等語；被告則以其並未同意由原告管理出租、買賣系爭房屋，故系爭確認書對其不生效力。又縱認系爭確認書有效，然系爭129號4樓房屋後期管理人非原告，系爭127號3樓房屋之報酬請求已逾時效而不得再請求，且租金部分實際僅獲利1,096元，原告請求金額過高，至系爭97號1樓房屋則係由陳琛叡仲介出售，與原告無涉，原告主張均無理由等語置辯。則本件所應審酌者厥為：㈠系爭確認書是否有效成立？㈡原告得請求之管理報酬金額為若干？㈢按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第153條第1項、第99條第1項分別定有明文。而契約之「成立」與「生效」雖為不同之概念，但若契約經雙方當事人意思表示一致而成立後，除契約另附有停止條件外，原則上契約於成立後當然生效。經查，系爭協議書係經兩造簽立，為兩造所不爭，故若系爭協議書未訂有停止條件，則系爭協議書於兩造簽立當時即103年4月1日即生效力。被告雖辯稱雙方定有被告付錢才會成立本件合作協議，倘被告未付錢，則無庸另行通知系爭確認書本不生效力，而被告迄未給付原告費用，則系爭確認書並不生法律效力云云。惟被告所辯已為原告所否認，本院綜觀系爭確認書之內容，並無「被告付錢合作才有效成立」相關之文字記載，且考量契約是否附有停止條件，涉及契約效力之存否及風險分配，影響契約雙方當事人之權利義務甚鉅，故於一般交易實務上，多會以文字將停止條件之內容明確記載，而被告在南華大學擔任教師，應有相當知識程度及社會經驗，對於所簽契約所載文義應有所瞭解，豈會有對於附停止條件此等事關重大之事由不為書面約定之理。則被告辯稱系爭確認書附有「被告付錢」為停止條件乙節，與上開事證資料不符，實難採信，故系爭確認書於103年4月1日兩造簽立時即生效力。
㈣被告另辯稱原告將系爭確認書第4條原記載之「以書面或簡訊
方式告知乙方（即原告）」等字刪除，就表示被告無庸任何通知即可隨時終止系爭確認書，而其就系爭房屋之管理出租自始未同意給付原告報酬云云。按系爭確認書第4條約定：「以上雙方認知一致為保障雙方權益，甲方（即被告）得於每一個案結束後，隨意以書面或簡訊方式告知乙方（即原告），終止本合作協議乙方不得異議…」等語（見本院卷一第13頁），原告雖不否認有將其中「以書面或簡訊方式告知乙方」等字刪除，然刪除上開文字後，該條文義亦僅係被告得隨時以任何形式向原告為終止系爭確認書，不限於以「書面或簡訊」為意思表示之通知而已，然被告迄未以任何方式向原告為終止系爭確認書之意思表示，則系爭確認書效力並未曾終止。故而，系爭確認書已生效，且未終止，被告應受拘束，被告自應依系爭確認書第3條：「個案結束後計算如依買賣之差價計算利益(含租金實收入淨額)提例百分20給予乙方（即原告）。另一計算為上列計算收益扣除其週邊成本費用(如購入費用規費及利息支出、佣金等和出售時之費用、規費及佣金等)之淨額提列百分之三十給予乙方作為酬勞。以上兩種計算方式，均可由甲方(即被告)自主選定」等約定給付原告如下報酬：
1.就系爭129號4樓房屋部分，被告不否認房屋出售價差為113萬元，及自103年4月起有委託他人代管理出租共80個月，每月租金6,500元等情，惟辯稱自107年7月起該房屋之管理人係陳琛叡，並非被告，被告不得請求107年7月起至110年2月止之管理出租報酬，並提出房租費用核算表為憑（見本院卷一第97-99頁）。觀諸被告提出之房租費用核算表上簽名之人雖為陳琛叡而非原告。然契約當事人之認定，應以何人互相為意思表示一致而定，至於締約後實際上由何人履行，與契約當事人之認定要屬二事。兩造簽定系爭確認書後之107年11月25日、108年9月30日之房租費用核算表雖均以陳琛叡名義簽名於上，惟此僅能證明兩造締約後是由陳琛叡實際履行契約行為而已，無法作為締約當事人認定之依據。況陳琛叡為原告之子，子女協助父親工作或出借名義供父親使用，乃社會所常見，復參被告曾向原告提出侵占案件之刑事告訴，於告訴時亦主張原告自108年1月22日起以陳琛叡之名義，代理其出租嘉義縣○○鄉○○○街000號4樓房屋，此有臺灣嘉義地方檢察署111年度偵字第582號不起訴處分書在卷可稽（見本院卷一第391-399頁），可見原告確實有以陳琛叡之名義為被告管理出租、買賣房屋之習慣，被告對此亦知之甚詳，則上開房租費用核算表上以陳琛叡名義簽名於上，亦符合常情。被告復未提出其他證據證明其於107年7月起至110年2月止係另委由陳琛叡管理出租，則被告辯稱原告僅自103年4月起管理出租系爭129號4樓房屋至107年7月止云云，尚無可採。是依確認書第3條約定，被告應於系爭129號4樓房屋出售後，提列房屋買賣差價即113萬元及租金實收入淨額總額52萬元（計算式：6,500元×80個月=52萬元）之20%即33萬元【計算式：(113萬元+52萬元)×20%=33萬元】報酬予原告。
2.就系爭127號3樓房屋部分，被告不否認系爭127號3樓房屋出售差價為50萬元，原告並有代其管理出租3個月，惟辯稱該屋租金收入淨額只有1,096元，原告請求金額過高等語，並提出106年11月2日製作之交屋結算暨127號3樓張老師房租費用核計表為憑（見本院卷一第103頁），該表上有原告簽名並記明日期，則上開費用核計費應為真正。按系爭確認書第3條關於報酬之計算方式約定：「個案結束後計算如依買賣之差價計算利益(含租金實收入淨額)提列百分之二十給予乙方。另一計算為上列計算收益扣除其週邊成本費用(如購入費用、規費及利息支出、佣金等和出售時之費用、規費及佣金等)之淨額提列百分之三十給予乙方作為酬勞。以上兩種計算方式，均可由甲方（即被告）自主選定」（見本院卷第13頁），則依該約定，被告自得選擇依「買賣（含租金實收入淨額）差價，提列20%」或依「扣除週邊成本費用之淨額，提最30%」作為給付原告之報酬，是被告就原告管理系爭127號3樓房屋之報酬給付方式，選擇以租金收入之淨額提列30%為有理由。觀諸上開房租費用核計表記載：「…106年7月15日起至106年11月14日共4個月8,500×4=34,000元，張老師應收租金34,000元-3,400(應返還沈老師)=30,600元…二、張老師應付費用明細：㈠清潔費用：2,500元㈡冷氣機代購新機3台共43,400元…㈢修復費用…340元、594元㈣租管佣金30,600×10%=3,060元，小計49,904元。三、49,904元-30,600元=19,304元(張老師應給付陳先生之差額)…五、押金17,000+3,400元(12天租金)=20,400元(陳先生應給付張老師)，20,400元-19,304元=1,096元(張老師抵扣後應收到1,096元…」等字（見本院卷第103頁），可知系爭127號3樓房屋自106年7月15日起至同年11月2日止，雖共有4個月租金收入34,000元，然扣除應返還房客之退租3,400元、清潔費、購買冷氣機費、修復費、租管佣金費共49,904元，被告尚需給付原告19,304元（計算式：租金30,600元-各項費用支出49,904元=-19,304元），又原告亦應另給付被告押金17,000元+12天租金3,400元=20,400元，二者相互扣抵後，被告就系爭系爭127號3樓房屋實際租金淨額共1,096元，是被告應提列1,096元之30%做為被告管理系爭127號3樓之報酬即為329元(計算式：1,096元×30%=329元，元以下四捨五入)。
又被告辯稱系爭127號3樓房屋於106年9月25日售出，原告迄至111年11月30日才提起本件訴訟向被告請求給付報酬，已逾民法第126條五年時效，原告不得再請求云云。然按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條固定有明文，惟其立法意旨乃在使債權人從速請求債務人履行。而該條所謂定期給付債權為相隔一定期間繼續為給付之債權，除民法所明定者外，任何定期性給付債權，如薪水、地租、繳納保險費，其各期相隔期間在1年以内者，均包含在内，其相隔期間超過1年者（包含第126條所列舉者）仍應適用15年長期時效。
本件原告依系爭確認書向被告請求給付報酬，依約定原告須待個案結案後才可以請求一次性給付，與租金之性質自屬有異，顯非1年或不及1年之定期給付債權，應適用15年長期時效，是原告在系爭127號3樓房屋000年0月00日出售後之111年11月30日向原告請求給付報酬，尚未逾15年時效期間，被告辯稱原告就系爭127號3樓房屋之報酬請求權已逾時效云云，顯不可採。則原告依系爭確認書第3條約定，請求被告應給付其房屋買賣差價50萬元之20%即10萬元(計算式：50萬元×20%=10萬元)，及房屋租金淨額1,096元之30%即329元（計算式：1,096元×30%=329元），合計100,329元（計算式：100,000元+329元=100,329元）為有理由，逾此部分請求，則無理由，應予駁回。
3.就系爭97號1樓房屋部分，被告雖不否認系爭97號1樓房屋出售之差價為85萬元，然辯稱系爭房屋係經由陳琛叡仲介出售，原告不得請求該屋出售之報酬，並提出賣方服務費收據為憑（見本院卷一第105頁）。惟被告提出之賣方服務費收據係出售系爭129號4樓房屋之服務費收據，與系爭97號1樓房屋無涉。況縱該收據係出售系爭97號1樓之仲介費收據，其上雖有陳琛叡之簽名，然此僅係兩造於簽立系爭確認書後，由陳琛叡執行履約而已，無法作為締約當事人認定之依據，已如前述，被告復未提出其他證據證明系爭97號1樓房屋係另與陳琛叡成立委任契約而出售等情，則被告所辯尚無可採。是原告依系爭確認書第3條約定，請求被告應提列系爭97號1樓房屋出售後之買賣差價即85萬元之20%即17萬元（計算式：85萬元×20%=17萬元）作為原告之報酬，為有理由。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告依系爭確認書請求被告給付報酬，為無確定期限、無從另為約定利率之債務。是原告自得依上開規定請求自被告收受起訴狀繕本翌日即111年12月8日（見本院卷一第33頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應准許。
四、綜上所述，原告依系爭確認書約定，請求被告給付系爭129號4樓房屋之管理報酬共330,000元、系爭127號3樓房屋之管理報酬100,329元、系爭97號1樓房屋管理報酬170,000元，合計600,329元，及自111年12月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國112年6月9日
民事第三庭法官曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
中華民國112年6月9日
書記官陳慶昀附表：原告請求項目及金額編號項目房屋出售日期房屋出售差價租金管理日期租金淨額20%計算報酬1129號4樓110年1月2日113萬元103年7月-110年2月，共90個月540,000元334,000元2127號3樓106年9月25日50萬元106年7月1日-106年10月30日，共4個月28,000元105,600元397號1樓107年5月7日85萬元無無170,000元合計609,600元